РЕШЕНИЕ
№
гр. София, 22.10.2024г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, II-A въззивен състав в откритото
съдебно заседание на 19.09.2024 г. в състав:
Председател: Мариана Георгиева
Членове: Димитър Ковачев
Анелия
Ст. Янева
ПРИ СЕКРЕТАР Галина Христова, като разгледа докладваното от съдията-докладчик
Димитър Ковачев въззивно гражданско дело № 4284 по описа за 2021г., за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК. Образувано е
по въззивна жалба от „Н.М“ЕООД срещу Решение № 20245966/06.11.2020г.,
постановено по гр. д. № 3582/2019г. по описа на Софийски районен съд, 88 с-в, с
което са отхвърлени, предявените от жалбоподателя срещу В.Е.Д. и К.Ц.И.
(починала в хода на въззивното дело и заместена от К.Г.Д.
и В.Г.Д. също починал и заместен от К.Г.Д.) субективно съединени искове по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор , с който
ответниците се задължили да прехвърлят на ищеца идеални
части от УПИ с идентификатор 68134.1603.461 КККР на гр. София.
С жалбата се иска решението да се отмени като неправилно
и исковете да се уважат
Изложени са оплаквания за превратно тълкуване на
волята на страните, изразена в предварителния договор и в окончателния договор
за учредяване на право на строеж върху терена.
Счита, че неправилно СРС преценявал волята на страните
с оглед уговорките в първоначалния договор макар да приел, че с окончателния
договор отношенията са преуредени. Счита, че въпросът
дали земята върху която е построена сградата е станал обща част е ирелевантен, защото не е предмет на спора по делото и не е
следвало да се разглежда от съда. Никъде нямало договорка земята да става обща
част.
Оспорва извода да не е доказано, че притежава обектите
в сградата и че с прехвърляне на обекти се погасява възможността ищеца да придобива
право на собственост върху идеални части от земята. Нямало доказателства за прехвърлителни сделки на последващи
купувачи. От акта за учредяване на право на строеж се доказвало, че е станал
собственик на всички обекти извън тези за които е уговорено да останат за
учредителите. Оспорването на това обстоятелство било недоказано.
Постъпили са отговори на жалбата с които тя се оспорва
и се потвърждаване на решението.
В хода на въззивното дело е
разпределена доказателствена тежест относно
доказването на собственост у ищеца върху самостоятелни обекти в изградените в
имота сгради.
СГС след проверка по реда на чл. 269 ГПК намира
обжалваното решение за валидно и допустимо. По отношение неговата правилност въззивния съд е ограничен до оплакванията в жалбата и
императивните материални норми.
СГС след преценка на твърденията и възраженията на
страните с оглед на събраните по делото доказателства намира въззивната жалба за неоснователна по следните фактически и
правни съображения:
С решението на СРС са отхвърлени исковете на
дружеството (уточнени с молба вх. № от 15.07.2020 г. - л. 101-103 от делото на
СРС) да се обяви за окончателен предварителния договор, с който В.Е.Д., ЕГН **********
се е задължила да прехвърли на „Н.М” ЕООД, ЕИК*********, 24.77 % (двадесет и
четири цяло седемдесет и седем стотни върху сто) идеални части от УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ /УПИ/, находящ се в гр. София, СО,
район Студентски, бул. Климент Охридски /стара ул. *********четиридесет и
седем)/, представляващ парцел УПИ №-VI-461 (шести, отреден за имот планоснимачен номер четиристотин шестдесет и едно), квартал
9 (девет) по плана на гр. София, район „Студентски“, местност „Дървеница“,
одобрен със Заповед № РД-09- 50-170/15.04.1998 г. на гл. арх. на гр. София,
потвърдена с Решение № 85 по Протокол № 56 от 06.08.2003 г. на СОС и Заповед №
РД-09-50- 649/04.06.2007 г„ с площ по скица от 811 (осемстотин и единадесет)
кв. м„ при съседи по скица: улица, УПИ VII-462, УПИ Х-462, улица, УПИ XI-459,
УПИ V-458,459;
- да се
обяви за окончателен предварителния договор, с който К.Ц.И., ЕГН ********** се
е задължила да прехвърли на „Н.М” ЕООД, ЕИК*********, 5.9 % (пет цяло и девет
десети върху сто) идеални части от УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ /УПИ/, находящ се в гр. София, СО, район Студентски, бул. Климент
Охридски /стара ул. *********четиридесет и седем)/, представляващ парцел УПИ
№-VI-461 (шести, отреден за имот планоснимачен номер
четиристотин шестдесет и едно), квартал 9 (девет) по плана на гр. София, район
„Студентски“, местност „Дървеница“, одобрен със Заповед №
РД-09-50-170/15.04.1998 г. на гл. арх. на гр. София, потвърдена с Решение № 85
по Протокол № 56 от 06.08.2003 г. на СОС и Заповед № РД-09-50-649/04.06.2007 г„
с площ по скица от 811 (осемстотин и единадесет) кв. м„ при съседи по скица:
улица, УПИ VII-462, УПИ Х-462, улица, УПИ XI-459, УПИ V-458,459.
За да отхвърли исковете СРС е извършил тълкуване на
сключените между страните предварителен договор за учредяване право на строеж
(страна по който не е К.И.) и Нотариален акт за учредяване право на строеж (по
който страна е и К.И.) и е приел, че волята на страните е била УПИ-то в което
ще се строят двете сгради (впоследствие изградени и въведени в експлоатация) да
стане обща част за етажната собственост, като към всеки обект на собственост в
сградата има и идеални части от собствеността върху мястото и като е приел, че
с прехвърлянето на обекти на последващи
купувачи се погасява възможността за ищеца да придобие право на собственост
върху идеална част от земята съответстваща на площта на прехвърления обект,
включително и по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД и че ищецът не е доказал да има в собственост. СГС споделя тези изводи на
СРС.
Според предварителния договор Г.М.(по отношение на
когото делото е прекратено) и В.Д. ясно са уговорили в чл. 31, че предмет на уговорката за прехвърляне на идеални
части от собствеността върху дворното място са толкова идеални части, колкото
съответстват на площта на обектите, които ще станат собственост на
ищеца-приемател на правото на строеж.
Идентична по своята същност е уговорката в чл. 6 от
нотариалния акт за учредяване право на строеж, с който Г. М., В. Д. и К. И.
обещават последващо прехвърляне на „прилежащите
идеални части от терена“ на дружеството или на посочени от него лица. Явно е,
че се имат предвид толкова идеални части, колкото ще се припадат към съответния
самостоятелен обект на собственост в сградата. Това означава, че действителната
воля на страните е дворното място да стане обща част на етажната собственост по
чл. 38 ЗС. Това съответства и на предвиденото в нотариалния акт, че в собственост
на учредителите на правото на строеж също ще се придобиват обекти „заедно с“
процент „идеални части от общите части на сградата“. Такова тълкуване е
съответно и на целта на договора, която за строителя е да придобие собственост
върху построените обекти и да ги прехвърли възмездно на трети лица заедно с
прилежащите идеални части от собствеността върху мястото съответни на
самостоятелния обект.
Явно е, че действителната воля е дворното място да
придобие статут на обща част на етажната собственост. За целта собствениците на
УПИ запазват своите идеални части от имота и следва да се прехвърлят на ищеца (приемател
на правото на строеж и първоначален собственик на част от обектите в сградата)
„съответстващи/прилежащите“ идеални
части от правото на собственост върху терена. Клаузата допуска прехвърлянето да
стане и в по-късен момент; директно на лице посочено от ищеца и което вече е
придобило от него /приемателя- строител/ обект в сградата– т.е. в уговорката
има елементи на договор в полза на трето лице.
Дворът, извън застроената му част, е сред изрично
изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството
си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без
него. Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде
променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона /чл.
63 ЗС/. Етажната собственост възниква по право в момента, в който отделните
обекти в сградата са били придобити от лица, различни от първоначалния
собственик и са станали собственост на тези лица, от който момент те са станали
собственици и на общите части, визирани в чл. 38 ЗС. Преди възникване на
етажната собственост - преди самостоятелните обекти в сградата да са
разпределени в собственост на различни лица, меродавно за разпореждането с
общите части е единствено решението на едноличния собственик на сградата. В
хипотезата на чл. 63 ЗС - когато сградата е построена въз основа на учредено
право на строеж или е прехвърлена отделно от земята или по друг способ е
учредена суперфициарна собственост и при липса на
тези предпоставки /общо съгласие на собствениците и суперфициарна
собственост/ мястото представлява обща част и правата на собствениците на
отделни обекти в етажната собственост следва да се определят по реда на чл. 40
ЗС (Решение № 35 от 6.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3057/2017 г., IV г. о., ГК;
. Ако се уважи иск едно външно за етажната собственост лице да придобие идеална
част от дворното място ще липсва какъвто и да е механизъм , по който ответникът
и другите собственици на обекти в сградата да станат или да останат /за
учредителите на правото на строеж/ собственици на идеална част от дворното
място. Това външно за етажната собственост лице би могло да реализира право на
делба - решение №481/25.05.2011г. по
гр.д.№979/2009г. на І ГО на ВКС. По този начин би могло да се стигне дори до
придобиване на целия имот от ищеца или от трето лице , включително и на
идеалните части на ответника за собствените му обекти , които той е искал и е
уговорил да запази. Ще се реализира – противно на уговореното в нотариалния акт
- друг вариант на съществуване и функциониране на етажна собственост, без
собствениците на обекти в нея да имат права върху дворното място - решение №661 от 02.11.2010 г по гр.д. №
1437/2009 г, ГК І ГО на ВКС. Предвид изложеното и смисъла на разпоредбата на чл. 6
от договора за учредяване правото на строеж, ищецът има право да иска обявяване
на окончателен договор, единствено, ако е собственик на обособен обект в
сградата и то за съответстващите идеални части на този обект (Решение № 35 от 6.03.2018 г. на ВКС по гр. д. №
3057/2017 г., IV г. о., ГК-постановено по аналогичен казус).
Не се спори, че и двете сгради са построени и въведени
в експлоатация (доказано е и от писмените доказателства).
Няма обаче доказателства към предявяване на иска и към
настоящият момент ищецът да е собственик на самостоятелен обект в някоя от
двете построени сгради. Въззивния съд е указал на
ищеца изрично в ОСЗ от 17.11.2022г., че носи тежестта на доказване в тази
насока.
От представен по делото Акт обр.
16 (л. 88-95 от делото на СРС) се вижда, че още към въвеждане на сградите в
експлоатация и преди акт обр. 14 ищецът се е
разпоредил с част от обектите, които е придобил по правото на строеж и със
самото право на строеж за част от обектите (в протокола обр.
16 са посочени като собственици-възложители лица които са различни от страните
по делото с посочване и на основанието –сделки за прехвърляне на собственост и
за прехвърляне на право на строеж).
От събраните пред въззивния
съд доказателства (протокол от ОС на ЕС в сграда – Юг от 15.11.2018г. на л.
73), който не е оспорен в срок от ищеца се установява, че той не фигурира като
собственик на онези обекти в сграда - Юг за които е твърдял да е собственик.
СГС намира, че следва да се кредитира и другият представен
от въззиваемите протокол от ОС на ЕС - общо за двете
сгради от 26.06.2015г. (л. 82-87) въпреки оспорването му от ищеца. Този
протокол няма данни да е атакуван по реда на чл. 40 ЗУЕС от ищеца и оспорването
му не може да става извън такова производство при положение, че ищецът твърди да
е собственик в ЕС. От него се установява, че ищецът не фигурира като собственик
на обектите, на които в хода на делото е твърдял да е собственик и към момента.
В съвкупност горните обстоятелства обуславят извод, че ищецът не притежава собственост
върху самостоятелни обекти в сградите и за неоснователност на иска по чл. 19,
ал. 3.
Предвид изложеното решението следва да се потвърди.
При този изход на делото само въззиваемите
имат право на разноски. Само В.Д. иска разноски за адвокат от 300,00 лева-
реално платени съгласно договора за правна защита на л.58.
Водим от гореизложеното СГС, II-А с-в
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20245966/06.11.2020г.,
постановено по гр. д. № 3582/2019г. по описа на Софийски районен съд, 88 с-в
ОСЪЖДА "Н.-М" ЕООД, ЕИК*********, със
седалище и адрес на управление ***, да заплати на В.Е.Д., ЕГН **********, с
адрес гр. София, ж. к. *********, сумата от 300 лв., представляваща разноски по
въззивното производство за адвокат.
Решението подлежи на обжалване пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1. 2.