№ 181
гр. Габрово, 12.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на
петнадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Полина Пенкова
Членове:Ива Димова
Славена Койчева
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Полина Пенкова Въззивно гражданско дело №
20224200500263 по описа за 2022 година
Въззивното производство е образувано по жалба на И. П. Г.,
подадена чрез адв.П. срещу постановеното решение по гр.д.№45/2021г. по
описа на РС-Габрово.
В жалбата се излагат доводи за незаконосъобразност и
необоснованост на решението на първоинстанционния съд. Твърди се,че
неправилно съдът е приел, че процесният договор е действителен. Сочи се,че
от доказателствата по делото се установява,че същият е недействителен. От
оценъчната експертиза било видно,че липсва еквивалентност между
насрещните престации.В тази хипотеза договорът е недействителен ,като
противоречащ на добрите нрави. Прави се позоваване и на ТР №1/2020г. по
т.д.№1/2020г. на ОСГТК. Оспорва се прието от първоинстанционния съд в
частта, с която се е произнесъл по възражението за унищожаемост на
договора. Твърди се ,че изложените за това мотиви са противоречиви
.Поддържа се, че е доказано състоянието на крайна нужда, като
жалбоподателят не е в състояние да посреща елементарни финансови нужди и
да заплати дължимите от него местни данъци и такси и че повече от две
години е с прекъснато електричество, поради липсата на средства. Има
призната 80% ТНР, пожизнено, с решение на ТЕЛК от 2015г. Твърди се ,че е
налице и втората предпоставка по чл.33 ЗЗД - наличие на явно неизгодни
условия. Излагат се доводи,че са различни двата института на нищожност на
сделката поради противоречие с добрите нрави и за унищожаемост при
условията на крайна нужда. Сочи се,че от уговорените средства
жалбоподателят е получил само 800лв., като остатъка от 2200лв. не е получил
1
,нито с него са били погасени битови сметки ,както е било уговорено.
Претендира се за отмяна на обжалваното решение и постановяване на
ново, с което предявеният иск по чл.19,ал.3 ЗЗД бъде отхвърлен, като и
предявените в условията на евентуалност искови претенции.
В депозирания писмен отговор ищцата ,чрез процесуалния си
представител, е оспорила жалбата като неоснователна.
Въззивният съд ,като взе предвид наведените от страните доводи и
събраните доказателства ,прие за установено следното:
Въззивната жалба е подадена в срок ,от надлежна страна и срещу
подлежащ на обжалване акт, поради което е процесуално допустима.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
С постановеното решение първоинстационният съд е приел ,че
предявеният от ищцата П. Д. срещу ответника И. Г. иск по чл.19,ал.3 ЗЗД е
основателен и доказан , и е обявил за окончателен сключения на 26.08.2020г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно
който И. П. Г. продава на П. К. Д. следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор ***, гр. Габрово, община Габрово, област Габрово,
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД18-19/18.05.2007 година на Изпълнителен директор на АГКК; Последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
поземления имот от 06.03.2013 година; Адрес на поземления имот: град
Габрово, ***; Площ: 460 кв. м.; Трайно предназначение на територията -
Урбанизирана; Начин на трайно ползване - Ниско застрояване /до 10 м./;
Съседи: **, **, **, **, **, **, заедно с построените в поземления имот
1.СГРАДА с идентификатор ***.1; Застроена площ - 60.00 кв. м.; Брой етажи
- 2; Предназначение - Жилищна сграда - еднофамилна и 2. СГРАДА с
идентификатор ***.2; Застроена площ - 39.00 кв. м.; Брой етажи - 1;
Предназначение - Хангар, депо, гараж, съгласно скица на поземлен имот №
** на СГКК – Габрово, а съгласно Нотариален акт № 25,том ІІІ, дело №
933/1988г. на Габровски представляващ МЯСТО от 454 /четиристотин
петдесет и четири / кв.м., образуващо парцел пл. № ХІІІ-4815 /тринадесет
римско – четири хиляди осемстотин и петнадесет / от квартал 12 по плана на
гр. Габрово 85ч., заедно с построената в него масивна жилищна сграда,
еднофамилно жилище, 63.20 кв. м. при граници на имота : ** ,срещу
продажна цена от 33 000 лв., от които 3000лв. са заплатени от купувача на
продавача при сключване на предварителния договор на 26.08.2020г., и при
условие,че купувачът ще заплати на продавача остатъка от уговорената
продажна цена от 30 000лв. в двуседмичен срок от влизане на решението в
сила.
Не се спори ,че страните по делото са сключили процесния
предварителен договор за покупко-продажба на описания в него недвижим
имот, от който ищцата по предявения иск по чл.19,ал.3 ЗЗД черпи права.
Съгласно клаузите на сключения на 26.08.2020г. предвалителен
договор за покурпко-продажба ответникът по делото И. П. Г. се е задължил да
продаде на купувача П. К. Д. собствения си недвижим имот ,с
административен адрес : гр.Габрово,**, описан в т.1 от договора, срещу
2
сумата от 33000лв. Уговорено е да бъде платено от купувача капаро от
3000лв. в деня на сключване на договора , като сумата от 2200лв. бъде
заплатена в брой, а остатъкът от 800лв. бъде заплатен по банков път.
Останалата част от продажната цена от 30 000лв. ще бъде заплатена от
купувача в деня на изповядване на сделката в нотариална форма. Като срок за
сключване на окончателен договор е посочен до 14.12.2020г., ако до тази дата
не е сключен договора, то на 15.12.2020г. в 12.00 часа страните по
предварителния договор се задължават да се явят пред посочения в договора
нотариус за изповядване на сделката.
Предпоставките, които обосновават основателността на иска по
чл.19,ал.3 ЗЗД е наличието на действителен предварителен договор с
изискуемото съдържание, от който е възникнало, съществува и е станало
изискуемо правото за сключване на окончателен, и принадлежността на
правото на собственостсобственост върху имота в полза на продавача по
предварителния договор към момента на приключване на съдебното дирене в
производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
В случая не се спори ,че ответникът е собственик на недвижимия имот,
предмет на процесния предварителния договор. Този факт се установява и от
приложените по делото писмени доказателства.
Оспорва се от ответника действителността на предварителния
договора, като се позовава на нищожност в хипотезата на нарушаване на
добрите нрави поради нееквивалентност на престациите. При евентуалност е
заявено и възражение за унищожаемост ,като сключен в условията на крайна
нужда.
Съгласно постановеното решение по ТД№1/2020г. ОСГТК , съдът е
длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни
сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на
правния спор, без да е направено възражение от заинтересованата страна,
само ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните по
делото доказателства. В мотивите на тълкувателното решение се сочи, че при
нарушение на добрите нрави е възможно да е налице поведение на страните,
което не може да се установи от съдържанието на сделката и в този случай
съдът не може да се произнесе служебно по нищожността, без страничните
факти да бъдат въведени от страните и доказани по делото. В други случаи
нарушението на добрите нрави е обективирано в самия договор.
От клаузите на процесния предварителен договор не може да се изведе
, че е осъществена някоя от хипотезите на чл.26, ал.1 и ал.2 ЗЗД,
обосноваваща неговата нищожност . Наличието на такъв порок не се
установява и от събраните по делото доказателства.
Недоказано е възражението на ответника,че процесният предварителен
договор е нищожен като накърняващ добрите нрави поради нееквивалентност
на престациите.
Съгласно съдебната практика при преценка дали договорът е нищожен
поради накърняване на добрите нрави следва да се има предвид, че се касае
до неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи
принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките.
3
Относно нееквивалентността на престациите като конкретен пример за
нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла
на чл.26, ал.1 от ЗЗД, се възприема изключително голямата разлика в
престациите. Понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на
насрещните престации и при тяхното явно несъответствие е изводимо,че е
налице нарушение, водещо до нищожност на сделката . Тази
неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация. С оглед на това значителна и явна нееквивалентност на
насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с
добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически почти
нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е
нищожна поради противоречие с добрите нрави.
В случая от заключението на приетата по делото оценъчна експертиза
се установява, че пазарната цена на недвижимия имот по предварителния
договор е 44 395лв. , при средна пазарна цена на подобни имот 44 533лв.
Съотнесена към договорената продажна цена от 33 000лв. и законово
регламентирания с разпоредбата на чл.9 от ЗЗД принцип са свобода на
договарянето ,не може да се приеме,че е налице значителна
нееквивалентност на престациите , водеща до нарушаване на добрите нрави и
обосноваваща нищожност на процесния предварителен договор на основание
чл.26,ал.1 ЗЗД.
Недоказано е и възражението на ответника ,че договорът е унищожаем ,
на основание чл.33 ЗЗД, като сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия за продавача.
От събраните по делото доказателства не се установява да са
осъществени двете кумулативно изискуеми предпоставки по чл.33,ал.1 ЗЗД
относно процесния предварителен договор – наличие на нееквивалентност
между престациите по сделката, навеждаща за явно неизгодни условия за
едната страна, и сделката да е сключена при крайна нужда, като сключването
й да е обусловено от неизгодни за ответника обстоятелства.
Относима към състоянието на крайна нужда, като предпоставка по
чл.33,ал.1 ЗЗД, е липсата или недостатъчността на материални средства за
задоволяване на основни потребности. От представените по делото писмени
доказателства се установява,че към датата на сключване на процесния
договор семейството на ответника е било едночленно ,като месечният му
доход за м. август 2020г. е бил 509лв., а за предходните месеци на 2020г. над
400лв., формиран от получавано месечно обезщетение от 54 лв. по ЗХУ
съгласно представената справка от ДСП-Габрово /л.86 от
първоинстанционното дело/, пенсия и добавка съгласно удостоверение на
НОИ / л.94 от първоинстанционното дело/. По данни от електронния
публичен регистър на НСИ на РБ средностатистическият общ разход на едно
лице от домакинство през третото тримесечие на 2020г. е 1569,71лв.,
съответно за месец е 523лв. За същото тримесечие средностатистическият
общ доход на лице е 1753лв., съответно за месец е 584,33лв. При тези данни
доходът на ответника при сключване на процесния предварителен договор е
близък до средния , посочен в обявените статистически данни на НСИ. Не са
представени по делото доказателства, от които да се установява,че месечните
4
разходи на ответника през 2020г. са били над обичайните за едночленно
домакинство и че не е могъл да покрива същите с получавания доход. От
представеното удостоверение за наследници е видно,че от месец юли 2019г.
домакинството на ответника е едночленно. Не се твърди и не са представени
доказателства за провеждано от ответника лечение, свързано с ежемесечни
разходи. От заявеното от ответника в с.з. на 01.03.2022г. и от показанията на
св.Д. се установява ,че при сключване на договора ,в имота е имало ток и
вода. От писмените и гласни доказателства се установява,че при сключване
на процесния договор ответникът е имал непогасени задължения по ч.гр.д.
№819/2020г. и за данъци. От приложеното ч.гр.д .№819/2020г. по описа на
РС-Габрово се установява,че е била издадена на 23.06.2020г. заповед по
чл.410 ГПК срещу И. П. Г. като наследник на П. И.ов Г., за задължения към
„ВИК“ООД-Габрово за периода 07.07.2017г.-05.06.2020г., като общо
дължимата по заповедта сума от 826,24 лв .Същата е платена на 27.08.2020г.
с банков превод, с наредител св.Д.. От показанията на св.Д. се установява,че е
извършил проверка преди сделката и е установил,че ответникът има
задължения само по ч.гр.д и за данъци,които задължения били около 1500лв.
Заявеното от свидетеля не е опровергано от останалите доказателства по
делото. Ответникът не твърди и не е представил доказателства да е имал
задължения към 26.08.2020г. в по-голям от посочения от свидетеля размер.
Не са представени и доказателства срещу него да е било образувано
изпълнително производство за неплатени данъци и такси.
При тези данни, при установения месечен доход на ответника през
2020г. ,размерът на съществуващи задължения към трети лица при
сключване на процесния договор съгласно заявеното от св.Д. и при липсата
на доказателства,че с получаваните средства като пенсия и помощи/добавки
от ДСП ответникът не е могъл да покрива месечните си разходи за издръжка
към 26.08.2020г. и че е бил в състояние на безпаричие и поради това не е
могъл да погасява дори частично свои задължения, то не е доказано по
делото ,че процесният предварителен договор е сключен от ответника поради
крайна нужда.
Не е доказана и втората предпоставка по чл.33,ал.1 ЗЗД – сключване на
процесния предварителен договор при явно неизгодни условия.
От данните по делото не се установяват явно неизгодни за продавача по
процесния договор условия като съотношение между насрещните престации
на страните по този договор и съгласно принципа по чл.9 от ЗЗД за свобода
на договарянето . Разликата между установената със заключение на приета по
делото оценъчна експертиза средна пазарна цена на притежавания от
ответника имот и продажната цена от 33 000лв./ която е над данъчната му
оценка/, като съотношение е приблизително от 25%, което не сочи на явна и
значителна нееквивалентност на престациите и че сделката е сключена при
явно неизгодни условия за ответника като продавач. От показанията на св. Д.
се установява, че желанието на ответника е било да си купи гарсониера в
града и че цената за неговия имот е била определена така ,че било
предвидено след всички разходи, да му остане сума, като към онзи момент
цената на гарсониерите била към 24 000лв. Заявеното от свидетеля не се
опровергава от останалите доказателства по делото . Самият ответник, като
причина да не намери друго жилище е посочил ,че не е харесал предлаганите
5
му, а не че сумата, която е била уговорена по предварителния договор, е била
недостатъчна за закупуването на жилище.
Сключеният между старните предварителен договор е с изискуемото
съдържание и форма за неговата валидност, включващ клаузи,с които е
индивидуализирана всяка от дължимите по него насрещни престации.
От доказателствата по делото се установява,че купувачът по
предварителния договор е изправна страна по него.
За това, че купувачът е престирал в съответствие с уговорения начин
за заплащане на капарото , свидетелства обективираното в предварителния
договор в т.2.2.1. изрично вписване ,че продавачът декларира,че е получил
сумата от 2200лв., което е удостоверено с подписа му в договора. По делото е
представен и платежен документ за преведена на продавача от купувача по
предварителния договор П. Д. на 26.08.2020г. сума от 800лв. , с посочено
основание „капаро за покупка на имот ** „/л.17 от първоинстанционното
дело/
Твърдяното от ответника обстоятелство, че лично не е получавал пари в
брой, а сумата , с негово знание, е била получена от брокера, на когото
подписал пълномощно ,не установява неизпълнение на задължението на
купувача по предварителиня договор за заплащане на част от капарото в
размер на 2200лв. в брой, в деня на сключване на предварителния договор. От
показанията на св.Д. се установява,че разплащанията ,които е извършвал са
със средства на ответника от получената сума от 2200лв. В дадените
обяснения в с.з. на 01.03.2022г. ответникът не оспорва ,че е била извършена
парична престация от купувача и че брокерът е бил упълномощен от него да
извършва евентуални плащания . Наличието на упълномощителна сделка /
удостоверено и с представеното пълномощно на л.75 от
първоинстанционното дело/ касае отношенията между ответника и
упълномощеното от него лице. Дали пълномощникът е реализирал в пълен
обем правата, с които е бил упълномощен от ответника, е ирелевантно
относно изправността на ищцата като купувач по процесния предварителен
договор.
От приложеният по делото констативен протокол от 15.12.2020г.
се установява,че на тази датата ответникът не се е явил в кантората на
нотариус И. К. за сключване на окончателен договор с купувача по
предварителния договор П. Д..
Наличието на валидно сключен между страните предварителен
договор и неизпълнение от ответника на поетото с него задължение като
пордавач, обосновава основателността на предявения иск по чл.19,ал.3 ЗЗД,
който е уважен от първоинстанционния съд с обжалваното решение. Сащото
като законосъобразно и обсновано следва да бъде потвърдено.
От ищцата не са представени доказателства за направени разноски
за настоящото въззивно производство,предвид на което такива не следва да се
присъждат.
На основание изложеното,въззивният съд
РЕШИ:
6
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №211 от 03.05.2022г. по гр.д.
№45/2021г. на РС-Габрово.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7