О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№………….….../………………2018 г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в закрито съдебно заседание на шестнадесети август две
хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Марияна Христова
ЧЛЕНОВЕ: Наталия
Неделчева
мл.с. Никола Дойчев
като разгледа докладваното от младши съдия Никола Дойчев
ч.в.гр.д. № 1875 по описа за 2018 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по частна жалба от „НИК И
ДОБ“ ООД с ЕИК:*********, със съдебен адрес:***, офис VIII-3 – чрез адв. В.А.С. срещу определение №
198/27.07.2018г., постановено от съдията по вписванията-Полина Бандурова към РС-Варна, с което е отказано да се извърши
отбелязване-продължаване на срока по вписан договор за аренда на основание чл. 18, ал.
1 и 2 от ЗАЗ във вр. с чл. 20 а от ЗЗД и чл. 2а от ПВ.
Жалбоподателят посочва, че е вписал в СВ-Варна договор за
аренда за срок от 10 години, който изтича на 30.09.2018г. Заявява, че срокът на
договора е продължен автоматично с още 10 години (до 30.09.2028г.), без да е
необходимо подписване на допълнително споразумение, предвид изричната уговорка в
чл. 9 от договора, която е действителна и не противоречи на закона, нито по време на сключване на договора, нито към настоящия момент.
Жалбата е с правно основание чл. 32а от ПВ, вр. с
чл. 577, ал. 1 от ГПК, подадена е от процесуално легитимирано лице срещу
подлежащ на обжалване съдебен акт и е в срок видно от книжата по делото –
обжалваното определение е получено на 01.08.2018г., а частната жалба е подадена
на 06.08.2017г. в АВ-Варна. Предвид тези констатации, съдът намира, че частната
жалба е допустима.
Съдът като разгледа подадената частна жалба, събраните по
делото доказателства, намира за установено следното:
На 27.07.2018г. е постъпила молба от „Ник и Доб“ ООД в АВ-Варна с искане да бъде извършено отбелязване
по вписан договор за аренда за продължаване срока му на действие. Към молбата
са били приложени: 1) декларация от управителя на „Ник и Доб“
ООД, 2) констативен протокол от нотариус Янчо Несторов,3) копие от договор за
аренда. Видно от съдържанието на договора за аренда на земеделски земи, страни
по него са Марийка Илиева Георгиева, като арендодател,
и жалбоподателят „Ник и Доб“ ООД, като арендатор.
Договорът е със срок десет стопански години (чл. 8) и е влязъл в сила на
01.10.2008г. (чл. 7). В чл. 9 от договора за аренда е уговорено, че ако нито
една от страните не уведоми писмено другата до изтичането на осмата година, то
срокът на действие на договора се продължава автоматично след изтичането му за
същия период от 10 години без да е необходимо подписване на допълнително
споразумение межди договарящите се страни.
На 27.07.2018г. жалбоподателят е входирал
молба в АВ-Варна за извършване на отбелязване по вписания договор за аренда, че
срокът на договора продължен с още 10 години.
Съдията по вписванията към Районен съд-Варна е постановил
определение от 27.07.2018г., с което е отказал да извърши отбелязване по
вписания договор за аренда, поради неспазване на предвидените в чл. 18 от ЗАЗ
изисквания за действителност на продължаването на договора по форма и съдържание.
Съдът намира постановеният отказ за законосъобразен, като съображенията са следните:
Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното
изменение се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите
на страните, извършени едновременно (чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ). Същата форма се
изисква и при продължаване на срока на арендния
договор (чл. 18 от ЗАЗ). Тези разпоредби са с императивен характер, тъй като установяват задължителна форма за валидност за сключване на договора за аренда,
неговото изменение, включително продължаване срока му на действие. В настоящия
случай, в чл. 9 от договора за аренда от 01.10.2008г. е уговорено, че срокът се
удължава автоматично без да е
необходимо подписване на допълнително споразумение. Тази договорка пряко противоречи на чл. 18, вр. с чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ, като страните не могат по пътя
на свободатата на договаряне (чл. 9 от ЗЗД) да заобиколят изискването на императивни материалноправни разпоредби. Срокът на действие на договора за аренда е съществен елемент от
съдържанието му (арг. от чл. 4 от ЗАЗ), поради което
продължаването му представлява съществено изменение на самия договор, за което
се изисква формата, посочена в чл. 18, вр. с чл. 3,
ал. 1 от ЗАЗ. Както правилно, съдията по вписванията, е посочил, изменението на
арендния договор под формата не неговото продължаване,
следва да се впише в СВ, за да се даде гласност по отношение на третите лица,
но е приравнено на правното действие на вписването на сключен договор за
аренда. Съдът не споделя възражението на жалбоподателя, че клаузата на чл.9 от
договора е действителна и не противоречи на закона- нито по време на сключване
на договора, нито към настоящия момент. Възможността договорът за аренда да се
счита продължен при същите условия е съществувала в първоначалната редакция на разпоредбата
на чл. 18, ал.1 от ЗАЗ. Още с изменението, обнародвано в ДВ бр. 35 от 1999г.,
законодателят е постановил, че „Продължаването на договора се извършва в
писмена форма с нотариална заверка на подписите“. Следователно, както към дата
на сключване на процесния договор- 01.10.2008г., така
и към настоящия момент, съществува императивна разпоредба относно условията при
които договорът за аренда може да бъде продължен.
Ето защо, съдът намира за правилен и
законосъобразен отказа на съдията по
вписванията да извърши отбелязване, че срокът на вписания договор за аренда, е
продължен с още десет години до 01.10.2028г.
По тези съображения ВОС
намира, че частната жалба е неоснователна и следва да бъде оставена без
уважение.
Така мотивиран, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба с вх. № 20054/06.08.2018г. по описа на СВ-Варна от „НИК И ДОБ“
ООД с ЕИК:*********, със съдебен адрес:***, офис VIII-3 – чрез адв. В.А.С. срещу определение №
198/27.07.2018г., постановено от съдията по вписванията-Полина Бандурова към РС-Варна, с което е отказано да се извърши
отбелязване-продължаване на срока по вписан договор за аренда на основание чл. 18, ал.
1 и 2 от ЗАЗ във вр. с чл. 20 а от ЗЗД и чл. 2а от
ПВ.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване
пред ВКС в едноседмичен срок от получаването му от жалбоподателя на основание
чл. 274, ал. 3 от ГПК
След влизане на определението в
сила, препис от него да се изпрати на Служба по вписванията -Варна.
Председател: Членове: 1. 2.