О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ / .02.2020г., гр.
Варна
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ВТОРИ състав в
закрито заседание, проведено на 18.02.2020г., в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРЕНА ПЕТКОВА
ЧЛЕНОВЕ: НАТАЛИЯ НЕДЕЛЧЕВА
НАСУФ ИСМАЛ- мл.с.
като разгледа докладваното от
съдия Н. Неделчева
ч. гр. дело №277 по описа за
2020 година,
за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е образувано по жалба на „Боляри"
ЕАД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна бул. „Чаталджа“ №
22, чрез адв. К. Я. срещу определение за отказ №4/10.01.2020г. постановено по
вх.рег. № 334/10.01.2020г. от съдия по вписванията при ВРС Цвета Няголова. Жалбоподателят счита, че отказът е неправилен и
необоснован, и като такъв моли да бъде отменен, като се уважи исканото
отбелязване в регистъра на СВ-Варна. Твърди, че в Службата по вписванията – Варна, на
16.12.2010г. е вписан Договор за наем на недвижим имот, с нотариална заверка на
подписите по отношение на обект -
ресторант, находящ се в западната част на първи етаж на търговски комплекс
„Пикадили парк" с площ от 318 кв. метра. Договорът е сключен за срок от 10
години, с опция за продължаване съгласно чл. 3.2. от договора и чл. 236 ЗЗД. С
оглед на прецизиране на договорните си отношения, страните са прекратили
договора за наем, считано от 01.01.2020г., като са сключили писмено
споразумение за прекратяване с нотариална заверка на подписите. Със заявление
№334/10.01.2020г. споразумението е депозирано в Службата по вписванията-Варна с
искане за отбелязване на прекратяването на договора за наем, въз основа на
което и постановен отказ № 4, том I, вх. per. № 334/10.01.2020 г., предмет на
настоящото обжалване. Според жалбоподателя, писменото споразумение, с което
страните окончателно са уредили взаимоотношенията си, е неразделна част от вписания договор за наем, поради което следва
да бъде отбелязан. Счита, че в интерес на страните и трети лица е да бъде оповестено
прекратяването на договора за наем, още повече, че в него е предвидена
възможност за автоматично продължаване на срока на действие. Позовава се на
аналогични разпоредби от Закона за аренда в земеделието, предвид което счита за
допустимо отбелязване в Службата по вписванията на прекратяването на договора
за наем, след като той е изготвен в писмена форма с нотариално удостоверяване
на подписите. По
изложените съображения моли жалбата му
да бъде уважена като бъде отменен отказът.
За да се произнесе, съдът
съобрази следното от фактическа страна:
Видно от писмените
доказателства по делото, с определение от 10.01.2020г., по заявление вх. №334,
подадено от адв. Я.- като пълномощник
на „Боляри"ЕАД за отбелязване на споразумение за прекратяване на договор
за наем на недвижим имот вписан под №204 том№8 от 2009г., е постановен отказ. Предмет на договора за наем е недвижим имот, находящ се в гр.Варна
представляващ западната част на първи етаж от търговски комплекс „ПИКАДИЛИ ПАРК"
с площ 318кв.м., поради което на основание чл.7 от ПВ и чл.280 от ЗСВ е в
компетенцията на съдията по вписванията при ВРС да разпореди отбелязването.
С обжалваното определение, съдията по
вписванията при Варненския Районен съд е отказал отбелязване на споразумението за
прекратяване на договор за наем вписан под №204 том №8 от 2010г. по молба с
вх.№334 на СВ –Варна, след като е приел, че в разпоредбата на чл.13, чл.19 и чл.32 от ПВ са изчерпателно изброени
актовете подлежащи на заличаване ,като договора за наем не е сред тях. Липсва
законова разпоредба уреждаща отбелязването на споразумение за прекратяване на
договор за наем.
Видно от отбелязването,
извършено на молбата, жалбоподателят е получил препис от определението за отказ
на 16.01.2020г., с оглед на което съдът приема, че жалбата е подадена в срока
по чл. 275 ГПК
от надлежна страна в процеса, и е процесуално допустима с оглед разпоредбата на
чл. 32а, ал.4 ПВп.
За да се произнесе по нейната
основателност, съставът на ВОС съобрази следното:
От една страна, по силата на чл. 4 от Правилника за вписванията, подлежат на вписване единствено писмени
документи, наричани договори, молби, актове, преписи, спогодби и пр. Всеки един
от тези актове има различни правни последици- учредяване, прехвърляне,
изменение или прекратяване на право на собственост или друго вещно право върху
недвижими имоти, признаване на такива права, прехвърляне на наследство,
разделяне на имоти, отделяне на недвижими имоти на наследодателя, възникване на
наемни и арендни правоотношения и пр. Самите правни последици следват от закона
или от договореното между страните и не подлежат на вписване. Прекратяването на
договор за наем е правна последица от волеизявление на собственика на
недвижимия имот и не е сред изрично и изчерпателно посочените в закона актове,
подлежащи на вписване.
От друга страна, съгласно нормата на чл. 569 ГПК нотариални са производствата по реда на които се извършват изброените в
нормата действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и
тяхното заличаване, в случаите, предвидени в закона. От тази норма и от нормите
на Правилника
за вписванията, издаден за прилагане глава ХI на ЗС "Вписвания", следва че се заличават тези вписвания и
отбелязвания, за които това изрично е предвидено (чл. 13, чл.
19 и чл. 32 Правилника, които се отнасят до заличаване вписванията на искови
молби и решенията по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове,
вписването на ипотеката и вписването на възбраните). В Правилника за
вписванията не е предвидена възможност да се извършва заличаване на вписването
на договор за наем на недвижим имот. Това действие би било безпредметно.
Вписването на договора за наем има оповестително действие по отношение на трети
лица и осигурява защита на наемателя. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД договорът е задължителен за приобретателя на недвижимия
имот, ако е вписан. Договорът за наем сключен с определен срок, се прекратява с
изтичането на срока. С това се прекратява и оповестителното действие на
вписването му. В случай, че договорът бъде продължен за срок по-дълъг от една
година, той следва отново да бъде вписан за да бъде противопоставим на трети
лица и да се охранят интересите на наемателя за срока на действието му.
Настоящият състав не споделя
становището на жалбоподателя, че поради празнота в закон, по аналогия следва да
се приложи Закона за арендата в земеделието. Счита, че това е специален закон
приложим само по отношение на договорите за аренда на земеделски зами няма
основание за разширителното му тълкуване и прилагане. Напротив- дори е налице
константна съдебна практика, според която чл. 27, ал. 2 /уреждаща вписването на прекратяването на арендния договор/ от
специалния закон - Закона за аренда в земеделието е неотносима към наемните договори с предмет
недвижим имот, който няма статут на земеделска земя. По настоящото дело е
безспорно, че предмета на договор за наем е
първи етаж от търговски комплекс.
След като Правилникът за вписванията не предвижда заличаване на вписването на договора за наем на недвижим
имот, като в случай, че този договор е прекратен, то това прекратява и
оповестителното действие на вписването му, то правилно и законосъбразно е било
отказано вписването на споразумението за прекратяване
По тези съображения ВОС
намира, че частната жалба е неоснователна и следва да бъде оставена без
уважение.
Водим от горното съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ без уважение жалба вх. №334/23.01.2020г.
на „Боляри" ЕАД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
Варна бул. „Чаталджа“ №22, чрез адв. К. Я. срещу определение №4/10.01.2020 г. постановено по вх.р. №
334/10.01.2020 г., с което се отказва отбелязване на споразумение за прекратяване на договор за наем вписан под
№204 том №8 от 2010г. по молба с вх.№334 на СВ –Варна.
Определението подлежи на
обжалване с частна жалба пред ВКС в 1 седмичен срок от връчването му на
страната.
След влизането му в сила,
препис от определението да се изпрати на Служба по вписванията -Варна.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: