Р Е Ш Е Н И Е
№ 260419
гр. Русе, 17.11.2020 год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд - Русе, XIV – ти граждански състав в публично съдебно заседание на деветнадесети октомври през две хиляди и двадесета
година в състав:
Председател : Милен Бойчев
при секретаря А.Х.,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1076 по описа за 2020 година, за
да се произнесе, съобрази:
Предявени са
обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 и
ал.2, пр.1 ЗЗД, чл. 124, ал.1 ГПК и чл. 108 ЗС.
Постъпила е искова
молба от Община Иваново срещу Г.П.Д., П.Г.Д., С.Г.Д. и „Меркур БГ“ ЕООД, в която се твърди, че Община Иваново е
собственик изцяло на недвижим имот с идентификатор **** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на селищно образование ****, с. ****, общ. Иваново, целият
с площ от 166 кв. м. През 2018г. Община Иваново била информирана служебно, че 150/160
ид. ч. от недвижимия имот е били продаден на ответника „Меркур-БГ“ ЕООД от
ответниците Г.Д., П.Д. и С.Д., без последните да са собственици на имота. Като
такива при сделката те се легитимирали с Договор за покупко-продажба от
15.09.1998г., сключен с Община Иваново
като продавач на имота. Данни за такъв договор в Общината нямало. Дори
ответниците действително да притежавали договор за продажба, той се явявал
нищожен поради невъзможен предмет, тъй като към момента на сключването му
процесният имот не е съществувал. Същият бил образуван едва с одобряване на
кадастралната карта през 2014г. когато бил формиран имот с № 000010, находящ се
в землището на с. **** с площ *** дка., определен за вилна зона в местността
"****", десета категория. Законът, който предоставял в собственост на
общината този имот е ЗСПЗЗ, като по силата на чл. 25, ал. 1 от него земеделската
земя, която не принадлежи на граждани, юридически лица или държавата, е
общинска собственост. За първи път тази местност се урегулирала през 2008г. със
заповед на областния управител на Област Русе, с която е приет План за
новообразуваните имоти по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ. На практика до издаването на
заповедта на Изп. директор на АГКК за приемане на кадастралната карта и
регистри в селищно образование "****" не е имало съществуващи имоти,
които да притежават необходимите законоустановени реквизити за местоположение,
площ, граници и начин на трайно ползване. Върху територията, на която се
намирал процесния имот през 50-те и 60-те години на миналият век имало
извършвано незаконно строителство от множество лица. Последствие обаче при
изготвяне и приемането на кадастралната карта това послужило като основание
тези лица да бъдат отразени като собственици, или съсобственици на общината в
конкретни имоти. В случая за процесния имот било записано, че е съсобствен
между Община Иваново и Г.П.Д., чиято собственост била определена на 150/160
ид.ч. В имота имало нанесена и сграда от 24 кв.м. неясно на какво основание.
Освен на посоченото
по-горе основание, ищецът счита, че договорът за продажба от 1998г. на
процесния имот се явявал и нищожен поради противоречие със закона, тъй като не
била спазена процедурата за продажба на имот частна общинска собственост, а
именно: тази продажба да се извърши от кмета след провеждане на търг и при
условията и реда, определен с Наредбата по чл. 8, ал. 2 от закона. Въз основа
на резултатите от търга следвало да бъде сключен съответния договор, който
трябвало и да се впише в Службата по вписания по местонахождение на имота.
Нямало доказателства, че е проведен търг или конкурс. Липсвало и решение на
общинския съвет. Липсвало и заповед на кмета за обявяване на търг. Община Иваново не е давала съгласие за продажба на
имота и не е упълномощавала кмета да сключи такъв договор. Поради това нямало
как първите трима ответници да са придобили собствеността върху процесния имот.
Такава собственост с оглед естеството на имота не можела да бъде придобита и
чрез давностно владение, тъй като не били изпълнени изискванията на чл. 79 ЗС
поради естеството на имота и установения за него мораториум с пар.1 на ЗД на ЗС
(ДВ бр.46/2006г.).
След като първите ответници не са станали
собственици на процесния имот такъв не би могъл да стане и последващия приобретател
на имота "Меркур-БГ" ЕООД на когото собствеността била прехвърлена с
Нотариален акт от 06.07.2018г.
С оглед на
изложеното се моли да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде
прогласен за нищожен Договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.09.1998г., сключен между Г.П.Д. ***, поради невъзможен предмет и
противоречие със закона. Да се признае за установено по отношение на ответниците
Г.П.Д., П.Г.Д. и С.Г.Д. *** е собственик на недвижимия имот с идентификатор ****,
както и да бъде осъден ответника „Меркур БГ" ЕООД, да предаде на Община
Иваново владението на процесния недвижим имот.
В срока по чл. 131 ГПК, ответниците Г.П.Д., П.Г.Д. и С.Г.Д. изразяват становище за неоснователност
на предявените искове. Твърдят, че през 1998 год. Община Иваново се е
разпоредила с процесния имот като го е продала на Г.Д.. Цената за имота била
внесена по сметка на Община Иваново, а построената в имота сграда от 24 кв.м.
била допустима по действащите разпоредби и строителни планове по време когато
незаконният строеж е извършен, като са заплатени всички глоби и такси за
узаконяване на строежа, който съществувал и към настоящия момент и бил отразен
в кадастралната схема. Липсвали доказателства, че Община Иваново е приемала
имота за свой през следващите години. Получила освен продажната цена за него
също така и местните данъци за всичките години, както и таксите по
прехвърлителната сделка през 2018г. Издала е данъчна оценка на името на Г.Д..
Периодично е извършвала и проверки за законността на постройките в имота.
Оспорва се
договорът за покупко-продажба от 15.09.1998г. да е нищожен поради невъзможен
предмет. Същият не бил образуван едва през 2014г., а съществувал и преди това,
което се и признавало от Община Иваново посочвайки, че със заповед от
15.04.2010г. кметът на общината е одобрил планове на новообразуваните имоти
по § 4, ал. 6 от преходните и
заключителни разпоредби на ЗСПЗЗ за местността „****“, с. ****. Нямало как и
договорът да е нищожен поради нищожен предмет. Установяването на спазването на
процедурата за продажбата от общината на имот частна общинска собственост
можело да се установи само въз основа на изходящи от нея документи, каквито
"услужливо" не били представени по делото.
Ответниците считат,
че действията на Община Иваново са изцяло незаконосъобразни и противоречат на
морала и добрите нрави. Правят и възражение за изтекла в тяхна полза придобивна
давност, тъй като имотът бил в патримониума им още преди 90-те години, от който
момент са го ползвали и владели явно, несъмнено и необезпокоявано, като в тяхна
полза са изтекли сроковете както за добросъвестно владение, така и за
недобросъвестно.
Ответникът „Меркур
БГ“ ЕООД не е изразил становище по предявените искове.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства, приема за установена следната фактическа обстановка:
С акт за
узаконяване №**/05.12.1990г. на комисия по ТСУ и строителство при кметство с.
Иваново, е узаконена дървена рибарска хижа с площ 24 кв.м. в местността „****то“
край село ****. В акта за узаконяване е посочена само местността и към него
момент за селскостопанските територии е действал ведомствения кадастър на
министерството на земеделието.
През 1994г. във
връзка с реституцията на земеделски земи е изготвен план за земеразделяне на с.
****. В плана с кадастрален номер ** е изобразен имот с начин на трайно
ползване – вилна зона с площ 57,917дка в местността „****“, десета категория,
вид на територията по предназначение – за нуждите на селското стопанство, вид
собственост смесена. За собственик на имота е записана Община Иваново, а като
начин на придобиване – по ЗСПЗЗ. Партидата на имота е открита на 17.09.1997г.,
когато са открити партидите на всички имоти по плана за земеразделяне. През
1995г. е изработена и изчертана Карта на с. **** по пар. **, местност „****то“.
Картата обхваща и територията на имот. кад. №** по плана за земеразделяне, от
който е предвидено, чрез разделяне да бъдат образувани нови имоти.
До 1995г.
процесният имот ****. по КККР на с. **** е представлявал част от имот с кад. №**
по плана на земеразделяне на с. ****. Процесният имот за първи път е обособен
(образуван) в картата на с. **** по пар. **, местност „****то“. Картата обхваща
територията на имот кад . №**, от който чрез разделяне са образувани нови
имоти. Новообразуваните имоти са били записани като общинска собственост.
Картата не е одобряване.
С договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 15.09.1998г. между Община Иваново и Г.П.Д.
е прехвърлена собствеността върху земята на имот пл. №** в местността „****то“,
масив 1 в землището на с. ****, от 150/160 ид.ч. при граници имоти пл. №№** и **,
път и земеделска земя. За сделката през 1998г. са използвани данни от
неодобрената карта от 1995г. на местността „****то“.
За първи път е
одобрена карта за процесния имот през 2008г., когато са изработени планове на
новообразуваните имоти по пар. 4, ал.6 от ПЗР на ЗСПЗЗ, обхващащи територии в
землищата на няколко населени места, сред които и местност „****“ („****“) в
землището на село ****. Със Заповед на Областния управител №***/30.06.2008г. е
одобрен плана на новообразуваните имоти, който план е отменен през 2010г.
Съгласно плана на новообразуваните имоти по пар. 4, ал.6 от ПЗР на ЗСПЗЗ за
периода на действието му до 02.08.2010г., процесният имот масив **, парцел ** е
собственост на Община Иваново за 10/160 ид. ч. и Г.П.Д. за 150/160 ид.ч.
През 2014г. е
изработен КККР на селищно образувание „****“ в с. ****, като за собственици на
имот с идентификатор **** към 2014г. са записани отново Община Иваново за
10/160 ид. ч. и Г.П.Д. за 150/160 ид.ч. въз основа на договор за
покупко-продажба.
С
нотариален акт вх. рег. №** от 06.07.2018г., акт№**, том.**, дело **/2018г. на
СВ – Русе, Г.П.Д., П.Г.Д. и С.Г.Д. продават на „Меркур БГ“ ЕООД 150/160 ид.ч.
от процесния имот с идентификатор ****.
На
15.03.2019г.за процесния имот **** е съставен Акт №**** за частна общинска собственост,
в който като основание за придобиването му е посочен чл. 56, ал.1, чл.2, ал.1
т.2, чл. 3, ал.3 ЗОС и чл. 25 ЗСПЗЗ.
Според заключението
на изготвената по делото техническа експертиза, имотът по неодобрената карта от
1995г. представляващ имот №** от масив **, предмет на процесната сделка от
1998г., съвпада с поземлен имот с идентификатор **** по КККР на с. ****.
Въз основа на така установената фактическа обстановка,
съдът прави следните правни изводи:
Ищецът Община
Иваново претендира прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба на процесния
имот, сключен с първия ответник на 15.09.1998г., поради невъзможен предмет –
тъй като към момента на сключването му процесният имот не е съществувал, а е
бил част от имот № ** с площ 57.917 дка. Едва с приемането на кадастралната
карта и кадастралните регистри в селищно образувание „****“ през 2014 г. за
пръв път се създава имотът с необходимите реквизити за местонахождение, площ,
граници и начин на трайно ползване.
По смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД договорът
е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта,
предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на
установените в действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, т.е.
съобразно тези изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни
сделки самостоятелен обект. Преценката следва да бъде извършена с оглед състоянието
на вещта към момента на извършване на разпореждането, като следва да бъде взето
предвид и дали към този момент обособяването на вещта като самостоятелна е
възможно, както и дали подобно обособяване реално е извършено. Дори към
определен минал момент вещта да не е съществувала като самостоятелна по
причина, че е била вградена в друга, по-голяма вещ и е представлявала част от
нея, ако към момента на извършване на сделката е приключило фактическото й
отделяне като самостоятелен обект и реалното й обособяване като такъв,
съответстващ на изискванията на действащите към този момент строителни правила
и норми, следва да се приеме, че е налице годен обект на разпореждане по
смисъла на чл.26, ал.2 ЗЗД.
Според ТР №
3/28.06.2016 г. по т.д.№ 3/2014 г. на ВКС, ОСГК, ако към момента на сключване
на сделката реално определените части от недвижим имот не са фактически
обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно
изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е
нищожен поради невъзможен предмет. Настоящият случай е именно такъв. В процесния
договор за покупко-продажба имотът, макар и несъществуващ към него момент като
самостоятелен обект на собственост, е индивидуализиран като площ,
местонахождение, граници и дори с номер, съвпадащ с обособения последствие и
съществуващ такъв към настоящия момент. Поради това договорът не би могъл да се
приеме за нищожен поради невъзможен предмет и исковата претенция в този смисъл
следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
Процесният договор
не е нищожен и на второто заявено от ищеца основание. За да е налице
противоречие със закона като основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД,
следва договорът да е сключен при несъобразяване с предписанията на императивните
правни норми. Посочени са нарушения на условията предвидени в чл. 35 ЗОС –
продажбата на имот частна общинска собственост да се извърши от кмета след
провеждането на търг и взето въз основа на него решение на Общинския съвет.
В случая, за да се
приеме, че е налице противоречие с конкретната императивна правна норма, следва
първо да се установи, че имотът, предмет на атакуваната прехвърлителна сделка,
към момента на нейното сключване, е бил частна общинска собственост. В това
отношение Община Иваново се позовава на разпоредбата на чл. 25, ал. 1, изр. 1 ЗСПЗЗ, според която земеделска земя, която
не принадлежи на граждани, юридически лица или държавата, е общинска
собственост. Нормата на чл. 19 ЗСПЗЗ
от своя страна повелява, че земеделската земя, останала след възстановяването правата
на собствениците с план за земеразделяне и карта на съществуващи и възстановими
стари реални граници, става общинска собственост. Т.е., в приложното поле на тези
норми се включват само онези земеделски земи, които са подлежали на възстановяване,
но не са заявени за реституция в предвидените срокове, както и земи, които не са
изкупени от ползватели по реда и при условията на §4а
и § 4б от ПЗР
на ЗСПЗЗ. Придобиването на право на собственост върху земите по чл. 25, ал. 1
ЗСПЗЗ общината става по силата на закона.
В настоящото
производство ищецът следва да установи, че процесният имот има земеделски
характер по смисъла на чл.2 ЗСПЗЗ, не е реституиран или изкупен от ползватели
по някои от предвидените по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ способи, както и че не е държавен.
Позоваването на
общо нормативно основание за трансформиране на собствеността в общинска не сочи
на удостоверяване на конкретно фактическо основание /в този смисъл са решение №
271/30.10.2012 г. по гр.д. №477/2012 г. и решение №15/19.02.2016 г. по гр.д.№
4705/2015 г., и двете по описа на ВКС, II ГО/.
При наличието на
законовите изисквания, според чл. 45, ал. 2
ППЗСПЗЗ, ОСЗ взема решение за възстановяване правото на собственост
на общините в съществуващи или възстановими стари реални граници или с план за
земеразделяне. Всички останали земеделски земи, които не принадлежат на
граждани, юридически лица и държавата, са общинска собственост по силата на чл. 25, ал. 1
ЗСПЗЗ. Т.е., остатъчният фонд земеделска земя по чл. 19 ЗСПЗЗ
се формира след приключване процедурата по възстановяване собствеността върху
земеделските земи на всички правоимащи субекти – физически и юридически лица,
държавата и общините и следователно в него влизат само земите, които подлежат на
възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, но са останали незаявени в законните срокове.
Тази норма не се отнася за земята, която не подлежи на възстановяване по реда
на ЗСПЗЗ, за която не се провежда процедура за възстановяване на собствеността
по този закон.
Процесният имот
няма качеството „земеделска земя“ по смисъла на чл. 2 ЗСПЗЗ.
Той е включен в урбанизираната територия на с.****, общ.Иваново, в селищно образувание
„****“. С кадастралната карта от 2014 г. за него е предвидено трайно ползване –
ниско застрояване. Същият не е подлежал на реституция по реда на ЗСПЗЗ, нито спрямо
него са заявени претенции по §4а от ПЗР на ЗСПЗЗ, няма данни да е предоставян за ползване
по някое ПМС. Поради това и при липса на доказателства имотът да е бил част от
кооперативното земеползване, одържавен или отнет по друг начин и следователно
да е подлежал на реституция по ЗСПЗЗ, съответно да не е бил заявен за
възстановяване в законните срокове, то не може да се направи извод, че попада
във фонда по чл.19 ЗСПЗЗ
(така решение № 488 от 19.12.2011 г. на ВКС по гр.д.№ 1403/2010 г., I г.о.,
решение № 88/17.07.2015 г. по гр.д.№ 6225/2014 г. на ВКС, І г.о. и решение №
109/25.05.2016 г. по гр.д.№ 356/2016 г. на ВКС, I г.о.).
При така установените по делото факти,
следва извод, че ищецът не е доказал предпоставките на чл.
19 ЗСПЗЗ като способ за придобиване на земеделска земя. Съставеният на
основание чл. 56, ал. 1, чл. 2, ал. 1 т. 2, чл. 3, ал. 3 ЗОС, чл. 25 ЗСПЗЗЗ
АЧОС № 1781/15.03.2019 г. не налага извод, че имотът е общински, тъй като няма
вещно - прехвърлително действие. Сама по себе си продажбата на чужда
вещ не е нищожна. Тя обвързва страните по нея, но не поражда действие
единствено за действителния собственик.
По
изложените съображения следва да бъде отхвърлен като неоснователен и вторият
предявен иск за нищожност на процесния договор – поради противоречието му със
закона.
Изложеното
по-горе относно липсата на доказателства, че Община Иваново е собственик на
процесния имот дава основание да бъдат отхвърлени и останалите й искови
претенция – за установяване по отношение на ответниците, че е собственик на
процесния имот и осъждане на четвъртия ответник - „Меркур БГ“ ЕООД да предаде
владението на имота.
Извън предмета на
настоящото производство е установяването правото на собственост на ответниците
върху процесния имот, с оглед на което не следва да бъдат обсъждани направените
от тях възражения за придобиването на имота по давност.
При
този изход на спора направените от ищеца разноски следва да останат в негова
тежест. Ответниците не са претендирали присъждане на разноски в тяхна полза.
Така мотивиран,
районният съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Община
Иваново, представлявана от кмета Г.А.М., против Г.П.Д. ЕГН**********, С.Г.Д.
ЕГН********** и П.Г.Д. ЕГН**********,
искове за прогласяване нищожността на
Договор за покупко-продажба от 15.09.1998г. на недвижим имот пл. №**, в
местност „****“, масив **, в землището на с.****, обл. Русе, поради невъзможен
предмет и противоречие със закона, като неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Община
Иваново, представлявана от кмета Г.А.М., против Г.П.Д. ЕГН**********,
С.Г.Д. ЕГН**********, П.Г.Д. ЕГН********** *** и „Меркур БГ“ ЕООД, ЕИК204662793, със
седалище и адрес на управление гр. Русе, ул. „Евстати Винаров“ №10,
представлявано от управителя Мариан Радой установителен
иск за правото на собственост върху недвижим имот с идентификатор **** по КККР на селищно образование ****,
с. ****, общ. Иваново, целия с площ от 166кв.м., трайно предназначение на
територията : ниско застрояване, при граници ****, ****, ****, с
административен адрес с. ****, ул. „**********, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Община
Иваново, представлявана от кмета Г.А.М., против „Меркур БГ“ ЕООД,
ЕИК204662793, със седалище и адрес на управление гр. Русе, ул. „Евстати
Винаров“ №10, представлявано от управителя Мариан Радой иск за предаване владението на
недвижим имот с идентификатор **** по КККР на селищно образование ****, с. ****,
общ. Иваново, целия с площ от 166кв.м., трайно предназначение на територията :
ниско застрояване, при граници ****, ****, ****, с административен адрес с. ****,
ул. „*****, като неоснователен.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Районен
съдия :