Р Е Ш Е Н И Е
№………
гр.Пирдоп,
13.04.2018 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД-ПИРДОП, ІII-ти
състав, в публично съдебно заседание на четирнадесети
март
две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДОНКА
ПАРАЛЕЕВА
при секретаря Нели Петрова, като разгледа докладваното от съдия Паралеева гр.д. № 802 по
описа на съда за 2017
г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Делото
е образувано по искова молба, предявена от ПК „Златица 91“, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Златица, пл. „Македония“ № 1,
представлявана от председателя Костадинка Младенова Медарова чрез пълномощника
адв. Ч.П. ***, БУЛСТАТ: *********, въз основа на която се иска осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 7572 лв., представляваща частичен иск от
остатъчна част от неустойка за месеците от ноември 2014 г. до април 2015 г.
вкл., която остатъчна част от неустойката е в размер на 45 080
(четиридесет и пет хиляди и осемдесет) лева, представляваща остатъка от
дължимата неустойка за забава от общо 85080 лв., изчислена съгласно чл.3, ал.3
от договор за наем на недвижим имот от 01.08.2008 г.
Ищецът твърди, че с
ответника- община Златица е сключен договор за наем на недвижим имот на
01.02.2008 г., по силата на който му се предоставя за временно и възмездно
ползване недвижим имот, собственост на ищеца, а именно: 502.42 кв.м. от сграда
комбинат и 1/3 идеална част от общите части на сградата, представляващи партер
с обща застроена площ 381.54 кв.м., от която са изключени 29.12 кв.м. помещение
за магазин или общо 352.42 кв.м.; 1/3 част от мазетата с обща квадратура 450
кв.м. или общо 150 кв.м.; 1/3 идеална част от общите части на сградата,
съгласно договор за замяна от 02.10.2003 г. и договор за доброволна делба от
31.10.2003 г., подписан между ПК „Златица 91“ и община Златица. Сочи се, че
според договора за наем срещу предоставеното му право за временно ползване на
недвижимия имот, ответникът се е задължил да заплаща наемна цена в размер на
2400 лв. с ДДС месечно, като наемните вноски да се изплащат не по-късно от 1-во
число на месеца, следващ месеца, за който се плаща наема, а при забава в
плащането на наемната цена ответникът се е съгласил да дължи неустойка в размер
на 0.5% от дължимата сума за всеки просрочен ден. Тъй като ответникът не
изпълнявал задълженията си да заплаща наемната цена по договора за периода от
месец юли 2013 г. до месец септември 2013 г., както и за периода от месец
ноември 2013 г. до месец май 2015 г., според ищеца той е натрупал задължения
към наемодателя в размер на 52800 лв., представляващи неплатен наем за
посочения период, както и сумата от 85080 лв., представляваща неустойка по
чл.3, ал.3 от договора, изчислена към 31.05.2015 г. Ищецът сочи още, че срещу
ответника наемател са предявени искове по чл.232, ал.2 и чл.92, ал.1 ЗЗД на
обща стойност 92800 лв., от които 52800 лв. главница за неплатени наемни вноски
и 40000 лв. неустойка за забава, предявен като частичен, при което образуваното
в Софийски окръжен съд дело завършило с решение №40 от 14.04.2016 г. по т.д. 87/2015 г., с което, при отчитане на
извършеното в хода на процеса от община Златица плащане в размер на 12 000
лв. за главница, тя била осъдена да заплати процесните суми. Решението на СОС
било изцяло потвърдено от въззивната
инстанция с решение №2489/29.12.2016 г. на САС,
което пък не е обжалвано и е влязло в сила на 27.02.2017 г. В този смисъл
ищецът счита, че фактът на неплащане на наема в посочения период, дължимостта
на наемните вноски, периодите на забава, дължимостта и размера на дължимите
неустойки са установени със сила на пресъдено нещо, като е описано подробно за
кои месеци каква неустойка е доказано, че се дължи. След като СОС уважил
частичния иск за неустойка в размер на 40 000 лв., то според ищеца, до
пълния размер на неустойката, изчислена към 31.05.2015 г. оставали дължими
45080 лв. От така оставащата като дължима сума ищецът претендира в настоящия
процес 7572 лв. за месеците ноември 2014 г. (2172 лв.), декември 2014 г.(1800
лв.), януари 2015 г.(1428 лв.), февруари 2015 г.(1092 лв.), март 2015 г.(720
лв.) и април 2015 г.(360 лв.). Ищецът акцентира върху санкционната функция на
неустойката. Сочи, че в процесния случай неизпълнението на задължението се
изразява в нарушение на чл.2, ал.1 от договора за наем, който уреждал начина на
плащане и наемната вноска, както и че между страните имало уговорена неустоечна
клауза, виновно неизпълнение на наемателя и надлежно изпълнение на наемодателя.
В срока по чл. 131 ал.1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, в
който ответникът община Златица чрез упълномощените адв. М.П. и адв. Владимир
Хаджиев ангажира становище за неоснователност на предявения иск. Сочи се, че
твърденията на ищеца за сила на пресъдено нещо на описаните от него
обстоятелства не кореспондират със съдебната практика, която е уеднаквена и
според която при уважаване на частичен иск, за горницата от сумата- предмет на
новия иск, ищецът не може да се позовава на формираната сила на пресъдено нещо
по частичния иск и според която дали вземането за разликата над уважената част
съществува, се установява в новия състезателен искове процес. Твърди се още, че
с цитираното от ищеца решение на СОС, което е приложено към исковата молба,
община Златица е осъдена да заплати неустойка за периода от 01.07.2013 г. до
30.09.2013 г. и от 01.11.2013 г. до 31.05.2015 г., а с настоящата искова молба
се претендира отново неустойка за същия период, за който вече има влязло в сила
съдебно решение и последващо изпълнително дело, поради което е недопустимо да
бъдеш съден два пъти за едно и също нещо, за което вече има влязло в сила
решение. Оспорва се изцяло исковата претенция по основание и размер поради
недължимост на претендираните суми, доколкото ответникът счита цитирания в
исковата молба договор за наем за нищожен на няколко основания. На първо място,
процесният договор за наем бил подписан без наличието на валидно взето решение
на управителния съвет на кооперацията, поради което бил нищожен поради липса на
съгласие, необходимо според Закона за кооперациите и устава на кооперацията. От
името на наемателя договорът за наем също бил подписан без валидно взето и
отразено решение на общинския съвет за поемане на общински дълг чрез сключване
на договори. На следващо място, ответникът застъпва позицията, че дори да се
приеме, че процесният договор е валидно сключен, то същият е изтекъл много
отдавна, тъй като съгласно общите условия на договора е бил сключен за срок от
една година и в този смисъл е изтекъл на 01.02.2009 г., а ако се приеме, че е
продължен за след този срок, то по изричната разпоредба на чл.229 ЗЗД (че
лицата, които могат да вършат действия на обикновено управление могат да
сключват договор за наем за не повече от 3 години) същият е изтекъл на
01.02.2011 г. Ответникът сочи още, че никога по никакъв начин и под никаква
форма ПК „Златица 91“ не е предавала владението на община Златица на описаните
квадратури от недвижимия имот. Оспорва се поисканата неустойка по основание и размер,
тъй като ответникът счита, че неустойката е предвидена за обезпечаване
изпълнението на задължение и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението само и единствено при наличието на договор/съглашение, което е
валидно и обвързващо страните по него, какъвто не е настоящият случай. В случай
че съдът приеме съществуването на договор, то ответникът възразява за
прекомерност на исканата неустойка. В настоящия казус се смята от ответниковата
страна, че не е доказана съвкупността от предпоставки за дължимост на
неустойка, а именно: валиден и действителен договор, неизпълнение на договора и
доказани вреди.
В
съдебните заседания по разглеждане на делото ищецът ПК „Златица 91“ се представлява от пълномощника си адв. Ч.П. от САК,
който поддържа исковата молба и моли съда да уважи изцяло предявените искания
по начина, по който са предявени и на база на събраните по делото доказателства.
Претендира и разноски, като се навежда и възражение за прекомерност на
адвокатския хонорар на ответника.
В становище, депозирано в хода на делото и в писмени бележки, депозирани
след приключването му ищецът пространно развива съображенията, които според
него следва да доведат до уважаване на иска. На първо място сочи, че по делото
безспорно е установен фактът, че община Златица е ползвала процесния имот през
исковия период, поради което твърдението на ответната страна, че имотът не и е
предаден от ПК „Златица 91“ противоречи на обективната истина, а и никъде в
договора за наем няма уговорена клауза, че имотът ще бъде предаден с
приемо-предавателен протокол и такова задължение не е съществувало за страните.
Недвусмислено било, че общината ползва целия наемен имот, независимо дали
осъществява ползването самата тя или чрез други субекти. Твърденията на
ответната страна, че представеният препис от протокол №1/21.01.2008г. бил антидатиран ищецът счита за неоснователни и без правно
значение, от една страна защото ответникът не е трето лице по смисъла на
чл.181, ал.1 ГПК и от друга страна – защото липсата или наличието на предварително
решение на УС на кооперацията, респ.- на Общински съвет Златица, са ирелевантни
за спора, тъй като по никакъв начин не се отразяват върху действителността на
сключения договор. Сочи се още, че без значение за спора е дали сключилите
договора лица са имали правомощия по-големи от визираните в чл.229, ал.2 ЗЗД
/на обикновено управление/, тъй като първоначално договорът за наем е сключен
за 1 година, а след изтичането на този срок се е превърнал в безсрочен по
силата на закона, тъй като наемателя е продължил да ползва имота без
противопоставянето на наемодателя. Договорът за наем се сочи, че не е нищожен
поради липса на съгласие, а напротив- насрещните волеизявления на страните
напълно съвпадат. Цитира се практика в тази връзка.
Ответникът Община Златица в съдебните заседания по делото се представлява
от упълномощените адв. Владимир Хаджиев и адв. М.П. от САК, които молят съда да
остави исковата молба без уважение поради неоснователност и недоказаност на
иска. Претендират се разноски.
В предоставения от съда срок ответникът е депозирал писмени бележки, в
които излага съображенията си за неоснователност на иска в писмен вид. Счита,
че ищецът по никакъв начин не е доказал в процеса, че между страните в
настоящото производство има действащ валиден договор за наем. Напротив-
установено било, че договорът е нищожен, тъй като е подписан без да има валидно
взето решение на ОС и/или УС за сключване на такъв договор, т.е. липсва
съгласие. Това си твърдение ответникът намира за потвърдено чрез процесуалното
поведение на ищеца, който не е представил, въпреки дадената му възможност,
протокол 1/21.01.2008г. В случай че се приеме, че договорът е бил валидно
сключен, то същият бил изтекъл отдавна, тъй като е бил сключен за срок от 1
година, а ако се възприеме тезата, че е продължен, същият е изтекъл на
01.02.2011г., доколкото се прилага чл.229, ал.3 ЗЗД и липсата на решение на ОС
на кооперацията редуцира срока до три години. Отново се сочи, че никога, по
никакъв начин и под никаква форма ПК „Златица 91“ не е предавала владението на
община Златица, което твърдение се счита доказано по категоричен начин от
показанията на изслушаните свидетели, които били заявили, че фактическо
предаване на владение на процесния имот не е осъществявано. Установено било, че
ПК „Златица 91“ е дала позволение и е допуснала залата, в която се провеждат
общински сесии, да се използва от всички граждани и организации, а претендирала
наем само от община Златица. Представени били по делото фактури, които не
ставало ясно за какво се отнасят. Иска се производството за претендирани
неустойки да бъде прекратено, тъй като видно от решение №40 от 14.04.2016г. на СОС не ставало ясно за кой период е осъдена общината
и в настоящия процес съществувала възможността да бъде осъдена втори за едно и
също. В случай, че не бъде прекратено производството, ответникът моли за
отхвърляне на иска, тъй като по никакъв начин не било доказано да има причинени
вреди от ответника, по силата на които на ищеца да се дължи нещо под формата на
неустойка, а и претендираната неустойка била прекомерна.
Съдът, след като прецени
доказателствата по делото и доводите на страните, намира следното от фактическа
страна:
Видно от представения с исковата молба
договор за наем от 01.02.2008 год., сключен между ПК "Златица 91" и Община Златица, със същия ищецът е отдал на ответника за срок от една
година /чл.4, ал.1 от
договора/ недвижим имот в гр. Златица - 502.42 кв.м. от сграда - комбинат, от които 352.42 кв.м.
партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата. Договорената
месечна наемна цена била в размер на 2 000 лева без ДДС /2 400 лева с ДДС/,
платима до 1-во число на съответния месец. Договорена била и неустойка при
забава в плащането на наемната цена - в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден /чл.3, ал.3 от договора/. Разпоредбата на чл.4, ал.2 от
договора приповтаря законовата разпоредба на чл.236, ал.1 ЗЗД и според същата: ако след изтичане на
наемния срок наемателят продължи да ползва наетата вещ със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен като договор за
наем за неопределен срок. Договорът е подписан от председателя на ПК „Златица
91“ (за наемодателя) и заемащата длъжността кмет на община Златица към
01.02.2008г. Нонка Каменова.
С решение №40/14.04.2016г. на Софийски окръжен съд по т.д. №87/2015 г. община Златица е осъдена да заплати на ПК „Златица 91“ сумата от
40800 лв., съставляваща незаплатена наемна цена за периода от 01.01.2014г. д
31.05.2015г., дължима по сключен между страните договор за наем от 01.02.2008г.
за наетия от ответника, описан по-горе имот, ведно със законната лихва върху
сумата, като е отхвърлен предявеният иск до пълния предявен размер от 52800
лв., съставляваща претендираната наемна цена за периода от 01.07.2013г. до
31.12.2013г. /като погасена чрез плащане/. Със същото решение и на осн. чл.92,
ал.1 ЗЗД община Златица е осъдена да заплати на кооперацията ищец сумата от
40 000 лв., съставляваща мораторна неустойка /частична/ от общо дължимата
неустойка в размер на 85080 лв., дължима на основание чл.3,ал.3 от сключения
между страните договор за наем от 01.02.2008г. за забава в плащането на дължим
наем за периода от 01.07.2013г. до 30.09.2013г. и от 01.11.2013г. до
31.05.2015г. ведно със законната лихва върху сумата, считано от 01.06.2015г. до
окончателното и заплащане. Това решение на СОС е влязло в сила на 27.02.2017г.,
след като е било потвърдено с решение №2489/29.12.2016г.
на Софийски апелативен съд.
По делото са представени 5 броя фактури, с които ищецът е фактурирал дължим
от ответника наем за последните месеци на 2013г. за „сграда- Комбинат- 33%
съгласно договор от 01.02.2008г.“ За същите месеци е приложена и справка за
извършени плащания към ПК „Златица 91“, подписана от инж.Магдалена И.-***.
Представено е и преводно нареждане за общата сума по 5-те фактури. Видно от
извлечения от сметката на ПК „Златица 91“ през 2011 г. по сметката са
постъпвали почти ежемесечно суми от община Златица в размер на 2400 лв.,
колкото е стойността на наема по договора за наем от 01.02.2008г.
Представено е по делото извлечение от протокол от 21.01.2008г. /с дата на
извлечението 18.09.2015г./ от решение на УС при ПК „Златица 91“, с което се
дава право на председателя на кооперацията да сключва договори за наем за срок
по-дълъг от 3 години. Това доказателство обаче съдът няма да цени в процеса,
доколкото при направено възражение за антидатиране на същото, оригинал от
възпроизведения в извлечението протокол не бе представен, а и съдът го намира
за неотносимо към спора, за което ще се мотивира по-надолу в изложението.
Разпитани са в хода на делото четирима свидетели, чиито показания са
допуснати във връзка с възражението на ответника, че фактическа власт върху
наемния имот никога не му е предавана. От показанията и на четиримата /Младен
Медаров, Нели Михайлова, Тодор Чомпалов и Ана Ланкова/ по безспорен начин се
установява, че ответникът община Златица е ползвал и към настоящия момент
ползва сградата, част от която и е отдадена под наем от ищеца. Свидетелят
Медаров сочи, че отдаден под наем е първият етаж от сградата, състоящ се от:
пенсионерски клуб на социалните дейности, зала за заседания на общинския съвет,
зала на охранителя и регистратура на общината. Свидетелят знае, че тези
помещения се ползват от 2003г., а през 2008г. има нов договор за наем. Описва
по какъв начин общината използва помещенията в сградата. Сочи, че той самият е
присъствал на събрания на Общинския
съвет, провеждани в заседателната зала. Свидетелката Михайлова, която е главен
счетоводител в ищцовата кооперация, също е запозната с процесния договор за
наем именно в това си качество. Тя, също като другия свидетел, описва
помещенията, които са били отдадени на общината под наем- партерен етаж със
заседателна зала, пенсионерски клуб, социален патронаж, част от мазетата и
идеалните части. Не знае дали общината е ползвала непрекъснато помещенията, но знае,
че са ползвани. Като гражданин е посещавала заседателната зала, която се
използвала за текуща дейност на общината. Сочи, че откакто работи в
кооперацията/1994г./, сградата се е ползвала все от общината. И двамата
свидетели заявяват, че не са присъствали на фактическо предаване на владение от
Кооперацията на Общината. Свидетелят Чомпалов описва дейността на клуба на
пенсионера. Според него сградата, където се помещава клубът е собственост на
общината и знае, че клубът е даден на пенсионерите още преди 40 години. През
2015 г. е разбрал, че Кооперацията има претенции Общината да заплаща наем за
заседателната зала и пенсионния клуб. Свидетелката Ланкова, изпълняваща
длъжността „директор на дирекция обща администрация“ в общинска администрация-
гр.Златица, заявява, че сградата на общинската администрация е собственост на
община Златица и 1/3 от нея- на ПК „Златица 91“. Сочи, че не е присъствала на
предаване на владение между двете страни. Заседателната зала сочи, че се ползва
единствено за обществени мероприятия, като веднъж в месеца се провеждат
заседания на общинския съвет.
Останалите ангажирани по делото писмени доказателства са
неотносими и съдът не намира за необходимо да ги обсъжда в процеса.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира за
установено от правна страна следното:
Предявен е частичен иск с правна квалификация чл. 92 ЗЗД-
за дължими неустойки за неизпълнение на договор за наем.
На първо място, в доказателствена тежест на ищеца по иск с правна
квалификация чл.92 ЗЗД е доказване наличието на
облигационно правоотношение с ответника по валиден договор за наем и наличието
на неустоечна клауза за случаите на неизпълнение от страна на ответника на
задълженията му по него за заплащане на наемни суми.
Наличието
на подписан договор само по себе си не е спорно, а и същото се установява от
самия документ, представен като доказателство по делото. Спорна между страните е валидността на същия,
доколкото ответникът твърди, че договорът е нищожен поради липса на съгласие,
евентуално- че към процесния период договорът е вече изтекъл, евентуално- че
същият не е произвел действие, тъй като ищецът не е изпълнил задължението си да
предаде владението върху имота.
Само
по себе си сключването на договор между страните е установено със сила на
пресъдено нещо с влязлото в сила решение №40/14.04.2016г. на Софийски окръжен съд по т.д. №87/2015 г.,
с което са присъждани суми именно по този договор.
В
настоящия процес обаче, както съдът е указал на страните още с доклада по
делото, няма пречка да се разглеждат правоизключващите възражения на ответника (каквото
е възражението за нищожност на наемния договор и възражението за изтекъл срок
на същия). Със сила на присъдено
нещо се ползват само възраженията за прихващане и подобрения - чл. 298, ал. 4 ГПК, поради което възраженията срещу съществуването на породеното право не се
ползват със сила на присъдено нещо. Такива биха могли да бъдат
правоизключващите, правоунищожаващите и правопогасяващите възражения.
Формираната сила на присъдено нещо по частичния иск, не преклудира възраженията
на ответника срещу съществуването на спорното право /вж. Решение № 89 от 11.07.2011
г. на ВКС по т. д. № 716/2010 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Любка Илиева/.
Нищожността на процесния договор за наем от
01.02.2008г. се релевира с твърдението, че същият е сключен без надлежно
решение на Общински съвет /за община Златица/ и на Управителен съвет /за ПК
„Златица 91“/, което според ищеца се приравнява на липса на съгласие по смисъла
на чл.26, ал.2, предл.2 ЗЗД. РС-Пирдоп категорично не споделя това становище на
ответника, като счита, че съгласието се обективира чрез полагане на подпис и по
този начин- волеизявяване от страна на представляващите по закон юридическите
лица- страни по договора. Няма спор, че договорът за наем е подписан от
председателя на ПК „Златица 91“ /в качеството на представляващ наемодателя/ и
кмета на община Златица /в качеството на представляващ наемателя/. В
действителност, за всяко от тези лица съществуват нормативни правила, които
следва да се спазват преди предприемане на сделка на разпореждане с недвижим
имот, а именно- вземане на решение от надлежния колективен орган. Такъв обаче
не е настоящият случай. На първо място, в случая се касае за договор на
управление /договор за наем, сключен за срок по-кратък от 3 години, независимо
от последващата му трансформация в безсрочен/. На второ място, дори процесният
договор да беше такъв на разпореждане, липсата на взети решения от колективните
орган отново не би повлияла на валидността на договора. Това е така, доколкото
според настоящия състав следва да се приложи даденото в ТР №3/15.11.2013
г. по т.д. №3/2013 г. на ОСГТК на ВКС разрешение, според което решението на ОС
на ООД по чл.
137,ал.1,т.7 ТЗ не
е необходимо условие за действителността на разпоредителната сделка с недвижим
имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от
представляващия дружеството орган/ управител/ управители/. Според определени
решения на ВКС това разрешение макар да се отнася до разпоредителни сделки с
вещни права на търговско дружество, следва да се приложи и по отношение
разпоредителните сделки с недвижими имоти, собственост на кооперация /вж. напр.
решение №92 от 28.04.2014 г. на 3-то г.о. на ВКС по гр.д. № 5224/2013/. Касае
се за вътрешни отношения, които не засягат валидността на договора. По въпроса
има ли правомощие председателят на кооперация да сключва сделки на разпореждане
без решение на колективния орган и прилагат ли се постановките на ТР
№3/15.11.2013 г. по т.д. №3/2013 г. на ОСГТК на ВКС има образувано тълкувателно
дело /ТД №4/2016г./ и на въпроса все още няма категоричен отговор. Съдът обаче
отново подчертава, че в настоящия случай изобщо няма сключване на сделка на
разпореждане между страните, тъй като те не са изразявали воля да сключат
договор за наем за срок повече от 3 години, а са подписали срочен договор за
период от 1 година, в който смисъл достатъчно условие за съгласието е
изразената воля от представляващите съконтрахентите лица.
На следващо място, ответникът целеше
да докаже, че договорът за наем не е породил действие, тъй като ищецът не е предавал
никога владението върху процесния имот на Община Златица. Това становище
категорично бе отречено от установения с всички свидетелски показания факт, че
Община Златица ползва и към настоящия момент имота. Щом ответникът е
осъществявал и осъществява ползване на имота, нелогично и дори некоректно би
било да се твърди, че фактическата власт не му е предадена. В случай, че
ответникът е осъществявал фактическа власт на основание на предходен договор
или на друго основание /както твърдят свидетелите/, при сключването на договора
за наем през 2008 г. предаване в действителност е възможно да не е извършвано,
доколкото фактическата власт вече е била установена от правоимащото лице, като
формално и ненужно би се оказало тя да бъде върната на наемодателя, после отново
предадена на наемателя. Не съществува никъде в договора, нито в законова
разпоредба задължение за страните да подпишат приемо-предавателен протокол, още
по-малко пък същият да е изискване за действителност на сделката. За съда не
съществува съмнение, че започналото ползване на процесния имот е категорична
индиция за изпълнение от страна на ищеца на задължението му по чл.228 ЗЗД да
предостави вещта, следователно неоснователно е възражението на община Златица,
че за нея като наемател не са се породили задължения по договора поради
неизпълнение на основното задължение на наемодателя да предаде вещта. Следва
освен това да се отбележи, че представените доказателства за заплащан от община
Златица към ПК „Златица 91“ наем през 2011 и 2013г. също свидетелстват за това,
че договорът е породил действие, а фактическата власт върху имота е
предоставена на ответника, доколкото нелогично житейски и правно би било
ответникът да заплаща суми по договор, по който не му е осигурена изначално
насрещната престация. Ответникът оспорва представените документи да
удостоверяват плащане именно по този договор за наем, като според съда обаче
във фактурите, приложени по делото, макар и непрецизно, договорът е
индивидуализиран с дата и наименованието на сградата - „Комбинат“ и тази индивидуализация
позволява недвусмислено да се счете, че са фактурирани /а и заплатени/ суми
именно по процесния договор за наем.
Относно твърдението за изтекъл срок на
договора за наем към процесния период, съдът намира следното: след изтичане на едногодишния срок на
договора за наем ползването на имота е продължило със знанието и без
противопоставянето на наемодателя /за каквото противопоставяне няма доказателства/. Съгласно
чл.236, ал.1 ЗЗД след 01.02.2009 г.
срочният договор за наем се е трансформирал в договор за наем за неопределен
срок и тежестта за установяване на обстоятелството, че същият е прекратен по
реда на чл.238 ЗЗД е възложена на ответника, ако твърди горното обстоятелство.
По делото обаче последният не удостоверява, че е отправил предизвестие за
прекратяване на договора. При условие, че договорът е сключен за
срок, по-малък от три години, същият е действал за срока, уговорен между
страните, а след изтичането му при хипотезата на чл.236, ал.1 ЗЗД се е
трансформирал в договор за наем за неопределен срок, който е бил в сила и след
изтичане на тригодишния срок по чл.229, ал.3 ЗЗД /в този смисъл - решение № 541/06.02.2012 год. на ВКС,
IV г.о. по гр.д. № 810/2010 год./.
С оглед на всичко гореизложено, съдът
намира правоизключващите възражения на ответника за неоснователни, поради което
счита за доказано наличието на валидно облигационно правоотношение между ПК
„Златица 91“ и община Златица по действащ през процесния период /от ноември 2014 г. до април 2015 г./ договор за наем. В договора за наем, доколкото същият е
действителен и валиден, се съдържа и валидна неустоечна клауза/чл.3, ал.3 от
договора/, според която при
забава в плащането на наемната цена се дължи неустойка в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден.
Неизпълнението
на договора за наем, в следствие на което се дължи заплащането на неустойка и
влиза в действие неустоечната клауза, не следва да се установява в настоящия
процес, доколкото то е установено със сила на пресъдено нещо с решение
№40/14.04.2016г. на Софийски окръжен съд
по т.д. №87/2015 г., в който процес това неизпълнение е било основен предмет на
доказване.
Страните са договорили в чл.3, ал.3 от сключения договор за
наем неустойка при забава в плащането на наемната цена - в размер на 0.5 % от
месечния наем за всеки просрочен ден, или сума в размер на 12 лева на ден,
която неустойка за всички просрочени вноски по исковата молба /наем за периода
от ноември
2014 г. до април 2015 г./ възлиза в общ размер на 7 572 лева.
Към изчисленията на дължимата неустойка за всеки просрочен наем съдът препраща
към справката по чл.366 ГПК, приложена към исковата молба, правилността на
която бе проверена от съда, доколкото за същото не са необходими специални
знания.
Неоснователно е твърдението на ответника, че с евентуалното
уважаване на настоящата претенция би бил незаконосъобразно осъден два пъти за
едно и също. В действителност съставът на СОС, постановил решение
№40/14.04.2016г. по т.д. №87/2015 г. е
пропуснал да посочи за кой именно период уважава частичния иск за неустойка/а
посочва общия период за цялата неустойка/. При това положение обаче, следва да
се счете, че искът е уважен за първите месеци от посочения в справката период
/юли 2013г.-септември 2013г.; ноември 2013г.-януари 2014г./, доколкото такава е
закономерността на юридическата логика и доколкото сборът на претендираните за
тези месеци суми възлиза на сумата, за която СОС е уважил частичния иск.
Периодът ноември 2014г.- април 2015г. е различен период, за който липсва
произнасяне на друг съд или на същия съд в предходен момент за дължимостта на
неустойката.
Неоснователно е възражението на ответника за нищожност на
договорната разпоредба на чл.3, ал.3, регламентираща размера на неустойката -
като накърняваща добрите нрави поради нейната прекомерност. Съгл. чл.309 от ТЗ
неустойката, дължима по търговска сделка, сключена между търговци, не може да
бъде намалявана поради прекомерност. Изключение от това правило е ако са налице
условията
и предпоставките, наличието на които води до нищожност поради нарушаване на
добрите нрави на уговорена от страните неустойка. Те са посочени в разясненията, дадени с ТР №1/2009 г. на
ОСГТК на ВКС. Съгласно т.3 от цитираното ТР,
неустойката следва да се приеме за нищожна на основание чл.26, ал.1,
пр.3 ЗЗД,
когато единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като преценката за нищожност
се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.
Уговорената в чл.3, ал.3 от договора
неустойка,
дължима
от ответника,
отговаря на присъщата си
обезпечителна функция, тъй като е предназначена да стимулира
точното във времево отношение изпълнение на задълженията на ответника. От друга
страна,
съпоставена
и със стойността на очакваните вреди от евентуалното неизпълнение на
задълженията на ответника, размерът на неустойката не води до извод, че целта, за която е уговорена, излиза извън
другите и обезщетителна и санкционна функции. При сключването на договора
страните, в съответствие с установения от разпоредбата на чл.9 ЗЗД принцип, са свободни
да определят съдържанието на договора, включително и размера на евентуално
дължимата неустойка при неизпълнение на някое от договорните задължения, като
намесата на етичните правила е крайно ограничена и по правило не може и не се
свежда единствено до проста съпоставка между размер на неустойката и размер на
законната лихва /при мораторната неустойка/ или какво би получила страната по
договора в резултат на присъдена в нейна полза неустойка. В случая не може да
се изведе извод, че размерът на уговорената неустойка /съответно 0,5% дневно върху
неиздължената наемна вноска/ е крайно висок, тъй като надхвърля размера на
вредите, които кредиторът би претърпял от неизпълнението, поради и което
неустойката
е нищожна.
Възприемането на такъв извод би означавало да се отрече изцяло както
обезпечителната, така и наказателната функция на неустойката /които имат за цел
да стимулират нормалното развитие на търговските отношения в условията на
пазарна икономика и да накажат в гражданскоправния смисъл неизправната страна/,
а с това да се постави под въпрос основната характеристика на неустойката, като
изначално точно определен или определяем /според степента на тежест и
продължителността на неизправното поведение на длъжника/ предел на договорната
отговорност при неизпълнение на договорни задължения /в този смисъл Решение №
46 от 22.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 563/2009 г., I т. о., ТК/. Ето защо и тъй като не може да се разглежда като нарушение на добрите
нрави фактът, че неустойката
е уговорена без краен
срок на начисляване /нарастването на размерът и не е в резултат на завишена
база при формирането им, а поради продължителното неизпълнение от страна на
длъжника, който не следва да се стимулира към виновно неизпълнение задълженията
си, основавайки се на възможността да иска прогласяване на клаузата за неустойка за нищожна/.
В обобщение следва да се посочи, че
искът по чл.92, ал.1 ЗЗД като основателен за сумата от 7 572 лева, следва да бъде уважен и съдът следва да осъди
ответника да заплати на ищеца тази сума, ведно със законната лихва, считано от
26.10.2017г. до окончателното й заплащане.
С оглед изхода на делото, на ищеца, на
основание чл.78, ал.1 ГПК, са дължими разноски, за присъждане на които той е
направил изрично искане и е представил списък в последното съдебно заседание.
Претендираните /според списъка/ разноски са в размер на 798 лв., от които 303
лв. за заплатена държавна такса и 495 лв. за заплатен адвокатски хонорар. В
представения към исковата молба договор за правна защита и съдействие е
отразено, че договореното за услугите на адв.П. възнаграждение е 989 лв., която
сума е била платена в брой. Тази сума се явява по-голяма от посочената в
списъка на разноските, но съдът дължи ограничаване до поисканото и отразено в
списъка. Следователно искането за присъждане на разноски е основателно за
сумата от общо 798 лв. Възражение за прекомерност от ответната страна не е
отправяно, поради което съдът не дължи такава преценка.
Воден от горното, Съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА, на основание чл.92, ал.1 ЗЗД,
Община Златица, БУЛСТАТ:
*********, с адрес: гр. Златица, пл. “Македония“ №1, представлявана от кмета Магдалена Величкова И., ДА ЗАПЛАТИ на ПК "Златица 91", ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Златица, пл. „Македония“ №1, представлявана от председателя
Костадинка Младенова Медарова,
сумата от 7 572 лв.
/седем хиляди
петстотин седемдесет и два лева/,
съставляваща частична мораторна неустойка за периода от м. Ноември 2014 год. до м. Април 2015
год. от общо
дължимата неустойка от 85 080 лв. /за периода от 01.07.2013г. до 30.09.2013г. и
от 01.11.2013г. до 31.05.2015г./,
дължима на осн. чл.3, ал.3 от сключения между страните договор
за наем от 01.02.2008 год. за забава в плащането на дължим наем, ведно със
законната лихва върху сумата, считано от 26.10.2017 г. до окончателното й заплащане.
ОСЪЖДА, на осн. чл.78, ал.1, Община Златица, БУЛСТАТ: ********* ДА ЗАПЛАТИ на ПК
"Златица 91", ЕИК: ********* направените по делото разноски в размер на 798 лв. /седемстотин деветдесет и осем лева/, от които 303 лв.- за заплатена държавна такса и 495 лв.
- за заплатен адвокатски хонорар.
Решението
може да бъде обжалвано с въззивна жалба в 2-седмичен срок от съобщаването му
на страните
пред Софийски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: