№ 407
гр. Варна, 14.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
осемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мирела Огн. Кацарска
Членове:В. Гълъбова
мл.с. Х. Р. Митев
при участието на секретаря Петя П. П.
като разгледа докладваното от мл.с. Х. Р. Митев Въззивно гражданско дело №
20253100500122 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производство е с правно основание чл. 258 и сл. от ГПК
Образувано е въззивна жалба с вх. № 93639/20.11.2024г. М. Д. М.
ЕГН********** от гр. Варна, ул. “Б.“ №*** против Решение № 3936 от
06.11.2024 г. постановено по гражданско дело № 20233110110566 по описа за
2023 година на Районен съд – гр. Варна, с което е развален по реда на чл.87,
ал.3 от ГПК по иска на В. С. Н. ЕГН********** от гр. Варна, ул. “С.“ №6 и Н.
С. Н. ЕГН********** от гр. Варна, ул.“П.И.Ш.“ №3 срещу М. Д. М.
ЕГН********** от гр. Варна, ул. “Б.“ №*** договорът сключен между тях на
5.09.2019г. за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за
строителство обективиран в нот. акт №117, т.II, рег.№3592, нот.д.№242/2019г.
на Нотариус с район на действие РС Варна, по силата на който ищците са
прехвърлили на ответника само 67%ид.ч. равняващи се на 833.46кв.м. ид.ч. от
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ находящ се в гр. Варна, Общ.Варна, Обл.Варна, район
„А.", местност „З.", целият с площ от 1244кв.м., с идентификатор №** по КК
и КР на гр.Варна, одобрени със Заповед РД-18-73/23.06.2008г. на ИД на АГКК.
с адрес на имота по скица: гр. Варна, З., стар идентификатор - ****** номер
по предходен план - **. При граници на имота по скица имоти с ид.
№№******* срещу поето задължение за задължението на ответника да
завърши за своя сметка и въведе в експлоатация съществуващата в имота
сграда.
Жалбоподателят излага следните аргументи за неправилност и
незаконосъобразност на обжалвания акт:
По делото безспорно се е установило, че в процесното ПИ е съществувал
1
незаконен строеж, и ищците са му прехвърлили 67 % ид. ч от УПИ, срещу
задължение да завърши за своя сметка и да въведе в експлоатация
съществуващата в имота сграда.
В случая, незаконният строеж няма как да стане законен, освен да бъде
обявен за търпим строеж. Безспорно се е установило, че ищците при
подписване на договора са знаели, че изградената в имота сграда е незаконна,
и не може да бъде въведе в експлоатация по реда на ЗУТ, и тази сграда следва
да бъде съборена. В тази връзка въззиваемите се съгласили, да му бъдат
прехвърлени 67 % ид.ч от УПИ, и след като се снабди с удостоверение за
търпимост на незаконната изградената сграда, да стане собственик 67 % ид.ч
от нея и да я завърши.
Задължението му било да завърши сградата до степен годна за живеене.
В изпълнение на това, се е сдобил с удостоверение за търпим строеж, в
последствие е трябвало да завърши сградата до степен, че да бъде годна за
ползване от страните.
Съдът неправилно е приел, че даденият му от ищците едногодишен срок
към момента на подаване на исковата молба не е бил изтекъл, но с отговора му
по „Телепоща“, изрично е отказал изпълнение, поради което за ищците е
отпаднала необходимостта от изчакване на крайния срок. В отговора му
никъде не е упоменато, че няма да извършва СМР, относно окончателното
завършване на сградата. Извършил е изключително много СМР и след
снабдяването с удостоверението за търпимост, продължавал да ги извършва.
Установено било, че ищецът Н. С. лично е отключвал и заключвал
входната врата на сграда, по време на извършване на СМР, и по този начин е
определил времето през което да се работи, и след като е издадено
удостоворение за търпимост, е лишил от достъп до сградата работниците.
Посочва, че в договора не е налице уговорка относно срока на
извършване на довършителните работи. Такава уговорка не съществува,
защото снабдяването с удостоверение за търпим строеж е несигурен процес,
както в технически и времеви аспект. Затова страните не са уговорили срок за
завършване на сградата. Трябвало е да стане търпим строеж и след това да се
извършат окончателните довършителни работи, за да не се окаже в
последствие извършването им безсмислено. Ищците са се възползвали от
издаденото удостоверение за търпимост и решили съвсем неоснователно да
развалят сключения договор, с цел да не получи полагащите му се 67 % ид.ч
от търпимия вече строеж. Именно за това умишлено са лишавали
ангажираните от него работници до достъпа до сградата.
Въззиваемите са изключително некоректни, с оглед на обстоятелството,
че е вложил много средства и време да се снабди с удостоверение за
търпимост на сградата и да извърши СМР, относно окончателното й
завършване. Възползвайки се от обстоятелството, че вече не им е нужен,
решават да прекратят договора и по този начин да се обогатят с неговия дял от
търпимия стоеж.
Моли да отмени обжалваното решение и да се постанови друго, с което
предявения иск по чл. 87 от ЗЗД бъде отхвърлен.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от В. С. Н. и Н. С. Н., в
който е изложено следното:
2
Доказали са, че са налице предпоставките за разваляне на договора.
Установено е, че неизпълнената част от задължението на ответника не е
незначителна, тъй като сграда в момента е в груб стоеж, а задължението било
тя да се завърши изцяло. Установено е, че за довършване на сградата до етап
ползване за необходими множество СМР.
Посочват, че според практиката на ВКС, продажбата на незаконен
строеж не е забранено.
В съдебно заседание въззивникът М. Д. М., се явява лично, представлява
се от адв. Х. Х.. Поддържа въззивната жалба. Посочва, че сградата е била
незаконен строеж и е нямало как да бъде завършена съгласно изискванията на
ЗУТ. Искът е предявен преди изтичане на едногодишния срок, даден за
довършване на сградата.
Въззимаемите страни В. С. Н. не се явява, М. Д. М. се явява лично,
двамата се представляват от адв. Б. Д., която моли да се остави в сила
решението на ВРС. Посочва, че е установено значително неизпълнение на
задълженията.
За да се произнесе съдът съобрази следното:
Производството е образувано по предявен иск от В. С. Н. и Н. С. Н.,
срещу М. Д. М. за разваляне на сключения между тях договор на 5.09.2019г. за
прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство.
В исковата молба ищците излагат следното:
И. С. Н. и Н. С. Н. са придобили чрез дарение от баща си ПИ 4262. През
2005г раздели имота, през 2019г. след сключване на договор за замяна на по 2
кв.м от собствените си имоти отново го обединили.
С договор обективиран в НА от 05.09.2019г. И. С. Н., Н. С. Н. и В. С. Н.
прехвърлили 67 % ид. ч от ПИ 4262 на М. Д. М. срещу задължение
приобретателят да завърши за своя сметка и въведе в екзалтация
съществуващата в имота сграда. При сключване на договора са били
уведомени, че предстои подписването на още един договор, в който подробно
ще бъдат изложени уговорките вида и степента на завършване на сградата,
където ще бъде вписано обещанието на приобретателя за луксозно
завършване на сградата.
И. С. Н. починал на 09.09.2021г. и оставил наследници по закон, В. С. Н.
- съпруга, С.И. Н. - син и Г.И. Н. – дъщеря. Децата му са се отказали от
наследство оставено от баща им, съпругата му се явява единствен негов
наследник.
През 2022г. им е предоставено удостоверение за търпим строеж,
състоящо се един подземен, два надземи и тавански етаж. Сграда
съществувала, на етап на груб строеж, в имота преди 1997г. и е изградена от
тях без разрешение за стоеж. Обещанието на ответника било, сграда да бъде
изграденя до ключ и въведена в експлоатация.
Към момента на подаване на ИМ сградата е била във вида си, който е
била при сключване на договора през 2019г.
На 04.04.2023г отправили чрез телепоща покана до М. Д. М., в
едногодишен срок, да завърши сградата до ключ, като при неизпълнение на
задължението в дадения срок, ще считат договора за развален.
3
В отговора си ответникът заявил, че довършителните работи, ще
извърши след подписване на договор за разпределяне на ползването на
жилищата в сградата.
В отговора на исковата молба ответникът излага следното:
При водените между страните преговори И. С. Н. и Н. С. Н. му заявили,
че в имота са започнали строеж на жилищна сграда преди 2000г. и който
строеж са изоставили. Ищецът Н. заявил, че желае изградената в груб строеж
сграда, да бъде завършена и въведена в екзалтация от него, както и желание да
бъде извършено ново разпределение на вече построеното. Съобщено му било,
че така построената сграда е незаконен строеж по смисъла на закона и не
разполага с книжа.
Провели срещи на терен за уточняването как да бъдат обособени
отделните апартаменти.
След уточняваме на всички детайли относно разпределяне на сградата,
сключили процесния договор.
С издаване на удостоверението за търпим строеж е изпълнил
задължението си да въведе сградата в експлоатация.
След сключването на договора е извършил огромни по размер
строителни дейности и е разходил голям финансов ресурс, за да може да бъде
издадено удостоверението за търпим строеж.
Във връзка със издадено удостоверението за търпим строеж е издаден
архитектурен проект, съобразен с желанието на ищците. Извършени са
строителни дейности.
Оспорва твърдението на ищците че издаването на удостоверението за
търпим строеж и подписването на договор относно разпределението на
жилищната част, били изненада за тях, , тъй като още към подписването на
нотариалният акт, са знаели за тези обстоятелства.
От събраните по делото писмени доказателства, от назначената по
делото съдебно – техническа експертиза от разпита на свидетелите по делото,
обсъдени поотделно и в тяхната взаимна връзка, след прилагане на
процесуалните правила за доказване съдът прие за установено от фактическа
страна следното:
С договор за доброволна делба / л. 7/ И. С. Н. и Н. С. Н. раздели
съсобствения си недвижим имот ПИ 545.246 с площ 1243. 58 кв.м, като всеки
едно от тях получил в дял реална част от имота.
По силата на нотариален акт за замяна на недвижими имоти И. С. Н. и
Н. С. си разменили по 2 кв. идеални части от ПИ 4252 и ПИ 42523.
На 05.09.2019г. е сключен договор във форма на нотариален акт, с който
И. С. Н., Н. С. Н. и В. С. Н., прехвърлят на М. Д. М. 67 % идеални части от
поземлен имот с идентификатор ** в гр. Варна, район А., м-ст З. целият с
площ от 1 244кв.м срещу поето от М. М. задължение да завърши за своя
сметка и въведе в експлоатация съществуващата в имота сграда.
Съгласно представеното удостоверение за наследници прехвърлителят
И. Сл. Н. е починал на 19.09.2021г., като е оставил наследници съпругата си В.
Ст. Н. и децата си С. Ив. Н. и Г. Ив. Н., като последните двама са се отказали
от оставеното им наследство и това се доказва с представените по делото две
4
удостоверение за вписани в особената книга при ВРС на отказите им от
наследство.
По делото не е спорно, а и предоставените писмени доказателства/ л. 17
-22/ се установява, че за построената сграда в груб строеж в ПИ 4262, не е
издадено разрешение за строеж.
С удостоверение от 21.04.2022г. на Община Варна/ л.26/, жилищна
сграда - състояща се един подземен, два надземи и тавански етаж със
застроена площ от 195,50 кв.м и общо РЗП 658.70 кв. м находяща се в ПИ **, е
обявена за търпим строеж.
Видно от предоставената телепоща/л.27/ на 06.04.2023г. М. М. получи
покана от Н. Н. и В. Н., да изпълни в срок от 1 година нужните строителни
работи на сграда с кадастрален идентификатор ПИ **.1.
Заявили желание да участват при приемането на отделни завършителни
работи съобразно правилата на наредба № 3 от 31.07.2003г.
Ищците оправили предупреждение до ответника, че при неизпълнение
след изтичане на 1 годишния срок, ще считат процесния договор за развален.
Отново чрез телепоща /л.28/ М. М. е отговорил на ищците, че незаконен
строеж не може да бъде въведен в експлоатация, което се санира с издаването
на удостоверение на търпим строеж. Ще започне и ще довърши сградата, след
подписване на договор за разпределяне и ползване на жилищната сграда.
По делото е предоставен неподписан договор за разпределяне на
ползването на недвижим имот между ищците и ответниците.
От приета по делото експертиза, на която съдът дава вяра, като пълна,
ясна и компетентно извършена, се установява следното:
Сградата не е завършена окончателно до степен на ползване. Нужно е
извършване на многобройни СМР за въвеждане сградата в експлоатация,
съобразно изискванията за издаване на акт 15. Извършени са 19 % от СМР от
общия обем СМР нужни за достигане на сградата до степен на завършеност
достатъчна да се подпише акт 15, респективно до уговореното между страните
с процесния договор въвеждане в експлоатация. Поставена е частично
дограма. Поставена ВиК и електрическа инсталация. Не е извършен ремонт на
покривната плоча. Общата стойност на извършените СМР е в размер на
54 499 лв.
От свидетелските показания на С. Н., М.Х., С. Н. и Н.Н., които съдът
кредитира, като ясни, непротиворечиви с останалия материал се установява
следното:
Сградата първоначално е предвидена да е хотел с ресторант, но
впоследствие е решено да се пригоди за жилищна сграда. Когато е сключен
договор е била завършена на груб стоеж. Към момента на разпита, сградата е
частично с мазилка, шпакловка и дограма. Ищецът Н. Н. заключвал и
отключвал обекта. Имал хаспел, с които вдигал материалите. Същия давал
нареждания да се извършат промени в разпределението на сградата, за
качеството на някои от тях не бил доволен и искал да се повторят.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля М.Х./ работник във
фирмата на ищеца/ , в частта в която заявява, че Н. Н. е ограничил достъпа да
имота. На първо място това твърдение е в противоречи с показанията на
5
другия воден от ответника работник Н.Н. който заявя, че Н. не му забранявал
да влиза в обекта. На следващо място Х. заявява, че не си спомня причината
защо не ги е пускал до обекта, и заявя, че не са можели да работят хубаво,
което предполага допускане до имота.
От така изложената фактическа обстановка, в съответствие с
приложимите към спора правни норми, съдът стигна до следните правни
изводи:
При проверка на валидността и допустимостта на обжалваното решение,
съобразно разписаните правомощия по чл. 269 от ГПК, съдът не открива
пороци, водещи до неговата нищожност или недопустимост. По останалите
въпроси съобрази следното:
Предявен е иск с правна квалификация - чл.87, ал.3 от ЗЗД.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт,
съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1 изр. второ ГПК, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбите оплаквания. Релевираните от
жалбоподателя такива се свеждат до това, че първата инстанция неправилно е
приела, че са налице предпоставките за разваляне на процесния договор.
За да бъде уважен предявения иск следва да са налице следните
предпоставки:
Валидно сключен договор за прехвърляне на недвижим имот срещу
задължение за строителство;
Неизпълнение на задължението на приобретателя да завърши и въведе в
експлоатация съществуваща в имот с идентификатор № 4262 сграда.
Отправено предупреждение от страна на прехвърлилите до
приобретателя, с искане за изпълнение в подходящ срок и изявление, че
договорът ще се смята за развален в случай на неизпълнение.
По делото не е спорно, а и е видно от предоставения нотариален акт, че е
налице валидно сключен договор.
По отношение на втората предпоставка:
Задължението на приобретателя е да завърши и въведе в експлоатация
сградата. Една жилищна постройка, се смята за завършена, когато е годна за
живеене. Във въззивната жалба ответникът признава, че задължението е било
да завърши сграда до степен годна за живеене.
По делото безспорно се доказа от назначената СТЕ и разпита на
свидетелите, че сградата не е довършена, като процента на недовършеност е
значителен - 81%.
Дори да се приеме, че с издаването на удостоверение за търпим строеж
длъжникът е изпълнил задължението си да въведе в експлоатация, другото
задължение за завършване на сградата до степен да е годна за живеене не е
изпълнено. Когато договорът е породил повече от едно задължение,
неизпълнението на едно от тях е достатъчно, за да се развали договора.
Следва да се отбележи, че дори поради нормативни причини да не може
да се издадат актовете предвидени в наредбата № 3/31.07.2023г., то
предвиденото в тях, следва да се вземе предвид, при преценката, кога една
сграда се смята за фактически завършена.
6
Изпратеното от ищците предупреждение е писмено, с което е спазена
изискуемата форма за действителност, с него е даден необходимия срок за
изпълнение.
Съобщението, с което даден 1 – година срока за завършване на сградата
е получено на 06.04.2023г. Действително искът е предявен преди изтичане на
срока даден с предупреждението – 17.08.2023г. Но към настоящия момент той
е изтекъл, като съдът следва да вземе предвид този факт, на основание чл. 235,
ал. 3 от ГПК. Няма нито твърдения, нито доказателства ответникът да е
завършил сграда, в дадения му срок и към момента.
Наведеното с въззивната жалба възражение, че ищците умишлено са
лиши работниците до обекта, макар да не се посочва в каква връзка се прави и
какви правни последици се претендират от този твърдян факт, следва да се
квалифицира като забава на кредитора чл. 95 от ЗЗД, която освобождава
длъжника от последиците на неговата забава, чл. 96, ал. 1 от ЗЗД.
На първо място такъв факт и възражения не се твърдени пред първата
инстанция, поради което е преклудирана възможността да се разглеждат от
настоящата инстанция чл. 266, ал. 1 от ГПК. На следващо място този факт е
твърдян от свидетеля М.Х., чиито показания в тази си част, както беше
посочено по горе съдът не намира за верни, респекти твърдяното
ограничаването на достъпа, не е доказано.
С оглед на изложеното обсъжданото по горе възражение следва да бъде
оставено без уважение.
Предвид, че са налице всички предпоставки за разваляне на процесния
договор, предявения иск следва да бъде уважен.
Поради съвпадане на правните изводи на настоящата инстанция с тези
на ВРС отразени в Решение № 3936 от 06.11.2024 г. постановено по гр.д.
№10566/2023 г. по описа на съда, то следва да бъде потвърдено като правилно.
По разноските:
Предвид изхода на спора на ищците се дължат сторените пред настояща
съдебна инстанция разноски, в размер на 1515 лв. на основание, чл. 78, ал. 1
от ГПК
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 3936 от 06.11.2024 г. постановено
по гражданско дело № 20233110110566 по описа за 2023 година на Районен
съд – гр. Варна
ОСЪЖДА М. Д. М. ЕГН********** от гр. Варна, ул.“Б.“ №*** да
заплати на В. С. Н. ЕГН********** от гр. Варна, ул. “С.“ №6 и Н. С. Н.
ЕГН********** от гр. Варна, ул.“П.И.Ш.“ №3 сумата в размер от 1515 /
хиляда петстотин и петнайсет / лева, представляваща разноски по в.гр.дело
№122/2025 г. по описа на ВОС, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с касационна жалба при
условията на чл. 280, ал. 1 и 2 от ГПК пред ВКС в едномесечен срок от
7
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8