РЕШЕНИЕ
№ 186
гр. Бургас, 10.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на деветнадесети
януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Мариела Ан. Иванова
при участието на секретаря Михаела К. Петрова
като разгледа докладваното от Мариела Ан. Иванова Гражданско дело №
20212100102167 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод искова молба от Д. Я.
К. с ЕГН ********** и Ж. Л. К. с ЕГН **********, и двамата от гр. Б., ул.
„К.“ № ** против П. Г. Я. с ЕГН ********** и Т. Б. Я. с ЕГН **********,
двамата от гр. Б., ул. „Ф. К.“ № *, ет.* и „Гардения 2016” ООД с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Созопол, местност
„Буджака“, ул. „Южна“ №26 за признаване на основание чл. 33, ал. 2 ЗС
правото на изкупуване на 2869,25/2888 идеални части от поземлен имот с
кадастрален идентификатор 67800.8.36 - урбанизирана територия с площ от
2888 кв. м. (НТП - за друг видзастрояване), при съседи: ПИ с идентификатори
67800.8.155, 67800.8.161, 67800.8.35, 67800.8.877, 67800.8.37, 67800.8.300,
67800.8.34 с административен адрес гр. Созопол, местност „Буджака“ при
условията и за цената, на която П. Г. Я. и Т. Б. Я. са продали процесните
идеални части от имота на „Гардения 2016” ООД, съгласно Нотариален акт №
184 от 03.08.2016 г., том ІІ, рег. №6575, дело № 250/2016 г. на нотариус рег.
№ 464 с район на действие РС -Бургас. Представят и ангажират доказателства.
В съдебно заседание исковата молба се поддържа.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците
П. Г. Я. и Т. Б. Я., с който са оспорили иска като неоснователен.
1
В с.з. процесуалният им представител поддържа заявените с отговора
възражения.
Ответникът „Гардения 2016” ООД е депозирал отговор, с който е
оспорил иска с твърдението, че срокът за предявяването му е изтекъл, както и
че е налице етажна съсобственост, което изключва приложението на чл. 33
ЗС. Посочил е още, че всъщност разпореждането с идеални части от терена е
безвъзмездно, а цената по нотариалния акт се отнасяла само до прехвърления
самостоятелен обект в сграда. В тази връзка било съставено нарочно обратно
писмо. Ответникът се е позовал и на кратката 5-годишна придобивна давност.
В с.з. процесуалния представител на ответника поддържа депозирания
отговор.
Бургаски окръжен съд, като обсъди доводите на страните и
събраните и представени по делото доказателства, намира за установено
от фактическа страна следното:
На 16.02.2005г. ответниците П. Г. Я. и Т. Б. Я. учредяват на „Геоплам“
ЕООД право на строеж в собствения си УПИ IV-8036 в гр.Созопол, местност
Буджака с площ от 2,888 дка за изграждане на две жилищни сгради, подземни
гаражи и басейн, състоящи се както следва: сграда А от сутеренен, партерен и
два жилищни етажа; сграда Б от три жилищни етажа. След изграждането
ответниците Я.и ще станат собственици на апартамент № 6 във вход В на
партерен етаж в сграда А с площ от 76.25кв.м. и на апартамент №6 на III
жилищен етаж, находящ се в сграда Б с площ 76,28кв.м., а „Геоплам“ ЕООД
става собственик построените фитнес, кафе, апартаменти, подземни гаражи и
басейн.
На 09.08.2006г. ответниците Я. прехвърлят собствеността върху
18,75/2888ид.ч. от УПИ IV-8036 в гр.Созопол, местност Буджака на ищците
К., а „Геоплам“ ЕООД прехвърля собствеността върху апартамент №116,
находящ се на втори жилищен етаж в сграда А, находяща се в същия УПИ.
Двата договора са обективирани в Нотариален акт № 90 от 09.08.2006г., рег.
№ 4616, дело № 583/2006 г. на нотариус рег. № 248 с район надействие РС –
Бургас.
През месец април 2016г. е образувано „Гардения 2016” ООД, като на
21.06.2016г. е извършен апорт на притежаваните от „Геоплам“ ЕООД
недвижими имоти, находящи се в процесния поземлен имот в гр.Созопол,
2
местността Буджака.
На 19.04.2016г. е сключен предварителен договор, по силата на който
продавачите- ответниците Я., се задължават да прехвърлят на купувача-
ответника „Гардения 2016” ООД, собствеността върху притежавания от тях
самостоятелен обект в комплекса- апартамент № 6 във вход В на партерен
етаж в сграда А с площ от 76.25кв.м. срещу сумата от 34 540лв.
С договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 184
от 03.08.2016 г., том ІІ, рег. №6575, дело № 250/2016 г. на нотариус рег. №
464 с район на действие РС -Бургас П. Г. Я. и Т. Б. Я. продават на „Гардения
2016” ООД посочения по-горе апартамент ведно с 2869.25кв.м. ид.ч. от
поземлен имот с идентификатор 67800.8.36, целият площ от 2 888кв.м. за
обща продажна цена от 34 540лв.
По делото е представено обратно писмо, подписано от страните по
сделката, с което същите разкриват действителната си воля и наличие на
прикрито съглашение между тях, а именно желание за продажба на
апартамент № 6 във вход В на партерен етаж в сграда А с площ от 76.25кв.м.
за продажна цена от 34 540лв., както и дарение на 2869.25кв.м. ид.ч. от
поземлен имот с идентификатор 67800.8.36, целият площ от 2 888кв.м.
Посочено е още, че прикритото съглашение е дарение, а не изразеното в
нотариалния акт продажба. Отделна продажна цена за идеалните части от
описания поземлен имот не е формирана от продавачите, тъй като същият е
застроен и е в подчинено положение, спрямо изградените в имота сгради.
Между страните по делото няма спор, че покана до ищците за
закупуване на посочените идеални части от поземлен имот с идентификатор
67800.8.36 не е изпращана.
По делото е назначена и изслушана съдебно-оценъчна експертиза,
според заключението на която стойността на апартамента към датата на
разпоредителната сделка от 03.08.2016г. възлиза на сумата от 78 610лв., а на
2869.25кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 67800.8.36, целият
площ от 2 888кв.м. - възлиза на 138 097лв.
По делото е представен Протокол №2 от проведено на 01.11.2019г.
Общо събрание на етажната собственост в сграда А, на което Общо събрание
собствениците са взели редица решения във връзка с управление на общите
части. При разискването по т.2 от дневния ред, касаеща избор на управител на
3
етажната собственост, е вписано изявлението на Г. Я., с което предлага за
управител собственикът „Гардения 2016” ООД, като задълженията му се
изпълняват от управителя на дружеството, тъй като „Гардения 2016“ ООД
има най-голям дял собственост в сградата и едновременно с това е
собственик на почти 100% от собствеността на земята, върху която е
построена сградата и съоръженията в комплекса.
По жалба от страна на Д. Я. К. и Ж. Л. К. срещу решенията на Общото
събрание на етажната собственост е образувано гр.д.№5067/2020г. по описа
на БРС. На съда е служебно известно, след извършена справка в ЕИСС по
цитираното дело, че на 03.08.2020г. ищците са депозирали до ответното
дружество възражение по чл. 16,ал.9 от ЗУЕС срещу протокола от Общото
събрание на 01.11.2019г. и начина на свикване и провеждане на събранието.
С оглед на установената по-горе фактическа обстановка, съдът
направи следните правни изводи:
Предявеният иск с правно основание чл. 33, ал.2 ЗС е неоснователен по
следните съображения:
Съгласно разпоредбата на чл. 33,ал.1 ЗС съсобственикът може да
продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като
представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите
съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено
пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото
лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във
вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да
изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се
предяви в двумесечен срок от продажбата- ал. 2 с.р.
Въпросите за началото на срока и за това кога ищецът е узнал или е
могъл обективно да узнае на извършената продажба, и оттам - дали искът е
предявен в законоустановения срок, са част от правния спор между страните
относно съществуването на субективното материално право на изкупуване,
който възниква с предявяването на иска. Следователно, касае се за въпроси,
които са част от съществото на правния спор. По тях съдът следва да се
произнесе с решение, с което да признае или отрече съществуването на
4
потестативното право, предмет на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС- Определение №
329 от 6.10.2008 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1543/2008 г., IV г. о.
С решение № 1/23.01.2009 г. по гр. д. № 5355/2007 г. на ВКС, II-ро г. о.,
е прието, че ако съсобственикът, продал своята идеална част, не е предложил
писмено на останалите съсобственици да изкупят дела му, т. е. те не знаят за
извършената продажба, срокът за предявяване на иска за изкупуване и
реализиране по съдебен ред на потестативното субективно право тече от
момента на узнаването за сделката - моментът на фактическо узнаване за
продажбата, но не и моментът на узнаване на всички условия на сключената
сделка. След като е установен моментът на фактическо узнаване за промяна
на собственика на претендираната за изкупуване идеална част от
съсобствеността, то от този момент е възникнало потестативното право /тъй
като няма отправено предложение/ и тече срокът за неговото предявяване в
съда. Това е моментът, от който обективно за съсобственика, претендиращ
изкупуване по чл. 33 ЗС, съществува възможност да узнае и всички условия
на сключения договор за покупко-продажба, тъй като последният е от
категорията на сделките, подлежащи на вписване в съответната Служба по
вписванията, а самото вписване има оповестително действие.
Настоящият съдебен състав намира, че моментът, в който ищците са
научили за промяната в собствеността по отношение на процесния поземлен
имот, това е проведеното Общо събрание на ЕС от 01.11.2019г., в което
представител на „Гардения 2016“ ООД посочва, че дружеството е собственик
на почти 100% от собствеността на земята, върху която е построена сградата
и съоръженията в комплекса. Ищците не са присъствали на това Общо
събрание, но в последствие са научили за него от протокола за провеждането
му, като са подали възражение срещу протокола /с дата 03.08.2020г./, а също
така са подали жалба срещу взетите на събранието решения, т.е. очевидно те
са били наясно със съдържанието на протокола.
Предвид изложеното съдът приема, че именно от 03.08.2020г. ищците
са били наясно, че е налице промяна в собствеността и от този момент за тях
е започнал да тече срока за предявяване на иска по чл. 33,ал.2 ЗС, който към
момента на действителното му предявяване на 12.11.2021г. вече е изтекъл.
Предявеният иск се явява неоснователен и на друго основание, а
именно, че с оглед естеството на имота и предвид разпоредбата на чл. 38 ЗС,
5
то чл. 33 ЗС е неприложим.
Настоящият съдебен състав е запознат с цитираните от ищците в
писменото им становище от 24.02.2022г. решения на ВКС, в които се приема,
че земята, върху която е построена сградата, винаги е обща част, тъй като без
нея сградата не може да съществува, за разлика от двора, чийто статут може
да бъде различен. Когато има пълно съвпадение между етажните собственици
и собствениците на дворното място, дворът е обща част. Когато обаче
дворното място, в което е построена сградата етажна собственост, не
принадлежи на всички етажни собственици, той няма да бъде обща част на
сградата.
Тези съдебни актове обаче са постановени при различна фактическа
обстановка, при която в дворното място освен сграда в режим на етажана
собствесност съществува и сграда в режим на индивидуална собственост (
независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не), поради
което в тези случаи ВКС приема, че специалните правила по управлението,
ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят
приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна
собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на
този режим при незачитане на правата му.
В настоящия случай в имота няма построена сграда в режим на
индивидуална собственост, а собствениците на терена са собственици и на
самостоятелни обекти в режим на етажната собственост.
Следва да се има предвид и очевидното желание на съсобствениците на
поземления имот дворното място да е обща част към етажната собственост,
доколкото това личи от предназначението му- извършено е озеленяване,
изграден е паркинг и басейн за ползване от етажните собственици,
определена е годишна такса за ползването му, дължима от етажните
собственици.
Предвид изложеното съдът намира, че доколкото в съсобственото
дворно място съществува хоризонтална етажна собственост, дворното място
представлява обща част с оглед разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗС, поради
което не се прилага чл. 33, ал. 2 ЗС - в този смисъл и Решение № 45 от
1.04.1960 г., ОСГК, Решение № 101 от 11.02.2009 г. на ВКС по гр. д. №
461/2008 г., IV г. о. и др.
6
За изчерпателност на съдебния акт следва да се посочи, че за ищците не
е възникнало право на изкупуване и поради факта, че разпоредбата на чл. 33
ЗС е приложима единствено при възмездно разпореждане с притежаваните от
един от съсосбтвениците идеални части, а в случая такова разпореждане не е
било извършено.
