РЕШЕНИЕ
№
/
Варненският окръжен съд, гражданско
отделение, ІХ - ти състав, в закрито
съдебно заседание, проведено на деветнадесети март, през две хиляди и
петнадесета година, в състав:
Окръжен съдия: Даниела Христова
След като разгледа докладваното от съдията
гр.д. № 145 по опис на ВОС за 2013 г. за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
е образувано по предявен от Б.С.Х. и Л.С.Х. против „Феномен“ ЕООД иск с правно
основание чл. 108 от ЗС за реванцикация на следния
недвижим имот:
Дворно място
находящо се в гр.Варна, община Варна, Варненска област ул. „С.С.“ № 18 с площ от 307 кв.м. , с иденификатор
10135.1507.876 при граници имоти с
идентификатори 10135. 1507.878,10135. 1507.877, 10135.1507.892, 10135.
1507.875, 10135.1507.872 по Заповед КД-14-03-1887/18.07.2012 г. на Началник
СГКК ведно с построената в имота сграда с идентификатор 10135.1507.876.1.1 определен
със Заповед РД-18-98 от 10.11.2008 г. на изп.Директор
на АГКК, с цена на иска равна на данъчната оценка от 135 144.20 лева, по
твърдението на ищците че са придобили собствеността по следния начин:
от
Б.С.Х. по твърдението, собственик на трети жилищен етаж от жилищна сграда с
административен адрес – гр.Варна, ул. „С.С.“ № 18,
състоящ се от четири стаи, кухня, килер, салон и тоалет, като и на 1/3 ид. Части от коридора на първи жилищен етаж, 1/3 ид. Част от шахта, ½ ид.
Част от стълбище към избата и от избения коридор, една изба – ъглова от към
двора, както и съответните ид. Части от общите части
на сградата, заедно с 1/3 ид. Част от дворното място,
в което тя е построена, представляващо – парцел ХІ-4 „А“, кв. 63 по плата на
8-ми под район на гр.Варна, възоснова на правна сделка – дарение обективирана в
нот. Акт № 106, т. ХХІІ, дело 6557/1990 г. на
нотариус Р.Т. с район на действие ВРС.
от
Л.С.Х.-О. по твърдението, собственик на трети жилищен етаж от жилищна сграда с
административен адрес – гр.Варна, ул. „С.С.“ № 18,
състоящ се от външен вход със стълбище от към улица „С.С.“
№ 18, три стаи, хол, кухня, салон, антре
и тоалет, 1/3 ид.
Части от коридора на първи жилищен етаж и вътрешно стълбище, от към двора в
частта му от първия до третия етаж, 1/3 ид. Част от шахта, ½ ид.
Част от стълбище за избата и от избения
коридор, една изба под магазина от към улицата, в пристройката – пералня, ,
стълбище за терасата, ½ ид. Част от антрето,
цялата тераса над пристройките, навес в двора, както и съответните ид. Части от общите
части на сградата, заедно с 1/3 ид. Част от дворното
място, в което тя е построена, представляващо – парцел ХІ-4 „А“, кв. 63 по
плата на 8-ми подрайон на гр.Варна, възоснова на
правна сделка – дарение обективирана в нот. Акт №
106, т. ХХІІ, дело 6557/1990 г. на нотариус Р.Т. с район на действие ВРС.
от Б.С.Х. и Л.С.Х.-О., cъсобственици
при равни квоти на дворното място с
административен адрес – гр.Варна, ул. „С.С., като и
на първи жилищен етаж от сградата.
Соченото
от ищците придобивно основание е наследствено правоприемство от майка им М. Т. Х., а по отношение на
нейното придобивно основание се посочва протокол от
24.01.1975 г. за съдебна делба.
В
обстоятелствената част на исковата молба ищците излагат, че фактическа власт се
осъществява от ответника, който се легитимира като собственик възоснова на
правна сделка – покупко-продажба, но неговите праводатели С.И.Ч. и М.Г.Ч. не са придобили права на
собственост по легитимиращия ги титул –
констативен нот. акт за придобиване на недвижим имот
по давност, поради което не са могли да ги прехвърлят.
Ищците
се представляват от адв. А.Д. от ВАК, чрез който поддържат предявения иск ведно
с претенция за разноски в размер на 4 674.68 лева.
Ответникът
„Феномен“ ЕООД в писмен отговор оспорва заявените от ищците права на собственост като
твърди, че ако са притежавани такива, те са изгубени поради обстоятелството, че
фактическа власт върху имота се е осъществявала от С. И.Ч. и М.Г. Ч., които са
придобили собствеността върху имота по
давност и са се снабдили с титул за собственост – нот.
акт № 117, т. IV,
рег. № 5089/1912.2005 г. на нотариус рег. № 193, вписан в с акт № 8, т. CXI,
вх. Рег. № 34267 на службата по вписвания Варна. Счита, че ищците не могат да се легитимират с
представените титули за собственост поради забраната за разпореждане с реални
части от недвижими имоти в нарушение на чл. 62 от ЗТСУ. Заявява самостоятелни права на собственост, по
твърдението, че са придобити чрез покупко-продажба обективирана в титул за
собственост – нот. акт № 27, том. I,
рег. № 421/27.01.2006 г. рег. № 421 от 27.01.2006 г. на
нотариус № 193, вписан в Службата по
вписвания Варна с акт $ 92, том. IV, вх. Рег. № 1149 от
27.01.2006 г. В условията на евентуалност ответникът заявява и второ придобивно
основание – придобиване на имота по давност чрез добросъвестно
владение упражнявано от дружеството за
периода от 27.01.2006 г. до предявяване на иска, на основание чл.79, ал.2 от ЗС
. Твърди, че владението върху имота е получено от продавачите при сключване на
сделката, че след придобиването имотът е
деклариран и са заплащани данъци за него.
Ответникът
се представлава от адв. П.С., чрез който поддържа
възраженията и претендира разноски в размер на 3000 лева.
Ищците,
чрез пр. представител оспорват заявените от ответника пробивни основания.
Съдът след като се запозна със
становищата на страните, събраните по делото доказателства, преценени по
отделно и в тяхната съвкупност, материално правните норми регламентиращи процесните отношения, приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Не е спорен
и в съдебно заседание проведено на 15.05.2014 г. съдът е обявил за ненуждаещ се
от доказване фактът, че фактическа власт
върху процесния имот към датата на
предявяване на иска се осъществява от ответника. Този факт, относим
към допустимостта на предявения ревандикацоинен иск е останал непроменен до даване ход на
устните състезания.
Относно съществуванието на заявените от ищците права на собственост:
Представени
са два отделни титули за собственост, с наименования – „нотариален акт за
дарение на недвижим имот“, т.е. за правна сделка разрешена и уредена от
българското законодателство както към настоящия момент, така и към датата на сключването на
договорите – 03.12.1990 г. чл. 225 от ЗЗД. Правната сделка е придобивен способ за право на собственост съгласно
разпоредбата на чл. 77 от ЗС. Спазена е формата за действителност на сделките
определена в чл. 18 от ЗЗД. От съдържанието на акта не се установяват пороци на
представените титули за собственост. Налице са изявления на индивидуализирани
страни, които са постигнали съгласие, удостоверено от нотариус по предвидения към момента на сключване на сделката
нотариален ред.
Сделките са
сключени в Е.н и същ ден 03 .12.1990 г. и съответно носят поредни номера на нот. актове 105/1990 г. и № 106/1990 г.
Дарителят по
сделката с участието на ищеца Б.С.Х. и
дарителят по сделката с участието на ищцата Л.С. Б. Т. Т. са съответно Б. Т. Т.
и Т. Т. Т.. Ищците са брат и сестра, който факт не е спорен и се установява от
удостоверение за наследници № 348 от 12.03.2013 г. издадено от Столична община.
Не е спорно, че надарените са племенници на дарителите и този факт е проверяван от
нотариуса при сключване на сделките. Този извод съда прави от наличието на
изрично нотариално удостоверяване в текста на нот.
акт. Дарителите са братя на М. Т. Х., починала на 23.02.1984 г. в гр.София, и
оставила наследници – ищците, заедно с техния баща и неин съпруг, а именно С.Х.
И., който е починал на 14.04.1988 г. Правата на праводателите
изхождат от протокол за съдебна делба вписан в сл. По вписвания през 1978 г. Съдебната делба е завършила със
спогодба, одобрена от съдия при ВРС и от съдържанието на протокола е видно, че
обект на делба е цялата сграда, реални части от които са описани в титулите за
собственост представляващи договори за дарение. От съдържането на протокола се
установява, че в делбата са участвали майката на ищците М. Т. Х., Б. Т. Т. и Т. Т. Т., съответно братя на М. и
вуйчовци на ищците. Делбата е одобрена при съгласието на съделителите всеки от
тях да получи реален дел от имота /идентичен с този описан в договорите за
дарение/. С оглед гореизложеното съдът приема, че ищците са доказали материално
правната си легитимация – по твръдението, че са
собственици на имота възоснова на наследствено правоприемство
и дарение .
Възражението
направено от ответника относно правата
на собственост на ищците заявени с исковата молба, се отнася
до твърдението за нарушение на чл. 62 от ЗТСУ
/отм./
Съдът
намира възражението за неоснователно предвид следното:
Разпоредбата
на чл. 62 т ЗТСУ /отв./ в сила към 1975 г. когато
съдът е одобрил спогодба за делба и към 1990 г. когато нотариус е изповядал сделките за прехвърляне на права
на собственост, вече притежавани възоснова на одобрената от съда спогодба, обективира по аргумент за противното забрана за
разпореждане със реални части от сгради или жилища, но тази забрана не е
абсолютна. Необходимо условие за извършване на доброволна делба е било обособените дялове да отговорят на одобрен
архитектурен проект. Удостоверяваното пред
нотариуса е ставало чрез документ издаден от органите на общинската
администрация. Разпоредбата на ал.1 от чл. 62 ЗТСУ е неприложима към настоящото
възражение, тъй като част от правата на
ищците произтичат от наследствено правприемство, при
което наследодателката М. Т. Х. е участвала в съдебна
делба, завършила със съдебна спогодба.
Нормата на бл.62, ал.2 от ЗТСУ /отм./ дава специален регламент за съдебната
делба, като допуска извършването само ако съответните дялове могат да бъдат
обособени в самостоятелни обекти, без значителни преустройства и без
неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и
норми. Същественото в случая е, че при доброволната делба контролът е предоставен на общинската
администрация, а при съдебната на съда, извършващ делбата. Способ за извършване
на делбата е съдебната спогодба. Следователно при одобряването на спогодбата, с която ищците доказват права на собственост
на праводателите си, с такава проверка е бил
натоварен съда, който я е одобрил. Настоящия съд, може да проверява съдебния акт – определение
на съда, с което е одобрена спогодбата само по възражение за неговата
нищожност, но не и за правилността, т.е за съответствие с устройствения
закон действал към датата на одобряване на спогодбата. Съдът разгледал делото
прави преценка дали спогодбата противоречи на закона и съответно ако преценката
е отрицателна е длъжен да одобри. Трети
неучастващи лица могат да оспорят законосъобразността на спогодбата, само по
възражения за нищожност. Квалифицирайки възражението на ответника като
възражение за нищожност, съдът не констатира противоречие на спогодбата или на прехвърлителните сделки с императивна правна норма на устройствения закон.
Четвъртата
алинея на чл. 62 от ЗТСУ /отм./ има предвид издаване на нотариални актове,
когато е завършено строителството и са обособени самостоятелни обекти в ЖСК, а
не нотариални актове, които
удостоверяват прехвърляне на права чрез правни сделки. Разпоредбата на чл. 62, ал.4 от ЗТСУ/отм./ се
отнася само за констативните, но не и за конститутивните
нот. актове, каквито са нотариалните актове, с които
се удостоверят сделки. Конститутивен е характера и на
договорите за доброволна делба, както и на спогодбите за делба одобрени от
съда.
В
заключение съдът приема, че ищците са доказали в съвкупност от отделните им
права, правото на собственост върху процесната сграда и дворното място, независимо кой от
тях, какви права притежава в сградата,
както и на съсобствеността по отношение на дворното място. От
индивидуализиращите белези на сградата към настоящия момент, се установя, че
са извършвани преустройства /описанието
в титулите за собственост на ответниците е различно от описанието в титулите
за собственост на ищците/ , но
преустройствата и обособяването на други
самостоятелни обекти в сградата, не оказва влияние върху права на собственост
на ищците спрямо трети лица, а може да доведе само спорове между съсобственици.
През
1998 г. при извършената реформа в ЗМДТ и въведената с нея задължителна форма за
деклариране на недвижими имоти, собствениците са попълнили и съответно
подали данъчни декларации за процесния
имот. Данъчните декларации са представени с исковата молба, носят дадените
служебни входящи номера. Документите не са оспорени от ответника. Не са
оспорени и документите представени с исковата молба като доказателства за
заплащане на данъци.
Налице
са в кумулативна даденост предпоставките за уважаване на предявения иск за ревандикация на процесния имот, чието установява е в тежест
на ищците – право на собственост им принадлежи и фактическа власт върху имота
се осъществява от ответното дружество.
В предмета на спора, чрез
възражения са въведени твърдения за конкуренция на права, за които се твърди,
че изключват правото на собственост на ищците.
Ответникът
е представил титул за собственост – „нотариален акт за
покупко-продажба“, т.е. правна сделка разрешена и уредена от българското
законодателство чл. 183 от ЗЗД. Правната сделка е придобивен
способ за правото на собственост съгласно разпоредбата на чл. 77 от ЗС. Спазена
е и формата за действителност на сделките определена в чл. 18 от ЗЗД. От
съдържанието на акта не се установяват пороци на представения за собственост.
Налице са изявления на индивидуализирани страни, което са постигнали съгласие,
удостоверено от нотариус по предвидения в към момента на сключване на сделката
нотариален ред. От така представения титул за собственост ответникът е
ангажирал съда с две придобивани основания
- това което сами титул сочи като
главно и придобивана давност по чл. 79,
ал.2 от ЗС по твърдението, че е осъществявано добросъвестно владение от датата
на сключване на сделката до изтичане на
предвидения в закона срок и към настоящия момент.
Няма спор за
идентичност между обекта посочен в титула за собственост на ответника и тези
посочени в титулите за собственост на ищците. Спорът е за това, дали ответникът
е придобил правото на собственост от неговите праводатели,
тъй като ищците оспорват техните права.Спорът по второто заявено от ответника придобивно основание се свежда до субективният елемент
/добросъвестността/.
Относно оспорените права на собственост на праводателите С.И.Ч.
и М.Г.Ч..
При сключване
на покупко-продажбата праводателите на ответното
дружество са се легитимирали като собственици възоснова на констативен нот. акт, с което са
удостоверили пред нотариуса по продажбата правото си на собственост придобито в режим на СИО
върху процесния имот, като придобит по давност. От съдържанието на акта не се
установява нотариуса да е констатирал начален момент на добросъвестно владение
, т.е. наличието на предходна правна сделка или друго придобивно
основание по чл. 77 от ЗС, което да е поставило началото на кратък 5 годишен
срок. Поради това съдът приема, че чрез обстоятелствена проверка нотариусът е
решил, че съпрузите Ч., са осъществявали фактическа власт в продължение на 10
години. При оспорване на правата на праводателя, по
спор между преобретателя и трето лице, какъвто е
настоящия случай, в тежест на преобретателя е да ги
докаже правата на праводателя. Това разпределение на
доказателствената тежест е различно от даденото в ТР № 11/2013 г., но последното има предвид само случая при който,
една от спорещите страни се легитимира пред съда с констативен нат. акт. В настоящото производство спорът се
отнася до правата на праводателя на една от спорещите
страни. Съдът приема ТР № 11/2013 г. относно извода направен от върховните
съдии, че нот. акт с който се признава право на
собственост върху недвижим имот по реда на чл. 587 от ГПК, не се ползва с
материална доказателствена сила по чл. 179 ал.1 от ГПК относно констатацията н
нотариуса за принадлежността на правото на собственост. Този извод е независим
от обстоятелството в кой процес ще бъде оспорен акт, в този в който страната
която се легитимира с акта участва или в този, в която преобретателя
се домагва да докаже оспорените права на праводателя.
С горните уточнения съдът приема, че правата на
собственост на праводателите могат да се установяват
в настоящото производство с всички допустими доказателства. Нотариалното дело,
в което се съдържат представените пред
нотариуса доказателства не се съхранява. В този смисъл е отговорът на С.С. – Нотариус с
район на действие ВРС, която е извършила нотариалното удостоверяване и която е решила, че от
представените пред нея доказателства са били налице от обективна и субективна
страна елементите на давността като придобивен способ
на правото на собственост. Отговорът на нотариус Стойчева е обективиран в писмо вх. Рг. №
24045 от 22.08.2014 г. В него се сочи, че нотариалното дело е нарочно унищожено след решение, че
подлежи на унищожаване поради изтекъл срок за съхранение. С писмо вх. Рег. №
30 660 от 30.10.2014 г. нотариус С.С. е
представила два акта, от съдържанието на които се установява, че са унищожени обстоятелствени проверки и
констативни нотариални актове за собственост за цялата 2005г. и цялата 2006 г. Законосъобразността на
извършеното унищожение на обстоятелствената проверка и нотариалният акт е
оспорено от пр. представител на
ищците в несъответствие с нормативните задължения на нотариуса. Съгласно разпоредбата на цитираната
в акт за унищожаване на документи с
изтекъл срок на съхранение Наредба №
32/29.01.1997 г. нотариалното дело,
което е изискано от съда е следвало да бъде образувано по молба на С.И.Ч.,
което дело да бъде записано в общия регистър и в
азбучния указател, като задължение на нотариуса е да пази нотариалното дело
както и постановлението за обстоятелствената проверка сто години, като при
изтичане на срока тези документи подлежат на предаване за постоянно съхранение
в съответния държавен архив – чл. 10,
ал.5 от НАРЕДБА
№ 32
от 29.01.1997
г. за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори.
Субект, който е претърпял
вреда от извършеното от нотариуса незаконосъобразно унищожаване има право на
обезщетение. За нуждите на настоящото производство, съдът само констатира
липсата на нотариалното дело и невъзможност
да провери решаващата дейност на нотариуса, поради което фактите, от които
произтичат тези права удостоверени с констативния нат.
Акт /документ без материална доказателствена сила на официален нот. акт / следва да бъдат установи и в настоящото производство.
От събраните по делото
гласни доказателства, се установява че роднина на ищците, св. Е.А.П. – П.,
втора братовчедка и живяла в къщата на
улица „С.С.“ № 18 в два периода от живота си. Първият
от1965 до 71г. и вторият от 1984 г. до 2002 г. Според тази свидетелка, собствеността
на този имот е принадлежал на Т. Т. Т. и на сестра му „която е майката
на Б. и Мария“. Обитавала е третия тавански полуетаж. Свидетелката подробно
описва пространствените предели на помещението. Знае, че на първи етаж откъм
ул.”С.С.” е
имало печатница, над печатницата на втори етаж две стаи. От другата страна,
откъм двора също е имало две стаи. В тях е живял Т. Т., който е наричан от
свидетелката „чичо Тинко“ заедно със съпругата си. Обитавали са спалня и „нещо
като холче“, кухня, баня тоалет. За първи път
свидетелката е видяла къщата пред 1958г., и познава бабата на ищците, майка на
техните праводатели Иванка. Свидетелства за това, че
тя е живеела на първия етаж, под стаите на „чичо Тинко“. Според свидетелката, М.
- майката на „Б. и Л.“ както и те самите
не са живели постоянно в къщата, защото тази къща е обитавана от баба й
до нейната смърт и от вуйчо им, но редовно са посещавали този имот през летните
ваканции. От съществено значение за спора са свидетелските показания, за това
че през 2002г. в къщата е живяла още една възрастна жена Л.ЙО.М., която беше
седемдесет и няколко годишна. Тя е обитавала от 1947г. полутаванския
етаж. Свидетерката говори като очевидец на този факт
и като лично позната на Л.ЙО.М.. Точно
възпроизвежда местонахождението на жилището на тази жена, както и
обстоятелството, че е била настанена от „Жилфонд”. По същия ред там са живели и
други лица, които са заплащали наем.
Знае, че след 1989г. им е възстановена собствеността върху магазина, но
счита, че къщата винаги е била тяхна собственост.
След 2002г., годината в която свидетелката е
преустановила живеенето в процесната сграда не е
предавала ключ от имота на никого. Свидетелства за това, че в периода от 1993-
2002г. ищците не са посещавали имота,тъй като
живеят в Канада.
След 2002 г. свидетелката е
минавала покрай имота, констатирала, че къщата е заключена и че няма слЕ. от живеене.
През 2008г. е влизала в имота
с инкасатор от „енергото“ за да се изключат
електромерите. Към този момент
свидетелката е възприела наличието на фирма „тур операторска“ на първия етаж,
но е счела, че помещението е дадено под наем от „Б. и Л.“. Причината аз активността проявена от
свидетелката, се обяснява с „офанзива на енергото“ за
всички неплатени сметки и съобщение по този повод. До 2008г. партидата
се е водила на името на свидетелката и след това е подала молба за закриване.
Свидетелката е възприела факта, че офисът е добре ремонтиран, че е сменена
дограмата на трите етажа, но уточнява, че за втория факт не е много
сигурна.Последното и присъствие в имота е било през 2008 г.
Не е присъствала на разговори
водени приживе от „чичо Тинко“, Б. и Л. за намерение за продажба на
къщата,защото къщата се е възприемала от тях като роден дом.
Свидетелката познава С.Ч., който
се е интересувал през 2002г., кои са собствениците на къщата и къде живеят. Тогава са му съобщили, че собствениците
живеят в Канада и са възприели неговата словесна реакция, която свидетелката
възпроизвежда по следния начин „той каза,
че ако трябва и в Канада ще отиде да ги намери, иска да живее в тази къща. Зная
му името, защото той строеше къщата на съсЕ.те. Познавам
го като строителят на къщата в съседство“. Разговорът е предаден на
собственичката Л., която категорично е отрекла намерение да се разпорежда с
имота.
От показанията на
свидетелката Ирена М. Савова, се установява,
че тя живее в София, но всяка година посещава гр. Варна, с изключение на 2013
г. Познава Т., нарича го „чичо Тинко“, като познанството обяснява с факта, че бил
приятел на нейния баща и вуйчо. Знае къщата му на ул.”С.С.”
№ 18. Преспивала е в имота през 1992г. с една приятелка на втория етаж, по
повод на една сватба. Тогава описва къщата като пустееща , но мебелирана, като
мебелите били покрити с чаршафи. През
1992 г. е влязла само на втория етаж, защото не е могла да отключи първия.
Познава предходната свидетелка, твърди, че рядко са се виждали, са близки. След
1992 г. свидетелката е минавала покрай къщата, опитвала се е да влиза, успявала
е „до асмата“ но след 2005 г. не е правила опит. През последните години е
възприемала къщата като „грейнала“. За първи път е възприела подменената фасада
и дограма през 2008 г.или 2009 г. като уточнява, че посещава гр.Варна всеки
месец юли от годината. Не е била натоварена със задължението да се грижи за
къщата, но редовно е минавала да я наглежда. Била е в постоянен контакт със „Лилето“ като я е уведомява за състоянието на къщата. Според
свидетелката ищцата я е считала за нейна. Свидетелката не познава Ч.. Уведомила
е Л. за новото състояние на къщата, като реакцията е била на учудване и
съжаление, според възприятието на свидетелката.
Съдът крЕ.тира наказанията на свидетелките като основани на непосредствени впечатления.
Показанията са непротиворечиви помежду си относно родството на ищците и техните
праводатели, както и относно състоянието на имота в
продължителен период от време.
ПрЕ. разпита на
свидетеля ЙО. И. С., воден от ответника, пр. представител на ответника е
направил фактическото твърдение, че
инвеститор и изпълнител на съседната на процесната
сграда, находяща се на административно число № 20 от
ул. „С.С.“ е бил „Възраждане 2004” ЕООД, с едноличен
собственик И.Д.Ч..
От
показанията на свидетеля съдът установи, че
той съсед по вила с И.Д.Ч. от 1985г. /баща на С.Ч./, а в последствие
започнал работа при него като шофьор на строежа на ул.”С.С.”.
Строежът е представлявал нова кооперация. Работата извършвал по трудов договор
до 2007- 2008г. В началото свидетеля заявява, че не му е известен номера на
новоизграждащата се от И.Д.Ч. *** ми е известен, той беше склад“. Описва имота като „една грозна, много стара
къща, изтърбушена отвсякъде от клошари и наркомани“.
Свидетелства за това, че покривът на сградата се е запалил. Сочи момента на
това събитие като края на 2005г. или началото на 2006г. След като се запалил
покрива И.Д. Ч. се похвалил на свидетеля, че е купил сградата. После
ремонтирал покрива и след месец – два,
започнал основен ремонт. Сменил - В и К, ел. инсталации, хидро
и топлоизолации, външни хидроизолации, силикатни мазилки. Лично свидетелят
зареждал строежа с материали. Строежът продължил около година . След като
партера бил готов, го отдал под наем на туристическа агенция. Свидетелят е
работил в и в обекта на ул. „С.С.“ № 20, но е имал
ключ за процесната сграда. Ключ имал и друг човек с
малко име „Е.“.
Свидетелят
уточнява, че строежът на кооперацията /новата/ е завършена през 2005 г. и през
същата година е започнал ремонта на старата сграда. Свидетелят е изхвърлял от
процесния имот натурии-
щайги, стари легла, но е влязъл за първи път след пожара „ПрЕ.
пожара не съм влизал“. ПрЕ. това в имота се
настанявали работници които изглаждали новата сграда Пожарът е станал през
декември 2005г., или януари 2006г.. Твърди, че до пожара в къщата не е имало
живот.
Съдът не крЕ.тира показанията на този свидетел, защото те са
вътрешно противоречиви. В рамките на едно непрекъснато процесуалното действие
разпит на свидетел, дава напълно противоречиви твърдения – 1. Не познава номера
на ново изглаждащата се през 2005 г. сграда на ул.. „С.С.“,
но знае че е съседна на процесната, чиито номер
посочва като 18; 2. В началото сочи, че двата строежа са се движили паралелно,
а в последствие, че след завършване на сградата /новата/ е започнал ремонта на
покрива на съседната/старата/;3.ПрЕ. ремонта на
старата сграда е ползвана от И. Ч. като склад и в нея са настанявани работници,
а прЕ. това клошари, а в
последствие твърди, че до пожара в къщата не е имало живот.
Свидетелят Едуард Агоп М. е разпитан в
предходно съдебно заседание и е посочен като съществуваща и позната на
предходния свидетел, личност, наречана „Е.“, приятел
на И.Д.Ч.. Свидетелските показания на св. М. са колебливи и относно важни факти
сочи голям диапазон от време. Свидетелят „мисли“, че приятелят му И. е придобил
имота „през 2005 г. или 2007 г.“ , но е съвпадало с И. ден и е приел почерпка
поради съвпадане на двата повода. Свидетелства, че прЕ.
тази почерпка покривът се е запалил, а след почерпката е започнал ремонт на
покрива. След придобиване на имота е започнал да го ползва като склад на втори
и трети етаж, а всички ремонти са се осъществили в рамките на 2-3 години. Не му
е известно някой да е оспорвал правото на собственост на И., но свидетеля не
знае по какъв начин е придобил това право. Познанството между Е. и И. е от
около 30-40 години. Свидетелят е на 69 години и твърди, че познава добре имота
на ул. „С.С.“ № 18 като описва съседни сгради със
стари наименования, но не познава хората
които са владели имота, на поименното посочване на ищците, които са на
приблизителна възраст свидетелят отговоря отрицателно. Не знае кой е бил
собственик на имота прЕ. 2006 г.
От така
събраните по делото гласни доказателства, съдът приема, че лицето посочено като
собственик в констативния нот. акт № 117 от 12.12.2005 г., а именно С.И.Ч. праводател
на ответника ЕООД „Феномен“ с предстявлаващ към дататан а сключване на покупко –
продажбата Ф. С.Ч. /негова майка/ е
лично познато само на свидетелката Е.А.П.
– П., която през 2002 г. е възприела
желанието му да притежава този имот и да иска среща с неговите собственици в
Канада.
Същата свидетелка е възприела решителността на
С.Ч. на намерението му дори да отиде до Канада за да притежава този имот. След
като към 2002 г. фактическа власт върху
част от имота се е осъществявала от свидетелката и тя не посочва лично
познатият и С.Ч. като собственик на имота, а като строител на съседния и като човек с намерение да закупи имота, то
следва, че ако това лице е завладяло имота с това намерение, това е станало след 2002 г.
За да
придобие собственост върху имота е било необходимо владението да е
осъществявано в период от 10 години, т.е. до 2014 г. Не е спорно, че владението върху имота е
предадено на ответното дружество непосредствено след сключване на договора за
покупко-продажбата на 27.01.2006г. Праводателите на ответното дружество, а именно С.И.Ч. и
съпругата му М.Г.Ч. не са правата на
собственост върху имота по давност, защото не са осъществявали фактическа власт
върху него от 1995 г., а от 2002 г.
При
сключване на сделката, с която
ответникът се легитимира като собственик, неговият праводател
не е притежавал правото на собственост възоснова на изтекла в негова полза придобивна давност, дори и това право да е било
удостоверено пред нотариус с констативен нот. акт.
От това
следва, че ответникът „Феномен“ ЕООД не е придобил правото на собственост
възоснова на правната сделка, защото с нея не е постигнат вещно прехвърлителния ефект. Към този момент 27.01.2006г.
собственици на имота са били ищците по правата им, такива каквито съдът е приел
за установени в настоящото производство – дарение и наследствено правоприемство.
Към 2006 г.
ищците не са загубили правото на собственост
въпреки, че не са осъществявали
фактическа власт върху имота и въпреки, че С.Ч. е завладял имота след 2002 г.,
защото все още не го е владял в продължение на 10 години. Този срок изтича едва
на 27.01.2012 г.
По
възражението за неоснователност на иска, поради това, че ответникът „Феномен“
ЕООД, в условията не евентуалност е придобил правото на собственост, на
основание чл. 79, ал.2 от ЗС, съдът намира следното: От фактическа страна съдът
приема, че след 2006 г. фактическа власт върху имота е осъществявана от
„Феномен“ ООД, но е спорно дали владението е било добросъвестно. Когато
владението е предадено в следствие на сключена правна сделка, която не е
изпълнила вещно прехвърлителен ефект,
добросъвестността се предполага до доказване на противното. Като цяло заявеното
от ответника придобивано основание има следния правен
регламент: Глава
VIII ЗС, наименована "придобиване и
изгубване на вещни права" в разпоредбите на чл. 79
- 86
ЗС. Нормата на чл.
79 ЗС регламентира фактическия състав на придобивната
давност при недобросъвестно и добросъвестно владение, включващ като елементи
изтичането на определен в закона период от време и владение по смисъла на чл.
68, ал. 1 ЗС в хипотезата на чл.
79, ал. 1 ЗС и допълнително
добросъвестност и юридическо основание в хипотезата на чл.
79, ал. 2 ЗС. Фактическият състав на владението съгласно чл.
68, ал. 1 ЗС включва както обективния елемент на упражнявана фактическа
власт, така и субективния елемент вещта да се държи като своя. След като
владението е съзнателен акт, то следва, че придобивната
давност е сложен юридически факт от категорията на правомерните юридическите
действия, които по определение обхващат като свой елемент наличието на
представи и желания, насочени към установяването, придобиването, прехвърлянето,
изменението и погасяването на права и задължения /представляващи субективния
елемент от предметното им съдържание/, както и тяхното обективиране
чрез волево изявление, насочено към сетивното му възприемане от други с цел да
се разкрият тези преживявания и представи /представляващо обективния елемент от
предметното им съдържание/. Затова в предмета на доказване са включени
твърденията и съответно оспорванията за коректното декланилане на имота, заплащането на данъци и други видими
изяви на съответното намерение да се придобие имота и по давност.
Обективният
елемент на владението - упражняването на фактическа власт, съдът е приел за установен считано от 27.01.2006 г.
Субективният елемент определя упражняването на фактическа власт върху имот като
владение. Законът /чл.
69 ЗС/ предполага наличието на намерението да се свои вещта. Именно затова,
за да се трансформира фактическото състояние на упражнявана фактическа власт
чрез действия, съответстващи на определено вещно право в самото вещно право, е
необходимо потвърждаване наличието на намерение за своене
чрез позоваване на послЕ.ците от придобивната давност.
Разпоредбата
на чл.
120 ЗЗД във връзка с чл. 84 ЗС
урежда волевото изявление на субективния елемент на владението чрез процесуални
средства - предявяване на иск или възражение при наличие на спор за собственост
или чрез снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка с
цел легитимиране на придобитото вещно право с оглед участие в гражданския
оборот, изпълнение на административни процедури по попълване на кадастрална
карта и т. н. До момента в който предполагаемото от закона намерение за своене не бъде потвърдено чрез волево изявление, не може да
се придобие и правото на собственост.
В
настоящия случай позоваването за ответника „Феномен“ ЕООД е извършено с писменият отговор от 17.06.2013
г. От обективна страна, срокът изтекъл
за ответника е започнал да тече на 27.01.2006 г. като към дата на която
ответникът се позовава на евентуалното второ придобивно
основание е изтекъл срок 7 години 4
месеца и 10 дни.
Този
срок не покрива изискванията на разпоредбата на чл. 79, ал.1 от ЗС, но покрива
срокът предвиден в разпоредбата на чл. 79, ал.2 от ЗС.
ЗС
не дава регламент за това по какъв начин се брои срокът, който е предвиден по
години. Такъв регламент липсва и в ЗЗД, но по аналогия с разпоредбата на чл. 77
от ЗЗД в частта, в която сроковете се
броят в различни мерни времеви Е.ници от ден, а
и поради липсата на спор в съдебната
практика съдът приема, че пет годишвият срок по
години изтича в края на последния ден от годината, т.е. на 31.12.2011 г.
От
този момент при наличие на факти покриващи фактическия състав на чл. 79, ал.2
от ЗС може да се приеме, че ответникът е придобил собствеността по давност.
Този извод е възприет и в мотивите на т.
3 от ТР № 4/17.12.2012 г. /макар и доразвити в различна хипотеза/.
Хипотезата
на правната норма на чл. 79, ал.2 от ЗС освен срок, който е установен в полза
на ответника изисква, владението да е добросъвестно. Кое владение е
добросъвестно дава отговор разпоредбата на чл. 70 от ЗС. Владелецът е
добросъвестен, когато владее веща на правно основание, годно да го направи
собственик, без да знае, че праводателят му не е
собственик. Т.е. в конкретният случай от отговора на въпроса знаела ли е
представляващата ЕООД“Феномен“, че С.Д. Ч.
не е владял веща от 1995 г., а едва 2002 г. ще се изведе извод дали заявеното
от ответника придобивно основание, може да се противопостави на ищците в
настоящото производство. На установяване във връзка с решаването на въпроса за
наличието или липсата на добросъвестност е незнанието, на ответника, че праводателя не е
собственик, той не е бил собственик защото не е владял в продължение на
10 години прЕ. да бъде удостоверено това право от
нотариуса. Тъй като става въпрос за вътрешното състояние на владелеца, в случая
на едноличния собственик на капитала на ЮЛ, който е съвпада с представителния
му орган и това вътрешно състояние
трудно се установява, законът е дал оборимата
презумпция, според която добросъвестността се предполага до доказване на
противното. В тежест на ищците е да докажат, че добросъвестността отсъства ако
това отсъствие не се дължи на установени по делото обективни факти, които водят
до подобен извод.
Такива
обективни факти са следните: Праводателят
несобственик С.И.Ч. е син на И.Д.Ч. и на Ф.С.Ч.. Последните двама през
определени моменти в периода от 27.01.2006 г. до 31.12.2011 г. са били
представляващи ответното дружество. Наличието на родствена връзка не е издигнато от закона
като презумпция за знание /както е при разпоредбата на л. 135, ал. 2 от ЗЗД/, но
в случая освен тази връзка са налице свидетелски показания, че И.Д.Ч. извършвал
ремонт на съседната сграда на ул. „С.С.“ № 20 е бил очевидец на обективните факти
осъществили се до момента, в който ответното дружество сключва договора за
покупко-продажба, т.е. това лице знае, че сина му не е осъществявал фактическа
власт върху имота от 1995 г. , а едва от 2002 г. Макар недобросъвестността да е
спорна по отношение на майката Ф. С.Ч., която е представлявала ответното
дружество при покупката, ако се приеме че тази субективна предпоставка –
добросъвестност е била налице към този момент, но тя се е превърнала в
недобросъвестност към Е.н последващ момент. Това е
момента в който управлението на дружеството преминава от майката на бащата на С.Ч..
Видно от публичния търговски регистър това е станало на 06.10.2008 г. Ответното
дружество е отдало под наем част от имота, чрез пълномощника си С.И.Ч. –
договор за наем на недвижим имот от 09.10.2008 г.
Родството
между праводател С.И.Ч. и представляващ преобретател Ф.
С.Ч., както и последващ представляващ на преобретателя И.Д.Ч. е индиция за знание. Отрицателните
факти, с които се оспорват оборими презумпции се
доказват с положителни индиции. Тази свързаност наред
с установените със свидетелски показания факти за участието на баща и син в
строителството на съседен на процесния имот , на самия процесен
имот и наличието на манифестирани в документи доверителни отношения /синът като
пълномощник на баща си в качеството му на представляващ дружеството на
ответника/ относно действия по управление на процесния имот /договора за наем/,
както и факта, че адреса на управление на дружество – гр.Варна, ул. „С.С.“ № 16 е съседен на процесния имот гр. Варна, ул. „С.С. № 18, обосновава извода за оборена презумтция
за добросъвестност.
Без
значение към добросъвестността за установяване на придобивното
основание – давност е събрания по делото доказателствен
материал по спора на страните – подало ли е дружеството данъчна декларация за
имота, към кой момент и отразена ли е сделката в баланса на дружеството. Затова
и съдът не обсъжда фактите от заключенията на първоначалната, повторната и
тричленната експертизи.
Установеният
по делото факт за незаконосъобразното унищожаване на постановлението по
извършената от нотариуса обстоятелствената проверка и самото нотариално дело №
568/2005г. от Нотариус № 193, вместо запазването в срок от 100 години, както и
установяването на факта, че при проверката извършена в Община Варна от вещото
лице Е.М., се е установила загубата на папка със 100 броя данъчни декларации
измежду които като документ в оригинал и данъчната декларация, която ответника
твърди, че е подал, са факти, които могат да обосновават други основания за
отговорност, извън спора за собствеността. За оборване на презумпцията за
добросъвестност, законът не изисква да се установи злоупотреба с право или
престъпление извършено с пряк умисъл. Достатъчно е да се установи, че в срок на
осъществяване на 5 годишната фактическа власт е съществувало знание, че праводателя не е бил собственик.
Ответното
дружество и неговият праводател, не са придобивали
права на собственост върху процесния имот, поради което не е налице конкуренция
с правата на собственост установени от ищците. Ответното дружество осъществава фактическа власт и извършва действия по
управление на имота /сключване на
договори за наем/, които не притежава. Извън спора за собствеността са и твърденията
за извършените цялостен ремонт на сграда и преустройство. Последните могат да
обосновават само извън договорни облигационни отношения, основани на факта за
осъществяваното недобросъвестно владение.
Поради
неустановяване на възраженията на ответника и на твърденията за наличието на
конкуриращи права на собственост искът на ищците следва да бъде уважен. С оглед
изхода от спора, в тежест на ответното дружество следва да бъдат присъдени
направените поделото разноски в размер на 4 674.68 лева.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА
ЕООД „Феномен“ със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“ С.С.“ № 16 , ет.2, ап. 3, Булстат *********, представлявано
от управителя И.Д.Ч. с ЕГН **********, ДА
ПРЕДАДЕ на Б.С.Х. с ЕГН********** и Л.С.Х. – О. с ЕГН ********** и двамата
представлявани от адв. А.Д. с адрес за връчване на съдебни книжа – гр.Варна, ур„. „Радко Димитриев“ № 7
собствеността върху следния недвижим имот –
Дворно място
находящо се в гр.Варна, община Варна, Варненска област ул. „С.С.“ № 18 с площ от 307 кв.м. , с иденификатор
10135.1507.876 при граници имоти с
идентификатори 10135. 1507.878,10135. 1507.877, 10135.1507.892, 10135.
1507.875, 10135.1507.872 по Заповед КД-14-03-1887/18.07.2012 г. на Началник
СГКК ведно с построената в имота сграда с идентификатор 10135.1507.876.1.1 определен
със Заповед РД-18-98 от 10.11.2008 г. на изп.Директор
на АГКК, с цена на иска равна на данъчната оценка от 135 144.20 лева,
собствеността
върху който имот ищците са придобили по следния начин: Б.С.Х., възоснова на правна сделка – дарение
обективирана в нот. Акт № 106, т. ХХІІ, дело
6557/1990 г. на нотариус Р.Т. с район на действие ВРС , Л.С.Х.-О. възоснова на
правна сделка – дарение обективирана в нот. Акт №
106, т. ХХІІ, дело 6557/1990 г. на нотариус Р.Т. с район на действие ВРС и
двамата заедно чрез наследствено правоприемство от
майка им М. Т. Х., която е придобила части от собствеността чрез одобрена от
съда съдебна спогодба по протокол от 24.01.1975 г. по гр.д. № 74 от 19975 г. по
опис на ВРС, на основание чл. 108 от ЗС.
ОСЪЖДА
ЕООД „Феномен“ със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“ С.С.“ № 16 , ет.2, ап. 3, белстат
*********, представлявано от управителя И.Д.Ч. с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на Б.С.Х. с ЕГН********** и Л.С.Х. – О. с ЕГН ********** и двамата
представлявани от адв. А.Д. с адрес за връчване на съдебни книжа – гр.Варна, ур„. „Радко Димитриев“ № 7 сумата
от 4 674.68 лева , представляваща направените по делото разноски, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Варненски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчване на препис от настоящия съдебен акт до страните.
Окръжен
съдия: