СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш Е Н И Е
27.02.17г.
Софийски градски съд І-12 състав с:
Председател: Георги И.
Разгледа в съдебно заседание на 02.02.17г. /с
участието на секретаря Д. Ц./ гражданско
дело № 2720/14г. и констатира
следното:
Предявени са искове от К. З. против „У.Б.“ АД с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 82,
изр. 1-во, предл. 2-ро от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД за сумите: 120 000 лева и
65 080 лева.
Конкретизацията на исковете по основание и размер,
съответно по правна квалификация е направена от председателя на състава в
съответствие с определенията от 12.01.16г. и от 02.02.17г.
Съображенията на страните са изложени по делото.
Представените по делото доказателства /писмени и
експертни, преценени в съвкупност и в контекста на твърденията и възраженията
на страните/ удостоверяват, че:
На 23.02.08г. ищецът - продавач и „Е.**“ ООД /към
момента АД/ - купувач са сключили предварителни договори /допълнени с анекси/ за
покупко-продажба на собствен на К. З. недвижим имот /подробно индивидуализиран
в договорите/. Страните са уговорили, че част от продажната цена на имота
следва да бъде заплатена на продавача от специално учредена „ескроу“ сметка.
Такава е била открита при ответника – на основание на договор от 25.03.08г.
/допълнен с анекси/, сключен между: ищеца /продавач/, „Е.**“ ООД /купувач/ и „У.Б.“ АД /посредник/. В изпълнение на
клаузите от предварителните договори и договора за откриване на посочената
сметка – по последната е била депозирана /от страна на купувача/ сума в размер
на общо 446 000 евро. На 19.11.08г. тази сума е била върната от банката на
Е.7.“ АД, а това дружество е превело същата сума на „Б.Г.“
ООД.
Ищецът поддържа, че горното действие на банката /разпореждане
с процесната сума в полза на посоченото дружество - купувач/ се явява нарушение
/неизпълнение/ на договора от 25.03.08г., от което К. З. е претърпял имуществени
вреди /главница и лихва/, които се претендират в настоящият процес при
условията на цитираните по-горе текстове от закона.
Исковете /главен и акцесорен/ са неоснователни:
От една страна:
Възражението на ответника за давност е неоснователно:
Давността в процесната хипотеза е 5-годишна /по чл.
110 от ЗЗД/ и в случая е започнала да тече от 19.11.08г. /когато банката се е
разпоредила със сумата по „ескроу“ сметката в полза на купувача/. От тази дата
– до завеждане на делото /на 11.11.13г./ е изтекъл срок по-къс от посочения
5-годишен такъв.
От друга страна:
Принципното /логическото/ предназначение на т. нар.
/особена, специална/ „ескроу“ сметка е само това – да се гарантира /обезпечи/
правото на продавача да получи уговорената продажна цена на съответният имот.
Такъв конкретен извод налага и цялостното съдържание на договора от 25.03.08г.
Договорът за „ескроу“ сметка обаче – може да бъде „приведен в изпълнение“ /може
да изпълни целта си – така, както е уговорена от страните, както е очертана
по-горе/ само при безспорно развитие на съответните правоотношения между
страните /по предварителните договори/. На практика всички клаузи от договора за
„ескроу“ сметка “изискват“ безспорни отношения между съконтрахентите /и чл. 5
от договора и чл. 9 от същия, които текстове регламентират хипотези, при които
е допустимо разпореждане със средствата по сметката – предполагат наличие на
съгласие на страните, безспорност в отношенията им/. Такова съгласие
/безспорност/ е „заложено“ в хипотезата на чл. 5 от договора /доколкото този
текст изисква наличие на вече сключени окончателни договори за покупко-продажба
на имота/. Такова взаимно съгласие /безспорност/ е визирано изрично и в текста
на чл. 9 от договора /този текст изисква двустранно подписано споразумение
между страните/. С други думи – договорът за „ескроу“ сметка не е предназначен
да регулира отношенията между страните в хипотеза, когато тези отношения са
спорни /в такъв случай договорът не може да изпълни своята цел,
предназначение/. Именно такава е настоящата хипотеза:
В рамките на уговорените от страните падежи /по
предварителните договори и анексите към тях/ не е било постигнато съгласие
/доброволно/ за финализиране на предварителните договори. Обстоятелството – коя
от страните е била неизправна в рамките на правоотношенията е ирелевантно
спрямо задълженията на банката по договора от 25.03.08г. Тези обстоятелства са
релевантни в хипотеза на спор между самите страни за неточно /ненадлежно/
изпълнение на предварителните договори, но същите обстоятелства не могат да
бъдат „противопоставени“ на банката /която се явява трето лице по тези
правоотношения по смисъла на чл. 21, ал. 1 от ЗЗД/. В тази насока е и изричната
редакция на чл. 8 от договора за „ескроу“ сметка. В контекста на изложеното:
Когато правоотношенията по процесните предварителни
договори не могат да бъдат финализирани безспорно /по взаимно съгласие на
страните/ договорът за „ескроу“ сметка се явява лишен от предмет /същият не
може да изпълни своето принципно предназначение, посочено по-горе/. В такава
хипотеза – основанието за задържане на съответната сума по сметката следва да
се приеме за отпаднало /макар такава изрична регламентация да не се съдържа
договора за „ескроу“ сметка/. Възприемането на противната логика би позволило
безсрочно задържане на сумата по съответната сметка /при липса на безспорност в
отношенията между страните, като в такава хипотеза не може да бъде приведен в
изпълнение нито текстът на чл. 5 от договора, нито текстът на чл. 9 от
договора/. Единственият друг /изрично предвиден текст/, който позволява
разпореждане със сумата по сметката е чл. 6 от договора. Съдържанието и на този
текст обаче косвено потвърждава тезата, че договорът принципно не позволява
/макар това да не е изрично регламентирано/ безсрочно задържане на сумата по
сметката. С други думи:
Договорът /сам по себе си – преценен в контекста на
конкретното му съдържание/ не позволява блокиране на сумата по сметката при
спорни отношения между страните /т.е. при наличие на спор между съконтрахентите
- сумата не може да бъде задържана „принудително“ като „обезпечение“ на правата
на продавача/. Това може да бъде сторено, но само на друго основание /“външно“,
„странично“ за договора/ - например в хипотезата на чл. 389 от ГПК /по молба на
продавача, заявена пред съда в рамките на производство за обезпечаване на евентуален
бъдещ иск по чл. 79 от ЗЗД с предмет – претенция за обезщетение на вреди,
следствие от неизправност на купувача в рамките на правоотношенията по
предварителната покупко-продажба на имота/. Сумата не може да бъде „запазена“ в
полза на продавача дори и при образувано производство по негова инициатива по
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – доколкото /съобразно изложеното по-горе/ в такава
хипотеза отношенията между страните се явяват – спорни. От друга страна – договорът
от 25.03.08г. не позволява разпореждане със сметката в хипотезата на влязъл в
сила съдебен акт по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД /а и самият закон допуска дори при
наличие на такъв съдебен акт – купувачът да се „откаже“ от договора като понесе
негативната последица от това – чл. 362, ал. 2 от ГПК във връзка с чл. 362, ал.
1 от ГПК/.
Наред с изложеното – в случая следва да се отбележи и
следното:
Съдържанието на представеното по делото писмо на
ответника, адресирано до ищеца /от 06.08.08г./, което е визирано в исковата
молба и е представено по делото като препис към нея /т.е. било е известно на К.
З./ сочи, че:
Банката е уведомила предварително продавача за
предстоящото разпореждане със сумата по сметката в полза на купувача /което разпореждане
е било сторено реално 3 месеца след издаване на това писмо/. В такава хипотеза
следва да се приеме, че ответникът /в съответствие с принципните изисквания на чл. 12 от ЗЗД, чл. 20 от ЗЗД, чл. 20а от ЗЗД, чл.
63 от ЗЗД, чл. 87, ал. 1, изр. 1-во от ЗЗД/ е предоставил предварително
възможност на ищеца да гарантира правата си спрямо купувача по друг ред /в това
число и евентуално по чл. 389 от ГПК/. Такава възможност в случая непременно е
следвало да бъде предоставена на продавача /предвид констатираната празнота в
договора за „ескроу“ сметка, изразяваща се в липсата на клауза,
която да уреди начина на разпореждане с процесната сума в хипотеза като
процесната – при спорни отношения на страните, когато се явяват неприложими и
трите текста, съдържащи регламентация в тази връзка, а именно: чл. 5, чл. 9 и
чл. 6/. Такова задължение на банката /макар да не е визирано в договора/
произтича пряко и от принципните текстове на закона – цитирани по-горе /които
регламентират правилата за: водене на преговори, сключване и изпълнение на
договори, съответно – разваляне на последните/.
Всичко изложено налага извода, че самото разпореждане
/като самостоятелно действие/ на банката с процесната сума в полза на купувача
/макар да не намира опора в конкретна разпоредба на договора от 25.03.08г./ не
може да се окачестви /само по себе си/ като неизпълнение по смисъла на чл. 79
от ЗЗД. В случая по аналогия следва да намери приложение правилото на чл. 89,
изр. 1-во от ЗЗД /т.е. следва да се приеме, че договорът за „ескроу“ сметка е
бил прекратен по право – предвид фактическата невъзможност да реализира своята принципна
цел, очертана по-горе/.
Предвид изложените по-горе съображения – процесните
искове принципно не биха могли да бъдат уважени и в хипотезата на чл. 49 от ЗЗД
/доколкото деликтната отговорност предполага установяване на „противоправност“
в действията, бездействията на ответника, а такава в случая не може да се
констатира/.
На последно място – макар това обстоятелство да се
явява неотносимо към процесния правен спор /доколкото касае страните по
процесните предварителни договори, а не банката/:
Събраният по делото доказателствен материал /преценен
в съвкупност/ дава основание да се направи извод, че ищецът /продавач по
процесните предварителни договори/ е бил изправна страна в рамките на
разглежданите правоотношения /т.е. последният принципно разполага с правото да
претендира от другата страна по правоотношенията обезщетение за претърпени
вреди/. Тази отговорност обаче не може да бъде възложена в тежест на банката
/предвид изложените по-горе принципни съображения и предвид конкретното правило
на чл. 8 от договора за „ескроу“ сметка/. Наред с това:
Изводите на председателя на състава биха били
обратни /в полза на ищеца/ - имуществената отговорност на банката би била
ангажира в случая, ако по делото бе установено, че ответникът не е дал предварително
възможност /в посоченият по-горе смисъл/ на продавача – да организира защитата
си спрямо купувача
На ответника следва да се присъдят съдебни разноски в
размер на сумата 6 082 лева /редуцирани в хипотезата на чл. 78, ал. 5 от ГПК до
размера на минимума по Наредба № 1 – пропорционално на цената на исковете/.
Този законов текст следва да бъде приложен в случая /въпреки липсата на изрично
възражение на ищеца в тази връзка/, предвид факта, че – крайният списък на
разноските е представен от ответника в писмената защита на дружеството /т.е. –
ищецът обективно не е имал възможност да заяви възражение по цитираният законов
текст/.
С оглед изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете на К.И.З. ЕГН ********** против „У.Б.“ АД с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 82,
изр. 1-во, предл. 2-ро от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД за сумите: 120 000 лева и
65 080 лева.
ОСЪЖДА К.И.З. да плати на „У.Б.“ АД – 6 082 лева съдебни разноски /при приложение на правилото по чл. 78, ал.
5 от ГПК/.
Решението е постановено при участие на „Е.7.“ АД и „Б.Г.“
ООД – 3-ти лица, помагачи на ответника.
Решението подлежи на обжалване пред САС в 14-дневен
срок от съобщаването му на страните.
Председател: