Решение по дело №795/2024 на Административен съд - Плевен

С Решение № 156 от 04.12.2023 год. по гр. дело № 685/ 2023 год. на РС – Кнежа е отменен мълчалив отказ на Началника на ОСЗ – Кнежа, обективиран в писмо с изх.№ ПО-23-8-1/ 24.08.2023 год. за регистрирането в Общинска служба по земеделие – гр. Кнежа прекратяването на Договор за наем на недвижим имот, нотариално заверен с рег.№ 4599/ 22.10.2019 год., акт № 11, том V, на нотариус с рег.№ 550 на НК, с р-н на действие РС – Кнежа, вписан с.вх.рег.№ 2062/ 22.10.2019 год., том ІІІ, акт № 154 на Служба по вписванията – гр. Кнежа и преписката е изпратена на административния орган за ново произнасяне.

С Решение № 1474/ 22.04.2024 год. по адм. дело № 160/ 2024 год. Административен съд – Плевен е отменил решението на РС – Кнежа и е върнал делото за ново разглеждане от друг състав на същия съд.

При новото разглеждане на делото е постановено оспореното в настоящото производство Решение №93/9.07.2024 год. по анд №20241430100317/2024 год., с което Районен съд-Кнежа е отхвърлил жалбата на С. С. С. от гр.Троян, чрез адв. А. Ч. от АК-Ловеч, срещу отказ на Началника на Общинска служба по земеделие – гр. Кнежа, обективиран в писмо с изх.№ ПО-23-8-1 от 24.08.2023 год., за регистриране на едностранно прекратяване на договор за наем на недвижим имот, нотариално заверен с рег.№ 4599/22.10.2019 год., акт № 11, том V, на нотариус В. Р. с рег.№ 550 на НК, с р-н на действие РС – Кнежа, вписан с вх.рег.№ 2062/ 22.10.2019 год., том ІІІ, акт №154 на Служба по вписванията – гр. Кнежа. С решението РС е осъдил жалбоподателката да заплати на Общинска служба по земеделие – гр. Кнежа сумата от 100 (сто) лева, представляващи разноски по делото за юрисконсултско възнаграждение.

Против постановеното решение е подадена касационна жалба от С. С., в която сочи, че обжалваното решение е неправилно, необосновано и незаконосъобразно, постановено в противоречие с материалния закон и при съществени процесуални нарушения. Сочи, че на 21.10.2019 год. е сключил с К. И. Й. Д. за наем на недвижим имот, нотариално заверен под per. № 4599/22.10.2019 год., по силата на който е отдала под наем за срок от девет години, считано от датата на подписването на договора, поземлен имот с идентификатор 55782.3.29 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Искър, община Искър, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „Полето”, Площ: 9621 кв. м. /девет хиляди шестстотин двадесет и един квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 4 /четвърта/. След сключването на договора, наемателят К. И. Й. е регистрирал същия в Общинска служба „Земеделие” - гр. Кнежа, ИРМ - гр. Искър. Поради неплащане на дължимите наеми по договора от страна на наемателя, касаторът едностранно прекратила сключения договор за наем на недвижим имот, като договорът бил прекратен извънсъдебно и едностранно в съответствие с чл. 19 от същия. Уведомлението, с което е прекратен горепосочения договор за наем, било връчено на наемателя К. И. Й. на 19.11.2022 год. - чрез частен съдебен изпълнител Ц. Н., с per. № 756 на КЧСИ, с район на действие: Окръжен съд - гр. Плевен и на основание чл. 18, ал. 5 от ЗЧСИ. На 3.08.2023 год. С. подала заявление в Служба по вписванията - гр. Кнежа за вписването в имотния регистър при Агенция по вписвания на едностранното прекратяване на горепосочения договор за наем. С Определение № 1/03.08.2023 год. на съдия но вписванията при Районен съд- гр. Кнежа, било отказано вписване на прекратяването на договора за наем, като мотивът за отказа се свеждал само и единствено до липсата на правна норма, която да предвижда вписването на едностранното прекратяване на договор за наем. Счита, че отказът за вписване на едностранното прекратяване на договора за наем от жалбоподателя по никакъв начин не се отразява на факта, че същият е законосъобразно прекратен. Твърди, че на 22.08.2023 год. подал пред Общинска служба по Земеделие - гр. Кнежа Заявление с вх. № ПО-23-8/22.08.2023 год. - за регистрирането в Общинска служба „Земеделие” - гр. Кнежа на прекратяването на горепосочения договор за наем. С Писмо с изх. № 110-23-8-1/24.08.2023 год. на ОСЗ - гр. Кнежа, офис - гр. Искър, му било отказано регистрирането на прекратяването на договора за наем. Мотивите за отказа на Началника на Общинска служба по земеделие - гр. Кнежа се свеждали единствено до липсата на вписване на прекратяването на договора за наем в Служба по вписванията - гр. Кнежа. В обжалваното съдебно решение Районен съд - гр. Кнежа също приел, че липсата на вписване на едностранното прекратяване на договора за наем в Служба по вписванията - гр. Кнежа съставлява пречка за регистрирането му в Общинска служба но Земеделие - гр. Кнежа и на това основание отхвърлил жалбата.

Жалбоподателят счита отказът на административния орган и мотивите на първоинстанционния съд за неправилни и незаконосъобразни, тъй като не са отчели в цялост действащата нормативна уредба /а не само разпоредбите на ЗСПЗЗ/ и без да се държи сметка за спецификите на конкретния случай. Счита, че изводът на органа и решаващия съд за приложимост на чл.4б е неправилен и незаконосъобразен, тъй като случаят не попада под хипотезата на чл. 4б, ал. 1 и ал. 3 от ЗСПЗЗ. В случая не се касае за споразумение за изменение или прекратяване на договор за наем, а за едностранното прекратяване на договора за наем, което не подлежи на вписване в Служба по вписванията. Това обстоятелство не е отчетено от страна на административния орган, който се е позовал на разпоредби, който не са относими към процесния случай. Районен съд - гр. Кнежа също не отчел това обстоятелство в обжалваното съдебно решение.

Жалбоподателят се позовава на чл. 9 от Закона за задълженията и договорите, според който „страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави“. В настоящия случай, в чл. 19 от процесния Договор за наем между жалбоподателя и наемателя е уговорено, че договорът се прекратява „едностранно от Наемодателя без предизвестие, в случаите, когато наемателят не изпълнява задълженията си” по договора. Сочи, че постигнатата между него и наемателя договорка, предвиждаща съответните условия за предсрочното прекратяване на договора за наем от наемодателя, не противоречи на Закона и на добрите нрави. Твърди, че е упражнила това свое право, като е връчила на наемателя уведомление за едностранното прекратяване на договора за наем - на 19.11.2022 год. чрез частен съдебен изпълнител Ц. Н., с per. № 756 на КЧСИ, с район на действие: Окръжен съд - гр. Плевен. Считано от 19.11.2022 год. наемното правоотношение, произтичащо от процесния договор, е прекратено чрез едностранното волеизявление на С., отправено до наемателя. Ето защо в случая не се касае за двустранно споразумение за прекратяване на договора за наем, което да подлежи на нотариална заверка и вписване, а за едностранното му прекратяване от нейна страна. Съответно счита, че не намира приложение хипотезата на чл. 4б, ал. 1 и ал. 3 от ЗСПЗЗ, която визира регистрирането на сключени споразумения за изменението/прекратяването на договори за наем на земеделска земя. Счита за неправилен извода на Началника на ОСЗ - гр. Кнежа, както и на Районен съд - гр. Кнежа, че липсата на вписване в Служба по вписванията - гр. Кнежа на едностранното прекратяване на договора за наем е основание да бъде отказано регистрирането на прекратяването на договора в Общинската служба по земеделие. Защото едностранното прекратяване на договора за наем не би могло да бъде вписано, тъй като не попада сред актовете, подлежащи на вписване в чл. 112 от ЗС и в чл. 4 от ПВ. Съгласно нормата на чл. 2 от ПВ, вписване, отбелязване и заличаване се допуска само за случаите, които са предвидени изрично в законите. В тази връзка актовете, които се вписват, респ. отбелязват в имотния регистър, са изчерпателно изброени в чл. 112 от ЗС и чл. 4 от ПВ. Нормите са императивни и изброяването е изчерпателно, поради което и кръгът на подлежащите на вписване обстоятелства не може да бъде разширяван. Въпреки, че липсва нормативно регламентирано вписване, респ. отбелязване при едностранното прекратяване на договор за наем, то Началникът на Общинска служба по „Земеделие'’ - гр. Кнежа е отказал регистрирането на прекратяването на процесния договор за наем с мотива, че не е налице вписване. Същевременно, едностранното прекратяване на договора за наем от страна на жалбоподателя е факт и той е следвало според С. да бъде отразен в Общинската служба по Земеделие. Ето защо счита, че поставеното от Началника на Общинска служба по „Земеделие” - гр. Кнежа изискване за вписване на прекратяването е неизпълнимо - доколкото не е съобразено с липсата на правна уредба, която да позволява вписването в имотния регистър при АВ на едностранното прекратяване на договора за наем. Отделно от това, в обжалвания отказ се коментира съвсем различна хипотеза - на регистрирането на споразумение за прекратяване/изменение на договор за наем, а не на едностранното му прекратяване, както е в случая. В гази връзка счита, че напълно неправилни са изводите на Районен съд - гр. Кнежа, формирани в обжалваното решение, че за да бъде регистрирано прекратяването на процесния договор за наем в ОСЗ - гр. Кнежа, то преди това следва да се инициира нарочно исково производство за прекратяване на договора. Подобно производство не би било допустимо, тъй като вече е прекратен процесния договор за наем - извънсъдебно и но предвидения в договора ред в съответствие със закона. Сочи, че съгласно разпоредбата на чл. 87 от ЗЗД, по съдебен ред се развалят договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, а в останалите случаи, при неизпълнение на задълженията на длъжника по един двустранен договор, то договорът се разваля извънсъдебно. Поради това счита, че за жалбоподателката би липсвал правен интерес да води исково производство за прекратяването на вече прекратения договор за наем /в какъвто смисъл са мотивите на Районен съд - гр. Кнежа/, като подобно производство би било недопустимо. Счита, че всички разпоредби на ЗСПЗЗ, относими към конкретния случай, се свеждат до една основна цел - поддържането и предоставянето на актуална информация в регистъра на Общинската служба по Земеделие досежно ползването на земеделските земи. В случая едностранното прекратяване на процесния договор за наем е факт, който счита, че следва да бъде отразен в ответната Общинска служба по Земеделие.

В заключение моли съда да отмени изцяло като неправилно, необосновано и незаконосъобразно обжалваното Решение на Районен съд - гр. Кнежа, постановено по гр. д. № 317/2024 год. по описа на Районен съд - гр. Кнежа, и вместо него да постанови решение, с което да отмени изцяло като неправилен и незаконосъобразен обжалвания отказ на Началника на Общинска служба по Земеделие - гр. Кнежа, обективиран в Писмо с изх. № ПО-23-8-1/24.08.2023 год. на ОСЗ - гр. Кнежа, Офис - гр. Искър. Претендира разноски за всички съдебни инстанции.

Постъпил е отговор на депозираната касационна жалба, в който се излагат подробни съображения за нейната неоснователност, иска се да бъде отхвърлена, претендират се разноски за юрисконсултско възнаграждение.

В съдебно заседание жалбоподателят се представлява от адв.Ч. от АК-Ловеч, който излага подробни съображения за неправилност на оспореното решение, моли съда да го отмени и да отмени оспорения отказ, претендира разноски.

Ответникът в съдебно заседание се представлява от юрисконсулт В., която излага подробни съображения за неоснователност на жалбата, моли съда да я отхвърли, претендира разноски.

Представителят на Окръжна прокуратура-Плевен в съдебно заседание се представлява от прокурор Р., която дава заключение за неоснователност на касационната жалба.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, намира за установено следното:

Касационната жалба е подадена в законоустановения срок и от надлежна страна и е допустима.

Разгледана по същество, същата е неоснователна.

С оспореното решение съдът е приел за установено, че между С. като наемодател и К. Й. като наемател, е сключен договор за наем от 21.10.2019 год., с предмет –предоставяне за временно и възмездно ползване на недвижим имот, представляващ земеделска земя, находящ се в землището на гр. Искър, а именно ПИ с идентификатор 55782.3.29, местност „Полето“, с площ: 9621 кв. м., със срок на действие на договора 9 (девет) години, считано от 22.10.2019 год., при договорена наемна цена в размер на 25 лв. на декар годишно. Този договор е с нотариална заверка на подписите на страните от 22.10.2019 год. и същият е вписан на същата дата в Служба по вписванията – гр. Кнежа, том ІІІ, № 154,дв.вх.рег.№ 2062. С уведомление (без дата) С. е уведомила наемателя Йошковски, че на основание чл. 19 от договора едностранно прекратява сключения между тях договор за наем, с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ – Кнежа, считано от датата на получаване на уведомлението. Със същото на наемателя е предоставен 3-дневен срок да освободи наетия имот и е поканен в същия срок да заплати доброволно всички дължими наеми по договора. Уведомлението е връчено на наемателя на 19.11.2022 год., чрез ЧСИ при условията на чл. 44, ал.1, изр. последно от ГПК – при отказ. На 3.08.2023 год. С. е подала заявление до съдията по вписванията при РС – Кнежа, с което е поискала отбелязване в нарочните регистри на прекратяването на вписания договор за наем на основание т. VІІІ. 19 – поради неизпълнение на задължението на наемателя за плащане на дължимата наемна цена от момента на сключването на договора. По заявлението съдията по вписванията е постановил определение, с което е отказал вписването на едностранното прекратяване на договора за наем. В мотивите си съдията по вписванията е посочил, че съгл. чл. 2 от ПВ, вписване се допуска само в случаите, предвидени в закона. В българското законодателство не съществува правна норма, която да предвижда вписване на едностранно прекратяване на договора за наем. По аналогия не би могла да се приложи императивната норма на чл. 27, ал.2 от ЗАЗ, който предвижда вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда. От друга страна, съобразно чл. 4б, ал.3 от ЗСПЗЗ, на вписване подлежат само споразуменията за прекратяване на договор за наем на земеделска земя. На 22.08.2023 год. С. е подала в ОСЗ – Кнежа заявление за регистриране на едностранното прекратяване на процесния договор за наем на земеделска земя, регистриран от наемателя в общинската служба по земеделие. С писмо с изх.№ ПО-23-8-1 от 24.08.2023 год. началникът на ОЗС – Кнежа е отказал да регистрира прекратяването на договора за наем, тъй като в случая не е налице вписване на прекратяване на договора. Позовал се е на разпоредбите на чл. 4б, ал.1 и ал.3 от ЗСПЗЗ за сключване в писмена форма, с нотариална заверка на подписите и за вписване в служба по вписванията на договорите за наем на земеделска земя със срок по-дълъг от 1 година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, което представлява именно форма за действителност на тези договори. Мотивирал се е, че проверката за наличие на тези обстоятелства е проверка за редовността на предоставения за регистриране акт от външна страна, а не проверка по законосъобразност и целесъобразност, т.е. че за да бъде регистрирано обстоятелството – едностранното прекратяване на договора за наем поради неизпълнение, той би следвало да извърши проверка за валидното прекратяване на договора, каквато материалноправна проверка е извън правомощията на регистърния орган.

Районен съд-Кнежа приел за законосъобразен така постановения от Началника на ОСЗ-Кнежа отказ за регистриране прекратяването на договора за наем. Позовал се на разпоредбата на чл. 37б, ал.5 от ЗСПЗЗ, според който в общинската служба по земеделие се регистрират договори за наем на земеделска земя, сключени при спазване на изискванията на чл. 4а и 4б, както и договори за аренда, сключени при спазване изискванията на този закон и на Закона за арендата в земеделието. В случая договорът за наем е сключен за срок от 9 години, вписан е в СВ –Кнежа и е регистриран в ОСЗ – Кнежа. В чл. 4б, ал.3 от ЗСПЗЗ е предвидено вписване на договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, които се вписват в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите. В регистърното производство ОСЗ няма правомощия да изследва материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закона. Проверката, която извършва се свежда до това дали представеният за регистриране акт отговаря на изискванията на закона, дали актът е вписан, съставен ли е съобразно изискванията за форма. Според мотивите на районен съд, в случая началникът на ОСЗ правилно е приложил закона, като е приел, че за да регистрира прекратяването на договора за наем, ще следва да извърши материалноправна проверка за валидното прекратяване на договорната връзка, което е извън правомощията му. Постановявайки отказа за регистриране, приел за съответни на закона и изводите на началника на ОСЗ, че на регистриране подлежат само актовете, посочени в 37б, ал.5 от ЗСПЗЗ, измежду които не е изявлението за прекратяване на наемен договор.

За неоснователно приел твърдението на жалбоподателя, че на регистриране подлежи фактът на прекратяването на договора за наем. Действително договорът за наем на земеделска земя, сключен за срок по-дълъг от 1 година, подлежи на регистрация в ОСЗ, но в нито един закон според първоинстанционния съд не е предвидено регистриране на прекратяване на наемен договор. Както вписването на договора за наем, така и регистрирането му има за цел той да бъде противопоставим на трети лица, за да се охранят интересите на наемателя за срока на действието на договора. Съдът направил извод, че в случая не са налице условията на закона за извършване на исканата регистрация.

За неоснователни приел и доводите на жалбоподателя, че прекратяването на договора за наем подлежи на регистриране в ОСЗ, тъй като извън компетентността на общинската служба по земеделие е да проверява материалноправните предпоставки на представения за регистриране акт, включително и да тълкува договорни клаузи, като такава проверка не може да бъде извършена и от съда в производството по обжалване на отказа за регистрация прекратяването на договора, такава би могла да бъде извършена в исково производство, със съответно вписване на исковата молба и последващо вписване на постановения съдебен акт, и регистрирането му в ОСЗ. Именно в рамките на спорното съдебно производство, каквото настоящото приел, че не е, могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания/регистриран акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. В разглеждания случай по своя предмет и съдържание договорът за наем от 22.10.2019 год. не следва да се третира като договор за аренда, прекратяването на който подлежи на вписване в службата по вписвания и съответно регистриране в ОСЗ.

Съдът изложил съображения, че процесният договор е за наем, а не за аренда. Тези два договора се уреждат от различни закони. Разликите между договора за наем и договора аренда на земеделска земя са многобройни. Наемът е способ за уреждане на отношенията между страните, когато те искат да избегнат дългосрочното обвързване и търсят по-евтина и лесна процедура за сключването на договора. Той може да бъде сключен за различни по продължителност срокове спрямо арендата, която се сключва за срок от поне пет стопански години (чл. 4 ЗАЗ). Когато срокът на наема е по-кратък от една година, не е необходимо договорът да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите и не се вписва в Агенция по вписванията. При арендата, независимо от срока на действие на договора, той се сключва задължително в писмена форма с нотариална заверка на подписите, вписва се в Агенция по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие, като за това към договора се представя и скица на арендувания имот (чл. 3 ЗАЗ). Максималният срок, за който може да се сключи договорът за наем е десет години – когато наемодателят е собственик или ползвател с учредено вещно право на ползване върху земята, съответно три години, когато наемодателят не е собственик, а има право само да управлява земята (чл. 229 ЗЗД). При арендата не е предвиден максимален срок на действие на договора. Всяка от страните по договора може да прекрати арендата с предизвестие, което обаче поначало е с по-дълъг срок отколкото при наема. Предизвестието може да бъде отправено от която и да е от страните само след изтичане на поне четири години от сключването на договора за аренда, но поне две години преди неговото прекратяване (чл. 29 ЗАЗ). Тоест, ако не е предвиден срок на арендата, тя се счита за сключена поне за шест години и то ако се отправи предизвестие веднага след изтичането на четвъртата година. При наема такова ограничение няма и всичко зависи от волята на страните – ако нищо не е предвидено, предизвестието е едномесечно (чл. 238 от Закона за задълженията и договорите) и започва да тече от датата на неговото получаване от наемателя. Съдът се позовал на Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 год. на ВКС по т.д. № 2/2015 год., според което вписването, предвидено в чл. 27, ал.2 от Закона за арендата в земеделието, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28, ал.1, изр. първо във вр. с чл. 27, ал.1, т.2 ЗАЗ. За предвиденото в чл. 27, ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването – развалянето на арендния договор на основанието по чл. 28, ал.1, изр. първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът (писменият документ), материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по вписванията. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т. 6 ТР № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС. Със същото решение е прието, че договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл. 1, ал.3 от специалния Закон за аренда в земеделието.

С оглед на всичко изложено по-горе съдът приел, че обжалваният отказ на началника на ОСЗ – Кнежа за регистриране на едностранно прекратяване на договор за наем на земеделска земя, поради липса на вписване в службата по вписвания, като издаден от компетентен орган и в предвидената от закона форма, постановен в съответствие и при правилно приложение на материалния закон, при спазване на административно-производствените правила и съобразно с целта на закона, е законосъобразен. На тези основания отхвърлил подадената жалба.

Според касационната инстанция постановеното от районния съд решение е правилно.

Правилно е прието от първоинстанционния съд, че подлежащите на регистрация обстоятелства в общинските служби по земеделие, са изрично разписани в закона. Съгласно разпоредбата на чл.37б, ал.5 и ал.6 от ЗСПЗЗ, в общинската служба по земеделие се регистрират договори за наем на земеделска земя, сключени при спазване на изискванията на чл. 4а и 4б, както и договори за аренда, сключени при спазване изискванията на този закон и на Закона за арендата в земеделието. Когато за един и същ имот са представени за регистриране повече от един договор за наем или за аренда на земеделска земя, в общинската служба по земеделие се регистрира договорът, вписан в службата по вписвания с най-ранна дата; вписаният договор – при представяне за регистриране на вписан и невписан договор. Съгласно разпоредбата на чл.4б, ал.3 от ЗСПЗЗ, в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите се вписват договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните. Следователно, в разпоредбата на чл.37б, ал.5 и ал.6, изчерпателно са посочени основанията, подлежащи на регистрация, извън които всички останали не подлежат на такава. Препращането към чл.4б от ЗСПЗЗ е изрично и изчерпателно, не може да се тълкува според настоящия съд разширително, в смисъл, че извън актовете, посочени в цитираните текстове, други актове не подлежат на регистрация. Последното е логично. В чл.4б, ал.3 от ЗСПЗЗ са посочени такива актове, които са подписани и от двете страни по правоотношението- договори за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, писмените споразумения за изменение на договорите за наем с нотариално удостоверяване на подписите на страните и писмените споразумения за прекратяване на договорите за наем с нотариално удостоверяване на подписите на страните. Т.е., това са случаи, при които и двете страни са изявили воля за изменение или прекратяване на съответното договорно отношение и тази воля е удостоверена в нотариално производство. Целта на законодателя според настоящия състав на съда е да бъдат регистрирани и вписани такива актове, които са безспорни, при които е ясна волята и на двете договарящи страни – за изменение или за прекратяване на сключен договор. Докато при едностранно прекратяване на договор с предизвестие от една от страните например поради неизпълнение, органът, който следва да извърши регистрацията/ вписването, следва да извърши преценка относно наличието/липсата на материалноправните предпоставки, обуславящи прекратяването на един двустранно сключен и подписан договор, само от една от страните, за да регистрира/впише това обстоятелство-факта на прекратяването, в съответния регистър. А такава преценка не е от неговата компетентност – нито на съответния административен орган по поземлена собственост, нито на съответния съдия по вписванията. Затова и от предметния обхват на разпоредбите, регламентиращи подлежащите на регистрация в съответните служби по земеделие актове, са изключени волеизявленията за едностранно прекратяване на съответния сключен договор за наем. Изброяването в разпоредбите на чл.37б, ал.5 и чл.4б, ал.3 от ЗСПЗЗ е изчерпателно, а не примерно. В това изброяване не са включени волеизявленията на една от страните по договор за наем за неговото прекратяване, поради което и последното не подлежи на регистриране. Такава регистрация е предвидена единствено по отношение прекратяването на договора за аренда на земя – чл.27, ал.2 от ЗАЗ- то се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Такава разпоредба обаче не съществува в законодателството по отношение прекратяването на договорите за наем, а предвидената в ЗАЗ не може да се прилага по аналогия. Защото в случая не става въпрос за законодателна празнота, а за изрична законова регламентация по отношение на обстоятелствата, подлежащи на регистрация в ОСЗ относно сключените договори за наем, техните изменения и основания за прекратяване. След като не съществува разпоредба, която вменява задължение на съответните общински служби да регистрират волеизявлението на една от страните по договор за наем за неговото прекратяване, отказът на началника на службата да регистрира такъв се явява законосъобразен, до какъвто правилен извод е достигнал и първоинстанционният съд. В този смисъл са и разписаните и приложени на л.24 от анд №685/2023 год. на РС-Кнежа, въз основа на законова делегация на чл.37б, ал.7 от ЗСПЗЗ, Правила за регистрация на договорите за наем и за аренда на земеделска земя в общинските служби по земеделие.

Решението като валидно, допустимо и правилно следва да се остави в сила.

При този изход на делото и с оглед направеното искане от ответника, следва да му се присъдят разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на 100 лева, на основание чл.24 от Наредба за заплащането на правната помощ.

Воден от горното съдът

РЕШИ:

ОСТАВЯ В С. Решение №93/9.07.2024 год. на Районен съд-Кнежа по адм.дело №20241430100317/2024 год.

ОСЪЖДА С. С. С. с [ЕГН] от гр.Троян да заплати на Общинска служба по земеделие разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на 100/сто/ лева.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на оспорване.

Преписи от решението да се изпратят на страните.