Р Е Ш Е
Н И Е
№ 65
гр. Несебър, 15.05.2017г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ
РАЙОНЕН СЪД,
гражданска
колегия, шести състав в публично трети май две хиляди и седемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев
при
участието на секретаря К.Л., като разгледа гр. д. № 1026 по описа на НРС за 2016г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът А.Ю. иска да бъде обявен за окончателен
договорът му с „Р.М 9.” ЕООД, с който се прехвърля вещно право върху недвижим
имот. Чрез процесуалния си представител излага, че на 02.03.2012г. сключил с
ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Твърди,
че имотът се притежава от ответника по силата на нотариален акт № *********************.
и представлява Североизточен мансарден апартамент с площ от 60 кв. м., построен
в жилищна сграда на площ от 96 кв. м., състояща се от складов етаж, гаражен
етаж, два жилищни етажа, мансарден етаж и тавански етаж с използваемо
подпокривно пространство, представляваща югоизточната част от изградената в
парцел I – общ квартал ********************* жилищна сграда – калкан, който
парцел е урегулиран от 320 кв. м. при граници: от три страни – улици и парцел II – общ, ведно с прилежащите му
идеални части от общите части на сградата с идентификационен номер
11538.503.194.1 по кадастралната карта на гр. Свети Влас. Сочи, че съгласно т.
5 от предварителния договор страните се задължили да сключат окончателен договор
най-късно до 01.06.2012г., при което ответникът да прехвърли собствеността на
имота. Навежда, че с подписване на договора купувачът влязъл във владение на
имота. Твърди, че на 25.05.2014г. отправил покана до ответника да прехвърли
процесния имот, но това не е сторено. Развива съображения в насока, че
предварителният договор е валиден. Сочи, че е изпълнил всички свои задължения
по договора, вкл. и това по т. 4, изр. второ за плащането на остатъка от
продажната цена в размер на 10 000 лв. В тази връзка излага, че сумата от
10 000 лв. е прихваната от задължението на продавача по изпълнителен лист
от 25.03.2013г. в размер на 23 889,70 лв., прехвърлено на ищеца по договор
за цесия от 10.06.2014г. от дружеството Н.” ЕООД. Твърди, че продавачът получил
уведомление за извършената цесия. С тези доводи до съда се отправя искане да
обяви предварителния договор за окончателен.
Ответникът „Р.М 9.” ЕООД, чрез управителя си Г.Г.,
моли съда да се произнесе съобразно събраните по делото материали и доказателства.
Съдът, като
прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на договора за
покупко-продажба на недвижим имот от 02.03.2012г., сключен между ищеца и
ответника. По предявения иск в доказателствена
тежест на ищеца е да докаже, че
е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния
недвижим имот, точно изпълнение на поетото от негова
страна задължение по договора, настъпилия падеж за сключване на окончателния
договор. Ищецът следва да докаже, че продавачът е собственик на процесния имот.
По
делото е доказано, че между страните е сключен валиден предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 02.03.2012г. (на л. 10 – л. 11 от делото).
Същият е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма и не е
оспорен от страните. С договора „Р.М 9.” ЕООД се задължило да продаде на Ю. следния
свой собствен недвижим имот по нотариален акт № ***********., а именно: Североизточен мансарден
апартамент с площ от 60 кв. м., построен в жилищна сграда на площ от 96 кв. м.,
състояща се от складов етаж, гаражен етаж, два жилищни етажа, мансарден етаж и
тавански етаж с използваемо подпокривно пространство, представляваща
югоизточната част от изградената в парцел I – общ квартал *********************
жилищна сграда – калкан, който парцел е урегулиран от 320 кв. м. при граници:
от три страни – улици и парцел II – общ, ведно с прилежащите му
идеални части от общите части на сградата. С т. II.3 от договора
е уговорена продажна цена за имота в размер на 22 500 лв., от които –
12 500 платени към момента на сключването му и 10 000 лв. – платими
при подписването на окончателния договор. Видно от т. III.5 страните се
задължили да сключат окончателния договор най-късно на 01.06.2012г.
С оглед
клаузите на цитирания договор съдът намира за доказано по делото, че между
страните е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния
недвижим имот, като падежът за
сключване на окончателния договор е настъпил на
01.06.2012г. От нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *********************.
на нотариус С.А. (на л. 7 – л. 9 от делото) се установява, че „Р.М 9.” ЕООД е собственик
на процесния имот. Следователно и този факт е доказан по делото.