Безспорно в Нотариален акт № 184 от 03.08.2016 г., том ІІ, рег. №6575,
дело № 250/2016 г. на нотариус рег. № 464 с район на действие РС -Бургас е
отразено, че П. Г. Я. и Т. Б. Я. продават на „Гардения 2016” ООД
самостоятелен обект в сграда ведно с 2869.25кв.м. ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 67800.8.36, целият площ от 2 888кв.м. за обща продажна цена
от 34 540лв.
Във връзка с направеното възражение за наличие на прикрита сделка
ответникът „Гардения 2016“ ООД е представил обратно писмо, в което
страните по сделката посочват, че действителната им воля е за безвъзмездно
прехвърляне на собствеността по отношение на идеалните части от терена.
Разкриването на симулацията и установяване на действителните
отношения между страните става чрез т.нар. обратно писмо /контр летр/.
Обратният документ се създава нарочно за случая и по съдържание трябва да
разкрива точно вътрешните отношения между страните по привидната сделка.
Той се подписва от същите страни, които участват в явната сделка, както е в
процесния случай, т.е. представеното обратно писмо следва да бъде зачетено,
още повече, че се подкрепя и от останалите по делото доказателства.
В тази насока е и изслушаната по делото съдебно-оценъчна експертиза,
според която само стойността на идеалните части от терена възлиза на сумата
от 138 097лв., която е значително по-висока сума от тази посочена като обща
цена за апартамент и идеални части от поземления имот в договора от
03.08.2016г. - 34 540лв.
По изложените съображения съдът намира, че е проведено успешно
доказване на възражението за наличие на привидно съглашение, поради което
следва да се приложат правилата за него, тъй като договорът за дарение е
валиден, като сключен в предвидената за него форма. И доколкото
прикритата отчуждителна сделка е безвъзмедна, то за ищците не е възникнало
право за изкупуване.
При този изход от спора ищците нямат право на разноски, но дължат
7
сторените от „Гардения 2016“ ООД такива в размер на 2100лв., и от
ответниците Я.и в размер на 500лв.
Мотивиран от горното Бургаски окръжен съд
РЕШИ:
ОТВХРЪЛЯ предявения от Д. Я. К. с ЕГН ********** и Ж. Л. К. с ЕГН
**********, и двамата от гр. Б., ул. „К.“ № ** против П. Г. Я. с ЕГН
********** и Т. Б. Я. с ЕГН **********, двамата от гр. Б., ул. „Ф. К.“ № *,
ет.* и „Гардения 2016” ООД с ЕИК204027370, със седалище и адрес на
управление гр. Созопол, местност„Буджака“, ул. „Южна“ №26 иск с правно
основание чл. 33, ал.2 ЗС за признаване правото на изкупуване на
2869,25/2888 идеални части от поземлен имот с кадастрален идентификатор
67800.8.36 - урбанизирана територия с площ от 2888 кв. м. (НТП - за друг
видзастрояване), при съседи: ПИ с идентификатори 67800.8.155, 67800.8.161,
67800.8.35, 67800.8.877, 67800.8.37, 67800.8.300, 67800.8.34 с
административен адрес гр. Созопол, местност „Буджака“ при условията и за
цената, на която П. Г. Я. и Т. Б. Я. са продали процесните идеални части от
имота на „Гардения 2016” ООД, съгласно Нотариален акт № 184 от
03.08.2016 г., том ІІ, рег. №6575, дело № 250/2016 г. на нотариус рег. № 464 с
район на действие РС -Бургас.
ОСЪЖДА Д. Я. К. с ЕГН ********** и Ж. Л. К. с ЕГН **********, и
двамата от гр. Б., ул. „К.“ № ** да заплатят на „Гардения 2016” ООД с
ЕИК204027370, със седалище и адрес на управление гр. Созопол,
местност„Буджака“, ул. „Южна“ №26 сумата от 2100лв. съдебно-деловодни
разноски.
ОСЪЖДА Д. Я. К. с ЕГН ********** и Ж. Л. К. с ЕГН **********, и
двамата от гр. Б., ул. „К.“ № ** да заплатят на П. Г. Я. с ЕГН ********** и Т.
Б. Я. с ЕГН **********, двамата от гр. Б., ул. „Ф. К.“ № *, ет.* сумата от
500лв. съдебно-деловодни разноски.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ претенцията на Д. Я. К. с ЕГН **********
и Ж. Л. К. с ЕГН **********, и двамата от гр. Б., ул. „К.“ № ** за присъждане
на съдебно-деловодните разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски апелативен съд в
8
двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
9