РЕШЕНИЕ
№ 2182
гр. Варна, 04.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на втори
юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Елена Николова
при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева
като разгледа докладваното от Елена Николова Гражданско дело №
20213110108141 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по предявен от „Гитекс“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „Цар Петър“ № 7, ет.4
срещу Й. М. Й., ЕГН ********** и Д. С. Й., ЕГН ********** и двамата с адрес: гр.
В. иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК вр. чл. 67 от ЗС да бъде прието за
установено в отношенията между страните, че ответникът не е собственик на право на
строеж за построяването на Апартамент № 4, с площ от 63,96 кв.м., находящ се на
първи етаж на секция „А“ от Жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор №
10135.2028.19, с адрес: гр. В., за построяването на който е учредено право на строеж с
нотариален акт от 30.03.2011г. с №104, том 18, дело 3752/2011г., вх.рег. №
6122/30.11.2011г. на СВ – Варна, поради погасяването му по давност.
В исковата молба ищцовото дружество, чрез процесуалния си представител - адв.
Стоян З. твърди, че по силата на постановление за възлагане от 17.09.2010 г. по ИД №
20097190400326 на ЧСИ Станислава Янкова - Варна и постановление за възлагане на
недвижим имот от 19.05.2015 г. по ИД № 20127120401144 на ЧСИ Илияна Станчева е
придобил собствеността върху ПИ 10135.2028.19 по КККР, с адрес на имота: гр. В., с
площ от 4864 кв.м., номер по предходен план: 10, квартал 28, парцел I, за което е
съставен Нотариален акт за собственост от 10.08.2015 г. на нотариус Павлина
Симеонова, рег. № 335, с район PC Варна. Поддържа, че в имота е била предвидена за
изграждане жилищна сграда с ресторант и гаражи съгласно Разрешение за строеж №
331/20.06.2008 г., издадено на името на тогавашните собственици на имота -“Астрея
Трейд“ ЕООД, „Манаус комерс“ ООД и Н. С.. Сочи, че строителството е започнало на
1
23.07.2008 г. с протокола за откриване на строителна площадка, но разрешителното
загубило правното си действие на основание чл. 153, ал.2, т.2 от ЗУТ, тъй като в
продължение на 5 години от започване на строителството не бил завършен грубият
строеж, включително покривът на сградите, което се установява от удостоверение с
рег. № АГУП17000965ПР001ПР/16.10.2017 г. на Район Приморски, Община Варна.
Твърди се, че съгласно предвижданията на проекта жилищната сграда е трябвало да се
състои от 5 броя секции: вход „А“/секция „А“, вход „Б“/секция „В“, вход „В“/секция
„С“, вход „Г“/секция „D“ и вход „Д“/секция „Е“, което се установявало от
Удостоверение изх. № АУ064730ПР/17.06.2013г. на Район Приморски, Община Варна.
Поддържа се, че била изградена част от конструкцията на секции „А“ и „В“ - колони и
плочи, но не били изградени покрив, оградни и преградни стени, т.е. не била завършена
на „груб строеж“ по смисъла на в § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ.
Относно строителството на секции „С“, „D“ и „Е“ сочи, че са изпълнени в много ниска
степен с излети по една или две плочи, като тези секции също не са изградени в „груб
строеж“. Твърди се, че с НА от 21.12.2009 г. ответникът Й. М. Й. придобил чрез
покупко-продажба право на строеж за изграждане на Апартамент № 4 с площ от 63,96
кв.м., находящ се на първи етаж на секция „А“. Излага се, че праводатели на ответника
са „Астрея Трейд“ ЕООД и „Манаус комерс“ ООД за по 1/2 ид.ч. от правото на строеж
за апартамента, както и че „Манаус комерс“ ООД не е било никога собственик на
идеални части от поземления имот, върху който се строи сградата.
Поддържа, че в производство по обезпечаване на доказателства по реда на чл.
207 от ГПК по ч.гр.д. № 11283/2020г. на Районен съд Варна е приета съдебно
техническа експертиза, която установява, че са изградени покривът и оградните
(фасадните) стени на секция „А“, в която е трябвало да бъде изграден апартаментът на
ответника. Вещото лице установило и че нито едно от останалите тела (секции) на
сградата не е изпълнено до „груб строеж“. Счита, че обстоятелството, че жилищната
сграда не е завършена до степен на завършеност „груб строеж“ с изградени покрив и
оградни стени, се установява и от Удостоверение рег. № АУ075958ПР005ПР/16.09.2020
г. на Район Приморски, Община Варна и Констативен протокол с рег. № АУ075958ПР-
005ПР/16.09.2020 г. на Район Приморски, Община Варна.
Поддържа, че давностният срок по чл. 67 от ЗС за упражняване правото на
строеж започва да тече от момента, в който договорът за учредяване право на строеж
породи действие - в случая най-късно от датата на нотариалния акт за учредяване на
право на строеж на името на ответника от 21.12.2009 г., а за ½ ид.ч. на „Манаус
комерс“ ООД от 16.01.2008 г., когато е придобито от „Астрея Трейд“ ЕООД, описано в
точка 50 от НА. Сочи, че дори давностният срок да не е започнал да тече от 21.12.2009
г. или от 16.01.2008г., то от дата 19.05.2015 г., на която ищецът е придобил последната
ид.ч. от ПИ 10135.2028.19 е изтекъл пет годишният срок по чл. 67 от ЗС и правото на
строеж на ответника се е погасило поради неупражняването му. Обосновава правния си
2
интерес с обстоятелството, че е станал собственик на основание чл.92 от ЗС на
постройките в процесния имот. По изложените съображения моли предявеният иск да
бъде уважен изцяло.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответниците Й. М. Й. и Д. С. Й. са подали
отговор на исковата молба, чрез адв. Дончо С., с който искът се оспорва като
неоснователен. Оспорват като неоснователни наведените твърдения, че ответниците не
са собственици на правото на строеж респективно правото на собственост на
Апартамент № 4, с площ от 63.96 кв.м., находящ се на първи етаж на секция „А“ /вход
/А/, от предвидената за изграждане жилищна сграда в ПИ с ид.10135.2028.19, с адрес
на имота: гр. В..
Твърди, че с уведомително писмо изх. №98/22.07.2020 г., изпратено от ищеца до
г-н Й. М. Й. - собственик на самостоятелен обект в незавършено строителство на
жилищна сграда в УПИ I-10, кв. 28, по плана на „Виница-север“, кв. В., гр. Варна били
отправени алтернативни предложения за сключване на договор за дозастрояване на
сградата, за покупка на имота, както и предупреждение относно непредприемане на
действия от собственика. Счита обаче, че липсата на конкретика по първото и второто
предложение - за изкупуване на имота по отношение на цената, затруднило Й. М. Й., да
вземе информирано решение. В крайна сметка Й. Й. изразил принципно съгласие да се
сключи договор, за довършителни СМР на предложената от молителя стойност от 385
евро на кв.м., при допълнително уточняване на СМР. Видно от разменената между
страните кореспонденция е, че ищецът изпраща предложение до собственика.
Твърдят, че правото на собственост на ответниците върху правото на строеж,
евентуално правото на собственост върху Апартамент №4, с площ от 63.96 кв.м.,
находящ се на първи етаж на секция „А“ /вход А/, от предвидената за изграждане
жилищна сграда в ПИ с ид.10135.2028.19, в гр. В. - не е погасено по давност. Твърди,
че собствеността върху правото на строеж е придобита от Й. М. Й. по време на брака
му с Д. С. Й. на правно основание, чрез покупка в предвидената от закона форма. По
силата на нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж № 82, том 1, рег.№
2267, дело № 71 от 30.03.2011 г., вписан в АВ-СВ-Варна, под вх.рег.№ 6122 от
30.03.2011 г., акт № 103, том 18, дело № 3752 - Й. М. Й. купува от „Манаус - Комерс“
ООД -Варна и „Астрея трейд“ ЕООД - Варна: правото на строеж върху Апартамент №
4, с площ от 63.96 кв.м., находящ се на първи етаж на секция „А“ /вход /А/, от
предвидената за изграждане жилищна сграда в ПИ с ид.10135.2028.19, с адрес на
имота: гр.В.. Излага, че в подписан преди това между страните: Предварителен договор
за прехвърляне на недвижим имот и строителство от 25.03.2011 г., продавачите
„Манаус - Комерс“ ООД - Варна и „Астрея трейд“ ЕООД - Варна, са се задължили за
своя сметка да извършат проектирането и строителството на жилищната сграда до
издаване на разрешение за ползване на същата, а той като купувач по договора не е
3
имал задължение да изгради вещта.
Намира позоваването на TP № 1/2011 от 04.05.2012 год. на ГК на ВКС от страна
на ищеца, за придобиване на собственост върху процесния имот на основание изтекла
погасителна давност в негова полза, като нов собственик на поземления имот за
неоснователно, като сочи, че съгласно мотивите на същото тълкувателно решение:
„Учредяването на правото на строеж може да е прехвърляне на бъдеща вещ, по силата
на което приобретателят ще стане собственик на вещта, когато тя бъде изградена в груб
вид. Погасяването на правото на строеж по давност е мислимо като правна последица
само когато приобретателят има задължението да изгради вещта. Когато задължението
за изграждане на вещта е на учредителя на правото на строеж, място за неговото
погасяване по давност няма. Ако собственикът на земята учреди право на строеж за
отделни обекти в сграда, като се задължи да я построи, така учреденото право на
строеж за отделните обекти в сградата никога не ще се погаси по давност. Никога не се
погасява по давност и правото на строеж, отстъпено като обезщетение за отчужден
недвижим имот /§ 11 ПР ЗУТ/.“.
Сочи, че видно от представените с исковата молба НА №54, том 5, рег.№ 14112,
дело № 769/2007 г. при нот.363 и вх.рег.№ 38372/12.12.07 г. на СВ-Варна, НА № 5, том
1, рег.№ 141, дело № 5/2008 г. при нот.363 и вх.рег.№ 550/17.01.08 г. на СВ-Варна и НА
№ 82, том 1, рег.№ 2267, дело № 71/2011 г. при нот.363 и вх.рег.№ 6122/30.03.2011 г. на
СВ-Варна, с първия нотариален акт, правото на строеж за процесния недвижим имот е
учредено в изключителна собственост от единия съсобственик на земята на другия
съсобственик на земята /на поземления имот/, а именно: „Астрея трейд“ ЕООД; с
последваща сделка, обективирана с втория цитиран нотариален акт-1/2 от ПС за
процесния имот е прехвърлено чрез покупко-продажба от собственика на земя „Астрея
трейд“ ЕООД на „Манаус Комерс“ ООД, ведно с множество други обекти - част от
които са дворни паркоместа /т.е. земя/; по силата на третата сделка съсобствениците в
ПИ и носители на ПС, обективирани във втори НА - „Астрея трейд“ ЕООД и „Манаус
Комерс“ ООД продават ПС за процесния Ап.4 - на ответника Й..
В евентуалност, правят възражение и се позовават на изтекла придобивна
давност, по см. на чл.79, ал.2 от ЗС в полза на ответниците, като твърдят, че те са
придобили в СИО собствеността върху правото на строеж за апартамента, евентуално
право на собственост на основание давностно владение върху изградения в груб строеж
Апартамент № 4, с площ от 63.96 кв.м., находящ се на първи етаж на секция „А“ /вход
/А/, от предвидената за изграждане жилищна сграда в ПИ с ид.10135.2028.19, с адрес
на имота: гр.В., чрез непрекъснато добросъвестно владение в продължение на повече от
5 /пет/ г., считано от 30.03.2011 г. - датата на закупуване на ПС, до датата на подаване
на ИМ по настоящото дело/ в евентуалност до датата на молбата, въз основа на която е
образувано ЧГД № 20203110111283/20 г., 41 с. на ВРС.
4
Оспорват твърдението, наведено в ИМ, че вход А на сградата, в която се намира
процесното жилище, не е бил завършен в груб строеж, като излагат, че с Решение №
1109/29.07.2021 г., по адм.дело № 2289/2020 г., Варненският административен съд е
отменил Разрешение за строеж № 61/11.04.2019 г. на Гл. арх. на район Приморски,
община Варна, с което е разрешен строеж „довършителни работи на жилищна сграда с
ресторант и магазин, входове А и Б в УПИ 1-10, кв.28, по плана на кв.Виница, гр.
Варна, с идентификатор 10135.2028.19, с адм. адрес: гр.В.. Т.е. ищецът е действал
незаконосъобразно, извършвайки CMP по сградата, в която се намира собствеността на
ответниците, без тяхно знание и съгласие и не следва да се ползва от това. Твърди, че от
мотивите на Решението е видно, че по отношение на тяло „А“, в което се намира
процесното жилище - цит. абзац последен лист 3 и абз. първи лист 4: „според издадено
от административния орган удостоверение за степен на завършеност рег.№
АУ099302ПР от 11.10.2018 г., жилищната сграда е с изградено тяло А /вход А/ в груб
строеж с изпълнени носеща и покривни конструкции....“
Считат, че установеното в адм. производство обстоятелство, за степента на
завършеност на вход А, е в противоречие с приобщената по ЧГД № 20203110111283/20
г.( 41 с. на ВРС, СТЕ -оспорена от Й. М. Й., като установеното по ЧГД не следва да се
цени.
Отделно твърдят, че с издаване на строителните разрешения през 2018 г. и 2019
г., на практика е било санирано по-рано придобитото право на строеж за
самостоятелни обекти в сградата, за всеки един собственик от етажната собственост,
вкл. и по отношение на ответниците, а твърденията за погасяване на правата им по
давност се явяват несъстоятелни.
Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа страна
следното:
С нотариален акт за собственост №45, том ІІ, рег.№3890, дело 227 от 2015г. на
нотариус П.Симеонова-нотариус с район на действие ВРС, вписана под №335 в
регистъра на НК „Гитекс“ ЕООД, на осн.чл.587 ал.1 от ГПК е признато за собственик
на ПИ с идентификатор 10135.2028.19 по КККР на гр.В., с площ от 4864 кв.м.
С Постановление за възлагане на недвижим имот от 17.09.2010г. на ЧСИ
Ст.Янкова, рег.№719, вписано в кн. по вписванията на 08.10.2010г., вх.рег. 19177 е
възложен на „Гитекс“ ЕООД 2632,50 ид. ч. от УПИ с идентификатор 10135.2028.19 по
КККР на гр.Варна, с адрес: , целият с площ от 5990 кв.м., както и право на строеж
върху обекти, съгласно одобрен архитектурен проект, подробно описани в акта.
С Постановление за възлагане на недвижим имот от 19.05.2015г. на ЧСИ Илиана
Станчева, рег. №712, вписано в кн. по вписванията на 19.06.2015г., вх. рег. №13733 е
5
възложен на „Гитекс“ ЕООД 2726,36 от УПИ с идентификатор 10135.2028.19 по КККР
на гр.В., с целия с площ от 5990 кв.м., от които 3357,50 кв. м към деня на възбраната са
собственост на „Астрея Трейд“ ЕООД, ЕИК *********, ао към настоящия момент
собственост на „Цвети и Бо Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, ведно, ½ ид.ч. от
изградените в него обекти, собственост на „Астрея Трейд“ ЕООД, подробно посочени в
акта.
По делото е представено разрешение за строеж №331/20.06.2008г. на Община
Варна дадено на „Манаус-Комерс“ ООД, „Астрея Трейд“ ЕООД и Н. С. С. да извършат
строеж на Жилищна сграда с бистро, магазин и гаражи в УПИ І-10, масив 28, по плана
на С.О. Виница-север гр.Варна.
На 23.07.2008 г. е открита строителна площадка, като е съставен Протокол за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа
(л.22-23).
Представен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот и
строителство, сключен на 25.03.2011 г. между „Манус Комерск“ ООД, чрез управителя
Тошко Вълчев Грудев и „Астрея Трейд“ ЕООД, чрез управителя Съби Добрев Господинов,
като продавачи и Й. М. Й. като купувач, по силата на който продавачите се задължават да
прехвърлят на купувача ап. №4, в Секция „А“ на втори жилищен етаж, находящ се в
жилищна сграда, която ще бъде изградена съобразно удобен арх. проект в УПИ пл.№І-10,
находящ се в гр. В., целият с площ от 5990 кв. м, със застроена площ от 63,96 кв.м, като
продавачите се задължават да извършат за своя сметка проектирането и строителството на
жилищната сграда, до издаване на разрешение за ползване на същата и да извършат
строителството на сградата и да я въведат в експлоатация в срок до 01.09.2012 г. В
Приложение №1 на обекта (Апартамент №4 в секция „А“) е посочено следното:
1. Стени – шпакловани
2. Под- на замазка
3. Дограма – прозорци PVC, вради МДФ;
4. ВиК – на тапи;
5. Санитарни възли: на замазка и на тапи;
6. Ел. инсталация: напълно завършена, с ел. ключове и ел. контакти, на фасунга;
7. Тераси: напълно завършени - с парапет и теракот, осветително тяло;
8. Общи части: напълно завършени.
Видно от нот.акт за покупко-продажба на право на строеж №82,том І, рег.№2267,
дело №71 от 30.03.2011 г. на пом.-нотариус по заместване на нотариус Св.Димова, с
район на действие ВРС, рег.№363 на НК „Астрея Трейд“ ЕООД и „Манус-Комерс“
ООД продават на Й. М. Й., ЕГН********** право на строеж върху следния недвижим
имот, който ще бъда изграден в жилищна сграда, съобразно одобрен архитектурен
6
проект в ПИ с идентификатор 10135.2028.19 по КККР на гр.Варна, а именно:
апартамент №4 , находящ се в секция А, със застроена площ от 63,96 кв.м,ведно с
0,9474% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж.
Видно от Справка НБД Население Й. М. Й. е съпруг на Д. С. Й., ЕГН
**********, съгласно Акт за граждански брак №476/03.09.1971 г.
По делото по молба на ответниците са изискани документи от Община Варна,
чието съдържание е оспорено от ищеца и е открито производство по реда на чл.193 от
ГПК, както следва:
- Констативен протокол от 10.05.2016 г. на комисия по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ при
главния архитект на район „Приморски” при община Варна е вписано, че "тяло "А",
вход А от строеж на жилищна сграда с бистро, магазин и гаражи в УПИ №I-10, масив
28, "към настоящия момент е изградено в груб строеж, с изпълнени носеща
конструкция, покривна конструкция без довършителни работи, по смисъла на пар. 5, т.
46 от ДР на ЗУТ".
- Удостоверение от 13.05.2016 г. на главния архитект на район „Приморски” при
община Варна е вписано, че "тяло "А", вход А от строеж на жилищна сграда с бистро,
магазин и гаражи в УПИ №I-10, масив 28, "към настоящия момент е изграден в груб
строеж, с изпълнени носеща конструкция, покривна конструкция без довършителни
работи.“
- Констативен протокол от 09.10.2018 г. на комисия по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ при
главния архитект на район Приморски при община Варна е вписано, че "тяло "А", вход
А от строеж на жилищна сграда с бистро, магазин и гаражи в УПИ №I-10, масив 10,
"към настоящия момент е изградено в груб строеж, с изпълнени носеща конструкция,
покривна конструкция без довършителни работи.“ В протокола е отобелязано, че във
връзка с изтеклите срокове на РС №331/20.06.2008 г. е издавено ново РС
№111/23.07.2018 г. на Главния архитект на Община Варна, на основание нова
строителна документация.
- Удостоверение от 11.10.2018 г. на главния архитект на район Приморски при
община Варна, където е вписано, че "тяло "А", вход А от строеж на жилищна сграда с
бистро, магазин и гаражи в УПИ №I-10, масив 28, към настоящия момент е изграден в
груб строеж, с изпълнени носеща конструкция, покривна конструкция без
довършителни работи.“
Тези документи са подписани от Гл. архитект на р-н Приморски и като
официални свидетелстващи документи в доказателствена тежест на ищеца е да
установи оспорването.
Със заповед №КД-14-03-1905/23.07.2013 г. на началника на СГКК-Варна и по
искане на "Гитекс" ЕООД е одобрено нанасянето в КК и КР на нови обекти, сред които
7
и жилищна сграда с идентификатор № 10135/2028.19.1, в това число и обекти от нея.
От ищците е представено Удостоверение рег. №АГУП17000965ПР_001ПР,
издадено от Район „Приморски” към Община Варна, че Разрешение за строеж
№331/20.06.2008 г. на Главен архитект на район „Приморски”, за „Жилищна сграда с
бистро, магазин и гаражи в УПИ І-,-, масив 28, по плана на СО „Виница-север”, гр.
Варна на имто ан бившия собственик „Манус-комерс” ООД и „Астрея-трейд” ЕООД е
загубило правното си действие на основание чл. 153, ал.2 и ал.3 от ЗУТ, тъй като пет
годиният му срок е изтекъл, без да е презаверено.
Представено е и писмо изх. №98/22.07.2020 г. от „ГИТЕКС” ЕООД до ответника
Й.Й..
Представено е по ч.гр.д. № 11283/2020 г. на ВРС, РС №111/23.07.2018 г. на Главния
архитект на Община Варна, което се отнася до строеж: Жилищна сграда с гаражи, входове
„В”, „Г” и „Д” в УПИ І-10, кв. 28 по плана на кв. „Виница”, гр. Варна, находящ се в
поземлен имот с идентификатор 10135.2028.19, което разрешение за строеж е издадено на
„ГИТЕКС” ЕООД.
По делото е предсатвено е Удостоверение за строеж №61 от 11.04.2019 г., издадено от
Главания архитект на Район „Приморски” на Община Варна в полза на „ГИТЕКС” ЕООД, за
строеж: „Довършителни работи на жилщан сграда с ресторант и магазин, входове „А” и „Б”
в УПИ І-10, кв. 28 по плана на кв. „Виница”, гр. Варна, находящ се в поземлен имот с
идентификатор 10135.2028.19.
В приобщената експертиза по ч.гр.д. №11283/2020 г. на ВРС вещото лице дава
заключение, че към датата на изготвяне на експертизата – 15.10.2020 г. - вх.А и вх.Б са в
незавършен груб строеж, тъй като липсва част от едната фасадна стена и не е довършен
ската на покрива по някои оси. Липсват и част от носещите вътрешни стени, както и
входното стълбище.
По делото са ангажирани гласни доказателствени средства чрез разпит на двама
свидетели на страната на ищеца.
Свидетелката Н. М., назначавана като вещо лице от ЧСИ Илиана Станчева
излага свои впечатления за сградата в гр.В. 2014г. от 2015г. Сочи, че познава района,
тъй като в близост живее тъщата на сина й. Свидетелката изрично заявява, че 2014-
2015 г. вход А и вход Б били на колони и плочи, а останалите три входа били на терен.
При вход А на практика 30 процента не били изградени фасадни и преградни стени.
Централният вход е недостъпен, само от задната страна има възможност да се влезе. Де
факто били изградени преградните носещи стени и фасадните стени бяха съобразени с
така наречената носеща част на входа. Направени били тези стени, които са част от
кофража, нямало зидано. Всичко било на плоча, нямало изграден скатен покрив. Той се
изградил през 2021 г.
Свидетелката С. Н., проектант по част конструктивна на процесната сграда,
8
излага, че разрешението за строеж било получено 2008 -2009 г., когато и започнал
строежа. Тя упражнявала авторски надзор. Първо се изградила носещата конструкция
на сградата, а след това започнали да се поставят и оградни (външни стени), като те не
били поставени в цялост – липсвали от към двора на сградата (източната част) стените
с балконите. Покривът на сградата бил изграден на плоча, като трябвало да се
монтират обратни греди и бордове, на тях да се закачат дървени елементи и да се
направи наклонен склон, както и и не бил завършен покривът над стълбищната клетка,
над асансьора имало дупка. Покривът на тела А и В бил изграден напълно през 2020-
2021 г.
При така установените фактически обстоятелства съдът достигна до
следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК,във вр. с чл. 67 от ЗС.
Съобразно разпределението на доказателствената тежест при отрицателния
установителен иск за собственост ищецът следва да докаже фактите, от които
произтича неговото право на собственост, а ответникът следва да докаже
съществуването на своето право на собственост върху имота.
Съгласно Тълкувателно решение № 8/2012 г. на ОСГТК по тълк. дело № 8/2012 г.
правен интерес от предявяване на отрицателен установителен иск за собственост е
налице, когато ищецът притежава самостоятелно право, което се оспорва, позовава се
на фактическо състояние или има възможност да придобие права, ако отрече правата на
ответника.
Правният интерес на ищеца се поражда от твърдението, че се легитимира като
собственик на процесния имот- ПИ № 10135/2028.19 въз основа на две постановления
за възлагане на ЧСИ от 17.09.2010 г. и от 19.05.2015 г., за което бил съставен КНА №
45/10.08.2015 г. ищецът е собственик на ПИ № 10135/2028.19 въз основа на две
постановления за възлагане на ЧСИ от 17.09.2010 г. и от 19.05.2015 г., за което бил
съставен КНА № 45/10.08.2015 г. на н-с П.Симеонова-нотариус с район на действие
ВРС, вписана под №335 в регистъра на НК и отричкайки правата на ответниците би
придобил собствеността върху имотите.
Съгласно чл. 67 ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в
полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5
години. При неспазване на този срок от суперфициаря, собственикът на земята може да
се позове на изтеклата давност, като в този случай съдът, разглеждащ спора, следва да
се произнесе откога в конкретния случай е започнал да тече срокът по чл. 67 ЗС и кога
е изтекъл.
Срокът по чл. 67 ЗС, при сключен договор, тече от момента на сключването на
договора или от момента, в който страните са уговорили, че ще породи действие (т. 2
от ТР № 1/4.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 на ОСГК на ВКС).
9
В случая към 2008 г. е имало само разрешение за строеж за всички или част от
съсобствениците на терена, а едва на 30.03.2011 г. право на строеж е било придобито
от Й. М. Й., в брак към него момент с ответницата Д. С. Й., които не са притежавали
никаква собственост върху терена. От този момент и съобразно ТР № 1/2011 г. на
ОСГК на ВКС е започнал да тече срокът по чл. 67 от ЗС, който би изтекъл на
30.03.2016 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 67 от ЗС правото на строеж се погасява по
давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. А с т.1 на ТР № 1/2011 г. на
ОСГК на ВКС е прието, че меродавно за "упражняването" на суперфицията е
изграждането на сградата в груб строеж или завършване на съответния етап на
строителството в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ. Съобразно легалната дефиниция на
пар. 5, т.46 от ДР на ЗУТ "груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени
ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни
работи. На осн. на чл. 7, ал. 3, т. 14 от Наредба № 3/31.07.2003 г. завършеност на
строежа до степен "груб" се установява с Акт образец № 14 с предвидените реквизити
и от предвидените лица. В съдебната практика и мотивите на ТР № 1/2011 г. на ОСГК
на ВКС е прието, че при липса или порок на акт №14, грубият стоеж е налице, ако
строежът съдържа минималните фактически признаци на самостоятелност според
устройственото законодателство и пар. 5, т. 46 от ДР на ЗУТ.
Съгласно горецитираното тълкувателно решение правото на строеж се счита
упражнено тогава, когато е завършена цялата сграда в груб строеж, а не тогава, когато
са завършени отделните обекти (компоненти) от нея. Изключение от това правило е
допустимо в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ, когато става дума за самостоятелни етапи
(части) на строежите, които могат да се изпълняват и използват самостоятелно, а за
жилищните сгради и за отделни етажи от сградата – при условие, че се завършва
архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от
строителството.
Изградените и въведени в експлоатация сгради представляват обекти по смисъла
на § 5, т. 39 ДР на ЗУТ и самостоятелни части съгласно чл. 152, ал. 2 ЗУТ.
За установяване състоянието на процесната сграда към релевантния за спора
период 2011-2016 г. ответниците са ангажирали писмени официални документи,
оспорени от ищеца, като съдът е открил производство по чл.193 от ГП по оспорване
съдържанието на:
1. Удостоверение изх. №АУ041279/13.05.2016г. на р-н Приморски Община
Варна;
2. Констативен протокол изх. №АУ041279/10.05.2016 г. на р-н Приморски
Община Варна;
10
3. Удостоверение изх. №АУ099302ПР-002ПР/11.10.2018г. на р-н Приморски
Община Варна;
4. Констативен протокол изх. №АУ099302ПР-001ПР/09.10.2018 г. на р-н
Приморски Община Варна,
като ищецът следваше да докаже неверността на данните от тези документи.
Издадените констативни протоколи по чл.181 ал.2 от ЗУТ са официални
свидетелстващи документ, издадени от длъжностно лице в кръга на службата по
установените форма и ред и притежават обвързваща съда материална доказателствена
сила.
Съгласно чл.17, ал.2 от ГПК съдът се произнася инцидентно по валидността на
административните актове независимо от това, дали те подлежат на съдебен контрол.
Съдът не може да се произнася инцидентно по законосъобразността на
административните актове, освен когато такъв акт се противопоставя на страна по
делото, която не е била участник в административното производство по издаването и
обжалването му. Доколкото оспорените Удостоверение изх. №АУ099302ПР-
002ПР/11.10.2018г. на р-н „Приморски“, Община Варна и Констативен протокол изх.
№АУ099302ПР-001ПР/09.10.2018 г. на р-н „Приморски“, Община Варна имат
характера на индивидуални административни актове, в производството по издаването
на които е участвала страната, на която те се противопоставят, а именно ищцовото
дружество, то съдът намира, че оспорването им по реда на чл. 193 от ГПК е
недопустимо. Това е така, защото наведените твърдения за удостоверяване на неверни
данни от административния орган в оспорваните документи, представлява по
съществото си оспорване на тяхната законосъобразност. Ищецът е имал възможност да
оспори тези актове по административен ред в производството по издаването им, което
не е направено, поради което същите са се стабилизирали спрямо него.
Ищецът навежда твърдения, че процесната сграда до момента на предявяване на
исковата молба – 08.06.2021 г. не е била довършвана на етап „Груп строеж”, поради което и
правото на суперфициаря се е погасило по давност на осн. чл. 67 от ЗС, като в тази връзка е
и направеното оспорване на цитираните по-горе документи. Доколкото съдът намира, че
ищецът няма правната възможност да оспори Констативен протокол изх. №АУ099302ПР-
001ПР/09.10.2018 г. на р-н Приморски Община Варна и издаденото въз основа на него
Удостоверение изх. №АУ099302ПР-002ПР/11.10.2018г. на р-н Приморски Община Варна,
следва да се приеме, че тези два документа имат обвързваща материална доказателстевена
сила за съда, досежно удостоверените в тях обективни факти, възприети от
административния орган. Т.е. следва да се приеме за доказано, че към дата 09.10.2018 г.
процесната сграда е била изградена на етап „груб строеж”.
По отношение на другите два оспорени документа, а именно Удостоверение изх.
№АУ041279/13.05.2016г. на р-н Приморски Община Варна и Констативен протокол изх.
11
№АУ041279/10.05.2016 г. на р-н Приморски Община Варна, съдът намира, че по делото се
събраха достатъчно доказателства, които в своята съвкупност мотивират съдът да приеме, че
правото на строеж е било реализирано преди изтичане на давностия срок. Тези си изводи
съдът прави въз основа на следните факти:
На първо място от издадените РС №111/23.07.2018 г. на Главния архитект на
кметство „Приморско” на Община Варна и РС №61/11.04.2019 г. на Главния архитект на
кметство „Приморско” на Община Варна. По делото не са представени други разрешения за
строеж за процесната сграда, освен първоначалното от 2008 г. РС №111/23.07.2018 г. е
издадено, тъй като предходно издаденото удостоверение за строеж е изтекло, преди
изграждане на сградата в груб строеж и не е презаверено в законоустановения след
изтичането му срок. Прави впечатление обаче, че РС 111/23.07.2018 г. не се отнася за
изграждането на цялата сграда, а само за входове В, Г и Д, т.е. за вх. А и вх. Б не се е
наложило преиздаване на разрешението за строеж, именно защото сградата в тази част е
била вече изградена в груб строеж. Това се потвърждава и от издаденото последващо
разрешение за строеж №61/11.04.2019 г. САМО ПО ОТНОШЕНИЕ на довършителните
работи на вх.А и вх. Б, т.е. следва да се приеме, че тези части от сградата, в които се намира
и процесният обект, са били изградени в груб строеж в срока на действие на
първоначалното строително разрешение от 2008 г. Това е така, защото в противен случай
същите щяха да са незаконни, тъй като са строени без дейсдтващо строитлено разрешение.
Ако това беше така, нямаше от администрацията на Община Варна да бъде издадено
разрешение за строеж за извършването на довършителни работи по незаконния строеж.
Въпреки че въпросното строително разрешение №66/11.04.2019 г. е отменото на първа
инстанция, следва да се отбележи, че мотивите за отмяната му са, че не са участвали в
производстовто по издаването му всички собственици на обекти в сградата, в това число и
ответниците, а не че строежът, чиито довършителни работи предстоят, е незаконен. С това
заключение на съда не си противоречи и установеното с представеното от ищеца
Удостверение № АГУП17000965ПР_001 от 16.10.2017 г., в което е посочено, че
петгодишният срок на РС 331/20.06.2008 г. е загубило правното си действие, тъй като е
изтекъл петгодишният срок от издаването му, съгласно разпоредбата на чл.153, ал.2 и ал.3
от ЗУТ, доколкото това касае, както беше посочено по-горе, останалите три входа - В, Г и Д,
тъй като първоначалното строително разрешение е за всички входове. Така се е погасило по
отношение именно на неизградените входове В, Г и Д, но не и спрямо реализираните А и Б.
Фактът, че входове В, Г и Д не са реализирани в срока на строителното разрешение не е
спорен по делото между страните.
В тази връзка следва да се отбележи и че от свидетелските показания не се установи с
категоричност, че сградата не е била изградена в груб строеж към датата на настъпване на
погасителната давност – 30.03.2016 г. И двете свидетелки заявяват, че сградата е имала
изградена носеща конструкция и поставен покрив на плоча, като е нямало оградни стени от
към двора, където е следвало да бъдат изпълнени балкони, скатове на покрива и входно
стълбище за вх. А. По отношение на фасадата на сградата от към терасите, съдът намира, че
12
тъй като там са били предвидени балкони, то логично е по цялата дължина на балконите да
се предвидени стъклопакети, а не оградни стени, най-малко за осветеност и достъп до
балконите. Този факт е следвало да бъде известен на строителния инженер и свидетел в
настоящото производство, но не беше категорично заявен пред съда, а напротив беше
направен опит за внушение за недовършеност на сградата, въпреки предупреждението за
наказателната отговорност, която носи свидетеля за лъжесвидетелстване и затаяване на
истината пред съд, съгласно чл. 290 от НК. По отношение на стълбището, същото не е
елемент от изградената в груб строеж сграда, по смисъла на разпоредбата на пар. 5, т.46 от
ПР на ЗУТ, както и довършителните елементи на покрива над покривната плочата с цел
естетизация на сградата. По отношение на стените освен това в самата експертиза има
данни, че при огледа през 2020 г. са били на лице срутвания на част от същите, като не може
да се определи от кога датират и при какви обстоятелства точно са настъпили. Данни за
срутване на част от вече изградените стени има и в отправеното до ответника от ищеца
писмо №98 от 22.07.2020 г. Отделно от горното състоянието на имота към 2020 г. е напълно
неотносимо към предмета на спора.
До извода, че сградата е била изградена в груб строеж, преди изтичане на давностния
срок по чл. 67 от ЗС съдът достига и чрез анализа на още един, представен по делото
документ, а именно Постановление за възлагане на недвижим имот от 19.05.2015 г. на ЧСИ
Иляна Станчева, по силата на което ищецът се легитимира като собственик на УПИ и част
от обектите, тъй като в постановлението за възлагане е посочено, че се възлага
собствеността над изброени в него обекти, а не на право на строеж за изграждането им. Това
предполага, че към тази дата е имало реализиран груб строеж по отношение на тези обекти,
находящи се в във вх. А и вх. Б, съгласно разпоредбата на чл. 181, ал.2 от ЗУТ. В противен
случай следва да се приеме, че постановлението за възлагане, с което ищецът се легитимира
като собственик е нищожно в тази част, поради несъществуващ предмет.
Освен всичко изложено следва да се посочи, че съгласно ТР № 1/2011 г. на ОСГК на
ВКС при сгради в режим на етажна собственост освен право на собственост върху
отделните самостоятелни обекти съществува и съпритежание на общите части като двете
права са в неразривно единство – чл. 98 от ЗС. Затова е недопустимо да се разкъсват
отделните правомощия на правото на строеж като се приеме, че до изтичане на петгодишния
срок по чл. 67 от ЗС то е упражнено, но не е придобита собствеността, паради неизграждане
на общите части. По-нататък в решението е прието, че всеки суперфициар обаче, както и
собственикът на земята, когато той е запазил за себе си правото на строеж на отделни
обекти, е длъжен да участва /освен ако в договора не е уговорено друго/ в изграждането на
общите части по чл. 38 ЗС – основи, покрив и др., като в настоящото производство не беше
установено ищецът, в качестовото си на собственик на земята и суперфициар да е участвал
в изграждането на сградата и довършителните работи, в случай че такива са били
необходими. Процесният апартамент се е намирал на първия етаж в сградата и следователно
е бил сред първите напълно изградени обекти, независимо дали сградата е била напълно
завършена в цялост в срока по чл. 67 от ЗС. Или в случая следва да се приеме, че обектът на
13
суперфициарят е изграден в пълен обем, т.е. същият е упражнил учреденото му право в
преклузивния петгодишен срок.
В тази връзка съдът не възприема становището на ищеца, изложено в писмената
защита по делото, че е следвало цялата сграда да бъде изградена до етап „груб строеж“, за да
се счете за реализирано правото на ответниците, тъй като противоречи на току що
цитираната т.3 от ТР 1 от 2011 г. на ОСГТК на ВКС. Освен това всеки вход има
самостоятелен характер и неизграждането на останалите входове не води до погасяване на
разрешението за строеж и по отношение на построените входове.
С оглед на изложеното съдът намира, че ищецът не успя при условията на пълно и
главо доказване да установи неистинността на оспорените документи, поради което същите
не следва да бъдат изключвани от доказателствения материал по делото, на осн. чл. 194, ал.2
от ГПК.
Освен всичко изложено по-горе следва да се отбележи, че в мотивите на ТР № 1/2011
г. на ОСГК на ВКС е прието, че собственикът на земята не може да се позове на давността,
след като правото на строеж вече е реализирано, който си извод извежда от разпоредбата на
чл. 118 от ЗЗД, съгласно която ако длъжникът изпълни задължението си след изтичането на
давността, той няма право да иска обратно платеното, макар и в момента на плащането да не
е знаел, че давността е изтекла, което произтича от естеството на срока по чл. 67, ал.1 от ЗС.
Това е така, тъй като срокът по чл. 67, ал.1 от ЗС е давностен такъв. Или дори и да се
приеме, че правото на строеж е реализирано след изтичане на петгодишния давностен срок,
то на основание цитираната разпоредба на чл. 118 от ЗЗД собственикът на земята не може да
се позове на изтеклата давност след като е реализирано правото на строеж.
С оглед на всичко изложено по делото съдът намира, че преди и към 2015 г.
стоителството на процесната сграда, тяло "А", е било довършено до "груб строеж“, с
изпълнени носеща конструкция и с покривна конструкция, без довършителни работи, по
смисъла на пар.5, т.46 ДР на ЗУТ.
Поради това ищецът не успя при условията на пълно и главно доказване да установи,
че правото на строеж на ответниците се е погасило по давност, затова и предявеният от него
иск с правно основание чл. 124, ал.1 от ГПК се явява неоснователен и като такъв следва да
бъде отхвърлен.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от "Гитекс" ЕООД, ЕИК119001163, със седалище гр.
Бургас срещу Й. М. Й., ЕГН ********** и Д. С. Й., ЕГН ********** и двамата с адрес:
гр. В. иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, вр. чл. 67 от ЗС да бъде прието за
установено в отношенията между страните, че ответниците не са собственици на право
на строеж за построяването на Апартамент №4, с площ от 63,96 кв.м., находящ се на
14
първи етаж на секция „А“ от Жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор №
10135.2028.19, с адрес: гр. В., за построяването на който е учредено право на строеж с
нотариален акт от 30.03.2011г. с №104, том 18, дело 3752/2011г., вх.рег. №
6122/30.11.2011г. на СВ – Варна, поради погасяването му по давност.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
15