ПРОТОКОЛ
№ 16
гр. Смолян, 16.01.2024 г.
РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на шестнадесети
януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Сийка Златанова
при участието на секретаря Сирма Купенова
Сложи за разглеждане докладваното от Сийка Златанова Гражданско дело №
20235440100637 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 11:00 часа се явиха:
От ищците се явява В. К.. Ищцата Р. Ч. не се явява. Двамата се представляват
от адв. М., редовно упълномощен.
Ответникът Д. Д. не се явява. За него адв. ***, редовно упълномощена.
Вещото лице К. налице.
Адв. М. - Да се даде ход на делото.
Адв. *** - Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото и затова
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. М. - Поддържам предявения иск. Във връзка с отговора нямаме
допълнения и възражения. Тъй като се акцентира в отговора върху твърдението, че
страните са направили грешка в предмета на сделката. Ищеца и неговия продавач са
договорили покупко – продажбата на това жилище с това избено помещение. Във
връзка с това ще имам доказателствено искане, а именно да ми допуснете двама души
свидетели при режим на довеждане за установяване на обстоятелството относно
упражняване на фактическата власт върху процесното избено помещение.
Адв. *** - Оспорвам изцяло исковата претенция, както и твърденето,
изложено в днешно съдебно заседание, че няма грешка в предмета на продажбата, а
именно че процесното избено помещение е било предмет на договаряне между ищците
по делото и дружеството „***“ ЕООД, инвеститор на процесната сграда. В тази насока
1
аз също ще ангажирам доказателства след доклада по делото, включително с писмени
доказателства и разпит на двамата свидетели, както за установяване предмета на
договаряне, така и за установяване на обстоятелството кой упражнява фактическа власт
върху процесното помещение.
Ищеца К. – В крайна сметка жилището съм си го закупил с банков кредит и
това което чух в момента на сделката е, че всъщност закупуваме въпросния апартамент
с въпросното избено помещение и в нашия нот.акт е описано, че сме се съгласили да
закупим описания в т. 1 имот. Във всички други случай, ако ставаше въпрос за друг
описан имот ние имахме право да откажем тази сделка. Ние сме се съгласили да
закупим описания имот, така е описано, така сме се съгласили. Съответно този имот е
бил ипотекиран в банката, тъй като същия е закупен с банков кредит.
На основание чл. 146 ГПК съдът
О П Р Е Д Е Л И:
СЪОБЩАВА доклада по делото, като съдът поддържа напълно
определението, с което на страните е съобщен проекта за доклад, разпределена е
доказателствената тежест и се е произнесъл по доказателствените искания.
ДОПЪЛВА доклада с фактическото твърдение на ищеца, заявено днес, че са се
съгласили и са сключили договора за покупко-продажба на това жилище с
прилежащата му изба, в противен случай, ако не са били съгласни с този имот, е
нямало да сключат сделката.
Съдът счита за основателно искането на двете страни за събиране на гласни
доказателства и затова
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА до разпит по двама свидетели за установяване на твърдението кои
избени помещения са владели, в кои периоди и понастоящем от двете страни по
делото.
Адв. М. - Преди изслушване на вещото лице представям разпределение
полуподземен гараж за строеж на жилищна сграда *****, гр. Смолян. Представям и
нотариален акт за договорна ипотека № 131, том III, рег.№4040, дело № 493/2008 г.
Съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА разпределение полуподземен гараж за строеж на жилищна сграда
****, гр. Смолян, както и нотариален акт за договорна ипотека № 131, том III, рег.
№4040, дело № 493/2008 г.
Сне се самоличността на вещото лице както следва:
Р. Х. К. - б.гр., 66 г., неосъждана, омъжена, без родство и дела със страните по
2
делото.
Съдът ПРЕДУПРЕДИ вещото лице за наказателната отговорност по чл. 291
НК и същото обеща да даде заключение по знание и съвест.
Съдът пристъпи към изслушване на вещото лице:
Вещото лице К. - Поддържам заключението. Когато се проектира една сграда
за жилищна сграда и дори сграда със смесено предназначение, когато има жилищни
обекти в нея, проектанта е длъжен да проектира толкова броя складови помещения,
колкото е броя на жилищата в сградата. Проектанта не определя и не записва в проекта
кое складово помещение /избено помещение/ на кой апартамент принадлежи. Когато
инвеститора на новопостроените сгради, започва да продава, прави т.нар. таблица за
ценообразуване или площообразуване, тогава вече към всеки жилищен имот се предава
избено помещение с номер и квадратура. Това произтича от много старите нормативни
документи като тарифа за цените на недвижим имоти от 1973 г., след това Наредба за
държавните имоти, след това тази нормативна база се премести в Глава VII от
ППЗПДС. От години първо хората са били настанявани под наем в старите жилищни
сгради и когато се появи първата молба за покупка на жилище се прави това
ценообразуване или площообразуване, където се изчислява застроената площ на всяко
жилище и светлата нетна площ на складовото помещение. Има блокове с избени и с
тавански помещения. С тази таблица се определят и припадащите се идеални части от
общите части на сградата и в много случаи идеални части от ОПС, а в ново време
инвеститорите продават и идеална част от собствеността върху земята, има и такива
сделки. Тази земя се определя пак като припадащите се идеални части от общите части
на сградата. В този проект, за тази сграда, първия одобрен през 2007 г., няма
отбелязване от проектанта кое складово помещение на кой апартамент принадлежи. В
последните години проектантите номерират складовите помещения с номера, но дали
после инвеститора продава съответния апартамент със съответен номер избено
помещение няма точно правило. В случая няма никъде записано по проекта коя изба
към кой апартамент е. Записването на номерация на помещения и апартаментите не
създава принадлежност на избата към жилището. Не мога да отговоря как се определя
принадлежността на избено помещение към апартамент с проекта. Как е нанесена
сградата в кадастралната карта, според мен могат да се нанесат самостоятелните
обекти, но кое избено помещение към кой апартамент принадлежи се определя от
документите за собственост. Направила съм справка в кадастъра за всички
самостоятелни обекти в сградата и установих, че има апартаменти, за които няма
записани избени помещения. За апартамент № 11 е записана изба № 11 - 3.10 кв.м.,
толкова, колкото е записано и в нотариалния акт. Когато в кадастъра няма заявен
документ за собственост на реда за собственост е записано, че няма данни. За
апартамент № 5 е записана изба № 5 – 7 кв.м., както е по документ за собственост. По
3
архитектурен проект няма определяне на принадлежност. Границите на двете избени
помещения по двата нотариални акта са едни и същи, номерата и площите на избените
помещения са различни. Избено помещение № 11, съответства на склад № 11 по
одобрения проект от 2007 г. и няма промяна на това складово помещение в
следващите две промени, извършени по време на строителството. Промените не
засягат този склад № 11. В нотариалния акт на апартамент № 5 е записано избено
помещение № 5, което отговаря на склад № 5 в проекта от 2007 г. Видно от проекта
границите на това избено помещение са: склад № 4, външен зид, гараж № 1 и склад №
6 и част от коридор. Склад № 5 е 4.10 кв.м. записано в таблицата към проекта. По
нотариален акт е записано 7 кв.м. и с други граници. По нот. акт на ответниците
границите на избеното помещение съответстват на склад № 11. В последваща промяна
на проекта, извършена през 2010 г. избено помещение № 5 е обединено с гараж № 1 и
гараж № 2. Понастоящем гаражи 1 и 2 представляват фризьорски салон и са
собственост на ****. Двата входа са отделени с фугата, означена на скицата между
осови точки 8 и 9. Не мога да отговоря на въпроса може ли с промяна на
архитектурния проект, едно жилище да бъде лишено от склад. Имайки предвид
разпоредбата на чл. 40 ЗУТ не би следвало. Не мога да кажа как стават промените по
желание на инвеститора и как главния архитект одобрява такива промени. В
професионалната ми дейност, когато съм изработвала такива таблици за
ценообразуване и площообразуване съм сядала заедно с инвеститора да определяме
самостоятелните обекти, когато се касае за жилищна сграда да определяме кое избено
помещение към кой апартамент да бъде прилежащо. Понякога инвеститорите правят
предварителни продажби и дават възможност на бъдещите си клиенти да избират
избените помещения, а и в много случай искат избените помещения да бъдат
определени като самостоятелни обекти, за да бъдат по-лесно избирани от продавачите.
Сделката може да стане след като е изготвена таблицата, същата е задължителна,
защото никъде другаде не са определени припадащите се части от общите части на
сградата. Те се определят след като се направи таблица и се определи квадратурата на
тези общи части в сградата, за да могат после припадащите се идеални части като
проценти, да се пресметне каква част от квадратурата на общите части да заплати
всеки самостоятелен обект в сградата. От това, което аз прегледах в делото таблицата и
тези които видях при инвеститора ми направи впечатление, че нямат дати, поради
което не може да се каже коя е първата. Има разлика в таблиците, тъй като в едната
имаше офис във вх.А, а в другите две таблици нямаше. Гледала съм таблицата в
делото и при инвеститора две таблици, едната беше цветна, другата беше черна.
Таблиците бяха едни и същи като графи и съдържание, като номер на самостоятелен
обект, квадратура, коефициенти за изложение и височина в сградата и височина на
самия етаж. След това избено помещение с номер и площ, коефициент за избено
помещение /дали има прозорец или не, и пр/, след което проценти припадащи се
4
идеални части, квадратурата и накрая сумарно квадратите. Двете таблици се
различаваха от тази в делото, защото там е записано само апартамент №. С тази
таблица, приложена по делото предполагам е станала продажбата, тъй като е с повече
данни, включително и имена на купувачите. Площта на избените помещения, ако е
различна се отразява и в процента, припадащ се идеални части от общите части на
сградата.
Адв. М. - Нямам повече въпроси към вещото лице.
Адв. *** - Също нямам повече въпроси към вещото лице.
Съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА заключението на вещото лице, на което да се изплатят 160 лв. от
внесения депозит.
Адв. М. – Във връзка с заключението, считам същото за непълно. Не е
отговорено на пълния въпрос и моля за повторна експертиза от вещо лице архитект, да
отговори относно това как се определя принадлежността и в случая с номерацията на
избите и апартаментите, налице ли е принадлежност на съответните изби към
съответното жилище. Смятам, че с оглед на твърденията във връзка с предмета на
сделката е редно да разпитаме и нотариуса, въпреки доказателствената стойност на
нотариалния акт.
Адв. *** – По направеното искане за разпит на свидетеля категорично се
противопоставям. Не е относим разпита на свидетеля към оплакванията, предмет на
разглеждане в настоящото производство, а и не е житейски оправдано нотариуса да си
спомня всяка една сделка, а още повече такава от преди 15 години. По отношение за
искането за повторна експертиза, също считам, че не са налице основания за нейното
допускане. Вещото лице е отговорило, а и в с.з. даде доста подробни обяснения във
връзка с отговора на първия въпрос. Ако страната не е съгласна с това и оспорва
заключението по първия въпрос може да направи оспорване, каквото не е направено в
настоящия процес. Отделно от това по начина, по който се формулират въпросите към
повторната експертиза се иска вещото лице да отговори не със специалните си знания,
а по съществото да отговори на правен въпрос, има ли съгласно нормативната уредба
съответствие между номерата на избените помещения и номерациите на съответните
жилища и прави ли ги това принадлежност към тях. Считам, че това не е въпрос за
изясняване от експертизата. Това е основния въпрос, който съда трябва да разреши въз
основа на събраните доказателства. Представям с оглед на установяване на
действителния предмет на сделката между ищците и инвеститора, предварителния
договор за продажба на апартамент, сключен между двете страни, видно от което изба
№ 7 е била договорена между страните за продажба като прилежаща към апартамента
на ищците. С оглед на това е договорена цената, с оглед на това са договорени
5
идеалните части, с оглед на това е отпуснат и кредита от финансиращата институция.
Адв. М. - Считам, че възможността за представяне на тази доказателства е
преклудирана. Оспорвам този документ като неистински. Първите две страници са
фалшиви, подменени и Ви моля да откриете производство по оспорване истинността
на документа и задължите другата страна да представи оригинала и след това ще
поискаме назначаване на почеркова експертиза на първа и втора страница.
Ищеца К. – Ще представя оригинала на предварителния договор и копие.
Адв. *** - С оглед направеното оспорване на представения от мен
предварителен договор ще Ви представя в срок писмена молба, с която да задължите
третото неучастващо лице „***“ ЕООД, да представи в оригинал предварителния
договор, сключен между него и ищците и втори път ще моля при откриване на
производство за оспорване на истинността да призовете като свидетел лицето Е. Б.,
управител на дружеството „***“ ЕООД. Не на последно място ще Ви моля да се
изиска от Пощенска банка *** АД представеното по кредитното досие на ищците
копие от предварителния договор, въз основа на който е отпуснат банковия кредит, ако
се съхраняват.
Ищеца К. - Разполагам с оригинала на предварителния договор, в него не е
описано прилежащото избено помещение. Давам съгласие за изискване на
предварителния договор от банката.
Адв. *** - Доколкото страните не са разписали всяка страница на този
предварителен договор ние няма как да знаем в какъв вид е подписан предварителния
договор, дори и да се прави изявление от страна на ищеца и да представи оригинал
няма как да сме сигурни, че е оригинала на първоначално подписания договор.
Съдът счита за неоснователно искането за назначаване на повторна експертиза,
тъй като повторна експертиза се назначава когато заключението е необосновано или
възниква съмнение за неговата правилност. В случая това не е така, тъй като никоя от
страните не изразява съмнение за правилността на изслушаното днес заключение, нито
пък възразява за неговата обоснованост. Освен това поставения въпрос от страна на
ищеца като въпрос по повторна експертиза не е бил поставен от него към вещото лице,
за да се твърди, че вещото лице не е отговорило именно на конкретния въпрос, как се
определя принадлежността и номерацията на избите и апартаментите, съответно
налице ли е принадлежност на съответните изби към съответните апартаменти и затова
О П Р Е Д Е Л И :
ОСТАВЯ без уважение искането на ищеца за назначаване на повторна
експертиза, която да отговори на този въпрос.
Съдът счита за неоснователно искането да бъде разпитана в качеството на
свидетел нотариус ***, изповядала сделката за покупко-продажба на жилището на
6
ищците, тъй като разпита на нотариуса по никакъв начин не би допринесъл и не би
изяснил коя конкретно изба във вх. А, е била предмет на тази сделка и затова
О П Р Е Д Е Л И :
ОСТАВЯ без уважение искането за разпит в качеството на свидетел на
Нотариус ***.
По доказателството съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА И ПРИЛАГА представения от ответната страна заверен препис на
предварителен договор за продажба на апартамент и задължение за изграждане от
25.04.2008 г. и открива производство за оспорване на неговата истинност по реда на
чл. 193 ГПК, като тежестта за доказването му е на ищеца.
ЗАДЪЛЖАВА ответната страна да представи оригинала, ако разполага с него,
в противен случай, предоставя тридневен срок, считано от днес с писмена молба да
формулира искането си към третото неучастване по делото лице „***“ ЕООД.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА заверения препис от ищцовата страна на
предварителния договор за продажба на апартамент и задължение за изграждане от
25.04.2008 г. като ПРЕДОСТАВЯ възможност в следващо съдебно заседание ищците
да представят оригинала на същия.
Адв. М. - Моля да бъде допусната СПЕ, като вещото лице отговори: Има ли
идентичност между двата предварителни договора за продажба на апартамент и
задължение за изграждане от дата 25.04.2008 г. , има ли подменени страници от него и
дали съответства химическата паста на съответните писалки, които са използвани в
периода от подписване на единия договор и времето на подписване на втория договор.
С оглед възложената доказателствена тежест във връзка с откритото оспорване
на предварителния договор, представен от ответника съдът счита за основателно
искането за назначаване на съдебно техническа и съдебно графическа експертиза и
затова
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА И НАЗНАЧАВА съдебно техническа и графическа експертиза,
вещото лице по която да отговори на така поставените от ищцовата страна въпроси, а
именно: Има ли идентичност между двата предварителни договора за продажба на
апартамент и задължение за изграждане от дата 25.04.2008 г., има ли подменени
страници от него и дали съответства химическата паста на съответните писалки, които
са използвани в периода от подписване на единия договор и времето на подписване на
втория договор.
ВЪЗЛАГА задачата за сведение и изпълнение от вещо лице, определено от
7
НТЛ при ОД МВР в размер на 200 лв., вносими от ищците в тридневен срок, считано
от днес по сметка на съда.
Задачата да се изпрати за сведение и изпълнение на вещото лице след
представяне на двата оригинала на представените днес заверени копия на
предварителни договори за продажба на апартамент и задължение за изграждане.
Ще следва да бъде указано на третото неучастващо по делото лице Юробанк И
Еф Джи България АД да представи предварителния договор сключен между
инвеститора „***“ ЕООД и В. Д. К., с ЕГН **********, представен във връзка с
отпускане на договор за банков кредит HL38792 от 12.06.2008 г., сключен между
Юробанк И Еф Джи България АД като кредитор, В. К. с ЕГН ********** и Р. М. Ч.,
с ЕГН ********** като кредитополучатели и във връзка с който е съставен нотариален
акт за учредяване на договорна ипотека № 131, том III, рег. № 4040, Дело № 493/2008
година по описа на Нотариус *** и затова
О П Р Е Д Е Л И:
ЗАДЪЛЖАВА „***“ АД да представи посочения предварителен договор.
Съдът счита за основателно искането на ответната страна да бъде призован и
разпитан като свидетел законния представител на продавача инвеститор „***“ ЕООД -
Е. А. Б. във връзка с сключването на предварителения договор и съответно
същинската продажба и по- конкретно кое е избеното помещение, което е предмет на
договора и затова
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА до разпит законния представител на „***“ ЕООД – Е. А. Б. на
адреса, посочен в договора - ****.
Ищеца К. – За доказателство, че първите две страници са подменени и че има
разминаване може ли да ми бъде дадена възможност да представим предварителен
договор на друг купувач, просто за сравнителен анализ.
Адв *** - Категорично се противопоставям. Няма данни, че се е работило с
типови договори в тази сграда. В практиката съществуват различни типови договори и
за една и съща сграда за отделните обекти се правят различни индивидуални
предварителни договори. От това, че има графично несъответствие на един договор с
друг, не може да се прави извод, че договорите са типови.
Съдът счита искането за неоснователно, тъй като установяването на структура
на клаузата формулираща предмета на договора в два различни предварителни
договора по никакъв начин не може да бъде основа за извеждане на правни изводи за
волята на страните, за конкретното договорено между тях, съответно за това, какво
представлява предмета на сделката като самостоятелен обект и неговите
принадлежност и затова
8
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ без уважение искането на ищеца да му бъде предоставена
възможност ищеца да представи друг предварителен договор за сделка в същата
сграда.
Отлага и насрочва делото за 15.02.2024 г., 09:00 ч., за когато страните се
считат редовно призовани. Да се призове свидетеля Е. А. Б..
Протоколът изготвен в съдебно заседание, закрито в 12:30 ч.
Съдия при Районен съд – Смолян: _______________________
Секретар: _______________________
9