Р Е Ш Е Н И Е
08.11.2021г.
гр.Добрич
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ДОБРИЧКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ , четиринадесети състав , в публично заседание на осми
октомври през две хиляди двадесет и
първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА ТОНЕВА
При участието на секретаря Румяна
Иванова , разгледа докладваното от
районния съдия гр.д. № 1631/2020 год. по описа на ДРС и за да се произнесе,
съобрази следното:
Производството
по делото е образувано по предявения от „АКВАМАРИЯ „ ЕООД град Добрич с ЕИК
20405534 срещу П.Й.М.с ЕГН ********** ,
регистриран като ЕТ „ПАПИНО-П. М. „ с
ЕИК ********* иск след изменение на
размера му по реда на чл. 214 , ал. 1 от ГПК с правно основание чл. 230 , ал. 2
от ЗЗД за заплащане на сумата от 16 785.55 лева , представляваща обезщетение в
размер на направените от ищеца в качеството на наемател разходи за извършени
ремонтни работи и заплатени административни такси по привеждане в експлоатация и
ползването им по предназначение като сгради за обществено хранене на недвижими
имоти в град Д. ,бул. „ ****“ № ***,предмет на сключен между страните договор за наем от 22.06.2017 г. , а именно :
сграда № 1 с идентификатор 72624.626.7037.1 с предназначение сграда за
обществено хранене на площ от 120 кв.м.
, състояща се от първи / приземен/ етаж , включващ коридор , кухня ,
подготвително , баня и тоалетна ,
битовки и вътрешно стълбище и втори етаж, включващ основна зала ,банкетна зала
, сервизни помещения с предверие и покрита тераса в подпокривното пространство
и сграда № 2 с идентификатор 72624.626.7037.2 с предназначение сграда за
обществено хранене на площ от 59 кв.м. , ведно със законната лихва от подаване
на исковата молба 20.07.2020 г. до окончателното изплащане .
Претендират
се разноски в производството .
Излагат се
следните обстоятелства :
Между ищеца
в качеството на наемател и ответника в качеството на наемодател е сключен
договор за наем от 22.06.2017 г. на недвижими имоти в град Д. , бул. „ *** „
№ ***: сграда № 1 с идентификатор
72624.626.7037.1 с предназначение сграда за обществено хранене на площ от 120 кв.м. , състояща се от първи /
приземен/ етаж , включващ коридор , кухня , подготвително , баня и тоалетна , битовки и вътрешно стълбище и втори етаж,
включващ основна зала,банкетна зала , сервизни помещения с предверие и покрита
тераса в подпокривното пространство и сграда № 2 с идентификатор
72624.626.7037.2 с предназначение сграда за обществено хранене на площ от 59
кв.м.
След
сключване на договора имотите са предадени
в състояние , в което не са били годни за ползване по предназначение като
сгради за обществено хранене .В зала № 1 покривът е протекъл; таваните и дограмата в
имота били напукани;налична била една
тоалетна със счупени плочи по стените
, счупено клекало,олющен
таван,вратата не се затваряла; за да функционира обекта като сграда за
обществено хранене по изискване на ХЕИ е било необходимо изграждане на две
тоалетни ; в топлата кухня стените били напукани , електрическите кабели били
оголени , липсвало ел. табло .Наложили са се допълнителни строителни работи по
изисквания на ХЕИ за функциониране на студена кухня в обекта .
Твърди се
още ,че дворното място извън сградите било в лошо състояние и нямало достъп до
тях,за да функционират като сгради за обществено хранене-имало дупки , кал;
нужен бил ремонт около сградите ,
изграждане на входен портал на двора.
Излага се
още ,че са били дължими такси към ХЕИ
и пожарна служба за въвеждане в
експлоатация на обекта за обществено хранене
, както и били направени разходи за трудова медицина във връзка с
прегледи на персонала .
Тъй като
сградите не били годни за ползване по предназначение ищецът е започнал
извършване на ремонтни работи .За извършените строителни дейности , вложени
материали ,заплатени суми по ремонта и
административни такси между страните са били пописани протоколи от 02.08.2017
г. и 09.09.2017 г.
В срока по
чл. 131 от ГПК ответникът депозира отговор на исковата молба.Оспорва
иска.Твърди ,че сградите по договора за
наем са предадени в състояние , годно за ползването им по предназначение .
Заявено е
възражение за прихващане със сумата от 14200.00 лева , представляваща неплатени
наемни вноски , дължими за периода 22.06.2017 г. – 22.06.2020 г. по сключен
между ЕТ „ПАПИНО-П. М. „ с ЕИК ********* в качеството на наемодател и
„Аквамария „ ЕООД град Добрич с ЕИК ********* в качеството на наемател договор
за наем от 22.06.2017 г. на недвижими
имоти в град Д.,бул. „ *** „ № *** .
Ответникът
претендира направените в производствто разноски и адвокатско възнаграждение.
Добричкият
районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните,
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
На
22.06.2017 г. между ЕТ „ПАПИНО-П. М. „ в
качеството на наемодател и „Аквамария „ ЕООД град Добрич е сключен договор за
наем на недвижими имоти в град Д. ,бул. „ *** „ № ***: сграда № 1 с
идентификатор 72624.626.7037.1 с предназначение сграда за обществено хранене на
площ от 120 кв.м. , състояща се от първи
/ приземен/ етаж , включващ коридор , кухня , подготвително , баня и
тоалетна , битовки и вътрешно стълбище и
втори етаж, включващ основна зала ,банкетна зала, сервизни помещения с
предверие и покрита тераса в подпокривното пространство и сграда № 2 с идентификатор
72624.626.7037.2 с предназначение сграда за обществено хранене на площ от 59
кв.м., построени в общински поземлен имот с кадастрален идентификатор №
72624.626.7037 .
Съгласно
чл. 2 , ал. 1 срокът на договора е пет години , считано от датата на сключването
му .Уговорена е наемна цена в размер на 400.00 лева месечно .
За
установяване състоянието на имота при предаването му на наемателя и извършените от последния ремонтни работи са събрани свидетелски
показания .
Свидетелят
Б. Ж. Б. установява в показанията си, че при дъжд от тавана капела вода,поради
което бил извършен ремонт на покрива на сграда 1 и сграда 2,, включващ
пренареждане на цигли , смяна на мушама , боядисване на ламперия .В сграда 1
нямало тоалетна,което наложило изграждането на нова по изискване на ХЕИ за
наличие на две тоалетни в обекта .Изградена била нова тоалетна в сграда 1 , а на старата тоалетна е бил извършен ремонт
,в нея нямало вентилация и по предписание на ХЕИ е поставен отдушник ,клекалото
било негодно за употреба , плочките по пода били разбити .Изградена била нова В
и К инсталация ,поставени били нови мивки , гранитогрес .
Ответникът
изградил стена между топлата кухня и тоалетните ,за да няма достъп до тръбите
от тоалетната към кухнята.
По
изисквания на ХЕИ ищецът изградил студена кухня , каквато не е съществувала към
момента .
По
отношение на електрическата инсталация в обекта свидетелят излага ,че навсякъде
стърчали стари контакти , кабели ,
таблото било необезопасено .Св.Б. сочи следното „…гърмеше навсякъде и биеше
ток“ .Изградена била нова електрическа инсталация .
Свидетелят
излага в показанията си още,че дворът около сградите бил в дупки
и кал , порталът бил изгорял при
пожар.След предаване на имота по договора за наем ответното дружество изградило
в двора площадки , барбекю , външна
чешма , входна порта ,обособена била
сезонна тераса.
Свидетелят
Б. е баща на законния представител на ищцовото дружество и сочи,че е ръководил
лично ремонтните работи ,защото бизнесът бил семеен .
Свидетелят
В. Е. В. излага пред съда ,че е участвал в ремонта на наетите сгради по
възлагане от Б. Б. срещу заплащане и постигната уговорка между тях да работи
като управител на ресторанта .Посетил обекта през юни 2017 г. ,в кухнята нямало
покрив , като го разкрили изтекла кал и вода ,извършен бил ремонт на покрива
,старата ламперия била лакирана , нова ламперия поставили в студена кухня , изградена била втора тоалетна,поставен бил
теракот. Сочи още ,че студената кухня била измазана, боядисана , заливали дупки
,защото минавали плъхове ,подменили електрическата инсталация ,защото имало
течове и удрял ток,подменили В и К
инсталацията.
Съдът
кредитира показанията на разпитаните свидетели,същите са непротиворечиви .
По делото е
назначена съдебно-техническа експертиза.Вещото лице установява в заключението
си ,че е налице ремонт в сградите , предмет на процесния договор за наем
.Извършени са строително-ремонтните дейности
по изграждане на санитарен възел и оборудването му с фаянс , седало ,
казанче , мивка ,смесителна батерия ,монтаж на нова врата и вентилатор , вагонна шарка на таван и
боядисване с латекс.Извършени са ремонтни дейности в съществуващия санитарен
възел , изразяващи се в облицовка с теракот , монтаж на нови мивка ,седало ,
казанче , смесителна батерия , врата и
вентилатор,вагонна шарка на таван , лакиране и ремонт .В зала 1 вещото лице
установява следните ремонтни дейности : монтаж ламперия по таван , зидария с
ютонг , подмяна на електрическа инсталация / в цялата сграда / и ново табло ,
ремонт на покрив ,боядисване на фасада ,
подмяна на В и К инсталация в сградата .В кухнята са
констатирани следните ремонтни дейности :наковаване на плоскости по таван
,боядисване на стени и тавани с латекс ,разбиване на стена и оформяне на шубер.
Общата
стойност на горните ремонтни работи , включително почистване и извозване на отпадъци ,вещото лице е изчислило на сумата 8 929.19 лева
,представляваща цена на вложени материали и труд .
При
определяне на стойността на ремонтните дейности на В и К инсталацията съдът
приема ,че сумата за ремонта на В и К инсталацията в сградите е 1220.00 лева ,
приспадайки стойността на В и К ремонта в дворното място , който възлиза на
130.00 лева съобразно изложеното от вещото лице в съдебно заседание .
Съдът
кредитира заключението , изготвено от лице , притежаващо необходимата
квалификация и знания .
С оглед
изложените факти и обстоятелства в исковата молба и заявения петитум,
предявеният иск за заплащане на направените разходи за извършени ремонти по
привеждане в експлоатация на наетите сгради по сключения между страните договор
за наем от 22.06.2017 г., е на договорно основание – чл. 79, ал. 1 във връзка с
чл. 230, ал. 2, предл. последно ЗЗД.
Разпоредбата
на чл. 230, ал. 1 ЗЗД урежда задължението на наемодателя да предаде вещта в
състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, при липса на други
уговорки в договора. Нормата на чл. 230, ал. 2 ЗЗД предвижда, че ако вещта не е
предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й, или
съразмерно намаление на наемната цена, или да развали договора, както и да иска
обезщетение във всички случаи. Когато страните по наемното правоотношение са
уговорили наемодателят да предаде вещта в състояние, което отговаря на целта,
за която е наета, но не е изпълнил задължението си, и наемателят е направил
разходи за привеждане на вещта в състояние, годно за ползване, наемателят има
право да претендира обезщетение в размер на направените разходите на основание
чл. 230, ал. 2 ЗЗД.
Установява
се по делото ,че при предаването им на
наемателя сградите по сключения договор за наем не са били годни за ползване по
предназначение и наемателят е извършил
ремонтни работи ,възлизащи общо на стойност 8 929.19 лева.
Извършените
ремонтни работи от наемателя в дворното място , върху които са построени ,включващи ремонт на каменни стени ,
изграждане на стъпала и пътека , дървени
мостчета и дървен портал ,изграждане на
декоративна чешма, барбекю и ремонт на пещ не се следват на ищеца в настоящото
производство по заявената претенция срещу ответника по реда на чл. 230 , ал. 2
от ЗЗД .Те не касаят строително-ремонтни дейности в наетите сгради , предмет на договора за наем .
Неоснователни
са и претенциите на ищеца да бъде осъден ответника да заплати направени от
наемателя разноски, свързани с получаване на разрешителни от ХЕИ , пожарна
служба, такси по категоризация на обектакъм общината , включително заплащане на нотариални такси и
дължими суми към трудова медицина .Тези
суми не произтичат от договорни задължения по сключения между страните наемен
договор .
Заявеното възражение за прихващане със сумата от
14200.00 лева , представляваща неплатени наемни вноски , дължими за периода
22.06.2017 г. – 22.06.2020 г. по сключен между ЕТ „ПАПИНО-П. М. „ с ЕИК
********* в качеството на наемодател и „Аквамария „ ЕООД град Добрич с
ЕИК ********* в качеството на наемател договор за наем от 22.06.2017 г. на недвижими имоти в град Д.
,бул. „ **** „ № *** черпи правното си основание от разпоредбата на чл. 232 ,
ал. 2 от ГПК .
След
сключване на договора за наем имотът е предаден на наемателя , който дължи
заплащане на уговорената наемна цена в
размер на 400.00 лева месечно .
Дължимият
наем за периода 22.06.2017 г. – 22.06.2020 г.
след приспадане на сумата от 200.00 лева , която наемодателят признава
,че е получил , се равнява на сумата от 14200.00 лева.Доказателства за
плащането и не са ангажирани.Навежда се възражение от „АКВАМАРИЯ „ ЕООД , че до
получаване на разрешение за ползване на наетия имот като ресторант на
03.09.2018 г. не дължи заплащане на наем .Направеното възражение е
неоснователно .
Предаването
на имотите от наемодателя в състояние , в което не са били годни за ползване по
предназначение не освобождава наемателя от задължението да заплаща уговорената
наемна цена.Не са наведени твърдения и не се ангажират доказателства наемателят
да е реализирал правата си по чл. 230 , ал.2 от ЗЗД да иска съразмерно
намаление на наемната цена .
С оглед горното възражението за прихващане е основателно
и следва да се извърши съдебната компенсация между двете съществуващи насрещни
вземания на страните до размера на по-малкото от тях.
Предявеният иск подлежи на
отхвърляне в частта за сумата от 8 929.19 лева като погасен чрез прихващане със
сумата от 14200.00 лева , а в частта над 8 929.19 лева до 16 785.55 лева искът подлежи на
отхвърляне като неоснователен.
С оглед изхода на спора на ищеца
не се следват разноски.
На основание чл. 78 , ал. 3 от ГПК ответникът има право на разноски в размер на 600.00 лева адвокатско
възнаграждение .
Водим от гореизложеното,
Добричкият районен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „АКВАМАРИЯ „ ЕООД град Д. с ЕИК
20405534 срещу П.Й.М.с ЕГН ********** ,
регистриран като ЕТ „ПАПИНО-П. М. „ с
ЕИК ********* иск с правно основание чл.
230 , ал. 2 от ЗЗД за заплащане на обезщетение
в размер на направените от ищеца в качеството на наемател разходи за извършени
ремонтни работи и заплатени административни такси по привеждане в експлоатация
и ползването им по предназначение като сгради за обществено хранене на
недвижими имоти в град Д. ,бул. „ ***“ № ***,предмет на сключен между
страните договор за наем от 22.06.2017
г. , а именно : сграда № 1 с идентификатор **** с предназначение сграда за
обществено хранене на площ от 120 кв.м.
, състояща се от първи / приземен/ етаж , включващ коридор , кухня ,
подготвително , баня и тоалетна , битовки
и вътрешно стълбище и втори етаж, включващ основна зала ,банкетна зала ,
сервизни помещения с предверие и покрита тераса в подпокривното пространство и
сграда № 2 с идентификатор 72624.626.7037.2 с предназначение сграда за
обществено хранене на площ от 59 кв.м. В ЧАСТТА за сумата от 8 929.19 лева КАТО
ПОГАСЕН ЧРЕЗ ПРИХВАЩАНЕ със сумата от
14200.00 лева , представляваща неплатени наемни вноски , дължими за периода
22.06.2017 г. – 22.06.2020 г. от „Аквамария „ ЕООД град Добрич с ЕИК *********
в качеството на наемател в полза на ЕТ „ПАПИНО-П. М.“ с ЕИК ********* в качеството на наемодател по сключения договор за наем
от 22.06.2017 г. на недвижими имоти в град Д.,бул. „ *** „ № *** и ОТХВЪРЛЯ
ИСКА за сумата над 8 929.19 лева до 16 785.55 лева КАТО
НЕОСНОВАТЕЛЕН .
ОСЪЖДА „АКВАМАРИЯ „ ЕООД град
Добрич с ЕИК 20405534 да заплати на П.Й.М.с ЕГН ********** , регистриран
като ЕТ „ПАПИНО-П. М. „ с ЕИК *********
разноски в производството в размер на 600.00 лева адвокатско възнаграждение .
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ :