РЕШЕНИЕ
№ 199
гр. Благоевград, 19.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети април през
две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Николай Грънчаров
Членове:Владимир Ковачев
Георги Янев
при участието на секретаря Герасим Ангушев
като разгледа докладваното от Георги Янев Въззивно гражданско дело №
20231200501260 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано ОТ К. К. Т. - Адвокат при Адвокатска колегия -
Благоевград, гр. Благоевград, ул. **** **, като пълномощник на Е.Ю.Б. – ответник по гр.д. №
1257/2021 г. на PC Разлог.
ПРОТИВ: Решение № 178/07.09.2023 г., постановено по гр.д. № 1257/2021, по описа на Районен
съд – Разлог.
В жалбата се твърди, че производство по делото се развива по предявен срещу доверителката й
осъдителен иск, поради което следва да се приеме, че в конкретния случай не са спазени
изискванията на чл. 38 от ЗУЕС. Ето защо, намират, че доколкото не са съобразени специалните
изисквания на закона за начина и реда за принудително изпълнение на решенията на общото
събрание на етажната собственост, предявеният иск е недопустим. Недопустимо е и постановеното
по такъв иск съдебно решение поради липса на активна процесуална легитимация на етажната
собственост като правен субект да предявява подобен иск.
Счита, че според твърденията, изложени в исковата молба, разходите за поддръжка и управление
на общите части се определят на база сбора на квадратурата на недвижимия имот и квадратурата
на притежавания дял от общите части, а разходите на ремонт и обновяване - съобразно
притежавания дял от общите части. Доколкото размерът и на двете вноски се определя от размера
на дела в общите части на сградата, а той се определя с нормата на чл. 40 от Закона за
собствеността и се променя при надстрояване и пристрояване на сградата, в отговора към исковата
молба са изложили факти и твърдения, че посочения процент от общите части на сградата в
нотариалния акт, с който доверителката й е придобила самостоятелния обект в сграда с
идентификатор 02676.11.39.1.45 по КК и КР на гр. Банско е променен по силата на закона в
резултат на извършеното впоследствие пристрояване, на обособяване на нови и промяна на
1
площта на съществуващи самостоятелни обекти в сградата. Твърдението, че в ЗУЕС бил
предвиден друг ред за промяна на размера на общите части, освен че е неправилно и
незаконосъобразно, е и неотносимо при решаването на въпроса относно допустимостта на
исканите доказателства. Размерът на общите части се определя съобразно изискванията на закона,
а в конкретния казус този размер подлежи на доказване от страните съобразно общите правила на
гражданския процес - доказателствената тежест е за ищеца, а на ответника е предоставена правна
възможност да оспорва и опровергава твърденията, изложени в исковата молба.
Излагат се съображения, че преценката на събраните гласни доказателства е извършена от съда в
нарушение на разпоредбата на чл. 172 от ГПК. Не става ясно, какво кара съдът да приеме, че
свидетелките Ю. и К. са в „близки приятелски отношения“ с ответницата, а също и по какви
причини съдът приема, че те са заинтересовани в полза на тази страна. От друга страна,
независимо от констатациите на съда, че свидетелите на ищеца - М. и Ч. са служители в
дружеството, което се твърди, че е осъществявало поддръжката, управлението и ремонтните
дейности в сградата и то пряко отговарящи за тези дейности /свид. М. е офис мениджър, а свид. Ч.
- началник на поддръжката/, той кредитира само техните показания и напълно игнорира тези на
останалите свидетели. Неправилна е и тезата на съда да даде вяра само на показанията на
свидетелите на ищеца, защото тези показания били „логични, взаимно допълващи се и
кореспондиращи с приложените по делото писмени доказателства“, а така също и че показанията
на свидетелите на ответницата били изградени на факти, на които те не били непосредствени
свидетели, а знаели от разкази на самата Б..
Излага, че по делото не са представени доказателства за открита на името на етажната собственост
нарочна банкова сметка със специално предназначение съобразно изискванията на чл. 50, а. 3 от
ЗУЕС, а напротив, видно от приетото писмо от управителя на „Виктори пропърти мениджмънт“
ООД такава сметка е открита на името на това дружество. При тези обстоятелства, доколкото
самата етажна собственост не е осигурила възможност за етажните собственици да заплащат
задължението си по специална банкова сметка съобразно изискванията на закона, тези етажни
собственици са поставени в невъзможност да изпълнят вмененото им задължение.
Навежда, че в нарушение на разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС разходите за поддръжка и
управление на общите части са определени не според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите, а според площта на притежавания имот. Нормата на чл. 51 от ЗУЕС има императивен
характер, поради което взетите в нарушение на нейните изисквания решения на общото събрание
не следва да бъдат изпълнявани поради противоречието им със закона. Размерът на дължимата
такса за поддръжка и управление е определен като върху него е начислено ДДС. Това е в
противоречие със закона, тъй като етажната собственост не представлява данъчно задължено лице
по ДДС, тя не начислява ДДС върху сумите, които събира, нито ползва данъчен кредит за
извършените от нея плащания. В представения от ищеца Правилник за вътрешния ред в етажна
собственост на адрес - гр. Банско, местност „Грамадето”, Апартаментен комплекс - хотел „Каса
карина” /раздел IV, т. 3/ е посочено, че вноската за поддръжка и обслужване на общите части да
бъде в размер на 12,50 евро/кв.м. Не е представено решение на Общото събрание в тази насока.
Напротив, от представеното и прието по делото решение на ОС на АС, проведено на 10.09.2010 г. е
приета опредЕ. такса в размер на 10 евро/кв.м. Доколкото изпълнение се дължи на решенията,
приети от Общото събрание, а нормите на Правилника за вътрешния ред не подлежат на
принудително изпълнение, ако не са приети от ОС, неправилно съдът е счел, че дължимата такса е
в размер на 15 евро/кв.м.
На следващо място счита, че по делото не е представена книгата, предвидена в чл. 7 от ЗУЕС,
съдържаща броя и имената на етажните собственици, ползвателите и обитателите на сградата,
както и процентът от идеалните части от общите части на сградата за всеки един от собствениците.
2
Наред с това, по делото е представено удостоверение за адресна регистрация на ответницата № 94-
24-75/06.01.2021 г., издадено от Община Банско, от което е видно, че същата е с адрес: гр. Банско,
ул. Полежан, 4, т.е. адресът на жилището и не съвпада с този на етажната собственост - ищец по
настоящото дело. Представено е и удостоверение с изх. № 94-23-88-1/16.01.2023 г., също издадено
от Община Банско, от което е видно, че на адрес: гр. Банско, ул. Кралев двор, 5 се намира сграда с
идентификатор 02676.11.103.1, която е различна от сградата, където се намира жилището на
доверителката ми.
Намира за необоснован изводът на съда, че Б. притежава 0,627% идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 10,5 кв.м. Видно от цитираното по-горе удостоверение с изх. №
94-23-88-1/16.01.2023 г. и от показанията на свид. Ю. и К. сградата на ул. Кралев двор, 5 в гр.
Банско и пристроявана и преустройвана около 2014 г., което следва да има за последица промяна в
дела от общите части на всеки от съсобствениците.
Твърди, че възприетата от съда теза, че през процесния период /01.07.2019 г. — 01.10.2021
г./ са се извършвали дейности по поддръжка и управление на общите части не се подкрепя от
представените по делото доказателства. Неправилен и необоснован е изводът на съда, че
свидетелските показания на служители на „Виктори пропърти мениджмънт” ООД, които по своята
длъжностна характаристика са пряко отговорни за извършването на тези дейности са достатъчни,
за да приеме тяхното осъществяване. В тази насока изцяло са игнорирани показанията на
свидетелите на ответната страна.
Претендира разноски.
В срока по чл.263 ГПК, от Адвокат М. И. П. вписана в АК-Благоевград, в качеството си на
процесуален представител на Етажна собственост сграда „КАСА КАРИНА“, представлявана от
управителя А.Т.А., находяща се в гр.Банско, ул. „Кралев двор“ №5, по делото е постъпил отговор
на въззивната жалба.
