№ 666
гр. София, 04.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на шестнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Михаил Малчев
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Михаил Малчев Въззивно гражданско дело №
20241000500750 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение №67/11.01.2024 г. по т. д. № 791/2022 г. по описа на
Софийски градски съд: е обявил по иск с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД,
предявен от М. Т. М., с ЕГН **********, и П. В. Н., с ЕГН **********, срещу
„ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, с ЕИК *********, и „ГРИЙНЛАЙФ
ФОРЕСТ“ ЕООД, с ЕИК *********, за недействителен спрямо кредиторите
М. Т. М. и П. В. Н. - договор за продажба на недвижим имот сключен във
формата на нотариален акт № 19 от 28.02.2022 г., том II, рег. № 03675, дело №
0208/2022 г., в частта му относно продажбата на недвижим имот - АТЕЛИЕ №
35, находящо се на шести етаж, вход Г, на кота + 15,71 м., със застроена площ
от 61,55 кв.м., състоящо се от: антре, две стаи, баня с тоалетна, балкон, заедно
с 0,742 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11,12
кв. м., което ателие съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр. София, община Столична, област София (столица), одобрени със
заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1504.2433.1.35, с адрес съгласно схема: гр. София, район „Искър“, ж.к.
„Дружба“, вход Д, етаж 6, ателие 35; е отхвърлен предявения от
„ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД срещу М. Т. М. и П. В. Н. насрещен иск с
правно основание чл. 307 ТЗ за постановяване от съда на изменение на
сключения на 24.11.2020 г. между „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, като
1
продавач и М. Т. М. и П. В. Н., като купувачи предварителен договор за
покупко-продажба и строителство на недвижим имот - Ателие № 35, в частта
му относно уговорената продажна цена, като вместо възприетата такава от
страните в размер на сумата от 68 500 евро бъде определена цена в размер на
сумата от 92 475 евро, поради наличие на състояние на стопанска
непоносимост; е обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим
имот от 24.11.2020 г. по предявения иск от М. Т. М. и П. В. Н. срещу
„ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, по отношение на недвижим имот,
съставляващ - АТЕЛИЕ № 35, находящо се на шести етаж, вход Г, на кота +
15,71 м., със застроена площ от 61,55 кв.м., състоящо се от : антре, две стаи,
баня с тоалетна, балкон, представляващо самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.1504.2433.1.35, при условие, че в 2-седмичен срок,
считано от влизане в сила на съдебното решение купувачите заплатят на
продавача „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, сумата в размер на 54 800,00 евро,
представляваща втора и окончателна вноска дължима по предварителен
договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 24.11.2020
г.
Посоченото решение е обжалвано от ответниците по главния иск с
правно основание чл. 135 ЗЗД - „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД и
„ГРИЙНЛАЙФ ФОРЕСТ“ ЕООД, действащи чрез процесуалния си
представител. Във техните въззивни жалби се излагат подробни съображения,
че обжалваното решение във всички негови части е неправилно,
незаконосъобразно, необосновано, постановено в несъответствие със
събраните доказателства. Твърди се, че първоинстанционният съд
необосновано е заключил, че е налице субективната предпоставка но чл. 135,
ал. 1, изр. 2 ЗЗД за наличие на знание у третото лице, правоприемник на
длъжника, за увреждането па кредитора. Поддържа се, че в случая не е налице
фактическият състав на потестативното право на кредитора по чл. 135 ЗЗД.
Така осъществената продажба е действителна и сключена при наличие на
реална воля и размяна на уговорените в съдържанието й престации по
страните по договора за продажба. Изтъква се, че доколкото не са налице
предпоставките за уважаване на главния иск по чл. 135 ЗЗД, то не са налице и
основания за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен като
евентуален, в резултат от уважаване на главния. Оспорва се изводът на СГС,
че в разглеждания случай не е налице стопанска непоносимост. Заявява се, че
високата инфлация и чувствителното повишение на цените на строителните
материали и дейности са били с непредвидим характер, поради което
дружеството - изпълнител не е могло може да съобрази последствията от тях.
Моли се да се отмени решение № 67 от 11.01.2024 г. по т. д. №
20221100900791 по описа за 2022 г., като вместо него да бъде постановено
друго такова, с което да се отхвърлят предявените срещу „ГРИЙНЛАЙФ
ПЛЕЙС“ ЕООД и „ГРИЙНЛАЙФ ФОРЕСТ“ ЕООД претенции. В случай, че
предявените претенции бъдат приети за основателни, то се моли да бъде
2
уважен предявения от „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД в условията на
евентуалност насрещен иск с правно основание по чл. 307 ТЗ. Прави се
искане да се присъдят направените пред двете инстанции съдебни разноски.
В установения от закона срок, въззиваемите и ищци по главния иск с
правно основание чл. 135 ЗЗД в първоинстанционното производство - М. Т.
М. и П. В. Н., действащи чрез процесуалния си представител, са депозирали
отговор на въззивните жалби. В него се излагат подробни съображения за
неоснователност на въззивните жалби. Моли се решението да бъде
потвърдено изцяло, като им бъдат присъдени сторените пред въззивната
инстанция разноски.
Въззивните жалби са подадени в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от активно
легитимирана страна в процеса против решение, подлежащо на въззивно
обжалване, поради което са допустими и следва да бъдат разгледани по
същество.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.
СОФИЙСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, след преценка на изложените от
страните твърдения, доводи и възражения и на доказателствата по
делото, съобразно разпоредбата на чл. 235 ГПК, приема следното:
Софийски градски съд е бил сезиран със субективно и обективно
съединени искове с правно основание: чл. 135 ЗЗД за обявяване относителна
недействителност спрямо ищците на сключен между ответните страни
договор за покупко-продажба на ателие № 35, с идентификатор
68134.15042433.1.35, който договор е вписан в СВ-София с номер от описна
книга 86.04/28.02.2022 г., № от вх. рег. 12122/28.02.2022 г., № от дв. вх. рег.
11651/28.02.2022 г., Акт том 28, Акт № 18; чл. 19, ал. 3 ЗЗД предявен срещу
ответника - „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот сключен на
24.11.2020 г. между него и ищците и имащ за предмет ателие № 35, с
идентификатор 68134.15042433.1.35. С насрещна искова молба е предявен за
разглеждане и евентуален насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ за
постановяване от съда на изменение на сключения на 24.11.2020 г. между
„Грийнлайф Плейс“ ЕООД, като продавач и М. Т. М. и П. В. Н., като
купувачи предварителен договор за покупко-продажба и строителство на
недвижим имот - Ателие № 35, в частта му относно уговорената продажна
цена, като вместо възприетата такава от страните в размер на 68 500 евро бъде
определена цена в размер на 92 475 евро.
Въззивният съд е обвързан само от наведените във въззивната жалба
доводи за неправилност на първоинстанционното решение – арг. чл. 269, изр.
2 ГПК, поради което следва да се произнесе само в пределите на
релевираните доводи във въззивната жалба, а служебно, само когато
неправилно е приложена императивна материалноправна разпоредба.
3
От приетите в първоинстанционното производство доказателства се
установява следната фактическа обстановка:
С определение на първоинстанционния съд на основание чл. 146, ал. 1,
т. 3 и 4 ГПК са приети за безспорни и ненуждаещи се от доказване между
страните по делото следните обстоятелства: сключване на валиден
предварителен договор от 24.11.2020 г. между ищците М. М. и П. Н. от една
страна в качеството им на купувачи и „Грийнлайф Плейс“ ЕООД от друга - в
качеството му на продавач; уговаряне в тежест на „Грийнлайф Плейс“ ЕООД
на задължение за изпълнение на предварителния договор в срок до 30.06.2022
г.; сключването на валиден договор за продажба на недвижим имот - ателие
№ 35, с идентификатор 68134.15042433.1.35, описано в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 19 от 28.02.2022 г. между
„Грийнлайф Плейс“ ЕООД - продавач и „Грийнлайф Форест“ ЕООД -
купувач; наличие на свързаност между ответните страни „Грийнлайф Плейс“
ЕООД и „Грийнлайф Форест“ ЕООД по смисъла на § 1, ал. 1, т. 1 ТЗ; наличие
на родство по права линия от първа степен между лицата Я. и Н. П..
От приетия като доказателство предварителен договор за продажба и
строителство на недвижим имот от 24.11.2020 г. се установява, че ответното
дружество - „Грийнлайф Плейс“ ЕООД, действайки като продавач, се е
задължило да построи и продаде на ищците - П. В. Н. и М. Т. М., като
купувачи до степен на завършеност „груб строеж“ - ателие № 35, находящо се
на шести етаж във вход Г, със застроена площ от 61,55 кв. м., в сграда 5,
Комплекс „Нова Дружба“, гр. София, ведно с идеалните части от правото на
собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, за
продажна цена от 68 500 евро. Уговорен е начина на заплащането на цената -
13 700 евро - капаро/задатък, подлежащ на плащане в деня на подписване на
предварителния договор и остатъка от 54 800 евро - платими до 1-месец след
представяне на Акт обр.15 за сградата. В клаузата на чл. 4 от предварителния
договор от страните е заложен и срок за сключване на окончателен договор -
30.06.2022 г., а така също е определен краен момент за приключването на
строителството и снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в
експлоатация и това е датата - 30.09.2022 г. Според клаузата въведена с чл. 17
от приетия предварителен договор - страните се съгласяват с правото на
продавача в срока на действие на настоящия договор да прехвърли правата и
задълженията си по същия като страна по него на трето юридическо лице,
свързано с „Грийнлайф Плейс“ ЕООД.
Видно от приетите като доказателства преводни нареждания е, че П. В.
Н. и М. Т. М. са осъществили плащания в полза на „Грийнлайф Плейс“ ЕООД
на основание сключения предварителен договор с предмет покупка на ателие
35, вх. Г, сграда 5, както следва: на 16.11.2020 г. сума в размер на 3 911,66 лв.
и на 25.11.2020 г. сума в размер на 22 883,21 лв.
С писмено уведомление от 21.02.2022 г. „Грийнлайф Плейс“ ЕООД е
заявил до купувачите по предварителен договор за продажба и строителство
4
на недвижим имот, сключен на 24.11.2020 г., че прекратява същия, като е
поискал в 7-днвен срок купувачите да му посочат банкова сметка, по която да
им бъдат възстановени платените по прекратения предварителен договор
суми.
Видно е от нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 19, том
I, с рег. № 03675, дело № 0208/2022 г., че „Грийнлайф Плейс“ ЕООД е
сключил договор за покупко-продажба с „Грийнлайф Форест“ ЕООД на
28.02.2022 г., като му е прехвърлил недвижими имоти, находящи се в
„жилищна сграда с обществено обслужване, магазини и подземни гаражи в
УПИ VII-513, „За жилища, ОО, магазини и ПГ“, ПИ с идентификатор
68134.1504.2434, кв. 510, местност „Дружба-разширение“, ул. Обиколна, р-н
Искър, Столична община, в която са обособени три жилищни входа А, Б и В,
както и в „жилищна сграда с обществено обслужване, магазини и подземни
гаражи в УПИ VI-1968 „За жилища, ОО, магазини и ПГ“, ПИ с
идентификатор 68134.1504.2433, кв. 510, местност „Дружба-разширение“, ул.
Обиколна, р-н Искър, Столична община, в която са обособени два жилищни
входа Г и Д, съответно сред тях попада и ателие № 35, с идентификатор
68134.15042433.1.35, което е предмет на предварителния договор от
24.11.2020 г. Предвидено е заплащане на продажна цена за придобиване на
посочените в нотариалния акт имоти /три ателиета и един апартамент/ в
размер на сумата от 175 700 лева, която следва да бъде платена от купувача на
продавача в срок до един месец, считано от датата на заличаване на
договорната ипотека, която е учредена върху продаваемите имоти, вкл. с
частични плащания, но не по-късно от 30.06.2022 г. по банков път.
Съгласно преводно нареждане за кредитен превод от 07.06.2022 г.
„Грийнлайф Форест“ ЕООД е превел по сметка на „Грийнлайф Плейс“ ЕООД
сумата в размер от общо 580 360 лв., а за основание относно направата на
плащането е вписано - по сделки от февруари 2022 г.
Според заключението на приетата в първоинстанционното
производство комплексна съдебно-икономическа и оценителна експертиза,
която въззивният съд кредитира като компетентно и обективно изготвена,
към 24.11.2020 г. индикативната пазарна стойност в условията на сделка на
готов строителен продукт в степен на завършеност, уговорена в
предварителния договор от 24.11.2020 г. за оценявания обект - ателие № 35,
възлиза на сумата от 58 240 евро /113 908 лева/ без ДДС или по 801 евро без
ДДС за кв. метър, съответно 69 888 евро (136 689 лева) с ДДС или по 962 евро
с ДДС за кв. метър. Към 24.11.2020 г. индикативната пазарна стойност в
условията на сделка на готов строителен продукт при отложено прехвърляне
на собствеността по договор спрямо момента на договаряне цената с
предварителния договор от 24.11.2020 г. за оценявания обект - ателие № 35,
възлиза на сумата от 49 744 евро /97 291 лева/ без ДДС или по 685 евро за кв.
метър без ДДС, съответно 59 693 евро /116 750 лева/ с ДДС или по 821 евро за
кв. метър с ДДС. Към 15.07.2022 г. индикативната пазарна стойност в
условията на сделка на готов строителен продукт в степен на завършеност
5
уговорена в предварителния договор от 24.11.2020 г. за оценявания обект -
ателие № 35 възлиза на сумата от 72 005 евро без ДДС /140 830 лева/ или по
991 евро за кв. метър без ДДС, съответно 86 406 евро /168 996 лева/ с ДДС
или по 1 189 евро с ДДС за кв. метър. Към 15.07.2022 г. индикативната
пазарна стойност в условията на сделка на готов строителен продукт при
отложено прехвърляне на собствеността по договор спрямо момента на
договаряне цената с предварителния договор от 24.11.2020 г. за оценявания
обект - ателие № 35 възлиза на сумата от 61 502 евро без ДДС/120 287 лева/
или по 846 евро за кв. метър без ДДС, съответно 73 802 евро /144 344 лева/ с
ДДС или по 1 016 евро с ДДС за кв. метър. В заключението е пояснено, че
към датата на подписване на предварителния договор от 24.11.2020 г. е бил
завършен изкопа на сградата, където се намира ателие № 35, съответно към
15.07.2022 г. е била изпълнена стоманобетонната конструкция на сградата, а
така също са направени зидариите, положени са вароциментовите мазилки в
банята и са в процес на изпълнение/или завършени В и К и
електроинсталациите. Направено са изчислени и на средния процент на
нарастване на средните пазарни цени на строителните материали в периода от
24.11.2020 г. до 15.07.2022 г., като същият без отчитане на транспортните
разходи е 37,9 %, а с добавяне на същите е 40,2 %, респективно средния
процент на промяна в часовата ставка за труд в периода от 24.11.2020 г. до
15.07.2022 г. възлиза на 38,46 %. Проследено е и изменението на средните
цени на жилищните площи в район Дружба-2 за периода от м. ноември 2020
г. до няколко крайни момента: м.02.2022 г.; м.07.2022 г. и м.05.2023 г., така за
времето от м.11.2020 г. до м.02.2022 г. средните цени на квадратен метър
жилищна площ в посочения район бележат ръст в диапазона от 17,95 % до
21,68 %. За времето от м.11.2020 г. до м.06.2022 г. средните цени на
квадратен метър жилищна площ в посочения район бележат ръст в диапазона
от 23,59 % до 27,88 %, а за периода от м.11.2020 г. до м.05.2023 г. средните
цени на квадратен метър жилищна площ в посочения район бележат ръст от
43,43 %. В заключението е даден вариант на изменение на цената уговорена в
предварителния договор от 24.11.2020 г. с процент, който е изчислен чрез
прилагане по аналогия на Методиката за изменение на цената на договора за
обществена поръчка в резултат на натрупана инфлация, която методика е
приета с постановление на МС от 27.09.2022 г. и същия възлиза на 27,30 %,
което приложено към цената по предварителния договор прави изменение на
същата от уговорената такава в размер на 68 500 евро в размер на 87 200 евро.
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд
намира от правна страна следното:
По иска с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД:
Уважаването на предявения иск по чл. 135, ал. 1, изр. 2 ЗЗД предполага
ищците да докажат следните предпоставки: качеството си на кредитор с
валидно и съществуващо вземане по отношение на „Грийнлайф Плейс“
ЕООД; обстоятелството, че атакуваният договор за покупко-продажба,
сключен между „Грийнлайф Плейс“ ЕООД и „Грийнлайф Форест“ ЕООД,
6
осуетява изпълнението на изискуемо вземане на ищците; субективното
отношение - знание за увреждането у длъжника - съзнанието, че осуетява
удовлетворяването на кредиторите, както и знание за това увреждане у
третото лице, с което длъжника е договарял при сключване на оспорваната
сделка.
Безспорно е в съдебната практика и теория, че вземането на кредитора,
което да основание за предявяване на иска по чл. 135, ал. 1 ЗЗД, може да е
парично или непарично. Същото следва да не е удовлетворено, без обаче да е
необходимо кредиторът да разполага с изпълнителен лист, нито се изисква да
е изискуемо или ликвидно. Възникването на това преобразуващото право за
отмяна на увреждащата сделка не е обусловено от установяване на вземането
със съдебно решение. Материално легитимиран да предяви иск с правно
основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД е кредитор с вземане, удовлетворяването на
което е свързано с упражняването на потестативно право. Кредиторът
разполага с този иск и ако удовлетворението му ще се изрази в
упражняването на правото му по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако той е купувач по
предварителния договор, но длъжникът - продавач се е разпоредил с имота. В
конкретния случай двамата ищци извеждат качеството си на кредитори
спрямо ответника „Грийнлайф Плейс“ ЕООД на непарично вземане,
изразяващо се в правото им да искат да им се прехвърли имота, което не може
да се реализира поради извършеното разпоредително действие от първия
ответник в полза на втория такъв „Грийнлайф Форест“ ЕООД.
Спорно по делото е дали отправеното едностранно волеизявление на
21.02.2022 г. от „Грийнлайф Плейс“ ЕООД до двамата ищци в качеството им
на страни по предварителния договор от 24.11.2020 г., че прекратява същия,
считано от получаване на изявлението му, е довело до прекратяване
действието на този договор. Между страните по делото няма спор, че това
изявление на ответника е достигнало до своите адресати на 21.02.2022 г. От
съдържание на обсъжданото уведомление не става ясно каква е конкретната
причина, респективно основание, поради които „Грийнлайф Плейс“ ЕООД
прекратява действието на предварителния договор. В самото съдържание на
същия са уредени определени хипотези, които пораждат право за продавача
да прекрати действието на договора, но по делото нито се твърдят конкретни
факти, нито се доказват такива, от които да се заключи, че продавачът по
предварителния договор се е възползвал от уговорените в него възможности
за едностранното му прекратяване. По делото не установява и неизправност
на купувачите по сделката, което да е свързано с допуснато от тях виновно
неизпълнение на поети към продавача задължения, в това число и на
основното такова - плащането на уговорената продажна цена. Поради това не
е възникнало в полза на „Грийнлайф Плейс“ ЕООД преобразуващо право за
разваляне на договора съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД. На следващо място няма
данни и за постигнато между страните общо съгласие насочено към
прекратяване на договорната връзка, считано от 21.02.2022 г. Едва с отговора
на исковата молба ответникът - обещател заявява, че с уведомителното
7
писмо от 21.02.2022 г. е предприел прекратяване на сключения с ищците
предварителен договор, поради наличие на невиновна невъзможност за
изпълнение на поетото с договора задължение. Тази невъзможност се
изразявала в настъпилото съществено изменение на цените и доставките на
редица строителни материали и консумативи явяващи се със съществено
значение за осъществяване строителството на обекта предмет на договора,
което е довело до изгубването на интерес от изпълнение по смисъла на чл.
306, ал. 5 ТЗ. Тоест ответникът черпи основание да пристъпи към
едностранно прекратяване на договорната си връзка с ищците от института на
непреодолимата сила. Този институт, регламентиран в чл. 306 ТЗ, обаче е
неприложим в разглеждания случай. Твърденията за осезаемото поскъпване
на строителните материали, които следва да се влагат в изграждането на
сградата, в която е договорено да се построи и придобие ателие 35, не може
да доведе до непреодолима сила за търговското дружеството – строител.
Повишението на цените не е непредвидимо, няма извънреден характер, а
освен това не може да доведе до обективна невъзможност на строителството.
Същото евентуално може да предизвика съществена несъразмерност на
насрещните престации по договора съгласно чл. 307 ТЗ. Поради изложените
съображение обосновано първоинстанционният съд е заключил, че
действието на предварителния договора от 24.11.2020 г. не е било прекратено
от „Грийнлайф Плейс“ ЕООД с отправеното писмено едностранно
волеизявление от 21.02.2022 г. на никое от нормативно или договорно
установените между страните основания. Обратно тази сделка е продължила
да действа между страните и след 21.02.2022 г., в т.ч. към момента на
твърдяното увреждащо действие – сключения на 28.02.2022 г. договор за
продажбата на ателие 35. Последица от това е, че двамата ищци са
материално легитимирани да искат обявяването за относително
недействителна спрямо тях на продажбата от 28.02.2022 г. в частта й,
отнасяща до ателие № 35.
Съгласно съдебна практика, обективирана например в решение №
522/2010 г. на ВКС по гр. д. № 171/2009 г., IV г. о. и решение № 328/2010 г. на
ВКС по гр. д. № 879/2010 г., III г. о. и др., когато обещан с предварителен
договор имот е продаден на трето лице, за купувача по предварителния
договор сделката е увреждаща поради осуетената възможност за реализиране
на правото да се иска сключване на окончателен договор. Сключването на
последваща сделка от страна на обещателя-длъжник, при положение, че
задължението му за сключване на окончателен договор не е погасено, е
съзнателно волево действие, насочено към правни последици, увреждащи
кредитора по предварителния договор и затова даващо извод за знание на
длъжника относно тези последици и увреждащия им характер. В
разглеждания случай „Грийнлайф Плейс“ ЕООД твърди, че в чл. 17 от
процесния предварителен договор му е била предоставена възможност за
разпореждане с обекта в полза на трето лице, което не отговаря на
действителното съдържание на тази клауза. Съгласно чл. 17 от
8
предварителния договор между страните е постигнато съгласие, че
продавачът разполага с право в срока на действие на договора да прехвърли
правата и задълженията си по същия, като страна по него на трето
юридическо лице, което е свързано с „Грийнлайф Плейс“ ЕООД. Тълкуването
на волята на страните вложена в така записаната от тях договорна клауза е, че
обещателят - продавач по договора без да иска допълнително съгласие от
насрещната страна по него може да прехвърли на трето, свързано с него лице,
правата и задълженията си произтичащи от предварителния договор, а
именно да построи сградата, в която е проектирано ателие 35 до уговорената с
договора степен на завършеност и да прехвърли същото в полза на
купувачите от предварителния договор, респективно да получи от тях
оставащата част от цената /втората вноска/. Освен това липсата към датата на
сключване на договора за продажба от 28.02.2022 г. на валидно прекратяване
на предварителния договор от обещателя по него означава, че същият не
може да се позовава на незнание за увреждане при предприетата от него
няколко дни по- късно сделка на разпореждане. Изложените доводи водят до
извод, че договорът за продажба от 28.02.2022 г., в чиито предмет попада и
прехвърлянето на ателие № 35, е осъществен при наличие на знание у
продавача, че същият ще има увреждащ ефект за ищците. Правата на ищците
по предварителния договор, а именно да сключат окончателен договор за
придобиването на ателие № 35 са били известни на длъжника, защото същият
е бил обвързан от действието на този договор и е следвало да го изпълнява.
Съгласно решение № 264/18.12.2013 г. по гр. д. №915/2012 г. на ВКС, IV г. о.,
длъжникът винаги знае за увреждането, когато разпоредителната сделка е
предприета след възникване на кредиторовото вземане, какъвто е и
разглеждания случай.
Безспорно е, че към момента на извършване на продажбата от
28.02.2022 г. „Грийнлайф Плейс“ ЕООД и „Грийнлайф Форест“ ЕООД са
свързани лица по смисъла на § 1, ал. 1, т. 1 от ДР на ТЗ. Тази свързаност обаче
не е достатъчна, за да се направи извод за наличие на знание за увреждане от
сделката при третото лице - приобретател - „Грийнлайф Форест“ ЕООД.
Предположение за такова знание, уредено в чл. 135, ал. 2 ЗЗД, не може да се
прилага извън детайлно разписаните в съдържанието на тази норма родствени
връзки на длъжника с определена категория лица, в частност не може да се
прилага и по отношение на свързаните лица по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ. В
този смисъл е решение № 34/04.05.2022 г. по гр. д. № 1250/2021 г. на ВКС,
ГК, III г. о. Изрично обаче е пояснено, че наличието на съответната
фактическа степен на близост между свързани лица има значение и ако тя
бъде доказана, може да залегне в основата на фактически извод за наличие на
знание, като по отношение на юридическото лице е посочено, че то знае за
увреждането, ако за това знаят лицата от състава на неговите органи. В
разглеждания случай такова знание е доказано чрез верига от косвени
доказателства, ангажирани по делото и съобразявани в тяхната съвкупност.
От справки в ТРРЮЛНЦ се установява, че крайните /опосредени/
9
собственици на правата върху дяловете от капитала на „Грийнлайф Плейс“
ЕООД и „Грийнлайф Форест“ ЕООД са баща и син. Освен това двете
дружества имат един и същия адрес на управление, както и идентичен
предмет на дейност. В кратък интервал от време 18.02.2022 г. - 28.02.2022 г.
между тях са сключени продажбени сделки за прехвърляне на имоти с
продавач - „Грийнлайф Плейс“ ЕООД и купувач - „Грийнлайф Форест“ ЕООД
в новостроящия се жилищен комплекс. От всички тези обстоятелства може да
се заключи, че последното дружество е било запознато с насрещните права и
задължения на страните по предварителния договор, в това число и с правото
на ищците да сключат окончателен договор за имота, който е придобил с
атакуваната възмездна сделка. Ето защо е успешно проведено доказване,
макар и с косвени доказателства, за знание за увреждане и при ответника -
„Грийнлайф Форест“ ЕООД.
Поради всички гореизложени съображения неоснователни са
възраженията на въззивниците, че не е доказан фактическия състав,
предвиден в хипотезата на чл. 135, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. По категоричен начин са
доказани по делото всички обективни и субективни елементи от фактическия
състав на предявения павлов иск за обявяване относителна недействителност
спрямо двамата ищци на договора за продажба от 28.02.2022 г. С оглед на
това правилно този иск е уважен от първоинстанционния съд.
По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД:
За да бъде уважен предявения конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
ищците следва да докажат следните предпоставки: наличие на валиден
предварителен договор, който по аргумент от чл. 19, ал. 2 от ЗЗД трябва да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния такъв, като
съгласно чл. 363 от ГПК при прехвърляне право на собственост върху
недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота.
В случая между страните по спора е налице валидно облигационно
отношение, породено от сключения предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 24.11.2020 г. Съдържанието на този договор
включва съществените условия на бъдещия договор за продажба -
индивидуализиране на имота и договорена цена. Установява се, че
задължението за сключване на окончателен договор не е било изпълнено от
страната на „Грийнлайф Плейс“ ЕООД в посочения в договора срок – до
30.06.2022 г. На свои ред купувачите по предварителния договор се явяват
изправна страна по него. Същите са изпълнили поетите от тяхна страна
насрещни задължения, а именно заплащане на части на уговорената цена за
придобиване на имота по предварителния договор. Доказва се, че е
осъществено плащане на сумата в размер на 13 700 евро в полза на продавача,
която е уговорена като капаро при подписването на договора. Останалата част
от уговорената обща цена -68 500 евро, която възлиза на сумата от 54 800
10
евро не е с настъпила изискуемост, която възниква в 1-мсесечен срок след
представяне на акт 15 за сградата, където се намира обещаното за продажба -
ателие 35. По делото не е спорно, че към момента на приключване на
съдебното дирене пред първоинстанционния съд акт образец 15 по отношение
на сграда с идентификатор 68134.1504.2433.1. все още не е издаден.
На следващо място позитивното решение по чл. 135 ЗЗД осигурява на
купувачите по предварителния договор от 24.11.2020 г. възможността
надлежно да упражнят преобразуващото си право, като поискат обявяване на
този предварителен договор за окончателен. С уважения иск с основание чл.
135, ал. 1 ЗЗД договорът от 28.02.2022 г. в частта му за ателие 35 се обявява за
относително недействителна спрямо купувачите по предварителния договор,
което означава, че спрямо тях собственик на въпросното ателие продължава
да бъде „Грийнлайф Плейс“ ЕООД. Също така безспорно е, че сградата, в
която се намира ателие 35, е изградена до степен на завършеност „груб
строеж“, за което е издадено удостоверение № 78/06.12.2021 г. по реда на чл.
181 ЗУТ. Това означава, че посоченото ателие се явява възможен обект на
договор за продажба.
Според клаузата на чл. 4.1. от предварителния договор страните са
постигнали съгласие, че срокът за подписване на окончателния договор под
формата на нотариален акт е 30.06.2022 г. или друга дата след този срок,
която е писмено уговорена от страните, в който купувачът ще бъде поканен за
подписване в нотариална форма на окончателния договор пред избран от
продавача нотариус в гр. София. Тоест между страните е определена
конкретна дата за сключване на окончателния договор и тя е 30.06.2022 г.,
като няма данни за съвместно постигнато на по-късен етап от страните
изменение на така поставения от тях срок. Снабдяването на сградата, в която
е разположен недвижимия имот предмет на предварителния договор от
24.11.2020 г. с акт - образец 15 не е въведено от страните, като необходимо
условие за сключване на окончателен договор, респективно нереализирането
на този факт в правната действителност не може да служи, като основание да
се приеме, че не е настъпил договорения падеж за сключване на окончателния
договор. След настъпилия падеж на 30.06.2022 г., „Грийнлайф Плейс“ ЕООД
не е осигурил необходимото съдействие за сключването на окончателен
договор.
Гореизложеното води до извод, че правилно първоинстанционния съд,
съобразявайки задължителните указания, дадени с Тълкувателно решение №
4/09.05.2023 г., постановено по тълкувателно дело № 4/2020 г. на ОСГТК на
ВКС, е уважил предявеният иск по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на
предварителния договор за окончателен при условие, че ищците заплатят на
ответника „Грийнлайф Плейс“ ЕООД сумата в размер на 54 800 евро в
двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение.
По насрещния иск с правно основание чл. 307 ТЗ за изменение на
сключения предварителен договор от 24.11.2020 г. в частта му относно
11
уговорената продажна цена:
За да възникне преобразуващото право за ищеца по чл. 307 ТЗ, което се
упражнява по съдебен ред, следва да са налице съответните предпоставки:
наличието на валиден договор, изпълнението по който е възможно;
настъпили драстични изменения в обстановката, при която е сключен
договора, които изменения не следва да са причинени от никоя от страните;
обстановката и измененията да са били непредивидими за страните при
сключване на договора, а наличието им да обуславя изпълнение, което
противоречи на справедливостта и добросъвестността; страната, която иска
изменение или прекратяване на договора да е изправна, т.е. да не е изпаднала
в забава и причинно-следствената връзка между настъпилите промени и
разорителното състояние на търговеца, при евентуално изпълнение на
поетото задължение.
В случая е безспорно, че между страните е сключен валиден
предварителен договор от 24.11.2020 г., включващ и договор за изработка
(договор за построяване на недвижим обект) с дата 24.11.2020 г. С него
„Грийнлайф Плейс“ ЕООД се е задължил към възложителите /купувачи по
предварителния договор/ да изгради със собствени сили и материали обекта
(ателие 35). Предвидено е, че продавачът-изпълнител ще изпълни сградата, в
която се намира обекта, до степен въвеждане в експлоатация и получаване на
разрешение за нейното ползване по предназначение в срок до 30.09.2022 г.
Няма данни по делото този срок да е променян по волята на страните, както и
поради настъпване на други обстоятелства, които да са провокирали
спирането му за определени периоди от време. Спорно по делото е дали в
уговорения период за изпълнение на задължението на „Грийнлайф Плейс“
ЕООД (24.11.2020 г. - 30.09.2022 г.) са настъпили драстични изменения в
обстановката и инфлационни процеси, които да са оскъпили значително, над
възможното прогнозиране, стойността на компонентите, необходими за
изграждането на процесното ателие.
Настъпилата световна пандемия от КОВИД 19 и обявено във връзка с
нея извънредно положение, е преди сключването на процесния предварителен
договор, чието изменение се иска, поради към 24.11.2020 г. дружеството-
изпълнител е било наясно с тези обстоятелства. Това изключва тяхната
непредвидими от страните, и същите обстоятелства е логично да са
съобразени от изпълнителя, когато е поемал ангажимент да изгради
посочения в договора обект, в т.ч. и при договаряне на цената му.
На следващо място инфлационните процеси на цените на строителните
материали и услугите в строителния бранш, развили се в периода 2021 г. -
2022 г. в размер на 35 до 40 %, в случая не са довели такова съотношение в
насрещните престации по договора, което да създава разорително състояние
на търговеца-изпълнител и което да противоречи на справедливостта и
добросъвестността. До този извод обосновано е стигнал и първоинстанцинния
съд, като правилно е съобразил основните характеристики на договора за
12
строителство на бъдещ имот. Тази сделка се сключва от страните към момент,
когато вещта предмет на уговаряне все още не е построена, като всяка от
страните поема определен стопански риск свързан с обстоятелствата, които
би могло да се реализират в предвидения период за изпълнение на
задължението да се построи дадения имот. В случая ищците са заплатили на
изработващия определена част от уговорената цена за придобиване, като това
е направено към момента на сключване на договора (20 % от уговорената
цена), с което са спомогнали за финансирането в определена степен
дейностите по изграждане на сградата. Размерът на продажната цена винаги е
по-ниска, когато даден имот се договаря към етап, преди да бъде изграден, в
сравнение с момент когато същият вече е завършен и купувачът може да
започне да го използва и да черпи ползи от това в кратък интервал от време
след сключването на сделката. В тази насока при съпоставката между
пазарната стойността на ателието, която е посочена в оценителната
експертиза, към 15.07.2022 г. - сумата от 73 802 евро с включен ДДС и
сумата от 68 500 евро, уговорена цена за придобиване на имота по
предварителния договор, има разлика в размер на 5 302 евро или 7,74 % по-
висок размер. Посоченият размер не може да се възприеме, като фрапантно
изменение в стойността на насрещните престации, което да обуслови
заключение за настъпване на разорително състояние при изработващия и
необходимост от актуализиране на цената по реда на чл. 307 ТЗ. При така
приетите за изяснени правнорелевантни обстоятелства и изложените правни
съображения и настоящата съдебна инстанция достига до категоричния извод,
че в случая не е допуснато съществено нарушаване между еквивалентността
на насрещните престации, което да е предизвикано от инфлационните
процеси в строителния сектор в периода 2020-2022 г. Респективно
изпълнението за длъжника – строител по договора не би било разорително
или прекомерно обременително, съответно не се налага промяна в размер на
уговорената между страните продажна цена. По тези причини
първоинстанционният съд правилно е отхвърлил предявения насрещен иск с
правно основание чл. 307 ТЗ.
Тъй като правните изводи, до които настоящата съдебна инстанция
достига, съвпада изцяло с крайните правни съждения на първоинстанционния
съд, въззивните жалби следва да бъдат оставени без уважение, а обжалваното
решение да бъде потвърдено.
По разноските:
С оглед изхода на правния спор пред въззивната инстанция на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК във вр. с чл. 273 ГПК в полза на въззиваемите се
дължат разноски. Процесуалният представител на същите обаче заявява, че не
претендира такива в проведеното открито съдено заседание по въззивното
дело на 16.05.2024 г., поради което съдът не следва да присъжда разноски в
тяхна полза.
Воден от изложеното, Апелативен съд – София
13
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение №67/11.01.2024 г. по т. д. №
791/2022 г. по описа на Софийски градски съд.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния
касационен съд по правилата на чл. 280 ГПК в 1-месечен срок от връчването
му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14