РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД - ПЛОВДИВ
Р Е Ш Е Н И Е
№ 1384
гр. Пловдив, 17.07.2023год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административен
съд - Пловдив,
XII състав, в публично съдебно заседание на двадесети април
две хиляди двадесет и трета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА
МИХАЙЛОВА
при секретаря Р. П., като
разгледа докладваното от СЪДИЯ МАРИАНА МИХАЙЛОВА адм. дело № 1991 по
описа на съда за 2022 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс, вр. чл. 45,
ал. 3 от Закона за местното самоуправление и местната администрация.
Образувано
е по жалба на „Инса“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Раковски, обл. Пловдив,
ул. „Индустриална“, „Стопански двор – II”, база „ИНСА“,
представлявано от управителя И.С., против Решение №592, взето с протокол
№34/28.06.2022г. от Общински съвет гр.Раковски, в частта по т. 2, с която е определена от независим
лицензиран оценител - И.Г.справедлива пазарна цена за прехвърляне правото на
собственост на поземлен имот в размер на 49 600 лв., като цена на продажба на
поземлен имот № 502.2382 (пет, нула, две, точка, две, три, осем, две), за който
е образуван УПИ XXI (двадесет и първи)-2339, 2382, в квартал 538 (петстотин
тридесет и осми) по регулационен план на общ. Раковски, гр. Раковски, площта на
имота е 80 кв. м. (осемдесет квадратни метра), площта на УПИ XXI е 260 кв. м.
(двеста и шестдесет квадратни метра) и е отреден за „Обществено обслужващи
дейности", актуван с Акт за частна общинска собственост № 4804/28.10.2019
г. при граници и съседи: поземлен имот N2 502.2339, изток, юг и запад –улици.
Жалбоподателят
намира оспореното решение в частта, определяща пазарната цена, за
незаконосъобразно и неправилно, тъй като се твърди, че така определената
пазарна цена от 620 лв/кв.м. или общо 49 600 лв. многократно надвишава
пазарната стойност на имота и гласуваните от Общински съвет Раковски пазарни
цени за продажба на общински парцели. Възразява се, че посочената в Решението
на Общински съвет Раковски цена не е съобразена със спецификата на имота, като
се сочи, че имотът е с ширина около 3м. и Г-образна форма, без възможност за
самостоятелно ползване и пазарната му оценка следва да бъде допълнително
занижена.
Иска
се намаляване на така определената цена съобразно действителните пазарни цени.
Претендират се разноски. Подробни съображения са изложени в представена по
делото писмена защита.
Ответната
страна - Общински съвет при Община Раковски, чрез процесуалния си представител
адв. Л., намира жалбата за неоснователна. Счита, че решението е правилно,
законосъобразно и обосновано. Претедират се разноски. Прави се възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение.
След
като разгледа оплакванията, изложени в жалбата, доказателствата по делото и
становищата на страните, административният съд приема за установено от
фактическа страна следното:
Предмет
на обжалване в настоящото производство е Решение №592, взето с протокол № 34/28.06.2022г.
от Общински съвет гр.Раковски, в частта по
т. 2, с която е определена от независим лицензиран оценител - И.Г.справедлива
пазарна цена за прехвърляне правото на собственост на поземлен имот в размер на
49 600 лв., като цена на продажба на поземлен имот № 502.2382 (пет, нула, две.
точка, две, три, осем, две), за който е образуван УПИ XXI (двадесет и
първи)-2339, 2382, в квартал 538 (петстотин тридесет и осми) по регулационен
план на общ. Раковски, гр. Раковски, площта на имота е 80 кв. м. (осемдесет
квадратни метра), площта на УПИ XXI е 260 кв. м. (двеста и шестдесет квадратни
метра) и е отреден за „Обществено обслужващи дейности", актуван с Акт за
частна общинска собственост № 4804/28.10.2019 г. при граници и съседи: поземлен
имот N2 502.2339, изток, юг и запад –улици.
Оспореното
Решение на Общински съвет - Раковски е издадено на основание чл.21 ал.1 т.8 и
ал.2 от ЗМСМА, чл.8, ал.1 от ЗОС, във връзка с чл.15 ал.3 от и ал 5 от ЗУТ, във
връзка с чл.50 ал.1 от Наредбата за реда за придобиване, управление и
разпореждане с общинско имущество /НРПУРОИ/ на Община Раковски.
От
данните по преписката се установява, че във връзка със Заявление с Вх. № 26-07-6/11.03.2022 г. от „ИНСА"
ЕООД, представлявано от управителя И.С., относно извършване на необходими
действия за приключване на започнатата с Решение № 833, взето с Протокол №
54/25.06.2019 г. на Общински съвет - Раковски процедура за промяна на границите
на урегулиран поземлен имот по реда на чл. 15 от ЗУТ, е направено предложение от Кмета на Община
Раковски до Общински съвет Раковски за сключване на предварителен договор за
промяна на границите на урегулирани поземлени имоти по реда на чл. 15, ал.3 във
вр. с ал.5 от ЗУТ, на основание чл. 21, ал.1, т. 8 и ал.2 от ЗМСМА, ал.8, ал.1
от ЗОС, чл. 15, ал.3 и ал.5 от ЗУТ и чл. 50 от НРПУРОИ на Община Раковски
(л.61), Заявление за прекратяване на съсобственост върху недвижим имот от
„ИНСА“ ЕООД от 11.03.2022г. (л.68), и изготвена в тази връзка експертна оценка
от лицензиран оценител И.Г., с която е определена справедлива пазарна цена на
част от имота с площ 80 кв.м. в размер на 49 600 лв. (л.73).
Последвало
е приемане на Решение № 592, взето с Протокол № 34 от 28.06.2022 г., съгласно
което
1.Общински съвет дава съгласие Община
Раковски да сключи предварителен договор (съгласно Приложение) с „ИНСА"
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: обл. Пловдив, общ.
Раковски, гр. Раковски, Стопански двор II - база ИНСА, представлявано от
Управителя – И.С., по реда на чл. 15, ал. 3 във връзка с ал. 5 от ЗУТ, за
прехвърляне правото на собственост на поземлен имот № 502.2382 (пет, нула, две.
точка, две, три, осем, две), за който е образуван УПИ XXI (двадесет и
първи)-2339, 2382, в квартал 538 (петстотин тридесет и осми) по регулационен
план на общ. Раковски, гр. Раковски, площта на имота е 80 кв. м. (осемдесет
квадратни метра), площта на УПИ XXI е 260 кв. м. (двеста и шестдесет квадратни
метра) и е отреден за „Обществено обслужващи дейности", актуван с Акт за
частна общинска собственост № 4804/28.10.2019 г., при граници и съседи:
поземлен имот N2 502.2339, изток, юг и запад -улици
2.Общински съвет Раковски приема
като справедлива пазарна цена за прехвърляне правото на собственост на поземлен
имот № 62075.502.2382, с площ 80 кв. м., за който е образуван УПИ
ХХ1-2339.2382, отреден за „Общ. обслужващи дейности", в кв. 538, в размер
на 49 600,00 (четиридесет и девет хиляди и шестстотин лева), определена от
независим лицензиран оценител - И.Г.
Заинтересованото
лице „ИНСА" ЕООД е собственик, по силата на Договор за покупко-продажба №
22 от 04.12.2014 г., вписан под вх. рег. № 1564/23.01.2015 г., акт № 119. том
4. по описа на Служба по вписванията - гр. Пловдив, на поземлен имот №
502.2339, за който е образуван УПИ XXI, в квартал № 538 по кадастрален и
регулационен план на гр. Раковски, изменен със Заповед № АБ-11/21.11.2014 г. на
Кмета на Община Раковски, поземленият имот е с площ 180 кв.м.
Посочено
в решението е също, че за общински поземлен имот №
502.2382, с площ от 80 кв. м., актуван с Акт за частна общинска собственост №
4804/28.10.2019г. и поземлен имот № 502.2339, с площ от 180 кв. м., собственост
на „ИНСА" ЕООД, е отреден общ УПИ ХХ1-2339.2382 за „Обществено обслужващи
дейности" в кв. 538 по план на гр. Раковски, общ. Раковски. Искането на
дружеството да закупи имота от 80 кв. м. общинска собственост е продиктувано от
инвестиционни намерения, които дружеството има намерения да реализира, но
предвид малката площ на собствения имот, същите са значително ограничени,
съгласно действащите правила за отстояния и разположение на сградите в
поземлени имоти.
В
обжалваното решение на Общински съвет Раковски е описано, че с Решение №54,
взето с Протокол № 5/31.01.2020 г. Общински съвет е определил цена за
прехвърляне собствеността на общинския имот от 80 кв. м. в собственост на
„ИНСА" ЕООД. Решението е върнато от Областния управител за ново обсъждане
и съобразяване със законовите изисквания с мотиви, че решението в частта по
определяне на цената е незаконосъобразно поради противоречие с
материалноправните разпоредби. Решението в тази му част е отменено и до
настоящия момент не са предприемани действия по приключване на процедурата. В
тази връзка е изготвена експертна оценка с цел определяне на справедлива
пазарна цена за продажба на поземлен имот № 502.2382.
Процесното
Решение на Общински съвет Раковски е взето с мнозинство от 13 гласа от
присъствали 21 общински съветници.
От
данните по преписката се установява още, че с Решение № 54, взето с протокол № 5
от 31.01.2020 г. на Общински съвет Раковски, се дава съгласие Община Раковски да сключи
предварителен договор с „ИНСА" ЕООД, ЕИК *********, представлявано от
Управителя - И.Й.С., със седалище и адрес на управление гр. Раковски, ул.
"Предел" № 1 по чл. 15, ал. 3 във връзка с ал. 5 от ЗУТ с текст
съгласно Приложение. Общински съвет - Раковски определя 62 000,00 лв.
(шестдесет и две хиляди лева) без ДДС, като цена за прехвърляне на
собствеността на основание чл. 15, ал. 3 във връзка с ал. 5 от ЗУТ, на поземлен
имот ПИ № 62075.502.2382 с площ 80 кв. м., за който се образува УПИ
XXI-2339,2382, кв. 538, отреден за „Общ. обслужващи дейности" и одобрява
пазарна оценка, изготвена по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС от независим
лицензиран оценител Т.У.,която към 05.12.2019 г. е в размер на 2 240,00 лв.
Решение
№ 54, прието с протокол № 5 от 31.01.2020 г. на Общински съвет Раковски е
отменено с Решение № 1003 от 18.06.2020 г. по адм. дело № 770/2020 г. на
Административен съд Пловдив и преписката е върната на Общински съвет-Раковски
за ново произнасяне относно пазарната цена за продажба на общински недвижим
имот при съобразяване с указанията по тълкуване и прилагане на закона.
В
мотивите на цитираното съдебно решение е посочено, че „…В хода на
административното производство е била изготвена оценка от независим лицензиран
оценител /л.24, 25 – препоръчителна пазарна стойност/, но същата не е следвало
да бъде одобрявана и възприемана, съответно – е било необходимо изготвяне на
друга оценка, която да съответства на изискването за определяне на цената като
„пазарна” Посочено е още, че „….Към експертната оценка не се съдържат
приложения – данни от Сл.Вп. за реални сделки с аналогични имоти, за да е
възможно да бъде извършена проверка за прилагане критериите по конкретния
метод. Отсъстват данни, въз основа на които да бъде проверено дали е
съобразено, че пазарната стойност не отчита характеристики и/или предимства на
даден обект/ актив, които имат стойност за конкретен собственик или конкретен купувач,
а отразява характеристики и/или предимства, отнасящи се до физически,
технически, технологични, географски, икономически, юридически и други
съществени обстоятелства за оценявания обект/ актив. Експертната оценка не
съдържа обективен анализ на действителни сделки, за които са приложени писмени
информационни източници с приложен относимият в конкретиката на фактите метод“.
Съдът
е мотивирал решението си, че„….Пазарната стойност следва да бъде определена по
метода на сравнителната стойност „пазарни сравнения“ /стандарт - пазарна
стойност/, който се базира на информация за действително извършени продажби на
подобни имоти, с характеристики близки до тези на оценявания имот като: площ,
район, местоположение, инженерна инфраструктура, степен на транспортна
достъпност, екологични условия, привлекателност на населеното място и района. Посочено
в съдебното решение е също, че приложеният метод в експертната оценка, изготвена
в хода на административното производство е относимият в случая, но отсъства
изходната информация за обосноваване на изведената пазарна стойност /договори
за продажба на общински имоти в същия район, вписани в СВп.; прехвърлителни
сделки на имоти, вписани в СВп. – реални сделки./
Към
заявлението е приложена Данъчната оценка, съгласно удостоверение с изх. **********
от 09.06.2022 г. на Дирекция МДТ при община Раковски, на ПИ партиден номер 6611F30542,
находящ се в 4150 гр. Раковски, планоснимачен № 2382 от квартал 538, с площ 80
кв.м, е в размер на 462,80 лева /л.84/.
В
хода на съдебното производство с оглед разпределената доказателствена тежест, е
изслушана и приета съдебно-оценъчна експертиза, изпълнена от лицензиран
оценител - вещото лице С.Ж., което е оспорено от страна на ответния
административен орган, като същата ще бъде коментирано по-долу в това
изложение.
Вещото
лице е посочило, че обектът е поземлен имот № 502.2382, с площ от 80 кв.м,
който имот е включен заедно с поземлен имот № 502.2339 в общ УПИ XXI - 2389,
2382 , от кв. 538, по изменение на кад. план и на ПУП-ПР на гр. Раковски,
ЕКАТТЕ: 62075, община Раковски, одобрен със Заповед № АБ-135 от 23.08.2019 год.
на Кмета на Община Раковски, целият с площ 260 кв.м, отреден за други цели
/посочен в плана като автогара. Към момента на огледа същият не е застроен.
Съществувалата в поземлен имот № 502.2339 стара сграда към момента е съборена.
В поземлен имот № 502.2382, предмет на експертизата, са изпълнени трайни
настилки с бетонови пътни ивици, които са в лошо състояние. Имотът е равен, не
е застроен със сгради, не е ограден. ПИ
№ 502.2382 е с площ от 80 кв.м, която не попада в квартали със специфични
изисквания, и същата не отговаря технически за обособяване на самостоятелен
урегулиран поземлен имот. Същият има лице към две улици - ул. 1-ви май от
запад, с дължина 18м, измерено по скица, и към ул. „Г.С.Раковски“ от юг, с
дължина 16 м., измерено по скица, като дължините отговарят на изискванията за
обособяване на ПИ № 502.2382 е с площ от 80 кв.м да се обособи самостоятелен
урегулиран поземлен имот.
Експертът
е дал заключение, че към момента на проверката в общинската администрация няма
изготвен план за застрояване, с посочване на предвиденото за УПИ XXI -
502.2389, 502.2382 застрояване и други градоустройствени показатели.
Респективно няма план за застрояване и за отделния ПИ № 502.2382 е с площ от 80
кв.м, който е включен в общото УПИ XXI - 502.2389, 502.2382 от кв.538 по плана
на гр. Раковски.
В
отговор на поставените задачи ВЛ – „вещото лице да изготви оценка на ПИ №
502.2382, с площ от 80 кв. м. по плана на гр. Раковски, кв. „Секирово",
Община Раковски, обл. Пловдив съгласно изискванията на чл. 22 от ЗОС, като
изследва наличните сделки за имоти със сходни характеристики, вписани в Служба
по вписванията - гр. Пловдив през последните дванадесет месеца преди датата на
изготвяне на оспорваната Оценка на лицензиран оценител И.Г., вкл. като се
вземат предвид и посочените в жалбата относими Решения за продажба на Общински
имоти, с посочените в тях цени“, ВЛ е посочило, че пазарна стойност на
процесния обект - поземлен имот № 502.2382 с площ от 80 кв. м. по метода на
Пазарна стойност е 2100,00 лв.
На
следващо място ВЛ е дало заключение, в отговор на поставената задача, а именно
- ако не се установи имот със сходни характеристики, вещото лице да посочи
цената съгласно чл. 22, ал. 12, т. 1 от ЗОС, като е посочило, че пазарната
стойност на процесния обект по този метод е 2247,20 лв.
В
о.з вещото лице е дало обяснение, че имотите,
които е взел като сделки са на база местоположение като град, но реално в трите
квартала на град Раковски няма сделки точно в центъра на тези три квартала, с
оглед характеристиката на този град.
Уточнено е от експерта, че „….има обяви, има и друга информация за
сделки на по- високи цени, включително има информация за сделки на по 50 лв.,
за по 60-70 лв. в този супер център, но
няма такива сделки, вписани в Агенцията по вписванията. ..“
ВЛ
е посочило, че е изследвало период една година назад, както е поставена
задачата към експертизата. Не е взел всички сделки на Общински съвет, а само
тези, които са вписани, които са посочени в жалбата.
Изрично
е посочено в заключението, че е имало сделки за ипотеки, но там се касаело за
къщи с дворни места, при които не можело да се отдели къщата от дворно място,
не са вписани отделно къща, отделно дворното място. Имало сделки за ипотеки,
които касаят жилищни имоти, тоест къщи с
дворни места, но вътре в тези сделки не са разграничени дворно място от сграда,
за да е възможно да ги ползва като сравнение.
При
така установеното от фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
Жалбата
е подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на обжалване акт и в законоустановения
срок, поради което е процесуално ДОПУСТИМА.
Съгласно
чл. 22, ал. 2 ЗМСМА актовете на общинския съвет се разгласяват на населението
на общината в 7-дневен срок от приемането им чрез средствата за масово
осведомяване, чрез интернет страницата на общината и по друг подходящ начин,
определен в правилника по чл. 21, ал. 3, като след като решението на общинския
съвет бъде разгласено на населението и то влезе в законна сила, кметът на общината
следва да издаде заповед по чл. 35, ал. 6 ЗОС.
В
случая от доказателствата по делото се установява, че решението на ОбС -
Раковски, взето с Протокол №34 от 28.06.2022 г., е оповестено на сайта на
Общински съвет Раковски на 05.07.2022 г., видно от ведомост за оповестяване на
Решение на Общински съвет Раковски (л.94).
В
оспорения акт не е указано пред кой орган и в какъв срок може да се подаде
жалба, поради което приложима относно срока за обжалване на този акт е
разпоредбата на чл. 140, ал. 1 АПК. Жалбата е депозирана на 19.07.2022 г.,
следователно е подадена в срок и е допустима за разглеждане.
Решението
на Общински съвет Раковски е издадено на основание чл.21 ал.1 т.8 и ал. 2 от ЗМСМА
и чл.8, ал.1 от ЗОС и чл. 15, ал.3 от ЗУТ. В случая се касае за продажба на
общински имот по реда на чл. 34, ал.4 от ЗОС.
Безспорно
Решението на ОбС Раковски, в оспорената му част засяга правата и законните интереси
на жалбоподателя и за него е налице правен интерес от оспорване на частта по
т.2 от Решението. Съгласно чл .8, ал.11 от ЗОС актовете на общинския съвет и на
кмета за придобиване, управление и разпореждане с имоти и вещи - общинска
собственост, подлежат на контрол и могат да бъдат оспорвани по реда на чл. 45
от Закона за местното самоуправление и местната администрация, освен в случаите
по Закона концесиите. Цитираната разпоредба препраща относно реда за оспорване
на актовете на общинския съвет и на кмета, за придобиване, управление и
разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост към чл.45 от ЗМСМА, съгласно
ал.3 на който актовете на общинския съвет могат да се оспорват пред съответния
административен съд.
Нормата
на чл. 45 от ЗМСМА регламентира принципа на оспорване както по административен
ред, така и по съдебен ред на актовете на общинския съвет и на кмета на
общината. Правото на засегнатите от тези актове лица да ги оспорват по
административен и/ или съдебен ред произтича от разпоредбите на чл.83 ал.1 от АПК и чл.147 ал.1 от АПК съгласно препращащата разпоредба на чл.45 ал.12 от ЗМСМА. Твърдението на жалбоподателя, че оценката на имота, одобрена с оспорения
акт, е незаконосъобразно определена, е твърдение, че с този акт са нарушени
интересите му, което обосновава и интереса от оспорване на решението.
Разгледана
по същество жалбата е ОСНОВАТЕЛНА по следните съображения:
Решението
в оспорената му част е издаден от компетентен орган – Общински съвет-Раковски,
при наличие на необходимия кворум и мнозинство, в писмена форма, поради което
не страда от пороци, водещи до нищожност.
С
обжалваното Решение №592, взето с протокол №34/28.06.2022г. от Общински съвет
гр.Раковски, в частта по т. 2., е
определена от независим лицензиран оценител - И.Г.справедлива пазарна цена за
прехвърляне правото на собственост на поземлен имот в размер на 49 600 лв. Жалбоподателят
твърди, че така определената цена за закупуване на имота е завишена и
незаконосъобразна, поради противоречие на оспорения акт с приложимите
материалноправни норми за определяне на същата. Данъчната оценка на имота,
съгласно Удостоверение на ДМДТ при Община Раковски е в размер на 462,80 лв.
Съгласно
чл. 41, ал. 2 от ЗОС разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху
имоти-общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от
данъчните им оценки, като пазарните цени на имотите и на вещните права се
определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от
оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено
друго.
В
тази връзка следва да се посочи, че изготвената в хода на административното
производство оценка на независим експерт, е изцяло немотивирана и необоснована
поради следните аргументи – не са описани използвани сделки – аналози /реално
изповядани сделки по повод покупко-продажбата на имоти със сходни
характеристики, между несвързани лица, данни за което безспорно биха могли да
се почерпят например от одобрените КК и КР на гр.Пловдив, до които вкл. и
Община Раковски има достъп, от сделки страна по които е самата Община Раковски,
вкл. Служба по вписванията/. Същевременно
няма данни дали в описаните имоти в експертната оценка, изготвена от лицензиран
оценител Г., могат да бъдат разграничени дворното място от сградата. Към експертната оценка не се съдържат приложения – данни от
Сл. Вп. за реални сделки с аналогични имоти, за да е възможно да бъде извършена
проверка за прилагане критериите по конкретния метод. Отсъстват данни, въз
основа на които да бъде проверено дали е съобразено, че пазарната стойност
отчита характеристики и/или предимства на даден обект/ актив, които имат стойност
за конкретен собственик или конкретен купувач, а отразява характеристики и/или
предимства, отнасящи се до физически, технически, технологични, географски,
икономически, юридически и други съществени обстоятелства за оценявания обект/
актив.
Въпреки че независимият оценител, изготвил
експертизата в хода на административното производство е посочил, че пазарната
стойност на обекта е съобразена с пазара на обекти на този тип в района, както
и че при използването на метода на сравнителна стойност следва да се прави
оценка чрез пряко сравнение на разглеждания имот с подобни на него, които са
били продадени, като цената се определя на база на предишни сделки, при
изготвяне на оценката, експертът е използвал средни пазарни цени за имоти по
обяви за продажба, за които няма данни да са извършени реални сделки, нито да
са вписани в Агенцията по вписвания.
Същевременно, въпреки че редуцира цената,
експертът е използвал като база за сравнение имоти, които са застроени, а както
се посочи по-горе по отношение на процесния имот няма одобрен план за
застрояване, както и се установява, че същият не е
бил застроен към момента, което
допълнително намалява оценката му.
В
този контекст е необходимо да се посочи, че Върховния административен съд е последователен
в практиката си, че само при липса на вписани сделки в службата по вписванията
по местонахождението на имотите, следва да се вземат предвид офертните сделки
като пазарен аналог за определяне на справедлива пазарна цена с прилагане на
корекционните коефициенти, но в конкретния случай от една страна, експертната
оценка на независим лицензиран оценител Г. от 01.06.2022 г. не е посочено, че
към момента на изготвянето няма нито една реално извършена сделка, вписана в
Службата по вписвания на незастроен ПИ със сходни характеристики като
процесния, а от друга страна се установи, че самият Общински съвет Раковски е
одобрил цени на имоти със сходни характеристики, които цени са много по-ниски
от определената от оценител Г..
Пазарната
стойност следва да бъде определена по метода на сравнителната стойност „пазарни
сравнения“ /стандарт - пазарна стойност/, който се базира на информация за
действително извършени продажби на подобни имоти, с характеристики близки до
тези на оценявания имот като: площ, район, местоположение, инженерна
инфраструктура, степен на транспортна достъпност, екологични условия,
привлекателност на населеното място и района.
Или
в обобщение, следва в случая да се посочи, че приетата от Общински съвет
Раковски пазарна стойност е необоснована, немотивирана и определена при
неправилно приложение на материалния закон.
Същевременно
в приетата по делото съдебно-оценъчна експертиза е дадена оценка на процесния
недвижим имот, в която са посочени конкретни пазарни аналози с приложени доказателства,
както и е съобразено местоположението на имота.
В
заключението си вещото лице Ж. в табличен вид представя взетите пазарни
аналози, сходни според него. Подробно е описало характеристиките на имотите -
пазарни аналози /в таблична форма/, които е изследвало, за да определи пазарна
цена на процесния имот, като определената от него оценка значително се отличава
от тази, определена с оспорения акт.
Пазарната
стойност е определена по метода на сравнителната стойност „пазарни сравнения“
/стандарт - пазарна стойност/, който се базира на информация за действително
извършени продажби на подобни имоти, с характеристики близки до тези на
оценявания имот като: площ, район, местоположение, инженерна инфраструктура,
степен на транспортна достъпност, екологични условия, привлекателност на
населеното място и района. Приложеният метод е относимият, като е приложена и
изходната информация за обосноваване на изведената пазарна стойност / договори
за продажба на общински имоти в същия район, вписани в СВп.; прехвърлителни
сделки на имоти, вписани в СВп. – реални сделки.
В
приетата по делото експертиза е определена и пазарната стойност по реда на чл.
22, ал.12, т.1 от ЗОС, като тази пазарна стойност следва да бъде определена,
когато не могат да се намерят пазарни аналози в ценовата зона, в която следва
да се търсят, което в случая не е налице. Законът предвижда, че ако в тази
ценова зона не се открият пазарни аналози, то оценката следва да се изготви по
ЗМДТ.
Обстоятелството,
че ВЛ е работило само с данни за имоти, посочени в жалбата, при условие, че
имотите са вписани и са близки по характеристики с процесния имот, не води до
извода, че така определената пазарна оценка е неправилна.
Изрично
в съдебно заседание вещото лице Ж. дава обяснения, че не е взел всички сделки
от Общински съвет, а само тези, които са вписани, тъй като не е намерил такива
сделки за имоти в Агенцията по вписванията за сделки с ипотеки, като пояснява,
че има вписани сделки за ипотеки, но там се касаело за къщи с дворни места, при
които не може да се отдели къщата от дворно място, не е вписано отделно къща,
отделно дворно място. Имало е и вписани сделки за ипотеки, които касаят жилищни
имоти, тоест къщи с дворни места, но вътре в тези сделки не са разграничени
дворно място от сграда, за да може да го ползва като сравнение.
Същевременно
представените по делото от жалбоподателя сделки освен че се намират в гр.
Раковски, са със сходни характеристики и са незастроени.
По тези съображения, съдът възприема като обективна и компетентно дадена, отразяваща посочените особености на разглеждания имот, пазарната оценка по т.2 от СТОЕ в размер на 2100 лв. без ДДС, определена по реда на чл.22 ЗОС. При нея като пазарни аналози са приети имоти съгласно решения на Общински съвет Раковски за имота със сходни характеристики на разглеждания.
В
съдебното производство заключението беше оспорено от ответника, но без искане
за допускане на допълнителна или повторна експертиза. Във връзка с оспорването
от ответника е необходимо да се посочи, че съдът
възприема изцяло и заключението на вещото лице по приетата СТЕ, като му дава
вяра, като обективно и компетентно изготвено, въвеждащо в процеса в
необходимата пълнота релевантните факти и обстоятелства за правилното
разрешаване на спора, кореспондиращо
напълно със събраните и неоспорени писмени доказателства по делото. Доколкото в
случая се касае за експертен извод, даден от вещо лице, притежаващо
необходимите специални знания, кореспондиращо със събраните доказателства по
делото, то според настоящия състав на съда, няма основание същото да не бъде
възприето в поддържания от ответника аспект.
В обсъжданата насока, следва да се посочи, че за страната, която е
останала недоволна от заключението на вещото лице, е съществувала процесуална
възможност да поиска назначаването на допълнителна или повторна експертиза, в
това число и да ангажира съответните доказателства в подкрепа на твърденията
си, което страната не е сторила. Ето защо, съдът намира, че оспорването на заключението на вещото лице по приетата СТЕ,
от страна на процесуалния представител на ответника, в случая е само
формално.
Оценката
на имота е елемент от материалната законосъобразност на административния акт,
тъй като обуславя фактическите основания за одобряване на продажната цена.
Несъответствието между оценката на имота, подлежащ на продажба по реда на чл.
35, ал. 4, ЗОС, определена в административното производство, и неговата пазарна
стойност, води до извод за незаконосъобразност на оспореното решение в частта
за одобряване на размера на оценката.
Тук
е мястото да се посочи, че Общинските съвети не са обвързани от дадената
експертна оценка, същите могат да не я приемат, като съответно при неприемането
й следва да изложат конкретни съображения, защо не кредитират оценката, респ.
при необходимост да отложат вземането на решение по въпроса и да възложат
изготвянето на нова такава по правилото на чл.41 ал.2 изр. 2 от ЗМСМА, за да се
спази изискването на чл.41 ал.2 изр. 1 от ЗМСМА за законосъобразност на тази
категория актове.
По горните
съображения, съдът намира, че решението следва да бъде изменено, като размерът
на пазарната оценка на недвижимия имот бъде определен в съответствие със
заключението на вещото лице, приета в съдебното производство съдебно-оценителна
експертиза в частта по т. 2, в размер на
2100,00 лв. без ДДС.
Съгласно
удостоверението за данъчна оценка на имота, данъчната оценка е размер на 462,80
лв., поради което пазарната оценка в размер на 2100,00 лева без ДДС, определена
от вещото лице, отговаря на изискването на чл. 41, ал. 2, изр. първо от ЗОС.
При
този изход на спора и предвид направените искания съдът намира, че възраженията
на процесуалния представител на ответника за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на жалбоподателя, са основателни, тъй като същите не са съобразени
с чл. 8, ал.1, т.4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения. При материален интерес от 49 600лв., както е в
настоящия случай, претендираното адвокатско възнаграждение е в размер на 5000
лв., при размер 2018,00 лв. съгл. чл. 8, ал.1, т.4 от Наредба № 1 от
9.07.2004г., поради което Съдът приема, че същото е несъразмерно на
фактическата и правна сложност на казуса и осъществената адвокатска защита и следва
да бъде намалено на 3000 лв. Банковите такси за извършен превод на ДТ и
депозит за ВЛ не са присъщи съдебно-деловодни разноски и не могат да се
присъдят
Или,
в случая ответната страна следва да бъде осъдена да заплати на жалбоподателя
направените по делото разноски в размер на 3450,00 лв. /три хиляди четиристотин
и петдесет лева/, от които държавна такса - 50 лв., депозит за вещо лице-400
лв. и адвокатско възнаграждение в размер от 3000лв.
Предвид
горното и на основание чл. 172, ал. 2, предложение второ от АПК, съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ по
жалба от Инса“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Раковски, обл. Пловдив, ул.
„Индустриална“, „Стопански двор –II”, база „ИНСА“, представлявано от управителя
И.С., Решение №592, взето с протокол №34/28.06.2022г. от Общински съвет
гр.Раковски, в частта по т. 2, с която е
определена от независим лицензиран оценител - И.Г.справедлива пазарна цена за
прехвърляне правото на собственост на поземлен имот в размер на 49 600 лв.,
като цена на продажба на поземлен имот № 502.2382 (пет, нула, две. точка, две,
три, осем, две), за който е образуван УПИ XXI (двадесет и първи)-2339, 2382, в
квартал 538 (петстотин тридесет и осми) по регулационен план на общ. Раковски,
гр. Раковски, площта на имота е 80 кв. м. (осемдесет квадратни метра), площта
на УПИ XXI е 260 кв. м. (двеста и шестдесет квадратни метра) и е отреден за
„Обществено обслужващи дейности", актуван с Акт за частна общинска
собственост № 4804/28.10.2019 г. при граници и съседи: поземлен имот N2 502.2339,
изток, юг и запад –улици, КАТО ПРИЕМА
пазарна оценка за този имот в размер на 2100,00 (две хиляди и сто) лв. без ДДС.
ОСЪЖДА Община Раковски да заплати на „Инса“ ЕООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр.
Раковски, обл. Пловдив, ул. „Индустриална“, „Стопански двор –II”, база „ИНСА“,
представлявано от управителя И.С., сумата от 3450,00 лв. /три хиляди
четиристотин и петдесет лева/, представляваща направените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред
Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: