№ 8295
гр. С., 19.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ГЕОРГИ СТ. ЧЕХЛАРОВ
при участието на секретаря НЕЛИ М. ШАРКОВА
като разгледа докладваното от ГЕОРГИ СТ. ЧЕХЛАРОВ Гражданско дело №
20211110157989 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявен от „Х.Т.Б.“ АД, ЕИК
******** срещу Г. АС. В., ЕГН ********** осъдителен иск с правно
основание чл.79, ал.1, пр.1 вр. чл.51 ТЗ за заплащане на сумата от 2160 евро с
ДДС, представляваща дължимо възнаграждение по сключен между страните
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от
20.08.2021 г.
С молба с вх. № 107421/30.05.2022 г. ищецът е направил искане за
присъждане на законната лихва върху предявената главница за периода от
подаване на исковата молба до окончателното плащане на вземането.
Ищецът твърди, че на 20.08.2021 г. сключил с ответника договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, като поел
задължение да посредничи при продажбата на следния недвижим имот:
апартамент № 62, с идентификатор 68134.4356.421.13.19, находящ се в гр. С.,
ж.к. „Л.“, бл., вх., ет. срещу поето насрещно задължение от ответника да
заплати възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от договорената с краен
купувач продажна цена, но не по-малко от 1000 евро без ДДС. Излага, че след
сключване на договора е предприел действия по посредничество чрез
публикуване на обяви за продажба в различни електронни страници,
вследствие на което намерил потенциален купувач – Виолета П.а, с която
сключил договор за гаранция. Твърди, че многократно канил ответницата Г.В.
да посети офис на ищеца с цел сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на процесния имот с потенциалния купувач, но вместо
това получил електронно съобщение от В., с което същата го уведомила, че е
получила по-добра оферта за имота.
Излага твърдения, че с поведението си по неоказано съдействие за
1
сключване на предварителен договор с потенциалния купувач ответницата е
нарушила задълженията си по чл.5.2 от договора, съгласно който е длъжна да
се въздържа от всякакво действие, бездействие и/или поведение, което
възпрепятства ищеца да осъществи целта на договора. Предвид това, счита,
че условието за изплащане на възнаграждението по договора се е сбъднало,
като моли съда да осъди ответника да заплати сумата в размер на 2160 евро с
ДДС.
Ответницата Г. АС. В. оспорва предявения иск. Признава
обстоятелството, че е сключила договор за посредничество с ищеца. Излага
съображения, че ищецът не е изпълнил задълженията си по договора с
грижата на добрия търговец, тъй като не консултирал ответницата и не се
съобразявал с нейните искания за поправки на различни клаузи в проекта на
договор, като именно това е попречило да се стигне до сключване на
предварителен договор. В отговора се твърди, че причината да не се сключи
договор е лошото изпълнение на посредническите услуги от страна на ищеца
и отказът му да се изготви предварителен договор съгласно указанията на
Г.В.. Поддържа се, че ищецът изисквал заплащане на цялата комисионна още
при сключване на предварителния договор, което било пречка да се сключи
предварителният договор, тъй като нямало гаранция, че комисионната ще се
върне при положение, че не се сключи окончателен договор. Ответницата
оспорва ищецът да е намерил потенциален купувач за имота, като счита, че
твърденият договор за гаранция, сключен между ищеца и третото лице, е
симулативен, а потенциалният купувач е подставено лице на ищеца, чрез
което посредникът е искал да придобие имота на ниска цена.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, достигна до
следните фактически и правни изводи:
По предявения иск с правно основание чл.79, ал.1, пр.1 вр. чл.51 ТЗ в
тежест на ищеца е да докаже наличието на сключен договор за
посредничество с ответника, ищецът да е изправна страна /т.е. да е изпълнил
задължението си да осъществи посредничество за сключване на договор за
продажба на процесния имот/ и в тежест на ответника е възникнало
изискуемо задължение за плащане на възнаграждение в претендирания
размер.
При доказване на горните факти, в тежест на ответника е да установи
погасяване на дълга.
Не е спорно между страните, а и от представения по делото договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 20.08.2021 г. се
установява, че ответницата Г. АС. В. е възложила на ищеца „Х.Т.Б.“ АД да
посредничи срещу възнаграждение за продажба на следния собствен на
ответницата недвижим имот: апартамент № 62, находящ се в гр. С., ж.к. „Л.“,
бл., вх., ет., при условия: продажна цена не по-малко от 60 000 евро. Касае се
2
за частен диспозитивен документ, носещ подписите и на двете страните по
делото, респ. ползващ се с формална доказателствена сила, предвид което
съдът приема, че между страните е възникнало валидно облигационно
отношение с предмет посредничество при продажба на недвижим имот.
Съгласно т.4.2. вр. т.2 от договора посредникът поема задължения да
извърши за своя сметка оглед и заснемане на имота и да подготви материали
за рекламата на имота, вкл. да рекламира същия със средства и по начини
каквито сам прецени за удачни; да осъществява комуникация с потенциални
купувачи и да предоставя информация за имота, вкл. да организира огледи на
имота с потенциални купувачи, от името и за сметка на продавача да
получава гаранционен депозит от потенциален купувач, обезпечаващ
сключването на сделката както и да прекрати предлагането на имота при
подписването на договор с купувач; да участва в процеса на договаряне на
условията между страните като включително, но не само да съдейства при
договаряне на условията на покупко-продажбата, да съдейства за подписване
на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на имота; да
консултира продавача относно обичайните документи за продажбата на имота
като изготвя, предлага и получава при поискване достъп до същите и да
подсигури организационно сделката. Съгласно т. 3.1. от договора продавачът
се задължава да плати на посредника еднократно възнаграждение в размер на
3 % без включен ДДС от договорената с краен купувач продажна цена на
имота, но не по-малко от 1000 евро без включен ДДС. Възнаграждението е
дължимо в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба
на имота, а ако не е сключен такъв – в деня на сключване на окончателен
договор за прехвърляне на правото на собственост върху имота.
От горепосоченото съдържание на договора и предвид поетите
насрещни престации на страните по него – за фактическо съдействие за
осъществяването на покупко-продажба на недвижим имот между ответника и
трети лица, се налага изводът, че се касае за договор за посредничество по
смисъла на чл. 49 ТЗ. Този договор се различава съществено от договора за
поръчка, тъй като посредничеството представлява фактическа дейност,
изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация
относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и относно
други необходими за сделката-предмет на договора данни, в зависимост от
спецификата й, изготвяне (фактическо) на необходимите за продажбата
документи като предварителен договор, както и извършване на необходимите
(фактически) справки за нотариалното изповядване на сделката. Договорът
цели постигане на определен резултат, който е свързване на страните и
подпомагането им за сключване на договор и е регламентиран в чл. 49-51 ТЗ.
Дейността на посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за
сключването на сделки, съобразно чл. 49, ал. 1 ТЗ, се финализира със
сключването на договора за продажба на съответния продукт между
възложителя и трето лице, като посредникът не участва в самата сделка. В
този смисъл са Определение № 177/21.03.2018 г. на ВКС по т. д. № 2227/2017
3
г., II т. о., Решение № 236 от 27.02.2012 г. по т. д. № 1048/2009 г. на ІІ ТО на
ВКС, Решение № 54 от 10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г. на ІІ ТО на ВКС и
Решение № 37 от 27.04.2012 г. по т. д. № 1143/2010 г., І ТО на ВКС.
За установяване на обстоятелството дали ищецът е изпълнил
договорните си задължения по делото са приети писмени и гласни
доказателствени средства чрез разпит на свид. Милен Георгиев – служител на
длъжност брокер при ищеца.
От представеното по делото споразумение за условия по предоставяне
на посредничество от 28.08.2021 г. се установява, че Виолета Стойкова П.а е
узнала от обява на ищеца, че процесният имот се предлага за продажба на
офертна цена от 60 000 евро, поради което се е задължила в случай, че
прецени да придобие имота лично или чрез другиго да ползва възмездно
посредничество от „Х.Т.Б.“ АД.
От представения договор за гаранция с купувач от 29.08.2021 г. се
установява, че Виолета Стойкова П.а е предала на „Х.Т.Б.“ АД сумата от 2000
лв., представляваща гаранция за закупуване на процесния недвижим имот
срещу поето задължение от „Х.Т.Б.“ АД да прекрати предлагането на имота
на други клиенти и при писмено договорени условия за покупка с продавача
да му предаде получената от купувача гаранция. Съгласно т.2, б. „б“ от
договора е определен срок за сключване на предварителен договор –
03.09.2021 г. С анекс от 17.09.2021 г. срокът за сключване на предварителен
договор е променен от 03.09.2021 г. на 17.09.2021 г.
От показанията на свид. Георгиев се установява, че ответницата Г.В. е
потърсила съдействие от ищцовото дружество около м. август 2021 г. с цел
продажба на неин апартамент, находящ се в гр. С., ж.к. „Л. 2“. Споделя, че
започнал да прави огледи на имота с потенциални купувачи в края на м.
август 2021 г., като след около седмица и половина успял да намери купувач –
Виолета П.а. Излага, че съдействал на потенциалния купувач за отпускане на
банково кредитиране за закупуване на имота, освен това било оставено стоп
капаро в размер на 1000 евро. Впоследствие свидетелят изготвил проект на
предварителен договор, който бил изпратен и до двете страни – ответницата
Г.В. и купувача Виолета П.а. Описва, че Г.В. е имала забележки по изготвения
проект на договор и настоявала за промяна на отделни клаузи, като
свидетелят извършил желаните корекции по съдържанието на договора и два
пъти насрочвал дата за сключване на предварителния договор. Въпреки това
не се стигнало до подписване на предварителен договор, тъй като Г.В.
заявила, че е намерила друг купувач, който е предложил по-добри условия.
От представената от ответницата електронна кореспонденция между
страните /л.41-45 по делото/ се установява, че ищецът е уведомил
ответницата за намирането на потенциален купувач, респ. е изготвил проект
на предварителен договор, който е следвало да се подпише между
ответницата като продавач и потенциалния купувач. Видно от разменените
електронни писма ответницата е предлагала промени в съдържанието на
4
проекта на предварителен договор, като липсват данни дали и по какъв начин
текстът е коригиран. Впоследствие с електронно съобщение от 16.09.2021 г.
ответницата е уведомила посредника, че е получила друга оферта за имота с
по-добри условия и е решила да я приеме.
При съвкупна преценка на събраните доказателства съдът намира, че
ищецът не е изпълнил в цялост договорните си задължения. Действително,
същият е посредничил при намирането на потенциален купувач чрез
извършени огледи на имота, осъществил е преговори с двете страни /продавач
и потенциален купувач/ поотделно, изготвил е проект на предварителен
договор, но въпреки това не се е стигнало до крайния целен с договора
резултат – сключване на сделка. В задължението на търговския посредник се
включва намирането на клиенти на предлаганата от възложителя стока и в
предоставяне на информация относно пазарните цени, качеството на
предлагания продукт, както и на друга необходима информация, която
дейност се финализира със сключването на договор за продажба на
съответния продукт. Договорът за търговско посредничество за сключване на
договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само
задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на
съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за
снабдяване с информация и документи за имота. За изпълнението на
договорното задължение е достатъчно сключването на сделката да е в
резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните. Предметът на
договора е постигането на определен резултат – свързването на страните и
подпомагането им да сключат договор чрез извършването на точно
определени за това фактически действия – проучване на пазара, извършване
на огледи, осигуряване на документи, чрез които да отпаднат пречките за
сключване на сделката, да подготви предварителен и окончателен договор и
да консултира възложителя при окомплектоването на документите, които се
изискват при сключването на окончателния договор. В случая, действията,
извършени от ищеца по посредничество за сключване на сделката, са
осъществяването на оглед на имота и подготвяне на проект на предварителен
договор. Посредникът нито е свързал двете страни по бъдещата продажба
/доколкото е комуникирал с тях поотделно/, нито е провел съвместен оглед на
имота с тяхно участие, нито е консултирал продавача.
Отделно от това, по делото не се твърди, а и не се и установява да е
настъпил падежът за плащане на възнаграждението на посредника, съгласно
предвиденото в т.3 от договора. Съгласно посочената клауза задължението на
продавача да заплати комисионно възнаграждение на търговския посредник в
размер на 3 %, без ДДС от продажната цена на имота се дължи в деня на
сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а ако не
е сключен такъв – в деня на сключване на окончателен договор за
прехвърляне на правото на собственост върху имота. В случая не е сключен
нито предварителен, нито окончателен договор, поради което не е възникнало
и задължението на продавача да плати възнаграждение. Съдът не споделя
5
доводите на ищеца, че ответницата недобросъвестно е попречила да се сбъдне
условието за плащане на възнаграждението по смисъла на чл.25,ал.1 ЗЗД,
доколкото по делото липсват данни ответницата да е продала имота на трето
лице без съдействието на посредника с цел избягване плащане на
възнаграждението. Същевременно, в сключения между страните договор за
посредничество не е предвидено задължение за плащане на възнаграждение за
част от извършените по него услуги, като единствено е предвидено
задължение при неизпълнение на договора от страна на продавача /вкл. при
неоказано от него съдействие/ същият да компенсира вредите под формата на
договорна неустойка /т.5.2 вр. т.7.1. от договора/, какъвто иск в настоящото
производство обаче не е предявяван.
По изложените съображения, настоящият съдебен състав намира, че
предявеният иск е неоснователен, което налага неговото отхвърляне.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал. 3 ГПК, с право на
разноски разполага ответницата. В случая с отговора на исковата молба
ответницата е направила искане за присъждане на разноски, но до
приключване на съдебното дирене по делото доказателства за реално сторени
разноски не са представени. Предвид това, разноски не следва да се
присъждат.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Х.Т.Б.“ АД, ЕИК ******** срещу Г. АС.
В., ЕГН ********** осъдителен иск с правно основание чл.79, ал.1, пр.1 вр.
чл.51 ТЗ за заплащане на сумата от 2160 евро, представляваща дължимо
възнаграждение по сключен между страните договор за посредничество при
покупко-продажба на недвижим имот от 20.08.2021 г., ведно със законната
лихва за периода от подаване на исковата молба /08.10.2021 г./ до
окончателното плащане на вземането.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6