Твърди се, че действително, в чл.38 от ЗУЕС е предвидена възможност на управителя на ЕС
да подаде заявление по чл.410 от ГПК, когато собственик не изпълни решение на ОС. Това е
възможност, която в никакъв случай не ограничава управителя на ЕС да предяви иск по общия
ред. Оставено е на преценката на управителя да избере по кой ред да предяви претенцията от
името на ЕС. Избраният ред - с предявяване на иск не е недопустим на посоченото основание.
Излага съображения, че след като в нотариалния акт за собственост на Б. са посочени
притежаваните идеални части от общите части на сградата, това са релевантните части. Не е
необходимо да се представя решение на ОСЕС относно определяне на дела на общите части на
сградата на отделните етажни собственици. Единствената възможност за вземане на такова
решение от ОС е предвидена в чл.17, ал.4, в случай, че в документите за собственост на
самостоятелните обекти в сграда в режим на етажна собственост, не са посочени съответните
идеални части от общите части на сградата. Доколкото в нотариалния акт на Е. Б. е записан
процентът на нейните части от общите части на сградата, то това е безспорен факт. Допълнителни
сгради не са включени в ЕС, за да се налага преизчисляване на притежаваните идеални части от
общите части на сградата.
Твърди, че е абсолютно несъстоятелно вметването от жалбоподателката, че нейният
апартамент не е в сградата на ЕС. След като изрично в раздел III от нейния отговор на исковата
молба казва, че не оспорва твърдението, че е собственик на самостоятелен обект в сграда, находящ
се в апартаментен комплекс „Каса карина“, не става ясно какво всъщност оспорва. Видно е от
3
нотариалния и акт, че апаратаментьт и се намира в жилищна сграда - апартаментен хотел,
построен в ПИ в местността „Грамадето“. Видно е от първото учредително ОСЕС през 2010г., че
това е бил адресът на ЕС - м. „Грамадето“. Смята този факт за безспорен, така като го е приел и
съдът. Няколко години след като е учредена ЕС през 2010г., е строена и друга, самостоятелна
сграда - хотел. Новата сграда е долепена до съществуващата /апартаментен хотел/, като
съществуващата е с две крила А и Б и в която е собственик Е. Б. и е учредена ЕС. Новата сграда
няма нищо общо с другата, свързани са с топла връзка, при което по никакъв начин не е отнемано
от общите части на сградата в режим на ЕС. Свидетелските показания са установили, че сградата
граничи на две улици, като има главен вход на ул. „Кралев двор“ № 5, който си е функциониращ и
отворен и всеки може да влезе. От горната страна сградата има една порта - допълнителен вход,
който е на ул. „Полежан“. Свидетелят Ч. казал, че Е. Б. живее в сградата на същият етаж, на който
живее и той. Той живее в същата сграда на същият етаж в апартамент № 39. Регистриран е на този
адрес. Апартаментът му е в А сектор, където е и този на Беларусова. Той е регистриран на ул.
„Кралев двор“ № 5, ет. 4, ап. 39, а Б. - на ул. „Полежан“, но сградата е една.
По отношение на гласните доказателства, смята, съдът, в изпълнение изискванията на
закона, е приложил разпоредбата на чл.172 от ГПК, като е направил пълен анализ на
свидетелските показания, съпоставил ги е както с другите свидетелски показания, така и със
събрания доказателствен материал, за да прецени кои от тях да кредитира и кои не.
Счита, че според въззивната жалба, като процесуално нарушение е посочен отказът на съда
да обсъжда възражението на жалбоподателката за нарушаване императивната разпоредба на чл.51,
ал.2 от ЗУЕС във връзка с начина на определяне на размера на дължимата такса за поддръжка и
управление. Предполага, че жалбоподателката има предвид текста на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, тъй като
чл.52, ал.2 ЗУЕС касае друга хипотеза, за която не е правено възражение нито с отговора на
исковата молба, нито по производството. В този случай, съвсем правилно съдът е приел, че след
като ОС на ЕС е взело решение по този начин да определя таксата за поддръжка и управление и
след като това решение не е обжалвано и е влязло в сила, то трябва да се изпълнява. Затова извън
определения от закона срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС не може да се иска отмяна нито на нищожните,
нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципа, че нищожност може да се
установява без срок. В този смисъл Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на
Върховен касационен съд.
По отношение открита на името на ЕС нарочна банкова сметка съобразно изискванията на
чл.50, ал.З от ЗУЕС излага, че в протокола от проведено ОСЕС изрично е записано, че таксата за
ФРО се заплаща по сметка, разкрита на дружеството за поддръжка. По делото се представи
документ, удостоверяващ откриването и посочване на банковата сметка на дружеството за Фонд
ремонт и обновяване. Посочена е банковата сметка, по която да се превеждат сумите за ФРО.
Тоест, налична е специална сметка за събиране на тази такса. Във връзка с дължимата такса за ПУ
е в размер на 15 евро/кв.м. заявява, че съгласно разпоредбата на чл.48. ал.8 от ЗУЕ, размерът на
тази такса може да се определи както в правилника за вътрешния ред, така и с решение на ОС. В
случая, размерът на таксата е определен именно с правилника, приет с решение на ЕС на
проведеното ОС на собствениците от 01-02.10.2016г., кьдето в т.1, подточки 1 и 2 в Раздел IV от
Правилник за вътрешния ред в етажната собственост е решено, че собствениците следва да
заплащат консумативни разходи за текущото поддържане на общите части на ЕС, както и разходи
за управлението и поддържането на общите части на етажната собственост. В т.2, в същия раздел
от правилника е посочено, че собственикът следва да заплаща ежегодно до 01.11. годишна вноска
4
за поддръжката на общите части, като е определен начинът, по който същата следва да се
изчислява - на база сбора на квадратурата на притежавания имот и квадратурата на притежаваните
общи части, умножен по опредЕ.та такса в т.З от същия раздел. В т.З е опредЕ. големината на
вноската за обслужване и поддръжка на общите части, представляваща годишна вноска в размер
на 15.00 евро с ДДС.
Твърди, че при липса на възражение за недължимостта на ДДС, не е изследван въпроса
дали дружество „Виктори Пропърти Мениджмънт“ ООД е регистрирано по ДДС и имало ли е
основание да го начислява, защото това не е било въобще в предмета на доказване.
Съдът при проверката си в закрито заседание по реда на чл.267 във вр. с чл. 262 ГПК намира
подадената въззивна жалба за допустима като подадена в срока за обжалване, от легитимирана
страна с правен интерес за това. Същата отговарят на изискванията на закона и е редовна, като
съдът дължи произнасяне по същество. Спазени са правилата на процесуалния закон и с оглед на
съдържанието и сроковете за депозиране на писмения отговор към жалбата. Делото е с предмет
предявени искове с правно основание чл. 6, ал.1, т.8, т.9 и 10 ЗУЕС, вр. чл.38, ал.1 ЗУЕС, вр. чл.11,
ал.1, т.1, вр. чл.51, ал.1 ЗУЕС, вр. чл.50, ал.1 ЗУЕС, вр. чл.48, ал.3 от ЗУЕС и чл.78, ал.1 ГПК, като
първоинстнционният съд правилно е приел същия за разглеждане, след като е счел, че предявения
иск е допустим, а исковата молба е редовна.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта и относно наличието на противоречие с императивните правни норми – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящата състав намира постановеното от РС Разлог решение за валидно и допустимо.
Пред настоящата съдебна инстанция е прието Удостоверение от Общинска администрация –
Банско, от което се установява, че апартамент А009 с идентификатор 02676.11.39.1.45 по Нот. акт
№97, том 12, дело №1387, вх. Рег. №4112/26.09.13г. е с административен адрес гр. Банско, ул.
„Полежан“№4.
От приетото писмо №94-17-5425-1/30.10.17г. се установява, че сграда с идентификатор 02676.103.2
по КК на гр. Банско има издадено разрешение за строеж за обект „Топла връзка“.
От приетото писмо №94-17-5425-3/30.10.17г. се установява, че сграда с идентификатор 02676.103.1
по КК на гр. Банско има издадено разрешение за строеж за обект „жилищна сграда“.
Прието е и Удостоверение № 45/23.12.14г. за въвеждане в експлоатация на строеж:“Жилищна
сграда и топла връзка към основната сграда“
В съдебно заседание от процесуалният представител на ответника до делото са представени и
приети Таблица за застроената площ на обектите, идеалните части, на апартаменет хотел, гр.
Банско, м. Грамадето, имот 011039; Разпечатка от кадастралната карта и регистри на гр. Банско за
имот 02676.11.39.1.21 и Разпечатка от кадастралната карта и регистри на гр. Банско за имот
02676.11.39.1.97; Работен проект за обект „Топла връзка към апартаментен хотел, гр. Банско, м.
Грамадето, имот № 02676.11.39“, част „Архитектура“.
Пред въвззивната инстанция е допусната и приета съдебно – техническа експертиза. От
заключението на експертизата се установява, че сградата с идентификатор 02676.11.39.1 , област
Благоевград, община Банско, гр.Банско, пк 2770, Банско №11-39, - „Апартаментен хотел“ се
състои от един корпус с две крила и с две стълбищни клетки.
Сградата с идентификатор 02676.11.39.1 , област Благоевград, община Банско, гр.Банско, пк 2770,
5
Банско №11-39, - „Апартаментен хотел“ е построена на един етап съгласно разрешение за строеж
№ 227/26.08.2005 и протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна
линия и ниво на строежа от 17.04.2006 г. Сградата с идентификатор 02676.11.39.1 , област
Благоевград, община Банско, гр.Банско, пк 2770, Банско №11-39, - „Апартаментен хотел“ е
въведена в експлоатация на един етап съгласно „Протокол обр.16“ от 03.07.2008 г и Разрешение за
ползване № СТ - 12-634 / 03.07.2008 г. За сградата с идентификатор 02676.11.39.1 , област
Благоевград, община Банско, гр.Банско, пк 2770, Банско №11-39, - „Апартаментен хотел“ има
одобрена строителна документация / проекти по всички части, разрешително за строеж, протоколи
по време на строителството, заверена екзекутивна документация, разрешение за ползване. /, където
са посочени и определени съответните идеални част от общите части. За сградата с идентификатор
02676.11.39.1 , област Благоевград, община Банско, гр.Банско, пк 2770, Банско №11-39, -
„Апартаментен хотел“ сборът от процентите на идеалните части за собствениците на
самостоятелни обекти в нея възлиза на 100 % /сто процента/ - Приложение № 3 - Таблица за
площообразуване. За сградата с идентификатор 02676.11.39.1 , област Благоевград, община
Банско, гр.Банско, пк 2770, Банско №11-39, - „Апартаментен хотел“ не са налице изменения на
място съгласно одобрения архитектурен проект и заверения за екзекутив архитектурен проект,
които да водят до промяна на общите части на сутеренния етаж, на партерния етаж и на тавана. За
сградата с идентификатор 02676.11.39.1 , област Благоевград, община Банско, гр.Банско, пк 2770,
Банско №11-39, - „Апартаментен хотел“ не се е налагало преизчисляване на процента идеални
части от общите части на сградата за съответните самостоятелни обекти. Сградата с
идентификатор 02676.11.39.1 , област Благоевград, община Банско, гр.Банско, пк 2770, Банско
№11-39, - „Апартаментен хотел“ е на 4 етажа със застроена площ от 1660,00 m2 и се състои от 123
самостоятелни обекта. За сградата с идентификатор 02676.11.39.1 , област Благоевград, община
Банско, гр.Банско, пк 2770, Банско №11-39, - „Апартаментен хотел“ е определен процента идеални
части от общите части на сградата за всеки самостоятелен обект съгласно Приложение № 3.
С оглед събраните по делото доказателства се установи, че съгласно Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот с акт № 79, том XII, дело № 1387/2013 г., по описа на СВ - Разлог,
ответникът по делото се легитимира като собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 02676.11.39.1.45 по КККР на гр. Разлог с площ от 53.94 кв.м. и се явява етажен
собственик в процесната сграда. От ищеца по делото е представен и Правилник за вътрешния ред
в сградата ЕС „Каса Карина”, в раздел Четвърти, т. 3 е опредЕ. таксата за поддръжка на общите
части да бъде 15 евро с ДДС, която се умножава по сбора на квадратурата на притежавания имот и
от квадратурата на притежаваните общи части. Определен е и срок за заплащане на посочената
такса за поддръжка на общите части – ежегодно до 01.11. Видно от приложения протокол от
проведено общо събрание на етажната собственост от 01.10.2016 г., се установява, че по т. 2 от
дневния ред на основание чл. 11, ал. 3 от ЗУЕС е изменен Правилник за вътрешния ред в етажна
собственост в апартаментен хотел „Каза Карина“, гр. Банско. По т. 4 от дневния ред е взето
решение, с което е определен размерът на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ на 106.90 евро
на 1 % от общите части на сградата на месец, който се плаща по сметка, открита на името на
дружеството за поддръжка на общите части или в брой на рецепцията, като се определя и лихва за
забава за плащане в размер на 10 % на година. От представения протокол от проведено общо
събрание на етажната собственост от21-22.02.2018 г., се установява, че е взето решение, с което е
определен същият размер на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“. От страна на ищеца по
делото бяха представени покани за провеждане на горепосочените общи събрания, протокол за
6
залепване на поканата, съобщение за изготвен протокол от същите и протоколи за залепването им.
По делото е приет като доказателство Договор за възлагане на управление и поддръжка на общите
части на ЕС от 04.10.2018 г., от който се установява, че процесната ЕС е възложило на „Виктори
Пропърти Менджмът“ ООД осъществяване на поддръжката и управлението на общите части на
ЕС. Представени са трудови договори установяващи наличния персонал в поддържащата фирма.
Също така са приложени фактури (в приложените 3 бр. класьори) установяващи закупуването на
стоки и консумативи и протокол за приемане и плащане на извършени СМР – та, вкл. и Акт обр.
19 за установяване извършването и заплащането на натурални видове СМР – та през процесния
период.
Във връзка с изложените във въззивната жалба, настоящият състав приема следното: По делото не
се спори, че ответницата е собственик на обект в сградата етажна собственост,като е придобила
собствеността на 26.09.2013г. с нот.акт № 41/2013 на Нотариус Н.М.. Съгласно приетия по делото
Правилник за вътрешния ред в сградата ЕС „Каса Карина” ,в който е опредЕ. вноската за
обслужване и поддържане на общите части в размер на 12.5- евро без ДДС,като общото събрание е
взело решение с протокол от 01.10.2016г.,че тази вноска се заплаща еднократно до 01.11..Създаден
е и фонд „ремонт и обновяване“и е опредЕ. вноската в размер на 106.90 евро на 1% от общите
части на сградата,която се заплаща на четири вноски с падеж 15.03.,15.06.,15.09. и 15.12. В
правилника е било предвидено собствениците да заплащат консумативните разходи за текущо
поддържане на общите части на сградата,както и разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата в срок до 01.11. на съответната година. Базата за размера на тези такси е
сбора от квадратурата на имота,притежаван от етажния собственик и квадратурата на общите
части,умножен по приета от общото събрание размер на вноската. Сумите за поддръжка и
управление на общите части и таксата за фонд „ремонт и обновяване“ са се внасяли по сметка на
„Виктори Пропърти Мениджмънт „ООД,която е издавала фактура за заплатените суми с включен
ДДС. Свидетелите Х. М. и К. Ч. са служители във фирма „Виктори Пропърти Мениджмънт“ ООД,
които дават показания в какво се изразява ремонта и поддръжката на общите части,както и
поддържане и чистене на градината към ЕС /т.е./ дворното място.Няма основание техните
показания да не бъдат зачетени от съда,както се поддържа във въззивната жалба, поради
заинтересованост.Техните показания съвпадат със събраните по делото писмени доказателства.
Отделно от това съдът намира,че обстоятелствата относно това дали е извършван ремонт и
поддръжка на общите части, включително и прилежащия терен са извън предмета на спора,
доколкото, ако услугите са незадоволителни,в правомощията на ОС е да разреши въпроса.
При така установеното от фактическа страна ,от правна съдът съобрази следното: При етажната
собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани
общи части. Установената в закона - чл.38 ал.2 ЗС особена съсобственост върху определени части
от сградата, както и върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на
особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията между притежателите на
самостоятелни обекти в сградата по отношение на ползването, управлението, поддържането на
обектите и частите от сградата, за които намира приложение установеният в ЗУЕС специален
режим. Необходимостта от установяване такива специални правила следва от обстоятелството, че
в сградата в режим на етажна собственост съществуват части, които по естеството си обслужват
всички или няколко самостоятелни обекти. За да съществува сградата и за да могат
самостоятелните обекти да се ползват по предназначение е нужно поддържане в добро съС.ие на
общите части и осигуряване на възможност последните да бъдат ползвани от всички собственици
7
на самостоятелни обекти в сградата, които тези части обслужват. Ето защо всеки член на
ЕС,притежаващ отделен самостоятелен обект следва да участва в разходите,за да се поддържа
сградата и дворното място. За да бъде уважен предявеният иск съобразно правилата за
разпределение на доказателствената тежест по чл.154 ГПК от ищеца следва да бъде установено
при условията на пълно и главно доказване наличието на следните кумулативно дадени
предпоставки, а именно, че 1) че ответникът е собственик на индивидуален обект в сградата в
режим на етажна собственост; 2) че общото събрание на етажната собственост на сградата е взело
решение за определяне на разходи за управление и поддържане на общите части на сградата и 3)
размерът на частта от разходите, дължими от ответницата. При установяване на така посочените
факти от страна на ищеца, в тежест на ответника е да докаже, че размерът на частта от разходите
се е променил /увеличил/, вследствие на изградена топла връзка между сградите. По отношение
наличието на първата от посочените предпоставки, въззивната инстанция намира, че безспорно
между страните е установено от представените по делото доказателства, че Б. е собственик именно
на посочения в исковата молба самостоятелен обект. Относно наличието на втората посочена
предпоставка, настоящият състав прием, че следва да се съобрази разпоредбата на пар.1 т.11 ДР на
ЗУЕС, в която е дадена легална дефиниция на понятието "разходи за управление и поддържане", а
именно, че те представляват разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за
възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за
електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други
разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. В
правомощията на общото събрание на ЕС съгласно предвиденото в чл.11 ал.1 т.5 ЗУЕС е
възложено вземането на решение за определяне на размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата и в случая определяне на неустойка
при забава. Веднъж определен от общото събрание, размерът на вноските обвързва всички
собственици на обекти в сградата в режим на етажна собственост и освобождава етажната
собственост от процесуалното задължение да доказва конкретните суми, които са били
необходими за покриване на разходите за общите части за всеки конкретен период. По отношение
на разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост, в настоящия
случай намира приложение разпоредбата на чл.51 ал.1 ЗУЕС (изм. ДВ, бр. 57, 26.07.2011 г. –
редакция действала през исковия период), съгласно която тези разходи се разпределят по равно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Претенцията на ищеца е по
разпоредбите на Правилника за вътрешния ред на етажната собственост,приет през 2010г. и няма
данни да е изменян.Съобразно този правилник размера на задължението за поддръжка на общите
части е спрямо притежаваната квадратура от собственика на обекта и общите части. Съгласно
константната съдебна практика,която и настоящия състав е изразил в решението си по в.гр.д.№
672/2019 и е приел,че след влизането им в сила на решенията на общото събрание на етажната
собственост са задължителни за всички етажни собственици, включително и за тези, които са
гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по[1]късно ще станат
етажни собственици или обитатели. (решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на ВКС, I
г. о., решение № 155/21.06.2017 г. по гр. д. № 4451/2016 г. на ВКС, IV г. о.). Решенията на ОС ЕС
не представляват договори или многостранни сделки,а многостранни актове,които обвързват
етажните собственици,включително и новите собственици,съгласно чл.11 ал.4 ЗУЕС.Решенията на
ОС ЕС са отменими единствено по реда на ЗУЕС в срока за обжалването им независимо от порока
–незаконосъобразни или нищожни. По делото не са представени доказателства за атакуване на
решението на общото събрание на ЕС относно размера на таксата и начина на изчисляването й за
8
разходите за управление и поддръжка на общите части,сформиране на фонд „ремонт и
обновяване“ и размера на задължението по реда на чл.40 ал.1 ЗУЕС, поради което задължителната
сила на това решение следва да бъде зачетена и следва да се приложат съответните правни
последици, доколкото в настоящия процес не може да се извърши инцидентен контрол върху
законосъобразността на решения на общото събрание за ЕС. Тази практика се поддържа ,видно от
решение №80 от 04.11.2021 г. по гр.д.№ 1213/2020 ВКС 4-то г.о.,определение № 137 от 04.08.2020
по ч.гр.д. №1267820 1во г.о. ВКС. Недоказано остана твърдението на жалбоподателката, че
посочения процент от общите чести на сградата в нотариалния акт, с който е придобила
самостоятелен обект е променен по силата на закона в резултат на извършено впоследствие
пристрояване, обособяване на нови и промяна на площта на съществуващи самостоятелни обекти в
сграда. В съдебно заседание вещото лице потвърди, че сградите в ПИ с идентификатор
02676.11.103 и тези в ПИ с идентификатор 02676.11.39 са свързани. Има изградени две сгради –
една основна сграда и към нея има изградена ниска сграда, която се води топла връзка, като част
от ниската сграда в съседния имот е свързана и с част от сградата, в която се намира етажната
собственост. Топлата връзка си е самостоятелна сграда, която по документи си е строена по-късно,
одобрена е по-късно и няма нищо общо с Етажната собственост на „Каса Карина“. Запазва се това,
което клиентът е купил или това, което му се полага; на него един път му е определено, че ще има
9.5 квадрата от общите части на сграда и той само толкова ще има – нито ще му намалеят като
квадратура, нито ще му се увеличат като квадратура. Това е колона 11, което е за липса на промяна
в тази колона от таблицата, че към този обект се полагат 9.5 квадрата, те си остават толкова.
Съдът намира, че е преклудирано възражението на въззивницата,че не дължи ДДС върху вноските.
В изпълнение на протоколните решения е сключен договор за поддръжка и управление на общите
части на сградата в режим на етажна собственост с „Виктори Пропърти Мениджмънт „ООД,като е
определен начина на плащане и отчитане на вноските,като търговското дружество е начислявало
ДДС. При липса на възражение не е установено дали дружество „Виктори Пропърти
Мениджмънт“ООД е регистрирано по ДДС и имала ли е основание да го начислява.
Неоснователно е възражението, че за изпълнение на решенията на ОС на ЕС редът за изпълнение
на тези решения е по глава тридесет и седма от ГПК. Разпоредбата на чл. 46 предл. 2 от ЗС е гласи,
че „въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание по чл. 45 управителят или
председателят на управителния съвет може да поиска издаване на заповед за изпълнение по
чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс“. Касае се за факултативна възможност,
която не препятства защитата да бъде реализирана по общ исков ред. В този случай въпрос
на избор е по какъв ред ищецът ще предяви исковата си претенция.
Предвид изложеното съдът приема,че иска е основателен,като не възприема оплакванията във
въззивната жалба за материална незаконосъобразност на изводите на първоинстанционния съд и
допуснати съществени нарушения на процесуалните правила.
В тежест на въззивницата следва да се отнесат направените разноски пред въззивната
инстанция,които възлизат на 1300 лв. Направено е възражение за прекомерност на заплатеното
възнаграждение.Възражението е неоснователно,доколкото се касае до осъществена защита по
обективно три съединени иска,всеки един с опредЕ. цена,като по правилата на чл.7 ал.2 Наредба
№1/2004, заплатеното възнаграждение от 1300 лв. е под минимума от сбора на всеки един от
предявените искове.
По изложените съображения съдът
9
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 178 от 07.09.2023г. по гр.д.№ 1257/2021 по описа на РС Разлог.
ОСЪЖДА Е.Ю.Б. да заплати на Етажна собственост на сграда „Каса Карина“,находяща се в
гр.Банско сумата от 1300 /хиляда и триста/ лв.,направени по делото разноски.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10