№ 10992
гр. С., 26.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 159 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети май през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ДЕНИЦА Н. УРУМОВА
при участието на секретаря СТИЛИАНА В. АНДОНОВА
като разгледа докладваното от ДЕНИЦА Н. УРУМОВА Гражданско дело №
20221110148638 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното :
Предявени са искове от И. П. И., ЕГН **********, с адрес адрес, чрез адв. А., срещу
З. П. Х., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „адрес" № 41, вх. В, ет. 2, ап. 26, за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата от 8996,80 лева, представляваща незаплатена наемна
цена за периода от 01.05.2022 г. до 31.08.2022 г. по Договор за наем на недвижим имот от
08.09.2020 г., сключен между страните, за отдаване под наем на имот, представляващ ОФИС
№ 53, находящ се в адрес
Претендират се и разноски.
При условията на евентуалност е предявен иск за осъждане на ответника да заплати
сумата от 8996,80 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на Договор за наем на
недвижим имот от 08.09.2020 г., за периода от 01.05.2022 г. до 31.08.2022 г.
Ищеца твърди, че на 08.09.2020 г. сключил с ответника Договор за наем на недвижим
имот, представляващ ОФИС № 53, находящ се в адрес като наемателя се задължил да
заплаща сумата от 1150 евро месечно. Посочва, че владението на имота било предадено на
наемателя на 08.09.2020 г., като ответника не е изпълнил задълженията за заплащане на
наем от по 2249,20 лв. за месеците май, юни, юли и август 2022г., поради което претендира
сума в обща размер от 8996,80 лева.
Извън срока по чл. 131 ГПК, ответникът по делото е депозирал писмен отговор, с
който излага съображения за неоснователност на предявения иск. Твърди, че договора е
прекратен и имота е върнат на ищеца. Излага съображения за недействителност на договора
за наем.
Моли съда да отхвърли иска.
В съдебно заседание ищецът се явява лично и се представлява от адв. А., като
поддържа исковата молба и моли искът да бъде уважен. Депозира писмена защита, в която
излага съображения по същество.
Ответникът се явява лично. Поддържа отговора на исковата молба и моли искът да
1
бъде отхвърлен.
По делото са ангажирани писмени и гласни доказателства.
От събраните по делото относими доказателства се установява следното:
На 08.09.2020 г. страните са сключили договор за наем, по силата на който ищецът е
предоставил на ответника за временно и възмездно ползване следния недвижим имот:
ОФИС № 53, с площ от 72,45 кв. м., находящ се в гр. С., бул. „Александър Стамболийски“
№ 84, ет. 10. С приемо-предавателен протокол фактическата власт върху имота е предадена
на наемателя на същата дата. Съгласно чл. 4, ал. 1 от договора ответникът се е задължил да
заплаща на ищеца в срок до 25-то число на съответния предходен месец, наемна цена в
размер на левовата равностойност на 1150,00 евро (2249,20 лв.). В чл. 15, ал. 1, страните са
договорили срокът на договора да е до 31.10.2022 г. Съгласно чл. 27 от договора цялата
кореспонденция между страните се извършва на посочените от тях електронни пощи и
съобщенията се считат за редовно връчени, ако са изпратени на тези пощи и не е налице
уведомяване за промяна в тях.
На 22.06.2021 г. ответницата е изпратила на имейл адреса на ищеца уведомително
писмо, с което го приканва в 7-дневен срок да постигнат съгласие за прекратяване на
договора, считано от 30.09.2021 г., поради проблеми с финансовото състояние и
невъзможност да заплаща наемната цена. С имейл от 25.06.2021 г. ищецът информира
ответната страна, че не е съгласен договорът да бъде прекратен.
С прикачена покана към имейл от 27.09.2021 г. ответницата е уведомила ищеца, че на
29.09.2021 г., в 17:00 часа, ще напусне процесния имот, като го кани да присъства, за да му
предаде фактическата власт и го предупреждава, че в противен случай ще остави ключовете
на портиера на сградата. С имейл от 28.09.2021 г. ищецът заявява на ответницата, че
договорът е със срок до 31.10.2022 г., докогато тя следва да погасява задълженията си, като
я предупреждава да не предава ключовете на трети лица.
От Констативен протокол на нотариус Ина Илиева – Живкова се установява, че на
29.09.2021 г., в 17:00 ч., нотариусът е присъствал в процесния имот по молба на
ответницата, като последната е заявила, че е отправила предизвестие за прекратяване на
наемния договор и е поканила ищеца да присъства за подписването на приемо-предавателен
протокол и предаване на ключовете. Удостоверено е, че до 17:20 ч., ищецът не се е явил,
след което ответницата е предала ключовете на портиера на сградата.
Представено е Удостоверение от 30.07.2020 г. на СГС, от което се установява, че
Сдружение с нестопанска цел „Интер клуб България“, е със седалище и адрес на управление,
съвпадащи с адреса на процесния имот.
Представени са разпечатки от интернет сайтове, видно от които процесният имот е
бил обявен за отдаване под наем, включително и в течение на наемния договор.
По делото са представени нотариални актове, от които се установява, че по време на
процесния договор за наем, ищцата е придобила няколко недвижими имоти.
По делото са събрани гласни доказателства, чрез разпита на свидетеля Анатоли
Йорданов Стайков. Същият посочва, че е член на Сдружение с нестопанска цел „Интер клуб
България“, като адресът на същото е в гр. С., бул. „Александър Стамболийски“ № 84, ет. 10.
Посочва, че на този адрес никога не са провеждани срещи на клуба, тъй като там имало
адвокатска кантора. Пояснява, че сдружението няма официален офис, а горепосоченият
адрес е регистриран, за да се спазят нормативните изисквания.
При така установеното съда направи следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД, евентуално съединен с иск с
правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 82 ЗЗД.
По иска по чл. чл.232, ал.2 ЗЗД, ищецът трябва да докаже съществуването на
2
облигационно правоотношение с ответника по договор за наем, че му е предоставил за
ползване процесния имот през исковия период, както и размера на претенцията си. При
доказване на тези факти, ответната страна следва да докаже, че е изпълнила изцяло
задълженията си за плащане.
Съдът приема, че между страните е било налице наемно правоотношение през
исковия период, по силата на което ищецът е предал за ползване на ответника процесния
имот. Възраженията на ответната страна, че договорът за наем е прекратен, са
неоснователни. Ответникът не е разполагал с произтичащо от закона или изрична уговорка
между страните право да прекрати едностранно наемното правоотношение, а взаимно
съгласие между страните в тази насока не е постигано. Разпоредбата на чл. 238 ЗЗД урежда
възможността за прекратяване на безсрочно наемно правоотношение. Срочният договор за
наем обаче може да бъде прекратен с предизвестие, преди изтичане на уговорения срок,
само ако тази възможност е изрично уговорена между страните по него (В този смисъл:
Решение № 67 от 28.01.2002 г. по гр. д. № 968/2001 г., V гр. о. на ВКС; Решение № 15 от
08.09.2010 г. по т.д.№ 395 от 2009 г. на ВКС на РБ, ТК, ІІ ТО и др.). В настоящият случай
наемният договор е бил със срок до 31.10.2022 г., като не е имало уговорка, позволяваща на
наемателя едностранно да прекрати правоотношението. При такава воля на страните,
наемателят е могъл единствено да развали облигационната връзка при условията на чл. 87
ЗЗД и то при наличие на предпоставките за това. Такива твърдения в срока по чл. 131 ГПК
обаче не са направени. Съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменени,
прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на
основания, предвидени в закона. В случая, при липсата на предвидена в закона възможност
за прекратяване на срочния наемен договор и на подобна уговорка между страните, не може
да се приеме, че ответникът е могъл едностранно да се откаже от тази облигационна връзка,
заявявайки прекратяването , на което ищецът категорично се е противопоставил. Без
значение е фактът, че ответницата е предала ключовете от имота и че не го е ползвала, тъй
като между страните е съществувало наемно правоотношение и вещта е била предадена,
като от нейната воля е зависило дали да я ползва. Ирелевантни са и обстоятелствата, че
кантората е била обявена за наемане, включително и по време на наемния договор между
страните, както и че на нейния адрес е бил регистриран адресът на управление на
Сдружение с нестопанска цел „Интер клуб България“, тъй като по делото се установи, че
ответницата не е била възпрепятствана да ползва имота.
Неоснователни са доводите на ответника, че договорът между страните е успешно
прекратен, поради наличие на стопанска непоносимост. На това основание договорът може
да бъде прекратен единствено по исков ред за вбъдеще. Конститутивният характер на
последиците на предявената стопанска непоносимост, е предпоставен от необходимостта да
се формира сила на пресъдено нещо, което в случая може да се осъществи единствено по
исков път, тъй като възраженията в процеса, по които се създава сила на присъдено нещо, са
изрично предвидени в процесуалния закон и не включват такова с предмет „стопанска
непоносимост“. Не може да се приеме и че ответницата не дължи изпълнение поради
непреодолима сила, тъй като за периода, за който ищецът претендира наемна цена, а и преди
него, е ноторно известно, че не е било обявено извънредно положение и ограничения във
връзка с разпространението на „Ковид – 19“.
Позоваванията на ответницата на Директива 93/13ЕИО и на неравноправни клаузи в
договора е неотносимо в случая, тъй като не се касае за потребителски договор. Съгласно
чл. 1, §1 от Директивата същата има за цел да сближи законовите, подзаконовите и
административните разпоредби на държавите-членки относно неравноправните клаузи в
договори, сключвани между продавач или доставчик и потребител. Според чл. 2, б. „б“
„потребител“ означава всяко физическо лице, което в качеството си на страна по
договорите, предмет на настоящата директива, участва поради интереси, които са извън
рамките на неговата търговска или професионална дейност, според б. „в“ на същия член
3
„продавач или доставчик“ означава всяко физическо или юридическо лице, което в
качеството си на страна по договорите, предмет на настоящата директива, участва поради
интереси, които са свързани със занятието, стопанската дейност или професията му,
независимо дали в публичноправен или частноправен контекст. В случая ищецът не е
търговец и не е сключил процесния договор в рамките на упражнявано от него занятие, а е
отдал под наем собствен имот. Процесният наемен договор не е типизиран и не е изготвен
от икономически по-силен субект, а страните са имали възможност свободно да определят
неговото съдържание, включително начините на прекратяване, като не са били длъжни да го
сключат. Предвид изложеното, съдът приема, че не се касае за потребителски договор и
същият не е нищожен, поради което ответницата дължи изпълнение.
По делото се установи, че наемната цена за периода от 01.05.2022 г. до 31.08.2022 г. е
в общ размер от 8996,80 лв., като ответницата не доказа да е заплатила същата на
уговорените падежи – 25-то число на съответния предходен месец. Възраженията на
ответницата, че не е разполагала с парични средства и финансовото положение е било
влошено не могат да обусловят неоснователност на иска, тъй като съгласно чл. 81, ал. 2 ЗЗД
обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на
задължението, не го освобождава от отговорност.
Предвид гореизложено, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл.232,
ал.2 ЗЗД е основателен и като такъв, следва да бъде уважен.
С оглед уважаването на главния иск, съдът не дължи разглеждане на предявения
евентуален иск с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 82 ЗЗД.
По разноските:
Предвид изхода на спора, само ищецът има право на разноски. С оглед на това,
съобразно чл. 78, ал. 1 ГПК и предствения по делото списък по чл. 80 ГПК (стр.85),
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски в
размер на 1859,87 лв., от които 359,87 лв. държавна такса и 1500 лв. адвокатско
възнаграждение.
Водим от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОСЪЖДА З. П. Х., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „адрес" № 41, вх. В, ет. 2, ап.
26, да заплати на И. П. И., ЕГН **********, с адрес адрес, сумата от 8996,80 лв. (осем
хиляди деветстотин деветдесет и шест лева и 80 стотинки), представляваща незаплатена
наемна цена за периода от 01.05.2022 г. до 31.08.2022 г. по Договор за наем на недвижим
имот от 08.09.2020 г., сключен между страните, за отдаване под наем на имот,
представляващ ОФИС № 53, находящ се в адрес
ОСЪЖДА З. П. Х., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „адрес" № 41, вх. В, ет. 2, ап.
26, да заплати на И. П. И., ЕГН **********, с адрес адрес, сумата от 1859,87 лв. (хиляда
осемстотин петдесет и девет лева и 87 стотинки), представляваща направени по делото
разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4