№ 314
гр. Р. , 04.06.2021 г.
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на четвърти юни, през
две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
при участието на секретаря СРЕБРЕНА СТ. РУСЕВА
Сложи за разглеждане докладваното от ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
Гражданско дело № 20203330102014 по описа за 2020 година.
На именното повикване в 10:30 часа се явиха:
ИЩЦАТА, лично и с адв. М. Е..
ОТВЕТНИКЪТ, лично и с адв. Цв. Б..
АДВ. Е.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Б.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че липсват процесуални пречки по даване ход на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
ДОКЛАДВА постъпилата искова молба: Депозирана е искова молба от В. К. Ц.
против Н. ИВ. Н., с която моли съда да приеме за установено по отношение на ответника, че
договор от 20.08.19г. за продажба на имот в гр.*****а е нищожен поради липса на
предвидената от закона форма и да осъди ответника да й върне сумата от 2000лв., получена
от ответника без основание, ведно със законната лихва, считано от 03.03.20г. /датата на
изтичане на срока за доброволно изпълнение/, както и разноските по делото.
Твърди, от обява от 22.07.2019г. във вестник «Екип 7» узнала за продажба на къща до
Водна централа в гр.Р., без посредник, с посочен моб.номер в нея *****. Свързала се с
«продавача», с който се уточнили за оглед на имота още в същия ден. По време на огледа
ответникът се представил за продавач, с когото след дни се договорили за продажната цена
на имота на ул.*** в размер на 45000лв.
1
Ответникът отишъл в дома на ищцата за да вземе капаро от 2000лв.,но ищцата му
отговорила че иска да му даде парите пред нотариус. На 20.08.2019г. ответникът й
предложил за да не харчат пари за нотариални такси за заверка на подписите върху
предварителен договор, да му даде парите в присъствието на съжителницата му. Ищцата се
съгласила и му дала 200 лв. в присъствието на Я.. СТ. Й., като същата била изготвила
нарочен договор за това. На предаването на парите присъствала и дъщерята на ищцата ДР.
Г. Ц..
В договора уточнили с продавача, да й прехвърли собствеността на имота в
тримесечния срок от 20.08.2019г.В този тримесечения срок, както и след това ищцата
многократно се обаждала на ответника, но той я отклонявал. Поради това с покана,
получена от ответника на 17.02.2020 г., го приканих в 14 - дневен срок доброволно да й
възстанови неоснователно получената сума, но ответникът отказал, като й казал д аго съди.
Ищцата започнала да се интересува от продавача и от имота и установила, че имот е
наследствен и съсобствен.
Доколкото предварителният договор е нищожен, същият не може да бъде развален,
тъй като на разваляне подлежат действителните договори. В частта относно отразеното в
договора, че купувачът е заплатил на продавача напълно и в брой сумата 2000лв. при
сключването на договора от 20.08.2019г., последният има характера на разписка,
удостоверяваща извършено плащане и получаване на сумата.
Ответникът Н. ИВ. Н. оспорва исковете,като твърди че изложените от ищцата факти
и твърдения не отговарят на действителността, същите са недоказани и претенциите са
лишени от правно основание.
Твърди, че през м.юли 2019г. предприел действия за продажба на недвижим имот в
гр.Р., ул.*****, съсобствен между него и сестра му - С. И. Н.а. Публикувал обявления за
продажбата във в-к „Екип 7”. На 22.07.2019г. с него се свързала ищцата, която на същата
дата направила и оглед на имота. Твърди, че с ищцата се познават лично повече от 20
години. В.Ц. харесала имота и заявила намерение да го купи. Устно се споразумели по
всички въпроси, свързани с покупко-продажбата на имота, вкл. за продажната цена в размер
на 45 000 лева. Ищцата заявила, че в момента няма необходимите парични средства, но ще
ги набави като продаде къща в гр.Р. на ул.***** и за целта ме помолила да я изчака. После
двамата се чували още няколко пъти, в които ищцата показвала сериозното си намерение да
го купи имота.
В.Ц. му предложила да му даде капаро, за да не продава имота на други лица и да я
изчака три месеца да събере парите. На 20.08.2019г. двамата сключили писмен договор за
целта, като В.Ц. му платила в брой 2000 лева, като двамата се уговорили, ответникът да я
изчака три месеца. Сключването на договора и плащането на парите се извършили в
присъствието на двама свидетели - Я.. СТ. Й. и ДР. Г. Ц.. През това време идвали много
2
кандидати да купят имота на ул.*****, които ответникът връщал, заради уговорката с
ищцата. Междувременно ищцата му заявила, че вече не иска да купи имота.
В договорения 3-месечен срок, до 20.11.2019г., двамата със сестра му, като
продавачи, били в пълна готовност да отидат при нотариус за покупко- продажбата на
имота. До 20.11.2019г., включително, ищцата не пожелала и изрично отказала да отидат при
нотариус и да извършат покупко-продажбата на имота с нотариален акт. Договорът за
покупко- продажба не би могъл да се сключи, ако ищцата няма необходимите средства и не
може да плати договорената цена.
След 20.08.2019г. ищцата не е отправяла искане за явяването им пред нотариус за
прехвърляне на имота. Продажбата не е финализирана с оглед поведението на
ищцата. Ответникът и сестра му продали процесният имот в гр.Р., на ул. *** на 03.02.2020г.
на трето лице-купувач. Ответникът твърди, че от забавената продажба претърпял
значителни вреди.
Предвид горното ответникът твърди, че с ищцата са имали само преддоговорни
отношения във връзка с продавания от него недвижим имот в гр.Р., на ул.***** с оглед
желанието на ищцата да купи имота. В хода на преговорите се споразумели по всички
съществени въпроси за продажбата на имота, в т.ч. за продажната цена, срока и начина на
плащане и прехвърляне на собствеността, както и че той ще я изчака, за да си набави
необходимите парични средства. Ответника твърди, че не са взимали решение за сключване
на писмен предварителен договор за покупко-продажба на имота. Сключеният между тях
писмен Договор на 20.08.2019г. не е предварителен договор за покупко-продажба на
недвижимия имот в гр.Р., ул.*****, което личи от неговото съдържание. Този договор
представлява т.нар. договор „стоп капаро”, като същият широко се използва в практиката
при сделките с недвижими имоти и съдържанието му се определя свободно между страните.
Целта на този договор е продавачът да се задължи да изчака купувача и в определен между
страните срок да не сключва договор за продажба на имота с друг купувач, а пък
задължението на купувача е да плати парична сума /капаро/ като гаранция, че ако в
договорения срок не купи имота, чиято продажба е „стопирал” - губи гаранцията /капарото/.
В Договора от 20.08.2019г. изрично са посочили, че платената сума 2000 лева е „капаро за
продажба на имот на ул.***** в срок от 3 месеца”. Така сключеният договор има
организационен характер и подготвя и уточнява в отношенията между страните, че в срок
до 20.11.2019г. ще се извърши покупко- продажба на имота. В Договора изрично е записано:
„С подписите си гарантираме, че не се отказваме от сделката.”, което ясно показва, че самата
„сделка” не е уговорена и не е обективирана в този договор и в конкретния случай, тя е
устното споразумение между страните. Тъй като Договорът от 20.08.2019г. не е
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, за същия не е приложима
разпоредбата на чл.19 ал.2 от ЗЗД и той не следва да съдържа уговорките за всички
съществени условия на окончателния договор. Договорът от 20.08.2019г. е действителен
договор, непротиворечащ на закона и на добрите нрави, със съдържание, определено от
3
страните, в съответствие със свободата им да договарят.
Платената по Договора от 20.08.2019г. парична сума в размер на 2000лева е
определена изрично от страните като „капаро”. Тя има обезпечителна и обезщетителна
функция, която произтича от използваната дума „капаро” и тази функция е по отношение на
задължението за покупко-продажба на имота в определен срок, т.е. за сключване на
съответния окончателен договор в срок. Така платената сума, съгласно установената
практика на ВКС, може да има функциите, както на задатък /чл.93 от ЗЗД/, така и на
отметнина /чл.308 от Търговския закон/ и това се установява след тълкуване на цялото
съглашение, съгласно чл.20 от ЗЗД и съобразяване и с обстоятелствата, поведението и
изявленията на страните при сключването му.
До сключване на договор за продажба на имота не се е стигнало до 20.11.2019г. - в
предвидения 3-месечен срок, като причините за това са изключително от страна на ищцата,
от която единствено е зависел моментът на сделката, поради необходимостта тя, да си
осигури средствата за покупката. В 3-месечния срок до 20.11.2019г. ответникът е бил в
пълна готовност, очаквал е и е желаел да извърши продажбата на имота, като той е имал
безспорен интерес от това, за да получи от ищеца уговорената продажна цена.
Молбата е редовна и допустима.
Предявени са обективно съединени искове по чл.26 ал.2 пр.3 и по чл.34 ЗЗД.
Искът за прогласяване на нищожност поради липса на предвидената от закона форма
по чл.19 ЗЗД на договора, е отрицателен установителен иск, независимо от основанието,
поради което се иска прогласяване на нищожността. Правилото е, че когато се твърди
отрицателен факт, тежестта на доказване пада върху ответника. С оглед обстоятелството, че
при иск за нищожност се касае за искане да бъде установен един правопрепятстващ факт-
факта на нищожността, то тежестта на доказване пада върху ищеца. Ищецът трябва да
докаже наличието на основание за прогласяване на нищожността.
По отношение претенцията по чл.34 ЗЗД следва да докаже предоставената сума от
2000лв..
Исканите от страните доказателства са допустими и относими.
ДОКЛАДВА и приложените писмени доказателства към исковата молба.
ДОКЛАДВА и отговора на ответника с приложените писмени доказателства.
АДВ. Е.: Поддържам исковата молба. Оспорвам отговора. Запознати сме с доклада.
Правя възражение по допускане на свидетелите на ответника, считам че не е
конкретизирано в отговора какви факти и обстоятелства ще се доказват и с оглед на
предмета на производството и чл. 164 от ГПК считам, че има указания, които не са
4
допустими. Не възразявам да се допусне справката от Агенция по вписванията приложена
към отговора. Възразявам, че дадената от ищеца сума представлява като задатък, че
ответникът има право да я задържи поради това, че ищцата е неизправната страна, в
договора няма такива уговорки. Възразявам, че в посочения срок в договора 3 месеца следва
да се тълкува като срок за сключване на окончателен такъв. Възразявам за клаузата
отметнина, на която ответникът се основава на разпоредбата на чл. 308, ал. 1 от ТЗ, която
изключва възможността страните по договора да се ползват от възможността да се
възползват от тази отметнина при положение, че изпълнението на договора вече е
започнало. Възразявам срещу твърдението на ответника, че страните се познават повече от
20 години, че доверителката ми не е искала да купи имота и се е отказала от сделката и по
този начин продавачът не е могъл да осъществи продажбата на имота. Възразявам, че
продавачите по договора са били в пълна готовност за сключването на окончателен договор,
а ищцата е отказвала да отидат при нотариус, че ищцата не е имала необходимите средства и
не е могла да плати цената, която са уточнили, че единствено от ищцата е зависело момента
на сделката. Възразявам срещу твърденията на ответника, че той е изправната страна, че е
бил добросъвестен и изпълнил задължението си и заплатеното капарото той счита, че не
дължи на връщане и представлява дължимото му от доверителката ми според договореното
обезщетение. За тези възражения, които твърди ответника, моля, да се допуснат двама
свидетели Р. Д. М., който отсъства, не е в града и ДР. Г. Ц.. Като казвам възразявам има
предвид оспорвам.
АДВ. Б.: Считам предявените искове за неоснователни и недоказани. Поддържам
отговора на исковата молба. Искането ни за допускане на свидетели и определението на
съда за допускане на такива е свързано с възможността да установим всички факти и
обстоятелства, включително и тези по сключване на представения договор, отношенията
между страните преди и след сключване на договора, които са съществени обстоятелства по
предмета на делото. Освен искането ни за допускане на двама свидетели, нямам други
доказателствени искания. Свидетелите ни са Я.. СТ. Й. и С. Н. ИВ., които водим днес в
съответствие с разпореждането на съда. Но предвид, че свидетелите на ищеца не са тук и
ако допуснете да се разпитат в следващо заседание, бихме желали да се разпитат в едно
съдебно заседание, което ще способства за установяване на обективната истина и предвид
възможността за задаването на допълнителни въпроси.
АДВ. Е.: Съгласна съм със становището на колежката, че следва свидетелите да се
разпитат в едно съдебно заседание.
ИЩЦАТА: Като се смята за безупречен, защо като дойде в къщи да вземе
капарото.Аз не бях информирана за това, че е готов с документите за прехвърляне.
СЪДЪТ
5
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА приложените към исковата молба писмени доказателства: договор от
20.08.2019г.; обява за продажба на имот от Екип 7 от 22.07.2019г., обява за продажба на
имота от Екип 7 от 18.09.2019г., покана за доброволно изпълнение от 13.02.2020г.; известие
за доставяне на 17.02.2020г. и към отговора: справка от Агенция по вписванията.
ДОПУСКА до разпит като свидетели Р. Д. М., ДР. Г. Ц., Я.. СТ. Й. и С. Н. ИВ. при
условията на довеждане.
ОТЛАГА делото и го насрочва за 01.07.2021 година от 14:00 часа, за която дата
страните уведомени от съдебно заседание.
ЗАСЕДАНИЕТО приключи в 10:40 часа.
ПРОТОКОЛЪТ изготвен днес в съдебно заседание.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
Секретар: _______________________
6