№ 8892
гр. .., 11.04.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ
при участието на секретаря ХРИСТИЯНА Р. РАЧЕВА
Сложи за разглеждане докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ
Гражданско дело № 20211110125744 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 13:30 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ И. А. З. – редовно призован за днешното съдебно заседание, не се явява,
представлява се от адв. Е. А., с пълномощно по делото.
ИЩЦАТА Н. А. С. – редовно призована за днешното съдебно заседание, не се явява,
представлява се от адв. Е. А., с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИЦАТА А. И. З. – редовно уведомена за днешното съдебно заседание, не се
явява, представлява се от адв. Р., с пълномощно по делото.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. Д. Ц. - редовно уведомена за днешното съдебно заседание,
явява се.
СТРАНИТЕ /поотделно/ - Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ НАМИРА , че не са налице процесуални пречки да се даде ход на делото в
днешното съдебно заседание, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
1
КОНСТАТИРА, че делото е отложено за разглеждане в днешното съдебно заседание
за продължаване на действията по съдебното дирене, както и за да бъде дадена възможност
на страните да се спогодят.
ДОКЛАДВА експертно заключение за извършена съдебно-техническа и оценителна
експертиза от 29.03.2023 година.
СЪДЪТ
ПРИСТЪПВАкъм изслушване на експертното заключението на вещото лице Ц. по
допуснатата съдебно-техническа и оценителна експертиза.
СНЕМА самоличността вещото лице:
А. Д. Ц., на 61–годишна възраст, неосъждана, без дела и родство със страните по
делото.
Съдът напомни на вещото лице за наказателната отговорност по чл. 291, ал. 1 НК.
Вещото лице обеща да даде вярно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Ц.: Поддържам експертното заключение, но с една корекция. На
страница 6, където е даден общият размер на наема, т. е. има корекция само в общия размер,
който е 3 366 лева. Пропуснат е един месец от периода.
НА ВЪПРОСИ ОТ АДВ. А. ВЕЩОТО ЛИЦЕ ОТГОВОРИ: Когато говорим за
амортизация на строителни работи, то отчитаме амортизацията, която се изчислява на пълно
число за изминали години. Обстоятелството, че са изминали малко повече от 7 години, а не
точно 7 години, не засяга приложимия амортизационен коефициент.
АДВ. А.: Нямам други въпроси към вещото лице.
НА ВЪПРОСИ ОТ АДВ. Р. ВЕЩОТО ЛИЦЕ ОТГОВОРИ: Не бих могла да
отговоря дали са били подменени старите електрически контакти. Затруднявам се в момента
да изчисля колко би струвала подмяната на електрическа инсталация. Процесният имот при
огледа на място беше не само ремонтиран, но и обзаведен, и затова съм използвала при
изготвянето на експертното заключение пазарни аналози на обзаведени и мебелирани
2
имоти.
АДВ. Р.: Нямам други въпроси към вещото лице.
НА ДОПЪЛНИТЕЛЕН ВЪПРОС ОТ АДВ. А. ВЕЩОТО ЛИЦЕ ОТГОВОРИ: А.
З. ми отвори за провеждането на огледа на процесния имот.
АДВ. А.: Да се приеме експертното заключение.
АДВ. Р.: Да се приеме съдебно-техническата и оценителна експертиза, но само в
първата част по въпросите, които са поставени от нас. Оспорвам експертизата във втората
част, а именно по въпроса, свързан с определянето на средния пазарен наем. Общата цена е
изчислена въз основа на образци, но не само на жилища след основен ремонт, а и на
напълно мебелирани, обзаведени и санирани. Освен това оценката е извършена по офертни
цени на съответната имотна агенция, а не на реално сключени сделки. Намирам, че
експертизата е непълна и с оглед липсата на данни за стойността на „скритите“ работи,
свързани с подмяната на електрическата инсталация. Моля да бъде поставена допълнителна
задача.
След като изслуша страните, съдът приема следното. Експертното заключение е
изготвено от компетентно вещо лице въз основа на извършен оглед на място, при което
вещото лице е дало обоснован и пълен отговор на поставените задачи. Във връзка с доводите
на ответницата, че вещото лице е използувало несъответни пазарни аналози и че е работило
въз основа на офертни цени за изчисляването на среднопазарния наем на процесния имот,
съдът намира от една страна, че среднопазарният наем е за такъв период, в който процесният
имот е бил обзаведен. Освен това вещото лице е приложило коригиращ коефициент, така че
макар и да е боравило с пазарни аналози за сходни недвижими имоти въз основа на офертни
цени, е обосновало адекватността на заключението и спрямо реално сключените сделки с
пазарни аналози. Във връзка с довода, че експертизата е непълна, защото макар и вещото
лице да е установило монтирането на ново електрическо табло, то не е могло да установи
при огледа стойността на новата електрическа инсталация, защото се касае за „скрити“
работи, съдът намира, че действително тази част на експертното заключение допуска
известна непълнота. Доколкото обаче вещото лице е посочило, че не му е бил представен
разходооправдателен документ, какъвто не е представен и по делото, то съдът намира, че
няма основание и не е необходимо да допуска допълнителна съдебно-техническа
експертиза. Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
3
ПРИЕМА експертното заключение по съдебно-техническата и оценителна
експертиза.
ДА СЕ ИЗДАДЕ един брой РКО в полза на вещото лице Ц. за сумата 800 лв.
ИЗДАДЕ СЕ един брой РКО в полза на вещото лице Ц. за сумата 800 лв.
АДВ. Р.: Във връзка с определение № 2554 от 19.01.2023 година, с което сте приели
проект за доклад на база на становището след отговора на исковата молба и моя предявен
насрещен иск, считам, че има допуснати известни непълноти и неточности, които моля да
бъдат коригирани. С оглед на проведеното съдебно заседание на 01.03.2023 година, останах
с впечатление, че то не е първо по делото, а е заседание, с което се дава възможност на
страните да се спогодят и не сме взимали окончателно становище по проекта за доклад и не
е приет такъв. Считам, че становището ми не е процесуално недопустимо, а е допустимо
едновременно. Считам, че в проекта за доклад сме направили възражение за задържане по
чл. 72, ал. 3, но моля да бъде допълнено, че възражението е направено по чл. 74, ал. 2 ЗС във
връзка с чл. 72, ал. 3 ЗС. Още в отговора на исковата молба няколко пъти сме се позовали на
разпоредбата на чл. 74, ал. 2 ГПК, която препраща директно за правата на добросъвестен
владелец, че ги има и добросъвестният подобрител. Тоест собственик, който е знаел, че в
имота му се извършват подобрения, и не се е противопоставил на тях. В този смисъл и в
този дух сте дали указания на ответната страна, че не сочи доказателства за добросъвестно
владение. Считам, че от името на доверителя ми още в отговора на нотариалната покана съм
написал, че доверителката ми е добросъвестен владелец и подобрител. Действително, едно
обещание за дарение не дава основание да бъде добросъвестен владелец, но никъде не сме
твърдели, че има намерение за своене на този имот от нейна страна в предсъдебното
отношение и промяна на намерение за своене. Именно с оглед на изложените факти е
твърдяно, че собственикът, а именно ищецът, не само е знаел за извършените подобрения, а
ги е насърчил и обещал, че ще помага с тях. Считам, че правилната правна квалификация на
направеното от нас с отговора на исковата молба възражение не е по чл. 72, ал. 3 ЗС, а е по
чл. 74, ал. 2 ЗС във връзка с чл. 72, ал. 3 и в този смисъл съм упражнил правото на насрещен
иск за подобрения и правото на задържане, защото законът приравнява добросъвестния
подобрител с правата на добросъвестен владелец. Моля да отделите като безспорно и
ненуждаещо се от доказване и обстоятелството, че договорът за заем за послужване, който
пълномощникът на ищеца е признал, че съществува между страните, е прекратен с отговора
на нотариалната покана от 31.12.2020 година, който фигурира в неговата молба становище
на последната страница 6.
АДВ. А.: По направеното искане взимам следното становище. На първо място
4
считам, че то е недопустимо. По отношение на възражението към доклада относно
добавянето, като безспорно обстоятелство, че договорът за заем е прекратен на 31.12.2020
година, съм съгласен да бъде отделено като безспорно. Искам да направя следното
уточнение, а именно, че договорът за заем за послужване е прекратен най-късно на
31.12.2020 година. Това е, което ние сме поискали да бъде отделено като безспорно. Не
спорим, че най-късно към тази дата той е бил прекратен. Не възразявам така да бъде
записано в доклада и да бъде отделено като безспорно. Нека все пак бъде отделено като
безспорно. Така направеното искане за промяна на доклада относно правната квалификация
на възражението на ответницата е неоснователно, тъй като изявленията в отговора на
исковата молба и насрещния иск противоречат на чл. 74, ал. 2 ЗС, която изисква качеството
владелец. Те самите заявяват, включително и в настоящото заседание, че не са имали
намерение да своят вещта, тоест че не са били владелци.
РЕПЛИКА АДВ. Р.: В насрещния иск, приложен в отговора на исковата молба, на
страница 12 съм посочил, че съобразно чл. 74, ал. 2 ЗС доверителката на още по-голямо
основание има правата на добросъвестен подобрител по чл. 72 ЗС. Намирам, че след като
законът приравнява правата на добросъвестния подобрител на правата на добросъвестен
владелец, всякакво друго теоретично упражнение, че той не бил владелец, а държател, е
безпредметно, защото предметът на делото е добросъвестно извършено подобрение, а не
добросъвестно владение. Добросъвестният подобрител е този, който е извършил
подобренията със знанието на собственика и без неговото противопоставяне. Оттук съм
упражнил двете права на моята доверителка по чл. 72 ЗС, като съм поискал стойността, с
която се е увеличил имота и като възражение правото на задържане, което пълномощника
на ищеца също ми отказва.
След като изслуша становищата на страните съдът приема следното. Предвид
изявлението на страните, че не спорят, че договорът за заем за послужване е бил прекратен
на 31.12.2020 година, съдът намира, че следва да отдели като безспорно и ненуждаещо се от
доказване и това обстоятелство. Що се отнася до искането на ответницата да бъде
коригирана правната квалификация на направеното от нея възражение, която съдът е дал с
определението от 19.01.2023 година от чл. 72, ал. 3 ЗС на чл. 74, ал. 2 ЗС във връзка с чл. 72,
ал. 3 ЗС, съдът приема следното. С отговора на исковата молба ищцата е въвела фактически
твърдения, че до 31.12.2020 година е осъществявала фактическа власт върху процесния имот
въз основа на устен заем за послужване. Заявила е, че смяна на патронник е право на всеки
по договор за наем, че тя няма правно задължение да дава ключ от входната врата на
собствениците, че на 31.12.2020 година е била поканена да напусне имота от ищеца З., с
което договорът за заем за послужване е бил прекратен, че с отговора на нотариалната
покана е направила материалноправно възражение за подобрения и е упражнила право на
задържане върху имота на основание чл. 72, ал. 3 ЗС, че ищецът З. е излъгал и подвел
ответницата да извърши основен ремонт и реконструкция в апартамента, като е обещал да й
5
дари апартамента и да й помогне да извършат ремонта. Твърди, че И. З. е знаел за
извършените подобрения и че не се е противопоставил на извършеното (страница 6 от
отговора на исковата молба). От отговора на исковата молба е видно, че ответницата смесва
правните понятия владелец, държател и подобрител, като квалифицира всяко едно от тях
като „добросъвестен“. Независимо от правната квалификация, която страната е дала в
отговора на исковата молба и в насрещния иск на своето възражение за задържане, съдът
следва служебно да го квалифицира правилно въз основа на фактическите твърдения, които
се съдържат в отговора на исковата молба (тъкмо в отговора на исковата молба, защото с
него се правят възражения, а не с насрещната искова молба.) Делото е свързано с
подобрения в чужд имот, които се твърди, че са били направени преди прекратяването на
безспорния между страните заем за послужване. От твърденията на ответницата може да се
направи извод, че тя претендира да е имала качеството на недобросъвестен владелец.
АДВ. А.: Моля да бъде записано в протокола признанието, направено от
процесуалния представител на ответницата, че тя не е проявила намерение да свои вещта.
Съдът действително намира, че с отговора на исковата молба са изложени фактически
твърдения, че ответницата е била държател на процесния имот към момента на
извършването на подобренията в него. От друга страна, тя е въвела твърдения, че след това
е сменила патрона на входната врата на процесния имот, като твърди, че това не я е
превърнало във владелец. Според нея тя има оригиналното качество на „добросъвестен
подобрител“, което е различно от владелец, но въпреки това има право на възражение за
задържане, което претендира, че е като на недобросъвестен владелец, който е приравнен на
добросъвестен. При това положение съдът намира, че следва правилно да квалифицира
направеното от ответницата възражение като възражение на недобросъвестен владелец по
чл. 74, ал. 2 ЗС във връзка с чл. 73, ал. 2 ЗС. Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ИЗМЕНЯВА на основание чл. 253 ГПК поради грешка определението от 19.01.2023
година в частта, в която е дал правна квалификация на възражението на ответницата за
задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС, като да се счита за правилна следната правна квалификация на
това възражение, а именно: чл. 74, ал. 2 във връзка с чл. 72, ал. 3 ЗС.
ОТДЕЛЯ като безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че
ответницата е упражнявала фактическа власт върху процесния недвижим имот въз основа на
договор за заем за послужване, който е бил прекратен на 30.12.2020 година.
6
АДВ. Р.: Водя единия от двамата допуснати свидетели. Не поддържам
доказателственото искане за разпит на втори свидетел.
СНЕМА самоличността свидетелката:
СТЕФАНИ И. З., л.к. № .., издадена на .. г., от МВР .., неосъждана.
СВИДЕТЕЛКАТА СТЕФАНИ З.: И. З. ми е баща, ищцата Н. С. ми е леля, а
ответницата А. З. е моя сестра. Желая да давам свидетелски показания.
Съдът напомни на свидетеля за наказателна отговорност по чл. 290, ал. 1 НК.
Свидетелят обеща да говори истината.
СВИДЕТЕЛКАТА СТЕФАНИ З.: Знам, че следва да давам свидетелски показания
за имота на баща ми, който се намира в гр. .., ж. к. „...
НА ВЪПРОСИ НА АДВ. Р. СВИДЕТЕЛКАТА З. ОТГОВОРИ: Инициативата
имотът да бъде предоставен на сестра ми дойде от баща ми след като баба ми почина през
2014 година. Няколко месеца по-късно той реши да й даде имота за ползване, защото тя
нямаше къде да живее с дъщеря си, която е моя племенница. Безвъзмездно й предостави
имота за ползване. През 2014 година имотът беше в много лошо състояние. Това означава,
че жилището по пода имаше много стар мокет. Апартаментът е тристаен, в коридора и
кухнята имаше балатум. В антрето имаше стара ламперия. Всички врати и прозорци бяха
със стара дограма, стари мебели и секции. Единственото, което беше ремонтирано от
апартамента, когато баща ми го даде на сестра ми, беше банята, а именно нови плочки и
нова душ система. Баща ми и сестра ми имаха намерение имотът да бъде ремонтиран.
Когато той й каза, че тя може да живее вътре, той й предложи тя да направи цялостен
ремонт. Аз бях там, когато той направи това предложение. Той физически не участваше в
ремонта, но обеща физически и финансово да участва в ремонта. Ремонтът беше извършен с
фирма и изцяло на разноски на сестра ми. По мой спомен тя беше изтеглила кредит в размер
на 60 000 лева за този ремонт.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ДОПУСКА въпроса на адв. Р. към свидетеля, а именно дали си спомня ищецът З.
да е държал оръжия в процесния имот, защото констатира, че за тези обстоятелства не е
допуснат разпит на свидетеля на 01.03.2023 година, а освен това подобни обстоятелства не
биха могли да имат връзка с премета на делото, вечно право на собственост, съответно и
7
облигационни права.
НА ВЪПРОСИ НА АДВ. Р. СВИДЕТЕЛКАТА СТЕФАНИ ОТГОВОРИ:
Входната врата беше сменена в началото на ремонта, който беше края на 2014 година и
началото на 2015 година. Сестра ми даде ключ от новата врата със сменен патрон на баща
ми още когато беше сменена вратата. По време на ремонта не мисля, че баща ми е
посещавал апартамента, а го посети, когато той беше готов за нанасяне в началото на 2015
година (целият ремонт отне няколко месеца и не мога да кажа с точност колко).
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА въпросите на адв. Р., а именно дали знае по какви причини не е
посещавал апартамента след 2015 година, защото намира, че е все пак свързан с
обстоятелствата, за които е допуснат разпит на свидетел.
НА ВЪПРОСИ НА АДВ. Р. СВИДЕТЕЛКАТА СТЕФАНИ ОТГОВОРИ:
Причините поради които баща ми не е посещавал апартамента след 2015 година, се състоят
в това, че той не се интересуваше нито от това как живее сестра ми, нито от внучка си.
Виждаха се рядко заради касата с оръжия. Не мога да кажа защо не се е интересувал от
сестра ми и внучка си. Ние винаги сме поддържали нормални семейни взаимоотношения, не
е имало кой знае какви драми. Той е човек с доста труден характер и е доста властен, а на
моменти дори агресивен. В годините сме се опитвали да поддържаме нормални
взаимоотношения, но в един момент без видима причина той стана много враждебен, а
именно в момента, когато искаше, да изгони сестра ми и племенницата ми от апартамента и
да ги остави на улицата. Нещо се е случило, някакво негово лично преживяване, не знам
какво точно. След като беше извършен ремонта баща ми го видя и го хареса. По никакъв
начин не се противопостави на извършването му. Сестра ми го ползва до края на 2020
година, след като края на лятото и началото на есента той предяви претенции, че иска да я
изгони и да ползва апартамента.
НА ВЪПРОСИ НА АДВ. А. СВИДЕТЕЛКАТА СТЕФАНИ ОТГОВОРИ:
Обещанието на баща ми беше конкретно в следния смисъл: той каза на сестра ми , че може
да се нанесе и да направи ремонт, който беше абсолютно задължителен. Коментираше се, че
трябва да се ремонтира всичко освен банята. Говореше се за прозорци, врати, под, за всичко,
което е за основен ремонт. По време на ремонта съм ходила веднъж или два пъти в
апартамента. От лични впечатления не мога да твърдя, защото не съм била там всеки ден.
Затова не мога да твърдя с категоричност, че баща ми не е ходил да помага. Не съм
8
присъствала на първоначалното предаване на ключовете от апартамента, но съм виждала как
той влиза и си отключва няколко седмици след завършването на ремонта. От разговор със
сестра ми знам, че баща ми не е участвал физически с личен труд в ремонта на апартамента.
От разговорите със сестра ми, защото докато траеше ремонта аз не съм била всеки ден в
апартамента. От нея знам, че ремонтът е извършен с нейни лични средства, с които е теглила
заем, но не и с финансова подкрепа от баща ми. Искам да добавя, че когато тя започна да
изплаща кредита, тогава баща ми обеща на сестра ми, да й помага с изплащането. А това
беше на един от разговорите, на които и аз присъствах. Виждала съм касата за оръжия на
баща ми. Тя стоеше вляво от входното антре. Той съхраняваше със сигурност пистолет и
пушка, но не мога да кажа дали пушката е била една, или са били две. Както казах, няколко
седмици баща ми посети апартамента, въз основа на което смятам, че той е харесал
апартамента. След като сестра ми напусна апартамента, тя се премести да живее при мъжа
си в квартал ,,..‘‘ и я беше страх да се върне в апартамента в „..“. Разривът в отношенията
между сестра ми и баща ми настъпи, когато той се обади и каза, че той иска тя да се изнесе
час по скоро и да му предостави всички ключове. На плащанията не съм присъствала, те
вероятно са били по банков път.
Съдът приключи разпита на свидетеля. Върна личната карта и я освободи от
присъствието в съдебното заседание.
АДВ. А.: Правя увеличение на иска с оглед заключението по СТЕ до посочения от
вещото лице в размер от 3 366 лв.
АДВ. Р.: Засега не са налице предпоставките за увеличение на иска. Самото
претендиране и увеличение на иска считам, че няма как да се постигне споразумение с
човек, за когото собствеността е над личните отношения с децата му. Претендирам ход по
същество.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА изменение на иска на основание чл. 214, ал. 1 ГПК и изменение на иска
по чл. 59 ЗС, като същият да се счита увеличен до размер 3366 лева.
ОСТАВЯ БЕЗ ДВИЖЕНИЕ исковата молба.
УКАЗВА на ищците в едноседмичен срок от днешното съдебно заседание, да
9
представят документ за внесена държавна такса по платежна сметка на СРС в размер на 4%
от разликата на 2545 лева до 3366 лева.
АДВ. Р.: Правя искане за увеличение на насрещния иск с 403 лева.
АДВ. А.: Нямам възражение.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА изменение на двата субективно съединени насрещни иска с правно
основание чл. 72, ал. 1 ЗС от общо 10 000 лева на 10 403 лева пропорционално на дяловете
на всеки от ищците от съсобствеността
ОСТАВЯ БЕЗ ДВИЖЕНИЕ насрещната искова молба.
УКАЗВА на ответницата в едноседмичен срок от днешното съдебно заседание, да
представи документ за довнесена държавна такса по платежна сметка на СРС в размер на
4% от 403 лева.
ПРЕДУПРЕЖДАВА страните, че при неизпълнение на указанията в срок,
определенията, с които са били допуснати изменения на исковете, ще бъдат отменени.
СЪДЪТ напъти страните към разрешаването на спора чрез спогодба.
АДВ. А.: Моля да ми бъде предоставена възможност да поискам мнението на
доверителите ми за сключването на спогодба, съответно за прилагането на медиация. Моля
да ми бъде предоставена възможност, да се консултирам с доверителите ми във връзка с
изнесените в днешното съдебно заседание фактически данни, за да мога да формулирам и
следващи доказателствени искания.
АДВ. Р.: Във връзка с евентуалното искане на ищците за допускането на
доказателства, считам същите за несвоевременни и недопустими. Песимист съм относно
постигането на спогодба, предвид изявление на пълномощника на ищците за предявяването
на последващи искове за други периоди. Мисля, че медиацията не би могла да бъде
успешна, ако ищецът З. не участва лично.
10
АДВ. А.: Скептично настроен съм към успешното провеждане на медиация.
Във връзка с така предприетите изменения на исковете, съдът намира, че следва да
отложи делото за следващо съдебно заседание. Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за 26.04.2023 от 14, 00 часа, за която дата и час
страните са редовно уведомени от днешното съдебно заседание.
ДА СЕ ИЗДАДАТ незаверени преписи от протокола на ищците и ответницата след
изготвянето му, които да бъдат изпратени на съответните им електронни адреси.
АДВ. Р. И АДВ. А.: Предоставяме на съда електронни адреси, на които желаем да ни
бъдат връчени протоколите, а занапред и съдебните книжа. Записахме електронните адреси
на лист 102, гръб, от делото.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 16, 24 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
11