Р Е Ш Е Н И Е
№ 496/
31. Юли 2020г., гр. Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪД – ПЛЕВЕН, трети състав
На петнадесети юли 2020г. в публично съдебно заседание в
състав:
Председател: съдия Елка
Братоева
Съдебен секретар: Милена Кръстева
Като разгледа докладваното от съдия БРАТОЕВА Административно дело № 943/ 2019г.
по описа на съда и на основание доказателствата по делото и закона, за да се
произнесе взе предвид следното:
Образувано е по жалба на „Унипос“ ООД - Плевен, чрез
адв. М.К. *** срещу Решението на Комисията по чл. 210 от ЗУТ по Протокол №
10/16.07.2019г. на Община Плевен, с което е определено обезщетение в размер
на 40 564,00 лв. за учредяване
право на преминаване по реда на чл. 192 ал.2 ЗУТ през имоти с идентификатори
56722.666.1011 и 56722.666.93, собственост на дружеството-жалбоподател за
достъп до ПИ с идентификатор 56722.666.84, собственост на „Кристи-04“ ООД
-Плевен.
Жалбоподателят оспорва размера на определеното
обезщетение за правото на преминаване, тъй като оценката не отразява
действителната пазарна цена на правото на преминаване през имотите. Счита, че
липсват предпоставките за провеждане на цялата процедура по реда на чл. 192 от ЗУТ, поради наличието на друго техническо разрешение за достъп до имота, което
е икономически по-целесъобразно. Счита, че оценката не отразява направените
подобрения в имота, затова моли съда да възприеме заключението на в.л. С.П. по
изслушаната съдебно-оценителна експертиза, което включва и подобренията и
пазарната стойност към момента на изготвяне на оценката към 2019г., като се
вземе най-високата й стойност. Претендира разноски.
Ответникът – Община Плевен, чрез юрисконсулт С.
изразява становище за неоснователност на жалбата. Счита, че възприетата от
комисията по чл. 210 ЗУТ оценка на в.л. С. С. в най-пълна степен отговаря на
интересите на двете страни и отразява действителното положение, поради което
моли да се остави в сила оценката. Претендира присъждане на юрисконсултско
възнаграждение.
Заинтересованата страна – „Кристи-04“ ООД – Плевен,
чрез адв. П. *** изразява становище за неоснователност на жалбата. Счита, че
определената стойност за заплащане на обезщетението в размер на 40 564 лв.
за правото на преминаване през двата имота в най-пълна степен отговаря на
нуждите на конкретното производство за оценяване на пазарната стойност на
правото на преминаване през чужди поземлени имоти, макар и с някои недостатъци.
Не възприема заключенията на изслушаните по делото три съдебни експертизи, тъй
като не са отчели факти и обстоятелства от съществено значение, а именно - само
определеното трасе за преминаване през
свободната незастроена площ от имота. Би трябвало да се отразят и подобренията,
които следва да се извършат в имот с идентификатор 93, тъй като същият е станал
неизползваем за целите, за които е отреден – улица, което обстоятелство счита,
че не е отчетено от експертите. Използвани са неподходящи пазарни аналози –
парцели за жилищно строителство, в процесния имот застрояване е невъзможно,
както и пазарни аналози с различно предназначение и местонахождение, несравнимо
с процесния имот, вещите лица не са
проверили за наличието на идентични имоти и сделки. Използван е като критерий
наем на имот, което в случая е неприложимо, тъй като имот – улица не може да
бъде отдаван под наем, както в описаните аналози – автокъща, склад. Счита, че
използваният приходен метод за оценка е неприложим в конкретния случай съгласно
БСО. Претендира присъждане на направените разноски.
Като съобрази приетите по делото доказателства,
становищата на страните и приложимия закон и след служебна проверка на
оспорения индивидуален административен акт за валидност и законосъобразност на
всички основания по чл. 146 от АПК, съдът намира за установено следното от
фактическа и правна страна:
Производството е по чл. 145 и следващите от АПК вр.
чл. 215 ал.1 вр. чл. 210 ал.3 от Закона за устройство на територията.
Решението на Комисията по чл. 210 ЗУТ е съобщено на
жалбоподателя на 22.07.2019г. с писмо с обратна разписка. Жалбата е подадена на
01.08.2019г. в рамките на законния 14-дневен срок за съдебно обжалване от
активнолегитимирана страна и срещу подлежащ на оспорване индивидуален
административен акт, поради което е процесуално ДОПУСТИМА.
Разгледана по същество е ОСНОВАТЕЛНА.
Жалбоподателят „Унипос“ ООД се легитимира като собственик на процесните
имоти с идентификатори 56722.666.1011 с площ 687 кв.м. и 56722.666.93 с площ
2189 кв.м. с трайно предназначение и начин на трайно ползване съгласно ПУП и КККР
– за второстепенна улица. Имотите представляват второстепенни улици,
осигуряващи достъпа до ПИ с идентификатор 56722.666.84 – собственост на „Кристи
04“ ООД – Плевен с начин на трайно ползване – шивашко предприятие. Намират се в
промишлена зона – на територията на бившия
„Завод за ядрени прибори“ /“ЕкоЕл“ ЕАД/ и са били с функционално
предназначение за вътрешнозаводски пътища, свързващи отделните производствени
сгради, които при ликвидацията на предприятието са продадени на различни
предприятия и служат за достъп до производствените сгради. Намират се в район
Кайлъка на гр. Плевен в урбанизирана територия със смесено застрояване – сгради
за производствена и складова дейност, жилищни сгради, магазини, сгради за
обществено обслужване.
Със заявление Вх. № ТСУ-26-1152-1/19.04.2019г. „Кристи
– 04“ ООД – Плевен е поискал от Кмета на Община Плевен да издаде заповед по
реда на чл. 192 ал.2 ЗУТ за право на преминаване по административен ред през
имоти с идентификатори 56722.666.1011 и 56722.666.93, както и да определи
обезщетението, което следва да заплати. Посочва, че до настоящия момент
дружеството е осъществявало достъпа до имота си през тези два имота –
второстепенни улици, което е единствения достъп до него за осъществяване на
производствената дейност на предприятието за преминаване на превозни средства
на доставчици, достъп на работници и служители, за изнасянето на продукция,
както и за ремонт и поддръжка на производствените сгради и гараж в имот 84. В
подкрепа на това твърдение е документацията по въвеждане в експлоатация на
производствените сгради. При разменената кореспонденция не се е постигнало
съгласие за подписване на договор за право на преминаване през имотите,
придобити от „Унипос“ ООД през 2016г. с постановление за възлагане на ЧСИ.
Посочва, че в имотите са поставени заграждения – врата и ограда, с които се
затваря изцяло достъпа на хора и автомобили, което препятства производствената
дейност на предприятието.
Към искането са приложени документи, доказващи правото
на собственост; Нотариална покана от
28.03.2019г., връчена на 04.04.2019г. на „Унипос“ ООД за сключване на договор
за учредяване право на преминаване по чл. 192 ЗУТ с приложен проект на
договора; експертна оценка от независим оценител инж. С. С. за стойността на
обезщетението; експертно заключение от инж. К. И., според което друго
техническо решение е технически невъзможно и икономически нецелесъобразно. Приложен
е и констативен протокол от 17.04.2019г. по реда на чл. 593 ГПК, съставен пред
нотариус, за непостигнато съгласие между страните за учредяване право на
преминаване при посочените в договора условия и цена. Мотивите на „Унипос“ ООД
да не приеме предложението са, че преминаването през двата поземлени имота не е
единственият достъп до имота на „Кристи – 04“ ООД и той обслужва имота си с
пешеходен и транспортен достъп през имот с иентификатор – 79 с предназначение
„второстепенна улица“, където има и необходимата площадка с дължина и ширина 12
м. и за спазване на правила и норми на пожарна безопасност при експлоатация на
обектите.
Със становище № ТСУ-26-1152-1/10.05.2019г. Зам. Кмета
по ТР на Община Плевен е възприел приложеното конструктивно становище, според
което не е възможно друго техническо решение за преминаване и предложеното е
икономически обосновано. Предвид непостигнатото съгласие между страните за
учредяване право на преминаване с писмен договор с нотариална заверка на
подписите по реда на чл. 192 ал.1 ЗУТ, е предприета процедура по издаване на
заповед по чл. 192 ал.2 от ЗУТ като е възложена и изготвена оценка от независим
оценител – инж. С. С. по сключен договор с общината.
Според изготвената оценка пазарната стойност на
правото на преминаване през 354,37 кв.м. от ПИ с идентификатор 56722.666.1011,
представляващ второстепенна улица с площ 687 кв.м. е 6002 лв. Пазарната
стойност на правото на преминаване през ПИ с идентификатор 56722.666.93,
представляващ второстепенна улица с площ 2189 кв.м. е 34562 лв. или общата
пазарна стойност на правото на преминаване през двата имота е оценено на 40564
лв.
С Протокол № 10/16.07.2019г. Комисията по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед № РД-10-1301/04.10.2016г. на Кмета на Община Плевен
е разгледала изготвената оценка от независимия оценител, възложена от общината,
и със свое решение одобрила определения размер на дължимото от „Кристи-04“ ООД
обезщетение за учредяване право на преминаване през двата ПИ с идентификатор
56722.666.1011 и 56722.666.93 в размер на 40 564 лв. по пазарна стойност съгласно експертната
оценка, която следва да се заплати по посочена банкова сметка ***ето, да се
преведе по сметка на „Унипос“ ООД.
Съгласно чл. 192 ал.1 ЗУТ право на преминаване през
чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на
подписите. Съгласно ал.2, когато не е постигнато съгласие между собствениците
на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически
нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява
със заповед на кмета на общината. Според ал.4 с правото на преминаване не могат
да се влошават условията за застрояване на поземлените имоти, да се препятства
установеният начин на трайно ползване на поземлените имоти и да се засягат
разрешени строежи или съществуващи сгради, освен ако това не е изрично уговорено
между собствениците с договора по ал.1.
Съгласно чл. 192 ал.6 ЗУТ цената на правото на
преминаване по ал.2 се определя по реда на чл. 210 и се заплаща преди издаване
на заповедта по ал.2. Съгласно чл. 210 ал.1 ЗУТ изготвянето на оценки и
определянето размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в
закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от
кмета на общината. Кметът нарежда служебно или въз основа на искане на
заинтересуваните лица определянето на обезщетения или оценка от комисията.
Решението на комисията по чл. 210 ЗУТ подлежи на самостоятелно обжалване,
сумата по влязлата в сила оценка се изплаща на правоимащите.
В производството по оспорване на оценката не се
изследва наличието на предпоставките по чл. 192 ал.2 ЗУТ за учредяването на
право на преминаване по административен ред със заповед на кмета на общината,
тъй като това е отделно административно производство, последващо решението на
комисията по чл. 210 ЗУТ, с което се определя оценката, предмет на настоящия
спор. Затова възраженията на жалбоподателя за наличието на друго техническо
решение за достъп до имот с
идентификатор 56722.666.84, собственост на „Кристи-04“ ООД – Плевен, не е
предмет на разглеждане в настоящото производство.
Чл. 49 от АПК допуска
възможност за назначаване на експертизи в рамките на административното
производство. В случая оценката е възложена от общината на независим оценител,
а изготвения оценителски доклад за пазарната цена на правото на преминаване
през двата имота е одобрен от Комисията по чл. 210 ЗУТ, която е извършила
собствена преценка и изложила мотивите си за това.
Предвид оспорването от собственика на определената пазарна цена на правото на преминаване по делото беше назначена съдебно-оценителна експертиза, допълнителна съдебно-оценителна експертиза, оспорена от заинтересованата страна, поради което е изслушана и приета тройна оценителна експертиза.
Оценката на правото на преминаване в хипотезата на чл. 192 ал.2 ЗУТ се определя по пазарни цени съгласно чл. 210 ал.1 ЗУТ.
Съдът възприема заключението на назначената тройна съдебно-оценителна експертиза като правилно и съответно на законовите изисквания във втория вариант към датата на изготвянето на оценката – м. юли 2020г., тъй като решението на Комисията по чл. 210 ЗУТ не е влязло в сила, не подлежи на предварително изпълнение и сервитутното право не е възникнало.
Заключението дава пазарна стойност на правото
на преминаване през 354,37 кв.м. от ПИ с идентификатор 56722.666.1011 ,
представляващ второстепенна улица целия с площ 687 кв.м. в размер на 8 700 лв.
Пазарната стойност на правото на преминаване
през 1653,80 кв.м. от ПИ с идентификатор 56722.666.93, представляващ второстепенна
улица с площ 2189 кв.м. е в размер на 40 600 лв.
Или общо обезщетението за правото на
преминаване през двата имота е в размер на 49 300 лв. за ползваната площ, което
е актуално към момента на изготвяне на оценката м. юли 2020г.
При изготвяне на оценката вещите лица са
взели предвид частта от двата имота, която ще се ползва за правото на преминаване,
а не целите имоти. Съобразено е състоянието на двата имота, отразено в схемата
на стр.2 от заключението, в която е акцентирано върху площта от двата пътни
парцела с нарушени и заети повърхности с необходимост от възстановяване в общ
размер от 566,31 кв.м. Отчетено е състоянието на двата имота към момента на
оценката и факта, че за имот 1011 е извършен основен ремонт на асфалтова
настилка на уличния подход на имота от ул. „Сан Стефано“. От площта на имот 93
са приспаднати общо 535,2 кв.м.,
представляващи площи с ограничения, като най-северния участък с площ 30,15
кв.м. не е включен / прието е че може да се ползва като площ за маневриране за
подход към гаража/. Така общата площ на правото на преминаване през двата имота
е определена на 2008,17 кв.м. Взето е предвид, че процесните имоти ще се
ползват само от двете дружества, в равни права, което предопределя и тяхното
оценяване.
При възприетия втори вариант са използвани
два метода – метод на сравнителните продажби на имоти в района със съответен
процент на корекция и приходен метод на имоти с подобно предназначение – за складови
и производствени цели, предвид района в който се намират процесните оценявани
имоти със съответен процент корекция. Тежестта на метода на сравнителните
продажби е 90 %, а на метода на приходната стойност само – 10 %. В резултат на
което при определяне на пазарната цена на двата имота определящ е метода на
сравнителните продажби.
Така изведената пазарна стойност на
оценяваните площи от двата имота е коригирана с коефициент, отразяващ позитиви
и негативи за собственика при
реализирането на правото на преминаване на второ лице. Като плюс се отчита
запазване на собствеността / + 10 %/, а като негатив – съвместното ползване /
но не с равни права, а само за преминаване / -40%/, годишни данъци за
собственика /-10%/ и разходи за стопанисване за собственика /-15%/ При което е
определена обща корекция 55% от определената пазарна цена на оценяваните площи,
върху които ще се учреди сервитутното право на преминаване.
Заключението на тройната експертиза е отчело
състоянието на двата имота, в което се намират към момента, ангажиментите на
собственика за поддържане на имота и бъдещи разходи за ремонт и поддръжка,
взело е предвид само свободната площ, която ще се ползва за преминаване, а не
цялата площ на имотите и е изготвена пазарна оценка на правото на преминаване
изключително въз основа на пазарния метод на подобни имоти в района със
съответните корекции, при отчитане на позитивите и негативите за собственика
при реализиране правото на преминаване на второ лице.
Затова съдът възприема като обоснована,
мотивирана и съответна на закона определената от тройната съдебно-оценителна
експертиза пазарна оценка на правото на преминаване през двата имота.
Решението на Комисията по чл. 210 е взето от
компетентен орган, в рамките на правомощията му, в съответната писмена форма,
съдържаща правните и фактически основания, при спазване на приложимата
процедура съгласно чл. 210 ЗУТ вр. чл. 192 ал.6 ЗУТ, в хода на която не са
допуснати съществени процесуални нарушения.
Но определената цена на
правото на преминаване не е съответна на материалния закон и целта му, за
постигане на справедлива пазарна цена.
Поради това определената от Комисията по чл.
210 ЗУТ цена за правото
на преминаване следва да се увеличи съобразно заключението на тройната съдебно-оценителна експертиза.
При този изход на делото в полза на
жалбоподателя следва да се присъдят направените деловодни разноски в размер
общо на 2450 лв., от които д.т. – 50 лв., адвокатско възнаграждение – 2100 лв.
и депозит за в.л. – 300 лв., при липса на възражение за прекомерност на
адвокатския хонорар и съобразно защитавания материален интерес.
Водим от горното и на основание чл.
172, ал. 2 от АПК съдът
Р
Е Ш И :
ИЗМЕНЯ Решението на Комисията по чл. 210 от ЗУТ по Протокол №
10/16.07.2019г. на Община Плевен, с което е определено обезщетение в размер
на 40 564,00 лв. за учредяване
право на преминаване по реда на чл. 192 ал.2 ЗУТ през имоти с идентификатори
56722.666.1011 и 56722.666.93, собственост на дружеството-жалбоподател за
достъп до ПИ с идентификатор 56722.666.84, собственост на „Кристи-04“ ООД
–Плевен като определя пазарна стойност на правото на преминаване през 354,37
кв.м. от ПИ с идентификатор 56722.666.1011, представляващ второстепенна улица
целия с площ 687 кв.м. в размер на 8 700 лв. и пазарна стойност на правото на
преминаване през 1653,80 кв.м. от ПИ с идентификатор 56722.666.93, представляващ второстепенна
улица с площ 2189 кв.м. в размер на 40 600 лв. или общо обезщетението за
правото на преминаване през двата имота се
увеличава от 40 564,00 лв. на 49 300
лв. за ползваната площ.
ОСЪЖДА Община
Плевен да заплати на „Унипос“ ООД - Плевен направените деловодни разноски общо
в размер на 2450 лв., от които д.т. – 50 лв., адвокатско възнаграждение – 2100
лв. и депозит за в.л. – 300 лв.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба
пред Върховен Административен съд, подадена чрез Административен съд - Плевен в
14-дневен срок от съобщението.
ПРЕПИС от решението да се изпрати на страните.
С Ъ Д И Я: /П/