№ 388
гр. София, 03.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Светла Станимирова
Членове:Рени Ковачка
Васил Василев
при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова
като разгледа докладваното от Светла Станимирова Въззивно търговско дело
№ 20241001000918 по описа за 2024 година
Производството е образувано по въззивна жалба на „ТОМА СТРОЙ“-ЕООД /н/
- ищец в първата инстанция чрез синдика му адв.П. Б. против решение №760 от
28.05.2024год. на СГС, ТО, VI-13 състав, постановено по т.д.№ 1817/2021 год., с което е
отхвърлен като неоснователен предявения от ищеца против ответниците „ОББ“ АД
(правоприемник в хода на процеса на „Райфайзенбанк (България)“ЕАД), „БОСКО
СТРОЙ“- ЕООД /н/, Н. К. Б. и „СИТИ ХОУМ ПАРК“ АД иск с правно основание
чл.124 ал.1 предл. трето ГПК, във вр. чл.170 от ЗЗД - за признаване за установено, че в
полза на банката-кредитор не съществува ипотечно право, на каквото сочи Нотариален акт
за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти № 022, том I per. № 243, дело №
019 от 2007 г., вписан в Служба по вписванията вх. per. № 4793, акт № 49 том IV д.
№2417/07 г.;
Постъпила е и частна жалба на същото дружество против
определение № 3634 от 24.09.2024г. по същото дело, постановено в
производство по чл.248 ГПК, в която се излагат доводи за неговата
незаконосъобразност с молба съдебните разноски на „Сити Хоум Парк“ АД
да бъдат намалени с по-голяма сума.
Отговор на частната жалба не е постъпил.
Във въззивната жалба са развити доводи за недопустимост,
евентуално неправилност на решението поради нарушение на процесуалния и
материалния закон, както и необоснованост, като същата е подробно
1
мотивирана. Жалбоподателят твърди, че съдът не се е произнесъл по всички
наведени от ищеца доводи и възражения, като не бил разгледал и всички
основания за нищожност на ипотеката. Неправилно била разпредеЛ.
доказателствената тежест. Неправилно бил приложен материалния закон, като
в жалбата са изложени подробни доводи, поддържани и в исковата молба,
обосноваващи твърденията за нищожност на ипотеката. Подробни
съображения и оплаквания са развити и по съществото на спора.
Моли съда да отмени решението и уважи иска изцяло като
основателен и доказан. Направени са доказателствени искания.
В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор от ответника Н. К. Б.
чрез пълномощника му адв.Н. Н., с който са развити подробни доводи за
основателност на въззивната жалба. Моли съда да я уважи, като отмени
решението на СГС като незаконосъобразно и уважи предявения иск.
Постъпил е отговор и от ответника „ОББ“-АД чрез пълномощника
му адв.Д. С., в който подробно се излагат съображения за неоснователност на
въззивната жалба. Твърди, че поддържаните оплаквания в жалбата
предполагат неправилност, но не и недопустимост на решението. По
същество намира оплакванията за абсолютно неоснователни. Счита, че видно
от представената от самия ищец скица, регулацията е била приложена, а
независимо дали сметките по регулацията са били уредени или не, този факт е
без правно значение за действителността на ипотеката.
В подадения отговор от ответника „СИТИ ХОУМ ПАРК“ ЕООД
чрез пълномощника му адв.Д. К. се оспорват изцяло възраженията и доводите
на жалбоподателя. Излагат се аргументи в подкрепа на поддържаната
неоснователност на исковата претенция. Оспорва имотът да е с неуредени
сметки по регулация с довод, че срокът за това е изтекъл, а с ТР № 3/2010 г.
на ОСГК на ВКС е прогласено автоматично отпадане на предвижданията.
Навежда довод, че към подписване на договора за ипотека не е действал
регулационен план, предвиждащ изравняване на частите и заемане на
придадени части от съседни поземлени имоти. Позовава се и на съдебна
практика, утвърждаваща запазване на ипотека върху имот, включително и
след неговата промяна. Смята в случая границите да са били определяеми,
което и намира за достатъчно, за да е налице годен обект на правото на
собственост включително и при неуредени сметки по регулация. Сочи
разминаването в цифровото и словестното изражение да е резултат на
допусната техническа грешка. Застъпва и теза за надлежно описание на
обезпеченото вземане.
Съдът е уважил доказателствените искания на жалбоподателя и на
въззиваемото дружество „СИТИ ХОУМ ПАРК“ ЕООД, като при условията на
чл.266,ал.3 ГПК е допуснал съдебно-техническа експертиза /геодезическа/
и съдебно-счетоводна експертиза, които да дадат заключение на поставените
от страните въпроси.
Софийският Апелативен съд, като прецени събраните по делото
2
доказателства във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт, както и доводите на въззиваемите страни в
отговорите, намира за установено следното:
Въззивната жалба е подадена в законния срок от надлежна страна,
срещу подлежащ на обжалване валиден и допустим съдебен акт и е
процесуално допустима. Разгледана по същество е НЕОСНОВАТЕЛНА
поради следното:
Решението е валидно, допустимо и правилно – законосъобразно и
обосновано. Релевантните за спора факти са правилно установени и подробно
изложени, правните изводи на съда кореспондират с тях и с разпоредбите на
материалния закон, поради което настоящата инстанция изцяло ги споделя.
Поради това и на основание чл.272 от ГПК въззивният съд препраща изцяло
към мотивите на първата инстанция.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с предявен от „ТОМА СТРОЙ“ ЕООД
/н/ срещу „Райфайзенбанк /България/-ЕАД, „БОСКО СТРОЙ“ ЕООД (н), Н. К. Б.,
„ИНТЕРБЕТОН“-ООД и „СИТИ ХОУМ ПАРК“ ЕООД иск по чл.124, ал.1 предл. трето
ГПК, вр. чл.170 от ЗЗД за установяване по отношение на ответниците, че не съществува
правоотношение по Договор за ипотека, обективиран в Нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека върху недвижими имоти № 022, том I per. № 243, дело № 019 от 2007
г., вписан в СлВп с вх. per. № 4793, акт № 49 том IV д. №2417/07 г.
С влязло в сила определение № 1988 от 28.05.2024г. е прекратено
производството по отношение на „ИНТЕРБЕТОН“-ООД.
Ищецът „ТОМА СТРОЙ“ ЕООД /н/, представляван от синдик П.
Б. твърди, че на 08.02.2007 г. е учредена договорна ипотека върху
недвижими имоти, съставляващи дворно място с идентификатор
68134.900.438 и изградени в него жилище от 37,86 кв.м. и жилище от 53,63
кв.м.
С Договор за покупко-продажба на търговско предприятие от
16.04.2014 г. ищецът придобил имотите от „Гео Строй ГД“ ЕООД, на
когото били прехвърлени съответно от „Боско Строй“ ЕООД (н.) и Н. Б..
Твърди, че въз основа на нищожен съдебен акт - Заповед за изпълнение на
парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК, срещу „Боско
Строй“ ЕООД е образувано изп. дело № 8113/2014 г. на ЧСИ М. Б.. По
искане на ответната банка изпълнението е насочено върху собствените на
„ТОМА СТРОЙ“ ЕООД имоти. Ипотекираните имоти са възложени на
ответника „СИТИ ХОУМ ПАРК“ ЕООД.
Ищецът твърди, че ипотеката е нищожна с довод, че описания
парцел с неприложена регулация не отговаря на нормативно установените
характеристики на поземлен имот. При договорено обезпечение с Договора
за банков кредит върху УПИ XLII-438 с площ от 733 кв.м., НА съдържа
изявление на „Боско Строй“ ЕООД и Н. Б. за учредяване на ипотека върху 1/2
идеална част от урегулирания поземлен имот /УПИ/. Наведен е довод, че
понеже регулационните линии не са имотни граници към датата на ипотеката,
имотът не е единен и самостоятелно съществуващ недвижим имот, а съдържа
3
и реални части от съседни имоти, съответно от него се придават реални части
към съседни имоти, без да са били уредени сметките по регулация. Смята,
че е налице неяснота за границите, площта, предназначението и правата на
собственост, което води до липсващо описание на недвижим имот при
разминаване в цифрово изразения номер и словестното описание на
поземления имот като „шестдесет и втори“, докато принадлежащия на
дружеството недвижим имот съставлява „парцел четиридесет и две в
кв.242 по тогава действащия план на гр. София“. Твърди, че е налице
разминаване и при указаните съседи.
Описанието не отразявало и нужното за всеки опис на кадастрални
имоти посочване на предназначението му и начина на трайно ползване.
Липсвало указание и за пространствените измерения на сградите -
разположение, площ, граници, предназначение, етажност.
Твърди също, че договорът за ипотека не съдържа надлежна
индивидуализация и тъждество на вземането, а единствено бланкетно
препращане към договор за банков кредит с посочена главница за
усвояване. Налице било разминаване на описанието, дадено с договора за
банков кредит. Сочи се, че в нарушение на чл.476, б.„в“ ГПК, че не е отразено
местожителство (постоянен или настоящ адрес) за представителя на
банката в производството.
Моли съда да прогласи нищожността на Договор за ипотека,
обективиран в НА за договорна ипотека № 49, том IV, дело № 2417 на
нотариус С.М. от 08.02.2007г.
Въпреки реализираната продан и издадено Постановление за
възлагане от 27.03.2015 г. в полза на „Сити Хоум Парк“ ЕООД,
„Райфайзенбанк България“ ЕАД подновило вписването на ипотеката.
Намира това за показателно за съхранен интерес по отношение на имота и за
симулативност на извършената продан. Сочи, че са предявени права спрямо
„Сити Хоум Парк“ ЕООД в отделно производство.
Ответникът „Сити Хоум Парк“ АД, представляван от адв. Д. К.
оспорва иска. Твърди, че имотът е придобит въз основа на влязло в сила
Постановление за възлагане. По същество оспорва имота да е с неуредени
сметки по регулация с довод, че срокът за това е изтекъл, а с ТР № 3/2010
г. на ОСГК на ВКС е прогласено автоматично отпадане на
предвижданията. Навежда довод, че към подписване на договора за ипотека
не е действал регулационен план, предвиждащ изравняване на частите и
заемане на придадени части от съседни поземлени имоти. Позовава се и на
съдебна практика, утвърждаваща запазване на ипотека върху имот,
включително и след неговата промяна. Смята, че в случая границите са били
определяеми, което и намира за достатъчно, за да е налице годен обект на
правото на собственост, включително и при неуредени сметки по регулация.
Сочи разминаването в цифровото и словестното изражение да е резултат на
допусната техническа грешка. Застъпва и теза за надлежно описание на
4
обезпеченото вземане.
В отговора си ответникът „Райфайзенбанк България“ ЕАД,
представлявана от адв. Д. С. твърди, че регулацията е била приложена,
позовавайки се на представена към исковата молба скица. Застъпва теза,
че законът не забранява разпореждане с дворищнорегулационни парцели,
дори и да са с неуредени сметки по регулация, при каквито условия имотът е
бил прехвърлен на несъстоятелното дружество.
Оспорва да е налице разминаване в описанието. Смята посочените в
договора данни за достатъчни за индивидуализация на имота. Намира за
надлежно индивидуализирани обезпеченото вземане и участвалия в
производството представител на „Райфайзенбанк България“ ЕАД. Смята и за
утвърдено разбирането, че нищожност на договор предполага несъвместимост
на неговия резултат с императивна норма каквато оспорва да е налице.
Ответникът Н. К. Б. с молба вх. № 65162/11.10.2022 г. заявява, че е
известен за съдебното производство, а по същество смята иска за основателен.
Ответникът „БОСКО СТРОЙ“ ЕООД не е депозирал отговор.
В хода на производството „Райфайзенбанк България“ ЕАД е била
заменена от своя правоприемник „Обединена българска банка“-АД.
СЪДЪТ е отхвърлил исковете като неоснователни.
Съобразявайки факта, че НА е съставен при действието на ГПК /отм./ от 1952
г., е разгледал предвидения от този закон ред за съставяне на НА.
Разглеждайки подробно доводите на ищеца за неспазена форма - нарушение на
чл.476, б. „в“ ГПК (отм.) и в частност - непосочено местожителство на участвалия в
нотариалното производство представител на ипотекарния кредитор, е приел същите за
неоснователни. Приел е, че макар нормата на чл.476, б.„в“ ГПК /отм./ да изисква отразяване
в НА и на местожителството на участващото в нотариалното производство лице,
пропускът да бъде отразено в случая не води до нищожност. В НА е посочен уникален за
физическото лице идентификационен белег - ЕГН, както и номер на документ за
самоличност. Предвид и отпадналото значение на местоживеенето към датата на сключване
на сделката, историческото тълкуване на текста налага извод, че този реквизит не визира
обществено значима информация, чиято липса да лишава формата от придаденото й
значение - да идентифицира еднозначно участвалото в процедурата лице, за да обоснове
нищожност на нотариалното действие и да лиши от нужната форма сделката по учредяване
на ипотеката.
Намерил е за неоснователни и поддържаните в исковата молба
доводи за нищожност на ипотеката поради липса на идентификация на
обременения имот и обезпеченото вземане.
Съдът е приел, че невъзможността въз основа на описанието да бъде
идентифициран конкретен имот води до недействителност на ипотеката. Меродавни при
поземления имот са неговите граници, разбирани като разделната линия със съседните му
имоти.
Отразените в НА данни определят процесния имот като регулиран, което му
придава допълнителен идентификационен белег - уникален номер за териториално обособена
единица (УПИ), който в случая е XLII-438. Допуснатата грешка при описание на
римската цифра на български език не препятства идентификацията на имота, тъй като
5
уникалният номер, снет от графично изработения модел на територията, гарантира
еднозначното му идентифициране. Освен това, липсват твърдения словестното описание на
римските цифри както на този имот, така и на съседните му имоти, да идентифицира друг
реален имот. Затова съдът е приел, че словестното описание на уникалния номер само по
себе си е негодно да компрометира идентификационния потенциал на номера, извлечен от
самия план на територията. Според съда указаната в НА разлика в площта на имота
според легитимиращия ипотекарния длъжник акт и документа, отразяващ графично
възпроизведените му граници в нормативно утвърден формат, онагледява разминаване в
площта, но не поражда съмнение за неговото местоположение. Предвид описаните в НА
идентификационни белези - уникални номера на съседни имоти, несъответствието в площта
не компрометира идентификацията на обременения имот. Дори да се приеме, че разликата в
площта произтича от проведена регулация по реда на ЗТСУ (отм.), но останала
неприложена, това не препятства разпореждането с имота в зачетените според
градоустройствения му статус граници. Поради това е приел тезата за разпореждане с
необособен имот за неоснователна. Защото неприложената регулация не заличава
имотните граници. Те остават меродавни както за идентификация на поземления имот
- обект на правото на собственост, така и при последващи устройствени мероприятия.
Администрацията дължи да съобрази утвърденото очертание на имота преди последвалата,
но неприложена регулация (т.1 от ТР №3 от 15.07.1993г. по тълк.д. № 2/1993 г. на ОСГК на
ВКС). И от тук изводът, който съдът е направил е, че изменение на границите в резултат на
регулация не засяга възможността за идентификация на поземления имот, а е относимо
единствено към неговата площ.
От процесния НА еднозначно следва воля за ипотекиране на притежаваните части
от съсобствен регулиран поземлен имот и индивидуално притежавани обособени жилищни
имоти съответно от „Боско Строй“ ЕООД и Н. К. Б..
Съдът е приел, че нормата на §6, ал.5 от ПР на ЗУТ не осуетява учредяването
на ипотека върху имоти с неприложена регулация. Регулация, с която площта на имота се
увеличава, утвърждава възможност, но не и задължение за собственика на урегулирания
имот. Уреждането на сметките е предпоставка за придобиване на право върху придадените
части. Неупражнената възможност единствено води до прекратяване на признатото от
закона отчуждително действие на дворищнорегулационния план - арг. от §8, ал.1 от ПР на
ЗУТ, което пък води до запазено значение на предходно очертаните граници на имота.
Съдът е изложил съображения, че определящо при идентификацията
на имота са изводимите от описанието граници, позволяващи еднозначна
идентификация на поземления имот и развитието на регулационни процедури
по отношение на имота, съответно прилагане или не на регулационни
мероприятия, остават без значение. По тези съображения е намерил за
необоснован доводът на ищеца, че ипотеката е учредена върху „необособено
УПИ“. Неотносими към местоположението на поземления имот са всички
допълнителни характеристики, касаещи градоустройствения му статус. Затова
и липсващото им описание не засяга тъждеството на имота в указания смисъл.
По отношение на оплакванията, свързани с идентификацията на
ипотекирания в полза на банката жилищен имот – съдът е приел, че той има
самостоятелен характер, поради което обременяването му с ипотека
предполага изрично волеизявление. Приел е, че необходимо и достатъчно е
описание на постройката така, че да бъде еднозначно идентифицирана.
Процесният НА отразява „жилище в северната половина на
6
жилищна сграда със застроена площ от 37,80 кв.м.“ с указание, че
принадлежи на „Боско Строй“ ЕООД и „южна половина от жилищната
сграда, представляваща жилище със застроена площ от 53,63 кв.м.“ с
указание, че принадлежи на Н. Б.. Следователно описанието еднозначно сочи
на две обособени жилища в обща сграда, находяща се в ипотекирания
поземлен имот. Съдът е приел описаните белези за достатъчни за
идентификация на ипотекираните самостоятелни от правна гледна точка
имоти. Освен това, страните не твърдят да са съществували и друг жилищни
имоти с идентично описание в същия УПИ, за да възникне неяснота в обекта
на ипотеката.
По отношение на поддържаните от ищеца доводи, свързани с идентификацията
на обезпеченото вземане, съдът е приел, че НА индивидуализира задължението за главница
с размер и валута, и с индивидуализация на правоотношението, от което произтича -
страните по него. А това е необходимо и достатъчно за индивидуализация на обезпеченото
вземане за главница.
С оглед нормата на чл.174, изр. първо ЗЗД, промяната в
обезпеченото вземане не засяга ипотечното право. Акцесорните вземания за
лихва и неустойка не се нуждаят от конкретизация нито досежно техния
размер, нито по отношение на механизма за формирането му. Вземането за
лихва произтича от усвоен ресурс, а за неустойка от неизпълнено задължение.
Тези моменти по определение следват учредената ипотека, поради което и
обективно е невъзможно да бъдат детайлизирани по размер. Необходимо, но
и достатъчно е изричното указание, че освен главницата, ипотеката
покрива и акцесорните вземания за лихва и/или неустойка. Изключително
право на ипотекарния кредитор е да прецени дали и кое свое право да осигури
с ипотека. Ето защо съответствието между договореното съдържание на
дълга и обезпеченото с ипотека не засяга валидността на ипотечното
право. Твърдяното несъответствие само по себе си не опорочава вещната
тежест.
Нормата на чл.170 ЗЗД свързва недействителността на договора с
неизвестност за обезпеченото вземане. Дали и доколко договорът за ипотека
покрива и други задължения, в това число и акцесорни на главното, остава
въпрос за обхвата на ипотека, а не за действителността на сделката. Защитата
на собственика на ипотекирания имот може и следва да бъде разрешен при
разпределение на събраната сума в резултат на реализирано ипотечно право, а
не засяга действителността на обезпечителната сделка по смисъла на чл.170
ЗЗД.
По тези съображения предявените искове са отхвърлени като
неоснователни.
Изложените съображения за неоснователност на исковете за
установяване нищожност на ипотеката напълно се споделят от този състав,
поради което и на основание чл.272 от ГПК въззивният съд препраща към
мотивите на СГС.
Между страните не е спорно, че с НА № 022/07г. от 08.02.2007 г.
7
том I per. № 243, дело № 019 от 2007 г., вписан в Служба по вписванията вх.
per. № 4793, акт № 49 том IV д. № 2417/2007г. е учредена договорна ипотека
върху недвижими имоти.
Не е спорно също така, че „РАЙФАЙЗЕНБАНК (БЪЛГАРИЯ)“ ЕАД,
чийто универсален правоприемник е „ОББ“ ЕАД, предоставила на „Боско
Строй“ ЕООД по Договор за банков кредит от 06.02.2007 г. кредит в
размер на 1 000 000 евро при годишна лихва в размер на тримесечен
EURIBOR, увеличена с 2,75 пункта надбавка и наказателна лихва за забава в
размер на тримесечен EURIBOR, увеличена с 12 пункта надбавка годишно
върху усвоената и непогасена главница по кредита за времето на забавата до
окончателното погасяване на забавените вноски. Посочено е също, че
крайната дата за погасяване на всички дължими суми (главница, лихва,
евентуална наказателна лихва, такси, комисиони и разноски) е 25.01.2012 г.
В НА е изразено съгласие, че за обезпечаване на всички вземания на
банката „Боско Строй“ ЕООД учредява договорна ипотека върху 1/2
идеална част от урегулиран поземлен имот (УПИ) № XLII- 438 в кв. №
242в по устройствения план на София, местност „Лозенец I част“ с площ по
скица 733 кв.м., а по легитимиращия собственика нотариален акт 702 кв.м.
при граници по скица: улица, УПИ XLIV-437, УПИ IV за ЖС и УПИ XLI-441,
заедно с жилище в северната половина на жилищната сграда в този ПИ
със застроена площ 37,80 кв.м., заедно с 50 % идеални части от общите
части на сградата.
В същия НА е изразено съгласие, че в обезпечение на описаните
вземания и Н. К. Б. /като управител на „Боско строй“-ЕООД/ учредява
ипотека върху 1/2 идеална част от същото дворно място и върху южната
половина от жилищната сграда в този имот, представляваща жилище със
застроена площ 53,63 кв.м., заедно с 50 % идеални части от общите части на
сградата.
Не е спорен и фактът, че с Договор за покупко-продажба на
търговско предприятие с нотариална заверка на подписите от 16.04.2014 г.
„ТОМА СТРОЙ“-ЕООД е придобило правото на собственост върху
предприятието на „ГЕО СТРОЙ ГД“ ЕООД, включващо и жилище,
находящо се в северната половина на жилищна сграда на ул. „Червена
скала“ № 6 в гр. София със застроена площ от 37,86 кв.м., заедно с 1/2 ид.
част от дворното място, върху което е построена сградата и съставляващо
урегулиран поземлен имот XLII-438 от квартал 242-В по плана на гр. София,
местност „Лозенец“ - I-ва част. С Постановление за възлагане от 27.03.2015 г.
описаните имоти са възложени в собственост на ответника „СИТИ ХОУМ
ПАРК“ ЕООД.
Във въззивната инстанция по искане на жалбоподателя са допуснати
съдебно-счетоводна и съдебно-техническа /геодезическа/ експертизи.
Според заключението на ССЕ /л.116/, която е имала задача да
установи съответстват ли всяко от описаните в Договора за ипотека вземания
8
на Банката с тези по Договора за банков кредит от 06.02.2007г., ВЛ,
анализирайки двата договора, е дало заключение, че елементите на
кредитното отношение „вземане на банката“ - по размер на кредита, по размер
на лихвата и размер на наказателната лихва; по краен срок за погасяване на
кредита и дата на падеж на лихвата, е налице пълно съответствие.
ВЛ не е установило пълна идентичност по отношение вида
отпуснат кредит, тъй като в договора за ипотека е вписана препратка „по
договор за банков кредит от 06.02.2007г.- КРЕДИТ, а от самия договор за
кредит от 06.02.2007г. е видно, че същият е целеви с поетапно усвояване и
указан краен срок на усвояване.
Видът на кредита обаче не променя неговия размер, а само момента и
условията на усвояване на отпуснатия размер, поради което този факт не
променя вземането на Банката при отпуснат и и усвоен краен размер на
кредита.
Според заключението на СТЕ /л.95/, към датата на подписване на
Договора за ипотека, плана за регулация /дворищната регулация/ не е
приложен по отношение на описания в НА урегулиран поземлен имот
(УПИ) № XLII- 438 в кв. № 242в по устройствения план на София, местност
„Лозенец I част“ с площ по скица 733 кв.м.
Планът, с който се учредява УПИ XLII- 438 в кв. № 242в по
устройствения план на София, местност „Лозенец I част“, е влязъл в сила на
26.08.1991г. Съгласно §6,ал.2 и 4 от ПЗР на ЗУТ, от влизането в сила на
ЗУТ, 6-месечният срок за прилагане на дворищната регулация за
процесния УПИ е изтекъл.
Към датата на изповядване на сделката по ипотеката – 08.02.2007г.,
няма уредени сметки по регулация.
ВЛ е констатирало, че процесният УПИ № XLII- 438 в кв. № 242в
има транспортен и пешеходен достъп само до ул.“Червена стена“.Лицевата
граница на парцела съвпада с уличната регулация. От него не се отдават
площи към улицата, нито от улицата се придават площи към парцела.
Процесният УПИне отдава площ към съседните парцили,, както и
към него не се отдават площи от страничните съседни парцели.
Единствено към дъното /северната граница/ се придават 67 кв.м. от
ПИ без планоснимачен номер /общински/. Но сметката по регулация не е
уредена и процесният УПИ № XLII- 438 в кв. № 242в остава в границите си,
определени от първите кадастрални и регулационни планове.
Така установените нови факти във въззивната инстанция не
променят изводите, направени от първоинстанционния съд, а именно, че
договорът за ипотека не е нищожен и валидно обвързва страните по него.
Затова съдът ще се спре на поддържаните от жалбоподателя
оплаквания във въззивната жалба.
9
Неоснователни са оплакванията за недопустимост на решението.
Във въззивната жалба се твърди, че първоинстанционното решение е
недопустимо, тъй като съдът не се е произнесъл по всички въведени от ищеца
доводи и възражения. Поддържа се, че в исковата молба имало главни и
евентуални твърдения, че процесната ипотека е недействителна и евентуално
не са валидно възникнали ипотечни права и липсват ипотечни права за
обезпечаване на наличните задължения. Според ищеца, докладът по чл.146
ГПК не бил пълен и не била правилно разпредеЛ. доказателствената тежест,
както и че не били обсъдени всички доводи за нищожност на ипотеката.
Тези оплаквания са неоснователни. В исковата молба ищецът
оспорва процесната ипотека, като я счита за недействителна, което е заявено
многократно с изложени множество доводи в тази насока. В петитума на
исковата молба изрично е поискано от съда да постанови решение, с което да
прогласи нищожността на процесния договор, като при прогласяване на тази
нищожност да се установи липса на ипотечно право в полза на банката
кредитор. Съдът се е произнесъл подробно по всички поддържани основания
за нищожност на договора, изложени в исковата молба, като докладът по
делото е съобщен на страните и не е оспорен нито по обхвата на търсената
защита, нито по разпределението на доказателствената тежест на страните.
Доводите в исковата молба за липса на идентификация на обременения имот и
обезпеченото вземане са изследвани в съдебното решение, като съдът е
изложил подробни мотиви в тази насока.
Освен това, сочените пороци не водят до недопустимост на
решението, а до евентуалната му неправилност. Недопустимо е решение, с
което съдът не се е произнесъл по предявения иск, което в случая не е налице.
Неоснователни са оплакванията на жалбоподателя за нищожност
на ипотеката поради липса на надлежна индивидуализация и тъждество на
обезпеченото вземане.
Във въззивната жалба се твърди, че процесната ипотека е учредена за
неопредеЛ. и неопределяма съвкупност от бъдещи главни и акцесорни
вземания, тъй като:
-Главницата не е посочена с конкретен точен размер, а като
възможна крайна сума и към датата на ипотеката заемът не е отпуснат;
-Не било ясно до какъв размер се учредява ипотеката, тъй като се
говори и за други освен главното вземане (такси, комисионни, наказателни
такси и лихви, лихви и други вземания), които според ищеца са акцесорни, но
всъщност били главни бъдещи вземания;
-Не бил ясен падежа на всяко едно вземане, тъй като процесният
договор за ипотека само препраща към договора за банков кредит;
-Поради последваща промяна на договора за банков кредит е
следвало да бъде променена и ипотеката.
10
Съгласно съдебната практика, на основание чл.153 ЗЗД е възможно
да се учреди ипотека за бъдещи вземания, като в този случай ипотеката за
бъдещо вземане не е нищожна, а е учредена под отлагателно условие. В този
смисъл е Решение № 736 от 18.11.2010 г. по гр.д. № 211/2010 г., IV г. о. на
ВКС.
В ТР № 3/2018 от 17.03.2021г. на ОСГТК на ВКС е прието, че
ипотеката е акцесорно право, което обезпечава възникнало или бъдещо
вземане. Възможността ипотека да бъде учредена и за бъдещо вземане се
извлича и по аргумент от разпоредбата на чл.153 от ЗЗД, която предвижда, че
в случай на вписване на няколко ипотеки върху една и съща вещ, кредиторите
се удовлетворяват предпочтително по реда на вписване на ипотеките, макар
обезпеченото вземане да не е било възникнало при учредяването им.
Прието е също, че е обичайна практика кредитният ресурс да бъде
реално предоставен на кредитополучателя едва след учредяване на ипотеката
и вписването й, като обезпеченото вземане възниква след учредяването на
ипотеката - след като отпуснатият кредит бъде реално предоставен на
кредитополучателя и усвоен от него, поради което към момента на вписване
на ипотеката не е известна точната дата на предоставянето на кредитния
ресурс. С оглед това съдът е приел, че за валидността на договора за ипотека
е достатъчно точната дата на възникването на обезпеченото с ипотеката
вземане, както и датата на падежа на задължението на
кредитополучателя, да бъдат определяеми чрез вписаните в договора за
ипотека условия, при които се предоставя кредитния ресурс, като липсата на
конкретно посочена точна дата на предоставяне на кредитния ресурс и
конкретна дата на падеж на задължението за връщането му, не могат да
обусловят нищожност на ипотечния договор.
Съдът е обосновал и извод, че неточността по отношение на датата
на сключването на договора за кредит, също не може да обоснове нищожност
на договора за ипотека, ако в договора за ипотека обезпеченото вземане е
индивидуализирано по начин, който позволява идентифицирането му и
отграничаването му от други вземания на същия кредитор, или други
задължения на същия кредитополучател.
За да се приеме, че ипотеката е породила действие и валидно
обезпечава възникнало чуждо задължение по договор за кредит, следва да се
установи пълното тъждество на посоченото в договора за ипотека
обезпечено вземане с възникналото такова по договора за кредит между
посочените в ипотечния акт кредитор и длъжник; ако такова тъждество не се
установи по несъмнен начин, то ипотеката остава без действие, макар
ипотечният договор да има формално съдържанието по чл.167, ал.2 от ЗЗД“.
Оплакванията на жалбоподателя в този смисъл са опровергани и от приетото във
въззивната инстанция заключение на ССЕ. Според заключението, налице е пълно
съответствие между описаното в ипотеката вземане и уговореното в договора за банков
кредит. Видно от депозираното писмено заключение, а и от устните обяснения на експерта,
този извод се основава на детайлен анализ на всички относими към отпуснатия кредит
11
документи. Освен това, самото препращане в акта за ипотека към договора за банков кредит,
чиито вземания се обезпечават и всички последващи анекси към него сочи на волята на
страните да подчинят това акцесорно правоотношение на евентуалните промени, които биха
настъпили в главното правоотношение. В този смисъл е Определение № 1230/07.11.2014 г.
по гр.д. № 3757/2014 г. на ВКС, 1-во Г.О, според което „Последващото предоговаряне на
условия по договора за кредит няма за последица липсата на тъждество на обезпеченото
вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката по см. на чл.170 ЗЗД във
вр. чл.167, ал.2 ЗЗД. По силата на чл.174 ЗЗД, ипотеката обезпечава вземането независимо от
промените, които са станали в него, като обезпечението е до размера на сумата, за която е
извършено вписването.“ Фактът, че кредитът е целеви, с поетапно усвояване и указан краен
срок на усвояване, не променя неговия размер, а само момента и условията на усвояването
му, което не променя вземането на банката.
Пълното тъждество на описаното в договора за ипотека
обезпечено вземане с възникналото по договора за кредит се установява
по несъмнен начин, чрез:
-идентичното посочване на страните по обезпеченото вземане, което
в случая е налице;
-наименованието на кредитния продукт, което също фигурира в
ипотеката;
-сумата на кредита, която е опредеЛ. на 1 000 000 евро;
-срока на погасяване и падежа (в случая ежемесечно на 25-то число и
с падеж 25.01.2012 г.);
-лихвените условия на кредита, като в ипотеката изрично е посочено,
че годишната лихва е в размер тримесечен EURIBOR, увеличен с 2,75 пункта
надбавка и наказателна лихва за забава в размер тримесечен EURIBOR плюс
12 пункта надбавка годишно върху усвоената и непогасена главница по
кредита за времето на забавата до окончателното погасяване на забавените
вноски.
Всички горепосочени реквизити съгласно чл.170 ЗЗД са посочени в
процесния договор. При липсата на твърдения и на доказателства за други
договори за кредит, сключени между същите страни към момента на
сключване на договора за ипотека, и след като в процесният договор за
ипотека са определени посочените по-горе параметри и характеристики на
обезпеченото вземане, то същото се идентифицира по несъмнен начин, с което
е удовлетворено изискването за специалност на обезпечението, съгласно
разпоредбата на чл.170 от ЗЗД.
Неоснователни са и оплакванията на въззивника за нищожност
поради липса на надлежна индивидуализация на ипотекирания имот.
Прилагането или не на план за регулация спрямо даден имот, чрез
уреждането на възникналите в тази връзка сметки по регулация при
действието на ЗТСУ, не влияе на действителността на сделки с предмет този
имот. В този смисъл е Решение № 112 от 05.03.2010 г. по гр.д. №3797/2008 г.
на ВКС, Определение №75 от 26.02.2021г. по гр.д. №3875/2020г. на ВКС, 1-
12
во г.о., в което се приема, че: „забраната на §6, ал.5 ПР на ЗУТ се отнася за
разпореждане с парцелите с неприложена регулация, чието отчуждително
действие е отпаднало по силата на закона, но не и до поземлените имоти,
затова няма пречка да се прехвърли чрез сделка собственото място на
имота, за който е отреден дворшцнорегулационен парцел. Жалбоподателят
неправилно разбира това решение в смисъл, че сделката не е нищожна само
ако има за предмет имота в границите преди регулацията, но е нищожна, ако
има за предмет парцела с неуредени сметки по регулация. Идеята на
решението е друга - че дори да е прехвърлен парцел /УПИ/ с неуредени
сметки по регулация, както е в настоящия случай, сделката има вещен
прехвърлителен ефект само за имота, за който е бил отреден този парцел, но
не и за придадените по регулация части, които са се върнали в патримониума
на собствениците на съседни имоти.“
„ Съгласно §6, ал.5 ПР на ЗУТ, след изтичане на сроковете на § 6,
ал.2 и 4 не могат да се извършват сделки за разпореждане с
дворищнорегулационен парцел, за който не са изплатени дължимите
обезщетения за уреждане на сметки по регулация, когато такива обезщетения
се предвиждат, т.е. с парцел, за който дворищната регулация не е била
приложена; но сключените сделки в нарушение на това императивно правило
нямат никакъв порок - техен предмет е имотът в положението отпреди влизане
в сила на неприложения дворищнорегулационен план, в който смисъл е ТР №
3/28.03.2011 г. по тълк. д. № 3/2010 г. на ОСГКна ВКС. В същия смисъл са и
Решение № 21 от 4.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 161/2008 г., V г. о. и
Решение № 103 от 3.08.2012 г. на ВКС по гр. д. № 905/2010 г., Iг. о.“
В случая, в съответствие с горепосочената съдебна практика, след
като плана за регулация, утвърден със Заповед № РД-09-224/26.08.1991 г. не е
приложен, то предмет на ипотеката е имотът в състоянието му съгласно
предходния действащ план, а именно този от 1980 година. Това
обстоятелство не води до недействителност на сделката. Каква е площта на
имота, предмет на сделката, не води до нейната недействителност, а би могло
да е основание за развалянето й. Обективното ни право съдържа норми,
позволяващи отклонения в площта на имотите, предмет на съответните
сделки, като напр. чл.210 ЗЗД (допуска се отклонение до 1/10 от площта на
имота) относно продажбите, а също чл.18 от Наредба № РД-02-20-
5/15.12.2016г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната
карта и кадастралните регистри. Причината се дължи на субективния фактор
при измерването, както беше пояснено от вещото лице по СТЕ в последното
открито съдебно заседание пред въззивния съд.
Именно положението на имота преди влизането в сила на
неприложената регулация е било предмет на процесната сделка. В
заключението на СТЕ вещото лице е констатирало, че на процесния парцел не
се отдават или придават площи, т.е. действието на Заповед № РД-09-
224/26.08.1991 г. е прекратено автоматично по силата на закона и площта на
имота е останала в положението преди влизането й в сила, съответно не
13
съществуват неуредни сметки по регулация нито към датата на сделката, нито
към настоящия момент.
Няма пречка дори да бъде учредена ипотека върху имот с неуредени
сметки по регулация, след като пространствените предели на правото на
собственост могат да бъда определени. В процесната ипотека пределите на
имота са определени, тъй като са посочени планоснимачния номер на
урегулирания поземлен имот (УПИ № XLII-438), в кой квартал и коя местност
на гр. София се намира (квартал № 242в, местност „Лозенец I”), площта му по
скица и нотариален акт (по скица 733 кв.м, а по нотариален акт 702 кв.м),
границите му по скица, адресът на имота, както и сградите, които се намират в
поземления имот с тяхната площ, описание и местоположение. В този смисъл
е Решение № 24 от 15.04.2019г. по гр. д. № 595 / 2018 г. на ВКС, 1-во г.о.
В обобщение може да се каже, че не съществува неизвестност за
личността на кредитора, на собственика или на длъжника, нито съществува
неизвестност за имота и за обезпеченото вземане, или за размера на сумата, за
която се учредява ипотеката. Тоест, изискванията на чл.170 от ЗЗД са
изпълнени и договорът за ипотека не е нищожен, както е приел и
първоинстанционният съд. Въззивната жалба е неоснователна и следва да се
остави без уважение, като се потвърди обжалваното решение като правилно и
съобразено със закона.
По частната жалба на „ТОМА СТРОЙ“-ЕООД /н/ против
Определение №3634 от 24.09.2024г., постановено в пр-во по чл.248 ГПК:
В частната жалба се излагат доводи за незаконосъобразност на
определението, с молба съдебните разноски, касаещи адвокатското
възнаграждение на „СИТИ ХОУМ ПАРК“-АД да бъдат намалени с по-голяма
сума, в съответствие с действителната ниска правна сложност на делото и
материалния интерес по него.
Въззивният съд намира частната жалба за неоснователна.
С обжалваното определение съдът е изменил решението си в частта
за разноските, като е осъдил жалбоподателя да заплати на „СИТИ ХОУМ
ПАРК“-АД вместо първоначалната сума от 9 500 лева за един адвокат, да му
заплати адвокатско възнаграждение в размер на 5 000 лева. Следва да се
отбележи, че настоящият казус е с фактическа и правна сложност.
Процесуалният представител на ответника „СИТИ ХОУМ ПАРК“-АД е
депозирал отговор на ИМ и писмена защита, имал е активно процесуално
поведение, обсъждал е наведените в исковата молба множество доводи за
твърдяната нищожност на ипотеката. Освен това, делото е с няколко ответника
с различни интереси, което отново обосновава фактическата му сложност.
Поради това липсва основание адвокатското възнаграждение на процесуалния
представител на ответника „СИТИ ХОУМ ПАРК“-АД да бъде допълнително
редуцирано и определено в размер, по-нисък от 5 000 лева, до какъвто размер
14
съдът вече го е редуцирал.
По тези съображения частната жалба следва да се остави без
уважение като неоснователна, като се потвърди обжалваното определение по
чл.248 ГПК.
По разноските:
При този изход на делото право на разноски за въззивната
инстанция имат ответниците, на основание чл.78,ал.1 ГПК.
От тях претенция за присъждане на разноски е направил ответникът
„СИТИ ХОУМ ПАРК“-АД, представляван в процеса от адв.Д. К.. Същият е
представил Списък на разноските по чл.80 ГПК /л.38/ с искане да му бъдат
присъдени 9 500 лева адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
Представен е Договор за правна защита и съдействие от който е видно, че
разноските са платени изцяло и в брой към момента на сключване на договора.
/л.37/.
Процесуалният представител на ответника Н. Б. – адв.Н., който е
поддържал изцяло позицията на ищеца в процеса, е направил възражение за
прекомерност на адвокатския хонорар. Синдикът на дружеството-
жалбоподател адв.С. обаче не е направил възражение в такъв смисъл.
Тъй като въззивното производство е инициирано от ищеца по делото
„ТОМА СТРОЙ“-ЕООД /н/, което е наложило ответниците да подадат отговор
на жалбата и да извършат необходимите процесуални действия и по този
начин да заплатят разноски за процесуално представителство, то при
неблагоприятен изход на делото за жалбоподателя в тази инстанция,
ответниците имат право на разноски на основание чл.78,ал.3 ГПК, които
жалбоподателят-ищец следва да им заплати. Затова и единствено той в
конкретния случай би могъл да направи възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на основание чл.78, ал.5. Самият закон в
посочената разпоредба сочи, че това може да направи насрещната страна, в
случая жалбоподателя. И тъй като такова възражение от страна на ищеца не е
направено, съдът следва да присъди претендираното адвокатско
възнаграждение в пълния му заявен размер, което следва да понесе ищцовата
страна.
Тъй като жалбоподателят-ищец „ТОМА СТРОЙ“-ЕООД /н/ е в несъстоятелност,
по силата на чл. 620, ал. 5 ТЗ той е освободен от задължението да внесе предварително
следващата се държавна такса, но не и от поемането на тази тежест. Предвид
неоснователността на жалбата, жалбоподателят дължи да заплати следващата се държавна
такса за въззивното производството, която съгласно чл.18 от Тарифа №1 за държавните
такси е в размер на 39 116,60 лева, т.е. половината от дължимата за първоинстанционното
производство.
Така мотивиран, Софийският Апелативен съд
РЕШИ:
15
ПОТВЪРЖДАВА решение №760 от 28.05.2024год. на СГС, ТО, VI-
състав, постановено по т.д.№ 1817/2021 год.
ПОТВЪРЖДАВА определение № 3634 от 24.09.2024г. по същото дело,
постановено в производство по чл.248 ГПК.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 3 ГПК „ТОМА СТРОЙ“ ЕООД
/Н/, ЕИК-********* да заплати на „СИТИ ХОУМ ПАРК“ АД сумата 9 500
лв. разноски за адвокатско възнаграждение пред въззивната инстанция.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.6 ГПК, вр. чл.620, ал.5 ТЗ
„ТОМА СТРОЙ“ ЕООД /Н/, ЕИК-********* да заплати в полза на
бюджета на съдебната власт по сметка на САС държавна такса за въззивно
обжалване в размер на 39 116,60 лева и 5 лв. за служебно издаване на
изпълнителен лист.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС в
едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16