Р Е Ш Е
Н И Е № ……...
Град Свиленград, 08.02.2019 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД - СВИЛЕНГРАД, I граждански състав, в открито съдебно
заседание на осми януари две хиляди и деветнадесета година, в състав
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЖИВКА ПЕТРОВА
При
съдебен секретар: Цвета Данаилова,
като
разгледа докладваното от съдията гр. дело № 472 по описа на съда за 2018
година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск за прогласяване на договор за
нищожен, на основание чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД -
поради накърняване на добрите нрави.
Ищецът Г.Т.Р. иска от съда да прогласи по
отношение на ответника М.М.Д. нищожността на Договор за аренда на земеделски
земи от 21.08.2015 г., вписан в Служба по вписванията – гр.Свиленград под Акт №
108, том VI, с вх.
рег. № 4397/21.08.2015г. и дв.вх.№ 4394/21.08.2015г.,
поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност
на договорените престациите и целта, която се
преследва с договора - да се ощетят останалите съсобственици.
Ищецът твърди, че е собственик на 6/9 ид. части от земеделски имоти, находящи се в землището на село
Студена, община Свиленград, подробно описани в исковата молба в 16 точки /15
бр. ниви и 1 бр. лозе/. Твърди, че 1/9 ид. част от
правото на собственост е придобил въз основа на наследяване от Г.Р. Г. и
реституция по реда на ЗСПЗЗ, а останалите 5/9 ид.
части - въз основа на възмездни сделки, по силата на които е закупил тези
идеални части от други сънаследници на общия наследодател. Имотите, с обща площ
109 дка, били възстановени на наследниците на Г.Р. Г. с Решение № 50/ 19.02.1997
г. на Поземлена комисия – Свиленград.
На 21.08.2015 г. един от общо деветимата
сънаследници - К. Р. Г. сключил договор за аренда по отношение на
реституираните процесни имоти, за 10 стопански години
с арендатор - ответника по делото. На същата дата арендодателят
К. Р. Г. и друг сънаследниците - М.Р.Д. прехвърлили на ответника собствените си
по 1/9 ид. части от правото на собственост върху
имотите.
На 23.11.2017 г. ищецът - сънаследник закупил
5/9 ид. части от други петима сънаследници. Така, ищецът
се легитимирал като собственик на 6/9 ид. части,
ответникът – на 2/9 ид. части, а 1/9 ид.ч. от съсобствеността останала на сънаследника З.Р.Г.а.
Ищецът счита, че договорът за аренда, сключен на
21.08.2015 г., е нищожен поради противоречие с добрите нрави, предвид
уговореното арендно плащане – 30 кг. пшеница на декар
и ползването на арендованите имоти. Счита, че
насрещните престации по договора са нееквивалентни, както към момента на сключването му, така и
към настоящия момент. Счита също, че сключването на договора преследва
ощетяване на останалите съсобственици на арендованите
имоти. Твърди, че арендодателят, сключвайки договора
за аренда без знанието и съгласието на останалите съсобственици, уговоря арендно плащане, равностойно на 10,4886 лв./дка, което е два
пъти по-ниско от стойността от средното арендно плащане
за имотите за този район – 21 – 22 лв./ дка. В същото време, арендаторът бил и
правоприемник на арендодателя и така той се
облагодетелствал несправедливо за сметка на останалите съсобственици, като
същевременно получавал и субсидии за имотите.
Поради изложеното, ищецът моли съда да уважи
иска и да му присъди направените по делото разноски.
Ответникът е депозирал отговор в срока по
чл.131, ал.1 от ГПК, с който оспорва иска като неоснователен. Твърди, че при сключване
на договора за аренда огледал имотите, като при огледа се оказало, че само четири
от нивите са орни – ПИ № 114048, ПИ № 151026, ПИ № 123002 и ПИ №077099, т.е. само
те можело да бъдат ползвани за производство на пшеница или други зърнени
култури, а останалите можело да се ползват единствено за пасища. Именно поради
това ответникът - арендатор договорил с арендодателя
такова арендно плащане - като за пасища. Договореното
арендно
плащане било реална цена по договора, тъй като с изключение на посочените
четири ниви, останалите били използвани от арендатора като пасища. Такова
реално ползване „устройвало“ ответника, който като земеделски стопанин се
занимавал със животновъдство. Поради това, ответникът счита че не е налице твърдяната нееквивалентност на престациите по договора.
Ответникът оспорва и твърдяната
от ищеца цел на договора - да се ощетят останалите съсобственици, като от своя
страна твърди, че тя не е такава. В тази връзка излага съображения, позовавайки
се на разпоредбите на Закона за аренда в земеделието /ЗАЗ/, съответни към
периода на арендното ползване.
Поради изложеното, ответникът моли
съда да отхвърли иска и да му присъди направените по делото разноски.
Съдът,
като взе предвид събраните по делото доказателства и съобрази доводите на
страните, намира за установено от фактическа страна следното:
Безспорно е, а и от представените Решения №№ 50
и 50 от 19.02.1997 г. на Поземлена комисия – Свиленград се установява, че е
възстановено правото на собственост на наследниците на Г.Р. Г., бивш жител ***,
върху шестнадесет земеделски имота – 15 ниви и 1 лозе с обща площ 109.519 дка,
находящи с в землището на с. Студена, общ. Свиленград. От представеното
удостоверение за наследници е видно, че Г.Р. Г. е оставил деветима наследници
по закон, измежду които ищецът Г.Т.Р. и К. Р. Г., притежаващи по равни права –
по 1/9 ид. част от правото на собственост върху
реституираните имоти.
С договор от 21.08.2015 г., сключен с нотариална
заверка на подписите сънаследникът К. Р. Г. е отдал под аренда на ответника М.М.Д.
реституираните с горепосочените решения на ПК земеделски имоти, за срок от 10
стопански години. Уговорено е арендно плащане от 30
кг. пшеница от декар за една стопанска
година или равностойността им в лева, по цени за съответния период.
На същата дата - 21.08.2015 г., с договор за
дарение, сключен с нотариален акт № 95, т. VII, н. д. № 677/2015 г. по описа на нотариус с
рег. № 354 по РНК, арендодателят прехвърля на
арендатора /ответника/ правото на собственост върху 1/9 ид.
част от имотите, предмет на договора за аренда. Отново на същата дата, с договор
за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 96, т. VII, н. д. № 678/2015 г. също по описа на нотариус
с рег. № 354 по РНК, арендаторът придобива правото на собственост върху още 1/9
ид. части от имотите.
На 23.11.2017г., с договор за покупко-продажба,
сключен с нотариален акт № 156, т. IV, н. д. № 577/2017 г. по описа на нотариус
с рег. № 420 по РНК, ищецът придобива 5/9 ид.
части от правото на собственост върху процесните
имоти, т. е. притежава общо 6/9 ид. части или повече
от половината от правото на собственост върху всеки от имотите.
От заключението на назначената по делото
съдебно-оценителна експертиза е видно, че средно-годишното
рентно плащане в лв. /дка за землището на с. Студена
за стопанската 2015/2016 година е 20 лева, а за следващите две стопански години
– също 20 лева. Вещото лице е посочило в заключението си, че договореното рентно плащане от 30 кг./дка за стопанската 2015/2016 г. се
равнява на 9,52 лв./ дка, а за следващите две стопански години – по 8,57 лв./
дка.
По делото е назначена и съдебно-агротехническа
експертиза, от заключението на която е видно, че само 1/3 част от площта на процесните имоти се обработва реално, ползва се като ниви и
се засява с житни култури, а останалите части били и сега са пасища и ливади.
Представени са и скици на имотите, издадени от
СГКК – гр. Хасково, с оглед тяхната индивидуализация по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с. Студена, общ. Свиленград.
При
така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Предявеният иск е допустим, тъй като ищецът,
макар да не е страна по сделката, прогласяване нищожността на която се иска,
има правен интерес от това, доколкото тя смущава неговото правно положение, в
качеството му на съсобственик на имотите, предмет на договора /Решение №
1104/26.11.2008 г. по гр. д. № 4693/ 2007 г. на ВКС/.
Разгледан по същество, искът е неоснователен.
Безспорно, процесният
договор за аренда е сключен от един от съсобствениците, което е допустимо с
оглед разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ,
действала към момента на сключване на договора. Съгласно § 7 от ПЗР към ЗИД
на ЗСПЗЗ (ДВ, бр.13 от 2017 г., в сила от 07.02.2017 г.), когато
договор за аренда е сключен по ЗАЗ до влизането в сила на този закон само
от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията между тях се
уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.
С оглед правната уредба следва, че отдаването
под аренда е действие, което може да бъде извършено самостоятелно и без
съгласието на останалите участници в общността, по аргумент от чл.3, ал.4 от ЗАЗ, в редакцията му въведена с ДВ,
бр.13 от 2007г., действала към датата на сключване на процесния
договор. В този случай възниква облигационно правоотношение само
между този съсобственик и арендатора, като в защита на интересите на останалите
съсобственици, които не са страни по договора, приложение намира разпоредбата
на чл.30, ал.3 ЗС (респ.
защита по общия ред, ако се твърдят/ докажат вреди и/или пропуснати ползи).
Сключването на договор за аренда съставлява
управително действие по отношение на вещта (Решение № 8 от 19.02.2014 г. на ВКС
по гр. д. № 5109/2013 г., ІІ г.о., ГК). Съгласно § 1 от ДР на ЗАЗ, за
неуредените в закона въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското
законодателство. В този случай, останалите съсобственици разполагат с иска по чл. 30, ал. 3 от ЗС и
правото да търсят обезщетение за разликата между това, което са можели да
получат и това, което реално са получили в резултат на действието на договора.
Ищецът въвежда твърдение за нищожност на
договора за аренда в хипотезата на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД
като сключен в противоречие с добрите нрави, предвид неравностойността
на престациите по него. Съдебната практика, обективирана в Решение № 24/09.02.2016 г., постановено по
гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС, ГК, ІІІ г. о., въвежда критерии за липса на
еквивалентност, с които съдът трябва да се съобрази, за да достигне до извода,
че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави поради нееквивалетност на престациите.
Посочено е, че известна обективна нееквивалентност е
допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от
страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност
на престациите може да представлява сделка, сключена
при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда,
порокът би бил унищожаемост по чл.33 от ЗЗД. При
най- високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях
е незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави.
В конкретния случай, размерът на уговореното
плащане в договора за аренда от 21.08.2015 г. е 30 кг./дка за една стопанска
година, като според експертното заключение това се равнява на 9,52 лв./ дка –
за стопанската 2015/2016 година и на 8,57 лв./ дка - за следващите две
стопански години. Към датата на сключването на договора за стопанската 2015/2016 година средната
стойност на рентните вноски за землището на с.Студена,
изчислени от вещото лице, възлиза на 20 лв. /дка, т. е. два пъти и малко повече
от уговореното в процесния аренден
договор. Не може да се отрече правото на страните свободно да определят съдържанието
на договора (по аргумент от чл.9 от ЗЗД), доколкото
то не противоречи на повелителните норми за закона и на добрите нрави, и при липса
на явно несъответствие на престациите по критерия
съотношение, в което едната да е незначителна до нулева, то се налага извода,
че между страните по договора за аренда е налице валидно облигационно
правоотношение.
С оглед изложеното, неоснователни са твърденията
на ищеца, че процесният договор накърнява добрите
нрави, поради което е нищожен. Страните по договора са уговорили арендно плащане, а доколкото цената, дължима от арендатора,
не удовлетворява интереса на ищеца и е налице неравностойност
на престациите, тъй като е по-ниска от тази, давана
на свободния пазар, в закона е предвидена възможност за увеличаването й. В
случая, ищецът има съвсем друг път за защита на интереса си за по- висока арендна цена на отдаваната земя. Както бе казано и по-горе,
тъй като ищецът не е страна по договора за аренда, за него остава пътя на
защита по чл.30, ал.3 от ЗС и
правото да търси обезщетение за разликата между това, което е можел да получи и
това, което реално е получил в резултат на действието на договора.
Неоснователно е и твърдението на ищеца, че процесният договор за аренда е сключен с цел да ощети
останалите собственици, освен арендодателя. Нито се
твърди, нито са доказа по какъв точно начин се е целяло останалите
съсобственици да бъдат ощетени от този договор. Сключването на договор за
аренда не лишава никой от съсобствениците от правото да продава свободно своята
идеална част от имотите. Договорът за аренда е облигационен и не лишава съсобственика
от вещните му права, от възможността да се разпорежда с имота си както намери
за добре, както и от възможностите за по-свободен, по-добър и полезен начин за
извършване действия на управление на имотите.
С оглед на изложеното съдът намира, че не е
налице твърдения от ищеца порок на договора, а именно противоречие с добрите
нрави, който да обуслови обявяването му за нищожен, поради което предявения иск
като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът
следва да бъде осъден да заплати на ответника направените съдебно-деловодни
разноски, които се установиха в размер на 1050 лв., включващи сумата 700 лева –
за адвокатско възнаграждение и сумата 350 лв. – за вещи лица.
Мотивиран от изложеното, Съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Г.Т.Р., с ЕГН **********, против М.М.Д., с ЕГН
**********, иск за прогласяване за нищожен, на основание чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД, Договор за аренда на земеделски земи от
21.08.2015 г., вписан в Служба по вписванията – гр.Свиленград под Акт № 108,
том VI, с вх.
рег. № 4397/21.08.2015г. и дв.вх.№ 4394/21.08.2015г.,
поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност
на договорените престациите и целта, която се
преследва с договора.
ОСЪЖДА Г.Т.Р., с ЕГН **********, да
заплати на М.М.Д., с ЕГН **********, сумата 1050 лв. /хиляда и петдесет лева/ – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд
- Хасково в двуседмичен срок, считано от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: