РЕШЕНИЕ
№ 570
гр. Враца, 27.12.2019
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – ВРАЦА, трети състав, в
публично заседание на 28.11.2019 г.
/двадесет и осми ноември две хиляди и деветнадесета година/, в състав:
АДМ. СЪДИЯ: СЕВДАЛИНА ВАСИЛЕВА
при секретаря ДАНИЕЛА ВАНЧИКОВА като разгледа
докладваното от съдия ВАСИЛЕВА адм. дело № 242 по описа на АдмС – Враца за 2019
г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
чл.145 и сл. от АПК вр.чл.79 от Закона
за горите вр.чл.120 от Конституцията.
Образувано въз основа
на жалба, предявена от „Е.“ 2.“ ООД *** против
ЗАПОВЕД № РД 49-349/03.12.2018г. на Министъра на земеделието, храните и горите в
частта, в която е определена продажната цена на поземлен имот №536009 в землището на с.*** общ.***, с площ
от 44 373дка и произтичащите от тази цена режийни разноски – раздел втори
т.1 и 2 от заповедта.
В жалбата се сочи, че
оспорената заповед в обжалваната част е незаконосъобразна, тъй като посочената
цена на имота се различава съществено от изготвената такава една година
по-рано, при промяната на предназначението му. В съдебно заседание и в писмена
защита пълномощникът на жалбодателя * Р. поддържа изложеното в жалбата и
заявява, че приетата оценка на имота противоречи на Българските стандарти на
оценяване /БСО/, влезли в сила на 01.06.2018г., които са задължителни за
прилагане от българските независими оценители,тъй като същата е изготвена преди
приемането им, а е послужила за издаване на
оспорената заповед на 03.12.2018г.,т.е. след влизането им в сила.
Изтъква се също, че при определяне на оценката
при издаване на заповедта неправилно са приети плътността и интензитета
на застрояване на имота, послужили като база за определяне на пазарната
стойност, тъй като са взети предвид
предвижданията на ПУП, а не действителното застрояване, което ще се извърши,
което не може да се определи към този момент, тъй като няма изготвен
инвестиционен проект. Прави се искане за отмяна на заповедта в оспорената част,
посочване на нова цена съобразно заключението на съдебно –техническата
експертиза и присъждане на разноските по делото в размер на 1700лв.
Ответникът по жалбата
чрез процесуалните си представители * Й. и М. в с.з. и в писмени бележки я
оспорват, като заявяват, че оценката е
определена в съответствие с двата метода
на оценяване – сравнителен и приходен, при съобразяване с местоположението на
имота, застрояването му, доходите, които ще
се реализират за посочения период на експлоатация от 80 години. Прави се
искане за отхвърляне на жалбата.
Съдът, като съобрази
събраните по делото доказателства, доводите и съображенията на страните и след
служебна проверка съобразно разпоредбата на чл.168 от АПК, приема от
фактическа и правна страна следното:
С Решение
№2/6.02.2017г. Комисия в Регионална дирекция по горите – Берковица, назначена
със Заповед №РД-49-313/15.08.2011г. /изм. и допълнена/ е променено предназначението на поземлен имот
в горска територия с кадастрален номер
536009 с площ от 44373 дка, частна държавна собственост, в полза на „Е.2.“ ООД ***
с инвестиционно намерение „Изграждане на
МВЕЦ. Определена е цена за промяната на предназначението на имота от
66 337лв., която е внесена с платежно нареждане от 05.05.2017г. Възложена
е на независим оценител да изготви оценка за справедливата пазарна стойност на
имота, която да послужи като продажна цена. Такава оценка е изготвена от „Ц.к.“
ООД гр.***, с дата 18.10.2017г. , като при изготвянето й са използвани два метода на оценяване – на
сравнителните аналози и на приходната стойност. Сравнявайки продажната цена на
имоти, находящи се в близост до оценявания имот и сравними по параметри,
експертът е дал оценка по аналоговия метод от 94 880лв. При определяне на
оценката по метода на приходната стойност, експертът е приел, че имотът ще бъде
застроен в максимално предвидените в приетия за имота ПУП / регулация и
застрояване/ плътност и интензитет, като е приел разгърната площ на застрояване
от 110932.50кв.м и е определил стойност от 480 170лв. Приел е, че при
определяне на крайната пазарна цена стойностите от двата метода на изчисляване
имат еднаква тежест , като е определил същата на 287 530лв. без ДДС. С
писмо рег.№70-3788/31.08.2018г.
експертът е потвърдил, че
оценката важи и към тази дата
поради липсата на промяна в динамиката на пазара на подобни недвижими
имоти. Административният орган е възприел тази оценка на имота, определил е
същата за заплащане от купувача и върху нейната стойност е начислил 20% ДДС или
57506лв. или общо е определил продажна цена от 345 036лв. Върху тази
стойност е определил режийни разноски от
2% или 5750.60лв. без ДДС и 6900.72лв. с ДДС.
По делото е назначена
и изслушана съдебно техническа експертиза, която е определила пазарната
стойност на продавания имот. Вещото лице си е послужило също с два метода на
изчисляване – на сравнителните аналози и на приходната стойност. Използвайки
първият метод, е дало оценка от 146 330лв., като е извършило сравнение на
реализирани сделки на сравними имоти със
съответните коефициенти на корекции, като в с.з. заявява, че от 2-3 години не се наблюдава динамика на
пазара на този вид имоти. Използвайки приходния метод, вещото лице е дало
оценка на имота от 218 164лв., като се е аргументирало с това, че дадените максимални параметри на застрояване
на имота в изготвения нарочен ПУП не
могат да се приемат за действително застрояване на имота, тъй като
няма изготвен и приет инвестиционен проект, поради което този метод на
изчисление е неточен за настоящия случай. При осредняване на стойността на
имота вещото е дало съотношение 90%/10% за сравнителния и приходния метод и е определило пазарна цена
от 153 513лв.
При така установената
фактическа обстановка съдът намира, че пред него е оспорен индивидуален
административен акт, засягащ права и законни
интереси на жалбодателя като участник в административното производство.
Оспорването е извършено и в законоустановения преклузивен срок. Заповедта е връчена
на 21.12.2018г., видно от известието за доставяне, а жалбата е предявена на
31.12.2018г. с рег.индекс 70-5643/,поради което същата се явява процесуално допустима.
Преди да разгледа
основанията за незаконосъобразност на оспорения административен акт, съобразно
задължението по чл.168 ал.2 от АПК, съдът следва да се произнесе по отношение на
неговата валидност. Съгласно чл. 79 ал.2 т.1 от Закона за горите Министърът на
земеделието, храните и горите е
оправомощен да издава заповеди за продажба на поземлени имоти в горски
територии, чието предназначение е променено по реда на този закон и за които
дължимата цена е заплатена в срока по чл.
78, ал. 2, на лицето, по чието
искане е станала промяната на предназначението. С оглед изложеното оспорената заповед
се явява издадена от компетентен административен орган, в кръга на
предоставените му правомощия и в предвидената писмена форма, поради което
същата не е нищожна.
Не са допуснати
съществени нарушения в административната процедура. Извършена е промяна на
предназначението на земята, внесена е определена сума, лицето, искащо промяна на предназначението, е
заявило желанието си да закупи имота, възложено е на независим експерт да извърши пазарна оценка на имота. Съдът
намира, че при издаване на заповедта в обжалваната
й част не е приложен правилно материалният закон. На първо място, определената
за заплащане стойност на имота е въз основа на експертна оценка, която е
изгубила своята валидност. Самият
експерт е посочил, че оценката важи шест месеца след изготвяне на доклада към
нея, който доклад е изготвен на 23.10.2017г.,т.е. срокът на валидност е изтекъл
на 23.04.2018г. Изпратеното писмо с дата 31.08.2018г. сочи само, че към тази
дата оценката е валидна, но в него не се сочи, че се удължава срока на същата. Заповедта за определяне на
купувача с посочване на цената, която следва да заплати, е издадена на 03.12.2018г., поради което, дори
да се приеме, че срокът е удължен с още шест месеца от 23.04.2018г., то и този
срок е изтекъл на 23.10.2018г. На второ
място, съдът възприема оценката, дадена в приетата по делото съдебно техническа
експертиза, тъй като с нея аргументирано се посочва как е определена същата,
както и защо оценките от двата метода са приети в посоченото съотношение. В
приетата експертна оценка от административния орган, няма аргументи въз основа
на какво се приема застрояване в посочените размери, след като няма представен
инвестиционен проект. Очертаната в изготвения ПУП възможност за застрояване не
означава, че същото ще бъде извършено в такива параметри, още повече, че се
отнася за малка ВЕЦ, при която
строителството не е мащабно.
По изложените
съображения жалбата се явява основателна, поради което атакуваната заповед
следва да се измени в раздел втори т.1 и т.2, в които е определена цената на имота
и режийните разноски, като цената на имота се намали на 153 513лв. /сто
петдесет и три хиляди петстотин и тринадесет/лв. без ДДС и 184215.60 / сто
осемдесет и четири хиляди двеста и петнадесет 0.60/ лв. с ДДС и режийните разноски следва да се намалят на
3070.30лв./три хиляди и седемдесет 0.30/лв. без ДДС и 3684.30лв. /три хиляди
шестстотин осемдесет и четири 0.30/лв. с ДДС. Преписката следва да се изпати на
административния орган за издаване на нов административен акт, в който да бъдат
посочени приетите в настоящето решение оценки.
С оглед изхода на
спора на жалбодателя следва да се присъдят направените по делото разноски в
размер на 1700 /хиляда и седемстотин/лв.
Водим от
гореизложеното и на основание чл.172 ал.2
вр.чл.146 т.4 от АПК съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ раздел
втори т.1 и т.2 от ЗАПОВЕД №РД-49-349/03.12.2018г. на Министъра на
земеделието, храните и горите, като намалява цената на имота на 153 513лв.
/сто петдесет и три хиляди петстотин и тринадесет/лв. без ДДС и 184215.60 / сто
осемдесет и четири хиляди двеста и петнадесет 0.60/ лв. с ДДС и намалява режийните разноски на
3070.30лв./три хиляди и седемдесет 0.30/лв. без ДДС и 3684.30лв. /три хиляди
шестстотин осемдесет и четири 0.30/лв. с ДДС.
ИЗПРАЩА преписката в отменената част на
административния орган Министъра на земеделието, храните и горите за ново
произнасяне при спазване на дадените в мотивите указания.
ОСЪЖДА Министерство на земеделието, храните и горите
ДА ЗАПЛАТИ на „Е.2.“ ООД *** сумата 1700 / хиляда и седемстотин/ лв. разноски по
делото.
Решението подлежи на
обжалване пред ВАС в 14-дневен срок от уведомяване на страните, на които на
основание чл.138 АПК да се изпрати препис от същото.
АДМ. СЪДИЯ: