№ 14476
гр. София, 28.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 166 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:М. СТ. ДИМИТРОВА
при участието на секретаря АСЯ В. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от М. СТ. ДИМИТРОВА Гражданско дело №
20221110162078 по описа за 2022 година
Предявени са от ищците Б. И. Б. и Л. И. Б. искове с правно основание
чл. 79, ал. 1 вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за осъждане на
ответника [ЮЛ] да заплати на ищците сумите, както следва:
На Б. И. Б. сумата 4527,00 лева – главница за наемно плащане за
стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по сключен Договор за наем от
29.07.2016 г. , ведно със законната лихва за периода от 05.07.2022 г. до
окончателното плащане, и сумата 459,61 лева – мораторна лихва за периода
от 31.12.2020 г. до 04.07.2022 г.
На Л. И. Б. сумата 2164,50 лева – главница за наемно плащане за
стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по сключен Договор за наем от
29.07.2016 г. , ведно със законната лихва за периода от 05.07.2022 г. до
окончателното плащане и сумата 219,74 лева - мораторна лихва за периода от
31.12.2020 г. до 04.07.2022 г.
В условията на евентуалност молят съдът да осъди ответника да заплати
процесните суми като обезщетение за вреди в резултат на развалянето на
процесните договори за наем, ведно с дължимата мораторна лихва в
посочения размер.
В подадената искова молба ищците Б. И. Б. и Л. И. Б. поддържат, че
имат сключени с ответника [ЮЛ] договори за наем на земеделска земя за
стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г., както следва: Б. И. Б. за Нива от
32.524 дка, имот № [НОМЕР] четвърта категория земя, в местността [ЮЛ]в
землището на гр.[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 5.580 дка, имот №
[НОМЕР], четвърта категория земя, в местността“ [ЮЛ]“ в землището на гр.
[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 3.601 дка, имот № [НОМЕР] , пета категория
земя, в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от
1
31.336 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя, в местността “[ЮЛ]“
в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 2.430 дка, имот №
[НОМЕР], четвърта категория земя, в местността “[ЮЛ]“ в землището на град
[НАСЕЛЕНО МЯСТО] в общ размер на 75.450 дка, а ищецът Л. И. Б. – Нива
от 1.835 дка, имот № [НОМЕР],четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в
землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 29.007 дка, имот №
[НОМЕР],четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град
[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 5.222 дка, имот № [НОМЕР], четвърта
категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО
МЯСТО] в общ размер на 36.075 дка. Сочат, че цената на наемната вноска в
размер на 30,00 лева за декар е дължима не по-късно от 31.12. за съответната
стопанска година. Сочи се, че договорите са развалени от ответника с
нотариална покана, връчена на ищците на 21.07.2020 г. на несъществуващо в
договорите и закона основание – непредаване на обектите в състояние годно
за ползване. Поради изложеното считат, че прекратяването не е извършено
надлежно и им им се дължи плащане на наемната цена. Молят съда да уважи
предявените искове.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът [ЮЛ] подава писмени отговори, с
които оспорва предявената искова молба като неоснователна. Излага
твърдения, че договорите са надлежно развалени от страна на ответника,
поради което не се дължи наемно плащане. Навежда твърдения, че ищците са
неизправна страна по посочените в исковата молба договори за наем, тъй като
не са привели имотите в състояние годно за предназначението им –
земеделска обработка и добив на зърнени култури, ведно с необходимите
агротехнически мероприятия. Сочи, че имотите са пълни с камъни, които по
форма и размер на позволяват ползването за нива, с извършено строителство
в тях, заградени с ограда тип „Електропастир“ и се ползват от трето лице като
пасище за добитък. Моли съда да отхвърли исковете. Претендира
направените разноски. Моли съда да отдели предявените от всеки от ищците
искове в отделни производства.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест, за
уважаване на главната исковата претенция ищцовата страна следва да
установи при условията на пълно и главно доказване наличието на сключени
с ответника валидни договори за наем на земеделска земя за процесните ниви,
предоставяне на наетите имоти в състояние годно за ползване, размера на
уговорената наемна цена. В тежест на ответника при установяване на горните
факти е да докаже, че надлежно е прекратил сключените между страните
договор на соченото основание, както и направеното възражение за
неизпълнен договор – че имотите са предадени в състояние негодно за
ползване съобразно уговореното предназначение – земеделска обработка и
добив на зърнени култури.
Между страните не се спори, а и от приложените по делото писмени
2
доказателства се установява, че между ищеца Б. И. Б. и ответното дружество
са възникнали облигационни отношения по Договор за наем на земеделски
земи, подписан на 29.07.2016 г., по силата на който ищецът е предоставил на
ответника за възмездно ползване следната земеделска земя- Нива от 32.524
дка, имот № [НОМЕР] четвърта категория земя, в местността [ЮЛ] в
землището на гр.[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 5.580 дка, имот №
[НОМЕР], четвърта категория земя, в местността [ЮЛ] в землището на гр.
[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 3.601 дка, имот № [НОМЕР], пета категория
земя, в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от
31.336 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя, в местността [ЮЛ] в
землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 2.430 дка, имот №
[НОМЕР], четвърта категория земя, в местността [ЮЛ] в землището на град
[НАСЕЛЕНО МЯСТО] в общ размер на 75.450 дка. По силата на Договор за
наем на земеделски земи, подписан на 29.07.2016 г., сключен между втория
ищец – Л. И. Б., и ответника, е възникнало правоотношение по предоставяне
за възмездно ползване на следните ниви- Нива от 1.835 дка, имот №
[НОМЕР], четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град
[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 29.007 дка, имот № [НОМЕР], четвърта
категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО
МЯСТО]; Нива от 5.222 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя в
местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО] в общ размер
на 36.075 дка. Идвата договора са сключени за срок от пет стопански години,
а именно- за периода от 01.10.2016 г. до 01.10.2021 г., срещу уговорено
възнаграждение от 30 лв. на декар, платимо до 01.10., но не по-късно от 31.12.
на стопанската година. Записано е, че общо дължимата сума за наетите
обекти за една стопанска година е 2263,50 лв. по първия договор- с Б. И. Б. и
1082,25 лв. по втория договор – с Л. И. Б.. Съгласно чл. 4 от процесните
договори, които съдът констатира, че са с идентично съдържание относно
правата и задълженията на страните по тях, наемателят, тоест ответникът,
има право да ползва процесните ниви и да придобива добивите от тях,
получени в резултат на култивирането им. В случай че имотите имат
недостатъци, е уговорено, че наемодателят не отговаря за тях, ако наемателят
е знаел или могъл да узнае за същите при сключване на договора.
Независимо, че процесните договори са наименувани като договори за
наем, видно от съдържанието на същите - наименование на паричната
престация, индивидуализацията на срока посредством термина "стопански
години" и т.н., както и формата на сключване – писмена с нотариално
удостоверяване на подписите, представляват по същността си арендни
договори, съответно приложим спрямо същите е Закона за арендата в
земеделието /ЗАЗ/.
Видно от Нотариална покана от 09.07.2020 г. ответното дружество е
изявило своята воля за едностранно прекратяване на процесните договори
поради неизпълнение на задължението от страна на наемодателите да
предадат годни за обработване земеделски земи.
За стопанските 2019/2020 година, 2020/2021 година не се установява
наемателят да е изпълнил задължението си да извърши плащане по
3
отношение на процесните имоти. Твърдението на ищците за неплатена
наемна цена за посочените имоти и в посочените размери за съответните
стопански години, както и общият претендиран размер, от страна на
ответника не се оспорва, а и не са представени доказателства за плащане на
наемните вноски.
Спорен е фактическият въпрос предоставил ли е наемодателят по всеки
от процесните договори на наемателя обработваема и годна за ползване по
предназначение площ от земеделска земя, за която се претендира наемно
плащане за посочените стопански години, след отговора на който въпрос
съдът следва да се произнесе по възражението на ответника за недължимост
на процесните суми поради едностранно прекратяване на договорите по вина
на ищците.
По делото е изслушана и приета съдебно-техническа експертиза по
делегация, чието заключение съдът кредитира като извършено компетентно,
обективно и пълно. От същото се установява, че част от земеделските земи са
необработваеми и непригодни за ползване по предназначение в състоянието,
което са към извършване на огледа от вещото лице. Като причина се посочва,
че имотите са захрастени, затревени, има множество камъни и неравности,
негодни са за земеделска обработка и извършване на агротехнически
мероприятия за добив на зърнени култури. Установено е, че в един от
имотите- поземлен имот [НОМЕР] е изградено хале с площ от около 330
кв.м., което е оградено с телена мрежа, с площ от около 1,550 дка.
Констатирано е, че годните за земеделска обработка ниви са, както следва: по
договор между Л. И. Б. и ответника- 1,600 дка. от поземлен имот №
[НОМЕР], като за стопанска година 2019-2020 г. имотът не е деклариран за
земеделска обработка, а през 2020-2021 г. от общата площ 1,855 дка. се
обработват 1,600 дка.; по договор между Б. И. Б. и ответника- 3,230 дка. от
поземлен имот [НОМЕР], като за стопанска година 2019-2020 г. имотът не е
деклариран за земеделска обработка, а през 2020-2021 г. от общата площ
3,601 кв.м. се обработват 3,230 дка.
В съдебно заседание вещото лице поддържа заключението си като
посочва, че е ходил и на място и е установил, че останалите имоти- общо
71,870 дка. по договор с Б. Б. и 34,229 дка. по договор с Л. Б. са
необработваеми по смисъла на чл. 3 от Наредба № 2 от 26 март 2018 г. за
критериите за допустимост на земеделските площи за подпомагане по схеми
и мерки заплащане на площ. След извършения оглед е установено, че в
поземлен имот [НОМЕР] има строителни отпадъци, които са част от асфалт.
По делото са изслушани свидетелски показания на П. В. П., събрани от
Районен съд- [НАСЕЛЕНО МЯСТО] чрез съдебна поръчка, от които се
установява, че в процесните имоти има две метални халета- едно хале и една
постройка, и изхвърлени строителни отпадъци. Посочва се, че е имало
електропастири в част от имотите. Свидетелят сочи, че има непосредствени
впечатления от състоянието на земеделските земи за период от 10 години,
предхождащ 26.05.2023 г., тъй като имотите се намират в близост до
околовръстното шосе, по което свидетелят пътува на път за работа. Няма
4
впечатления имотите да са били във вид на нива през посочения период.
С оглед изложеното безспорно от фактическа страна се установи, че
имотите с посочената площ, за която се претендира арендно плащане, са
необработваеми през годините, за които се претендира арендно плащане,
дори от много по-рано – период от 10 години, предхождащ 26.05.2023 г.,
според показанията на разпитания свидетел. Доказателства за противното не
се събраха по делото. Освен това показанията на разпитания свидетел
напълно кореспондират и подкрепят казаното от вещото лице, а именно, че
посочените имоти са необработваеми.
Ищцовата страна извлича своите претенции, релевирайки факта, че
между тях и ответника е било учредено валидно облигационно отношение по
сключен договор за наем на земеделска земя /в настоящия случай предвид
приетия за приложим закон – договор за аренда/. В доказателствена тежест на
ищцовата страна е да установи при условията на пълно и главно доказване, че
страните по делото са били обвързани от действително арендно
правоотношение, с твърдения предмет и посочените параметри, съобразно
сключения договор; изпълнение на договорните си задължения и факта на
предаване на имота за ползване. Ищцовата страна доказа всички изброени
предпоставки, включително и че са изпълнили задължението си да предадат
имотите за ползване. В тежест на ответника – арендатор при условията на
пълно и главно доказване бе да докаже, че арендодателят - ищец не е
изпълнил задължението си да предаде на арендатора обекта на договора, за
който се претендира арендно плащане, в състояние, което отговаря на
предназначението му по договора. Съгласно чл. 1.1 от Раздел II от „Права и
задължения на страните“ от всеки от двата договора, които са идентични като
съдържание, арендодателят предава на арендатора земята в състояние, което
отговаря на ползването й за земеделски нужди. Ответникът доказа по
безспорен начин, видно от експертното заключение и от показанията на
разпитания свидетел, своето твърдение, че част от процесните имоти, за
които се претендира арендната цена, са необработваеми за процесния период.
Доказа се чрез свидетелските показания, че неговото състояние е такова от
поне 10 години назад във времето.
Съгласно чл. 230, ал. 1 ЗЗД наемодателят е длъжен да предаде наетата
вещ в състояние, в което отговаря за ползването, за което е наета освен ако в
договора е уговорено друго. Изключение от правилото е уредено в ал. 3 на
същия член, в която е уредено, че наемодателят не отговаря за недостатъците
на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е
могъл да узнае при сключването на договора освен ако недостатъците са
опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото
домакинство. Но ако самият наемодател е заявил, че не съществува
конкретният недостатък или, знаейки го, не го е довел до знанието на
наемателя, когато е неустановим при проявено обикновено внимание от
последния, то и в сочената хипотеза договорната му отговорност за
неизпълнение не отпада.
Разпоредбата на чл. 23 от ЗАЗ е предоставила и други правни
5
възможности за арендатора, в случай че отдаденият под аренда обект на
договора има недостатъци, но също не предвижда в такива случаи
неизпълнение на задълженията му за плащане на арендната цена. Съгласно
чл. 23, ал. 1 ЗАЗ, ако тези недостатъци на обекта го правят изцяло или отчасти
негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до
една година от предаването, арендаторът има право на обезщетение или
съответно на намаляване размера на арендното плащане. В случая такова
искане е могло да бъде отправено до изтичане на първата стопанска година-
2016/2017 и не се твърди и не се установява по делото да е било сторено.
Съгласно чл. 24 от ЗАЗ арендодателят не отговаря за недостатъци,
които са били известни на арендатора при сключването на договора или са
могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на
договора освен ако те са опасни за неговото, на членовете на домакинството
му или на работниците здраве. Дори да се приеме, че на ответника не е било
известно, че част от арендуваните земи, предмет на договора, са
необработваеми, то това обстоятелство е могло да бъде констатирано от него
при обикновен преглед на обекта на договора-земеделските земи и да направи
съответното за това възражение към арендодателя, като ответникът се
възползва от някоя от предвидените в закона правни възможности за това,
което в случая не е сторено. Според съда, както се изложи по-горе,
арендаторът е бил напълно наясно със състоянието на имотите към датата на
сключване на договора.
Предвид изложеното, неоснователно и ирелевантно в настоящия случай
е обстоятелството, че част от земите са необработваеми, и това обстоятелство
не освобождава ответника от задължението да заплаща уговорената цена,
доколкото същият, според изложеното по-горе, е бил наясно със състоянието
на земеделските земи още при сключване на арендните договори, като не е
отправил по двата договора никакви възражения до арендодателя. Но дори и
да не е бил наясно с това състояние на имотите, е могъл да го констатира още
през първата стопанска година от който и да било от двата договора.
Арендодателят е предоставил възможност на арендатора да ползва
арендованите земи необезпокоявано, поради което последният е длъжен да
плати уговореното възнаграждение освен ако не е преустановено действието
на договора по някакъв начин, посочен в чл. 3 от Раздел V „Изменение и
прекратяване“.
Дори при обикновен цялостен външен оглед на отдаваната под наем
вещ, наемателят би могъл да установи наличието на процесните недостатъци
на земеделските земи. Ако беше извършил такъв пълен оглед на нивите,
наемателят би установил, че имотите са захрастени, затревени, има
множество камъни и неравности, негодни са за земеделска обработка, както и
че има построено хале, оградено с телена мрежа в границите на един от
поземлените имоти. Освен това в случая не е спорно ,че наемателят се
занимава със засяване и обработка на земеделски земи по занятие, което
предполага, че същият има опит и достатъчно знания, за да може
да направи точна преценка за качествата на предлаганата под наем
земеделска земя.
6
Поради това съдът намира, че се касае за недостатъци на наетата вещ,
които наемателят е могъл да узнае своевременно при проява на дължимата
грижа на добрия стопанин. В този смисъл, ако наемателят беше проявил
дължимата, той би установил наличието на посочените проблеми по
отношение на взетите под наем имоти, които впоследствие са се оказали
пречка за използване на вещта по предназначение. Поради това наемодателят
според съда не следва да носи отговорност за такива недостатъци на
отдадената под наем земеделска земя, които наемателят е могъл да установи
и предвиди при проявена от негова страна дължима грижа на добрия
стопанин. С оглед което неоснователно се явява наведеното с отговора
възражение, че договорите са надлежно прекратени с едностранното
изявление /изпратена Нотариална покана/ от ответното дружество.
Договорите са продължили своето действие до изтичането на посочения в тях
краен срок, тъй като не е предвидено в закона и в договорите соченото от
ответника основание за прекратяване.
С оглед изложеното съдът счита предявените искове с правна
квалификация чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 8, ал. 1 ЗАЗ
за основателни за сумата от 4527,00 лева – главница за наемно плащане за
стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по сключен с Б. И. Б. Договор за
наем от 29.07.2016 г. и сумата от 2164,50 лева- главница за наемно плащане
за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по сключен с Л. И. Б. Договор за
наем от 29.07.2016 г.
Поради уважаване на главните искове съдът не следва да се произнася
по предявените като евентуални искове в настоящото производство.
Предвид основателността на главните претенции, основателни се явяват
и акцесорните претенции за лихва за забава върху наемните плащания с
настъпил падеж, чиито размери не се оспорват и съдът определи на основание
чл. 162 ГПК
При този изход на спора и предвид изрично направените искания в тази
насока право на разноски възниква за ищцовата страна. На основание чл. 78,
ал. 1 ГПК в полза на ищеца Б. И. Б. следва да се присъди сумата 199,45 лева –
държавна такса и сумата 650,00 лева – реално заплатено адвокатско
възнаграждение. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца Л. И. Б.
следва да се присъди сумата 95,38 лева – държавна такса и сумата 650,00 лева
– реално заплатено адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, настоящият състав на Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА [ЮЛ], ЕИК [НОМЕР], със седалище и адрес на управление
[АДРЕС] ДА ЗАПЛАТИ на Б. И. Б., ЕГН **********, с адрес гр.
[НАСЕЛЕНО МЯСТО], [АДРЕС] на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 232,
ал. 2, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 8, ал. 1 ЗАЗ и чл. 86 ЗЗД сумата от 4527,00 лева –
главница за наемно плащане за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по
сключен Договор за наем от 29.07.2016 г. , ведно със законната лихва за
7
периода от 05.07.2022 г. до окончателното плащане, сумата 459,61 лева –
мораторна лихва за периода от 31.12.2020 г. до 04.07.2022 г. и на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 849,45 лева – разноски по делото в
производството пред СРС.
ОСЪЖДА [ЮЛ], ЕИК [НОМЕР], със седалище и адрес на управление
[АДРЕС] ДА ЗАПЛАТИ на Л. И. Б., ЕГН **********, с адрес гр.
[НАСЕЛЕНО МЯСТО], [АДРЕС] на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 232,
ал. 2, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 8, ал. 1 ЗАЗ и чл. 86 ЗЗД сумата 2164,50 лева –
главница за наемно плащане за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по
сключен Договор за наем от 29.07.2016 г. , ведно със законната лихва за
периода от 05.07.2022 г. до окончателното плащане, сумата 219,74 лева –
мораторна лихва за периода от 31.12.2020 г. до 04.07.2022 г. и на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 745,38 лева – разноски по делото в
производството пред СРС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8