Що се отнася
до точното изпълнение на договора от страна на ищеца, съдът намира, че сумата
от 12 500 лв. е платена още при подписването на договора (с оглед
изричното отбелязване, че същият играе ролята на разписка за предаването на
тази сума). Между страните е уговорено и заплащането на сумата от 10 000
лв. при подписването на окончателния договор, като твърденията на ищеца са, че
това задължение към момента е погасено чрез прихващане от задължението на продавача по
изпълнителен лист от 25.03.2013г. (на л. 13 от делото) в размер на
23 889,70 лв., прехвърлено на ищеца по договор за цесия от 10.06.2014г. (на л. 15 –
л. 18 от делото) от дружеството Н.” ЕООД. Съдът намира, че към момента не се
установява твърдяното от ищеца прихващане. В тази връзка следва да се има
предвид, че в настоящото производство съдът следва да замести с решението си
обещания договор, поради което той не разполага с правото да внася каквито и да
е било изменения в съдържанието му. Ако по делото се установи, че ищецът трябва
да изпълни свое насрещно задължение при сключване на окончателния договор,
съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие
ищецът да изпълни задължението си – арг. от чл. 362, ал. 1 ГПК. Поради тази
причина въпросът за вземането за цената не е предмет на делото, защото
проверката относно съществуването на това вземане има значение единствено за
режима на решението, с оглед поставянето на условие да се изпълни това
задължение в рамките на законовия срок по чл. 362 ГПК. Наред с това
прихващането се извършва чрез изявление на една от страните, отправено до
другата, което има характеристика на едностранна правна сделка. Когато
компенсационното волеизявление се прави в самия процес, то се свърза с факта,
че съставлява процесуално средство за защита срещу иска. В производството за
сключване на окончателен договор постановяването от решаващия съд на условието
за изпълнение на задължението (по чл. 362, ал. 1 ГПК) и наличието на законов
срок за неговото изпълнение, както и изрично регламентиране на последиците от
неизпълнението, водят до извод, че възражението за прихващане на практика се
прави от ищеца с неликвидно вземане по отношение на цената на обещания имот.
При това положение в особеното исково производство по реда на чл. 362 ГПК купувачът
не разполага с възможността за въвеждане на възражение за съдебно прихващане с
неликвидни вземания по отношение плащането на цената на имота. В такава насока
е и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК – напр.
Решение № 72/14.07.2011г. по търговско дело № 659/2010г. на I търговско
отделение.
С оглед
изложеното съдът приема, че в настоящото производство не може да бъде
разглеждано изявлението на ищеца за прихващане. Въпреки това по делото е
доказано точното изпълнение на задълженията, от страна на ищеца, тъй като
сумата от 10 000 лв. е дължима към момента на сключване на окончателния
договор. Ето защо всички предпоставки за уважаване на предявения иск са налице,
като предварителният договор следва да бъде обявен за окончателен при условие,
че ищецът заплати на ответника сумата от 10 000 лв. в двуседмичен срок от
влизане в сила на решението. Що се отнася до описанието на имота в съдебното
решение, съдът намира, че същото следва да съответства на описанието в
предварителния договор. Следва да се отчете обаче и обстоятелството, че след
сключването на предварителния договор са настъпили промени в кадастралния
статут на имота (видно от скица № 15-57236-10.02.2017г. на л. 64 от делото),
които няма пречка идентификаторът на имота да бъде отразен в съдебното решение
– в подобна насока е напр. Определение № 63 от 09.02.2011г. по т.д. №
626/2010г. по описа на II търг. отделение на ВКС.
С оглед
обстоятелството, че с решението следва да се обаяви за окончателен сключеният
между страните предварителен договор купувачът следва да заплати дължимата
нотариална такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, както и данък за възмедно прехвърляне на
имущество по сметка на Община Несебър – в размер на 3 % от данъчната оценка на
имота съгласно чл. 41, ал. 2 вр. чл. 40, ал. 2, т. 1 от Наредба № 14 за
определяне на размера на местните данъци, приета от Общински съвет Несебър, към
която препраща чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ. Данъчната оценка на процесния имот е в
размер на 23 472,90 лв. (видно от удосотверението на л. 32 от делото).
Следователно дължимата нотариална такса за прехвърляне на имота е в размер на 268,28
лв., а дължимият данък за придобиване на имущество е в размер на 704,19 лв. Ето
защо ищецът следва да бъде осъден да заплати тези суми – нотариалната такса по
сметка на Районен съд Несебър, а данъкът – по сметка на Община Несебър.
На основание
чл. 115, ал. 2 от ЗС на ищеца следва да бъде даден шестмесечен срок от влизане
в сила на решението, в който да осъществи вписването му по представен препис.
Наред с това по арг. от чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС на ищеца
следва да се издаде заверен препис от решението след като докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето на имота, както и данъците и другите
задължения на праводателя му към държавата.
С оглед
разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК върху процесния имот следва служебно да
се впише възбрана до изплащането на дължимите разноски по прехвърлянето му. Тъй
като възбраната следва да се впише служебно – по разпореждане на съда, в случая
приложение намират чл. 25 вр. чл. 24 от Правилника за вписванията. Ето защо в
писмото до служба по вписванията гр. Несебър трябва да се посочи, че
същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Несебър, датата
и номерът на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота, който
се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата,
за обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото следва да се приложат
два заверени екземпляра от настоящото решение.
При този изход на спора в полза на
страните не следва да се присъждат разноски, тъй като такива не са поискани от
тях.
Така мотивиран, съдът
Р Е
Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор от 02.03.2012г. за покупко-продажба на Североизточен мансарден
апартамент с площ от 60 кв. м., построен в жилищна сграда на площ от 96 кв. м.,
състояща се от складов етаж, гаражен етаж, два жилищни етажа, мансарден етаж и
тавански етаж с използваемо подпокривно пространство, представляваща
югоизточната част от изградената в парцел I – общ квартал *********************
жилищна сграда – калкан, който парцел е урегулиран от 320 кв. м. при граници:
от три страни – улици и парцел II – общ, ведно с прилежащите му
идеални части от общите части на сградата, с идентификатор № ************** по
актуалните кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. Несебър, с продавач
– „*****” ЕООД, ЕИК ********, със седалище
и адрес на управление ***, и купувач – А.В.Ю., гражданин на Руската Федерация,
притежаващ паспорт № **************., при цена на обекта от 22 500 лева,
ПРИ УСЛОВИЕ, че А.В.Ю. заплати на „*****” ЕООД сумата от 10 000 лв. –
неизплатена част от продажната цена, в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението.
ОСЪЖДА на
основание чл. 364, ал. 1 от ГПК А.В.Ю., гражданин на Руската Федерация,
притежаващ паспорт № **************., да заплати нотариална такса в размер на 268,28
лв. по сметка на Районен съд Несебър.
ОСЪЖДА на
основание чл. 364, ал. 1 от ГПК А.В.Ю., гражданин на Руската Федерация,
притежаващ паспорт № **************., да заплати на Община Несебър данък за
възмездно придобиване на имущество в размер на 704,19 лв.
ПОСТАНОВЯВА ДА
СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА след влизане на решението в сила върху Североизточен мансарден
апартамент с площ от 60 кв. м., построен в жилищна сграда на площ от 96 кв. м.,
състояща се от складов етаж, гаражен етаж, два жилищни етажа, мансарден етаж и
тавански етаж с използваемо подпокривно пространство, представляваща
югоизточната част от изградената в парцел I – общ квартал *********************
жилищна сграда – калкан, който парцел е урегулиран от 320 кв. м. при граници:
от три страни – улици и парцел II – общ, ведно с прилежащите му
идеални части от общите части на сградата, с идентификатор № ************** по
актуалните кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. Несебър, до изплащането
на разноските по превхърлянето на имота – нотариална такса и данък за възмездно
придобиване на имущество, определени в настоящото решение.
След влизане в
сила на решението до Служба по вписванията гр. Несебър да се изпрати писмо, в
което да се посочи, че
същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Несебър, датата
и номерът на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота, който
се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата,
за обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото да се приложат два
заверени екземпляра от настоящото решение.
На ищеца да се
укаже, че в шестмесечен срок от влизане в сила на решението следва да осъществи
вписването му в Служба по вписванията гр. Несебър по представен препис.
На А.В.Ю. да
се издаде заверен препис от решението след представяне на доказателства за
внасяне на определения местен данък и държавна такса и на удостоверение, че „*****” ЕООД не дължи
публични държавни и общински вземания.
Решението може да бъде
обжалвано пред Окръжен съд – Бургас в двуседмичен срок от връчването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: