Решение по дело №1127/2024 на Административен съд - Бургас

Производството е по реда на чл.215, ал.1, във вр. с чл.210, ал.3 от ЗУТ.

Жалбоподателите И. Д. К., [ЕГН] и А. Т. К., [ЕГН], с адрес в гр. Бургас, ж.к. „Лазур“ №27, вх.5, ет.2, са оспорили решение № 1998/07.06.2024г. на комисията по чл.210 от ЗУТ при Община Бургас, в частта, в която е определена пазарна цена на еднократно обезщетение за правото на прокарване за трасе на водопровод за обект: „Уличен водопровод ПЕВП ф315 PN10 с дължина 206м. от същ. вод. етернит ф300 до СВО за УПИ II-1399, кв.5 по план на УЗ 13/Смф, ПИ 07079.2.1399 по КК и КР на гр. Бургас“ през собствения им поземлен имот с идентификатор 07079.2.3578 по КККР на гр. Бургас, с площ 5 595 кв.м., трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване - нива, която оценка възлиза в размер на 4 440 лева.

В жалбата се твърди, че оспореното решение е незаконосъобразно поради допуснати съществени нарушения на материалния и процесуалния закон, както и несъответствие с целта на закона. Според жалбоподателите оспореният акт е изцяло немотивиран, доколкото от изложението му не се установява въз основа на какви критерии е определена оценката на обезщетението и цената на сервитутното право. Твърди се, че сервитутната зона прави съответната част от имота неизползваема, като следва да се отчете и задължението на собствениците да допускат лицето, в чиято полза е учреден сервитутът, за извършване на ремонти, подмяна на тръби, отстраняване на аварии. В допълнение се сочи, че в частта от имота, засегната от сервитута, има засадени трайни насаждения, които ще трябва да се премахнат. Считат, че определеният размер на обезщетението е твърде нисък предвид темповете на развитие на територията, в която се намира имотът. В допълнителна молба жалбоподателите навеждат възражение, че не са били уведомени за започналото административно производство и за извършената оценка. Искат обжалваното решение да бъде отменено като незаконосъобразно. Претендират присъждане на направените по делото разноски.

В съдебно заседание жалбоподателите, чрез пълномощника адв. К., поддържат жалбата и наведените допълнителни възражения. Искат оспореното решение да бъде изменено в посока увеличаване сумата на определеното обезщетение съобразно допълнителното заключение на назначената съдебно-техническа експертиза. Претендират разноски по списък (л.135), към който е приложен договор за правна защита (л.136).

Ответникът – Община Бургас, чрез представител по пълномощие главен юрисконсулт Т., оспорва жалбата и пледира да бъде отхвърлена като неоснователна. Претендира направените по делото разноски, включително такива за юрисконсултско възнаграждение. Релевира възражение за прекомерност на претендираното от жалбоподателите адвокатско възнаграждение.

ФАКТИ:

Съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №72, том V, рег. № 4987, дело № 549 от 2004г. (л.33-34), жалбоподателите А. К. и И. К. са собственици на посевна площ от 7,501 дка, трета категория, в местността „Под шосето“, съставляваща имот №0600073 по плана за земеразделяне на гр. Бургас.

Със заповед №3562/06.12.2021г. на кмета на Община Бургас (л.134), на основание чл.16, ал.6 от ЗУТ, „Вемус Инвест“ ЕООД е определен за собственик на УПИ II-1399, кв.5 в границите на устройствена зона 13/Смф, съгласно предвиденото разширение на ОУП на гр. Бургас, с площ 28 976 кв.м, с функционално отреждане „за складова база с административна част и производство“.

Със заявление вх.№70-00-622/18.01.2024г. (л.71) „Вемус Инвест“ ЕООД е подало до кмета на Община Бургас искане за издаване на заповед за учредяване на право на прокарване за уличен водопровод ПЕВП ф315 PN10 с дължина 206 м от същ. вод. етернит ф300 до СВО за УПИ II-1399, кв.5 по план на УЗ 13/Смф, ПИ 07079.2.1399 по КК и КР на гр. Бургас, с дължина 205,93 м и СВО с дължина 13,92 м. Според приложените към заявлението регистър на засегнатите имоти (л.36) и трасировъчен чертеж (л.35) трасето на новопроектирания водопровод преминава през няколко поземлени имота, един от които е ПИ 07079.2.3578 по КККР на гр. Бургас, собственост на жалбоподателите.

На 18.04.2024г. комисия по чл.210 от ЗУТ при Община Бургас, назначена със заповед № 3847/13.11.2023 г. на кмета на Община Бургас провела заседание, на което разгледала искането на „Вемус Инвест“ ЕООД и изготвената от независим оценител – член на Камарата на независимите оценители в България експертна оценка за определяне пазарната стойност на правото на прокарване и преминаване на процесния обект (л.19-27). Резултатите от заседанието били отразени в протокол № 5/18.04.2024г. (л.15-18).

С решение по т.1 от протокола комисията е взела предвид оценката на оценителя, касаеща обект „Уличен водопровод ПЕВП ф315 PN10 с дължина 206 м от същ. вод. етернит ф300 до СВО за УПИ II-1399, кв.5 по план на УЗ 13/Смф, ПИ 07079.2.1399 по КК и КР на гр. Бургас“ и е определила еднократно обезщетение във връзка с възникването на сервитут за ПИ с идентификатор 07079.2.3578 по КККР на гр. Бургас в размер на 4 440 лева. Обезщетението било определено посредством метода на сравнителните продажби, като стойността на имота била определена въз основа цената на съпоставими обекти по обобщени показатели, отчитайки специфичните особености на конкретния обект. За целта били използвани актуални обяви за продажба на сходни недвижими имоти в землището на гр.Бургас (в Alo.bg), при сравнението на които била получена пазарна стойност на процесния имот - 23 лв./кв.м.

На 07.06.2024г. комисията по чл.210 от ЗУТ при Община Бургас е приела оспореното в настоящото производство решение №1998/07.06.2024г.(л.12-14). В мотивите на същото е посочено, че поземлен имот 07079.2.3578 по КККР на гр. Бургас, собственост на И. К. и А. К., е засегнат от трасето на водопровода с дължина 32,21 м и необходим сервитут 193,24 кв.м. За учредяване правото на прокарване в полза на „Вемус Инвест“ ЕООД е необходимо да бъде определена пазарна оценка по реда на чл.210 от ЗУТ, като за процесния ПИ 07079.2.3578 се определя цена на еднократно обезщетение за право на прокарване през трасето на водопровода в размер на 4 440 лева.

Съобщение за издаденото решение било изпратено до жалбоподателите с писмо изх.№70-00-622/3/12.06.2024г. (л.28), като според представените известия за доставяне писмото е върнато от пощенския оператор с отбелязване, че адресът е преместен (л.30 и л.32).

По делото е приложен екземпляр от оспореното решение, като на гърба на последната страница ръкописно са положени трите имена на жалбоподателите и техните подписи, с означение, че са получили екземпляри от административния акт на 25.06.2024г. (л.14, гръб).

Жалбата против решението е подадена до съда, чрез административния орган, на 08.07.2024г. (л.3).

В хода на съдебното производство е допусната и приета без възражения съдебно-оценъчна експертиза (л.89-93).

Според изчисленията на вещото лице пазарната стойност на процесния поземлен имот с идентификатор 07079.2.3578 по КККР на гр. Бургас, с вид територия – земеделска, категория 3-та, начин на трайно ползване – нива, площ 5 595 кв.м, възлиза в размер на 317 012,70 лева. Пазарната стойност на безсрочния сервитут върху 193,23 кв.м. от ПИ 07079.2.3578 е определена от вещото лице в размер на 6 569 лева.

Пазарните цени на имоти, находящи се в близост до процесния, с подобни характеристики, са посочени в таблицата към т.1 от констативно-съобразителната част на заключението (л.91). Вещото лице е използвало метода на „сравнителната стойност“ (сравнение на сделки със сходни имоти, отчитайки подобно местоположение и качества, със същата категория на земеделската земя), за период от шест месеца назад от датата на издаване на оспореното решение, като са взети предвид шест конкретни сделки, посредством които е формирана средна пазарна стойност на имота. Цените по аналозите са извлечени от нотариалните актове за реално извършени сделки, като всички имоти попадат според действащия ОУП, одобрен с решение №45-11/16.12.2014г. на Общински съвет – Бургас, в зона, в която се допуска преотреждане на земеделските имоти в урбанизирани територии за „Смесена устройствена зона с преобладаващо обществено обслужващо предназначение“. Съобразно стойностите на посочените в заключението сделки е изчислена средна сравнителна стойност от 56,66 лв./кв.м, от която единична стойност се определя пазарната стойност на процесния имот съобразно неговата площ, както следва: 5 595 кв.м х 56,66 лв. = 317 012,70 лева.

За определяне пазарната стойност на безсрочния сервитут на имота и съответно на засегнатата част от него (с площ 193,24 кв.м), вещото лице е използвало метода за сравняване на пазарната стойност на правото на строеж с тази на самия имот. Това означава, че пазарната стойност на безсрочния сервитут следва да се определи на принципа на разликата между допустимата норма на плътността на застрояване за такива зони – от 40 до максимум 60 на сто, като вещото лице е приело средната норма – 60 на сто от пазарната стойност на терена. Така за целия имот с площ от 5 595 кв.м. пазарната стойност на безсрочния сервитут следва да се изчисли съобразно определената по-горе пазарна стойност на имота (317 012,70 лева), редуциран за площта на сервитута: 317 012,70 лева : 5 595 х 193,24 кв.м = 10 948,98 лева. Пазарната стойност на засегнатата част от имота се преобразува в пазарна стойност на обезщетението за създадения сервитут, както следва: 10 948,98 лева х 0,6 = 6 569,39 лева или кръгло – 6 569 лв.

Отделно, вещото лице отчита и факта, че в зоната на определения с ПУП-ПП (парцеларен план) сервитут, и то безсрочен, не може да се извършва застрояване (за урбанизираните) и засаждане на трайни насаждения (за земеделските имоти). При промяна на предназначението на процесния имот, частта от него, отредена за сервитут, няма да може да се застроява, подобрява с трайни настилки, а следва да остане като чист терен без подобрения, за да се осигурява достъп на обслужващата изградения водопровод фирма – за ревизии, ремонти, подмяна, наложителните за това разкопавания, заривания и др. подобни строителни дейности.

Към заключението са приложени нотариалните актове по сделките, които са взети предвид за изчисленията на пазарната стойност на имота (л.95-106).

При разпита в съдебно заседание вещото лице обясни, че при изготвяне на заключението се е позовал на нотариални актове от Службата по вписванията, но не е изследвал офертни цени по сделките, тъй като зададеният период на изследването е по-ранен, а не към настоящия момент. Експертът поясни, че от приложените нотариални актове няма такива, които да са сключени на данъчна оценка.

По искане на жалбоподателя по делото е изслушано и прието допълнително-заключение на експертизата (л.119-131), като от вещото лице са използвани аналози, които са офертни цени за продажби на сходни имоти за същия период, както първоначално изследвания.

От допълнителното заключение се установява, че вещото лице е открило оферти за периода от 07.12.2023г. до 06.06.2024г., като са приложени извадки от обявите за имоти на агенции за недвижими имоти, публикувани в alo.bg, със сходни характеристики като процесния имот (л.125-130). Така за определяне пазарната стойност на ПИ 07079.2.3578 с площ 5 595 кв.м, при прилагане метода на „сравнителната стойност“, съобразно данни от обявите на местния ежедневник „Ало Бургас“ и като са отчетени съседството между имотите и близостта им до главния път Бургас-Ветрен или други подобни пътища, са взети предвид шест оферти. От тях е изчислена средна изчислителна стойност в размер 47,6467 евро/кв.м, която стойност следва да претърпи корекция в усреднена офертна стойност при реализация на пазара, т.е. сравнителната единична пазарна стойност в лева е 88,53 лв. От тази единична сравнителна стойност, чрез офертите, е определена пазарна стойност на процесния имот, както следва: 5 595 кв.м х 88,53 лв. = 495 325,35 лева. Пазарната стойност на безсрочния сервитут на процесния имот и на засегнатата от него част от 193, 24 кв.м, е определена на 17 107,54 лв., която пазарна стойност на засегнатата част от имота се преобразува в пазарна стойност на обезщетението за създадения сервитут, както следва: 17 107,54 лв х 0,6 = 10 264,52 лева.

При разпита в съдебно заседание вещото лице уточни, че използваните като аналози сделки за изготвяне на второто заключение, са подбрани по критерия близост на имотите до процесния. Повечето от тези имоти са в района, където по ОУП на гр. Бургас е предвидено промяна статута на земеделските земи за застрояване.

ПРАВНИ ИЗВОДИ:

Жалбата е подадена в срок от надлежно легитимирани лица - адресати на обжалвания акт, против решение, което има характеристиките на административен акт и подлежи на обжалване, поради което жалбата е допустима за разглеждане.

Обжалваното решение е издадено от компетентен орган - комисия по чл. 210, ал.1 от ЗУТ, назначена със заповед № 3847/13.11.2023 г. на кмета на Община Бургас. Спазена е изискуемата писмена форма.

При постановяване на оспореното решение не са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствени правила. Решението е прието с единодушие на редовно проведено заседание, с участието на всички членове.

В съответствие с чл.210, ал.2 от ЗУТ административното производство е образувано по искане от заинтересовано лице - титулярът на сервитута „Вемус Инвест“ ЕООД. Размерът на обезщетението за сервитута е одобрен въз основа на оценка от независим оценител. Тази оценка е приета от комисията на общината като достоверна. Оспореното решение е взето от комисията след събиране на относимите за случая доказателства и изясняване на релевантните факти и обстоятелствата, с което органът е спазил общите правила на чл.35 и чл.36 от ЗУТ.

Неоснователно е възражението на жалбоподателите за нарушено право на защита, изразяващо се в неуведомяването им за започналото административно производство и за извършената оценка. Действително по делото няма данни адресатите на решението да са били уведомени за започване на административното производство. Съобразно постоянната и съдебна практика съществено нарушение е това, което е довело до нарушаване правото на защита на заинтересованото лице и се е отразило на съдържанието на издадения акт. В случая решението е издадено, като е изяснена собствеността на служещия имот, касаещ дължимостта на обезщетението за учреденото право на прокарване на трасе на уличен водопровод, респ. определено е на кого се дължи такова обезщетение. Същевременно следва да се има предвид, че в процедурата по Закона за енергетиката и ЗУТ липсва задължение на кмета на общината да връчи на жалбоподателите уведомление за започване на производството по изготвяне на оценки и определяне размера и изплащането на обезщетения. Жалбоподателите са уведомени за взетото от комисията по чл. 210 от ЗУТ решение, като с реализираното в срок право на жалба пред съда имат ефективната възможност да защитят своите права и законни интереси. В този смисъл посоченият пропуск на органа в процеса на съобщаване не може да бъде разгледан като съществено нарушение, което да опорочи процедурата по издаване на решението.

По приложението на материалния закон:

В настоящия случай се касае за учредяване на сервитут – право на прокарване на трасе на уличен водопровод през чужд имот, който е собственост на жалбоподателите.

Съгласно нормата на чл.193, ал.1 от ЗУТ правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите. Според ал.3 на същия текст, когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на прокарване се учредява със заповед на кмета на общината.

Разпоредбата на чл.193, ал.8 от ЗУТ предвижда, че цената на учреденото право по ал.3 се определя по реда на чл.210 и се заплаща преди издаване на заповедите по ал.3.

Съгласно чл. 210, ал.1 от ЗУТ изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината.

От събраните по делото доказателства се установи, че определената от комисията оценка е въз основа на одобрена експертна оценка за определяне пазарната стойност на правото на прокарване и преминаване на процесния обект (л.19-27) и приложен метод на пазарните аналози (метод на сравнителните продажби). Въз основа на изготвения оценителен протокол от назначената комисия е приета пазарна стойност на имота – 23 лв./кв.м, или общ размер на обезщетението – 4 440 лева.

Жалбоподателите оспорват определеното им с решението обезщетение в горепосочения размер, като твърдят, че същият е занижен предвид темповете на развитие на територията, където се намира имотът.

Понятието „справедлива пазарна оценка“ не е дефинирано нито в ЗУТ, нито в ЗЕ. Според легалната дефиниция, дадена с нормата на §1а, т.2 от ДР на ЗДС „пазарни цени“ са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Определената „справедлива пазарна оценка“ следва да се основава на действителната цена на имота, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер. За определянето на тази цена могат да бъдат прилагани всички допустими методи за оценка на земеделските имоти, които отразяват пазарните реалности, начина на трайното използване на земята, особеностите на културата, с която е засадена и разходите за обработката.

Според съда начинът, по който е определена справедливата пазарна стойност на паричното обезщетение от вещото лице по първата експертиза най-точно отговаря на условията за определяне на пазарната цена на имота. При определяне на обезщетението експертът е приложил метода на пазарните аналози, като сделките, послужили като сравнителна база, са ясно описани в заключението, ведно с извършените математически изчисления и използваните формули. При метода на сравнителните продажби е направена оценка чрез пряко сравнение на разглеждания имот с подобни на него, които са били реално продадени, като цената се определя въз основа на тези предишни сделки. Този метод се основава на официални данни от сравними продажби, с параметри и характеристики подобни на обекта на оценка. При изготвяне на оценката вещото лице използва пет реални сделки, вписани в Службата по вписванията. Приложеният от експерта сравнителен метод дава възможност да се определи справедливата пазарна оценка на частта от имота, попадащ в границите на сервитута, респ. на дължимото за предвидения сервитут обезщетение. Оценката от 6 569,39 лева е изготвена в съответствие с чл.210, ал.1 от ЗУТ - по пазарни цени и следва да бъде възприета изцяло.

Заключението е обосновано и поради факта, че отчита значителните ограничения на ползването в резултат на сервитута, съобразно нормата на чл.83а, ал.2 от ЗУТ. Според заключението на експертизата сервитутната ивица пресича имота на жалбоподателите и в тази зона не може да се извършва застрояване и засаждане с трайни насаждения, а следва да остане като „чист терен“, в който да се осигурява достъп на лицата, които изграждат и експлоатират общите водоснабдителни и канализационни проводи – за ревизии, ремонти, подмяна и други строителни дейности.

Съдът намира, че оценката на процесния сервитут, определена в допълнителното заключение на експертизата не е съобразена с изискването за пазарни цени, съответстващи на действителната цена на имота и установени при сделки, извършени през процесния относим период, за имоти със сходно местоположение и характеристики. Офертните цени от агенции за недвижими имоти не могат да бъдат обективен източник на информация за пазарна стойност, доколкото цените, на които се предлагат недвижимите имоти не съответстват на цените, на които се извършват сделките с тях. Следователно, като е определил в допълнителното заключение, че еднократното обезщетение следва да се базира на офертни цени, а не на цени по реално извършени сделки, вещото лице е изчислило стойност на обезщетение, която не съответства на действителната пазарна цена на сервитутното право. Единствено меродавни са данните за цените на сравнимите имоти по реалните сделки, вписани в службата по вписвания, каквито данни се съдържат само в експертната оценка на вещото лице по първата експертиза.

Предвид изложеното, обжалваното решение, в оспорената част следва да бъде изменено, като стойността на определеното на жалбоподателите парично обезщетение се увеличи от 4 440 лева на 6 569,39 лв. (шест хиляди петстотин шестдесет и девет лева и тридесет и девет стотинки).

При този изход на спора разноски следва да бъдат присъдени на жалбоподателите. Такива са направени в общ размер на 1 720 лева, от които 20 лева платени държавни такси (л.47), депозит от 300 лева за изготвяне на основното заключение на експертизата (л.66), депозит в размер на 400 лева за изготвяне на допълнително заключение (л.115) и 1000 лв. платено възнаграждение за един адвокат (л.136).

Неоснователни са възраженията на процесуалния представител на ответника за прекомерност на претендираното от жалбоподателите адвокатско възнаграждение, доколкото същото е близко до минималния размер, предвиден в чл.7, ал.2, т.2 от Наредба №1 от 9.07.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа, във вр. с чл.8, ал.1 от същата наредба и съответства на обема на осъществената правна помощ от процесуалния представител на жалбоподателите (явяване в проведените четири открити съдебни заседания, активно участие в производството по събиране на доказателства, изготвяне на молба с допълнителни възражения към жалбата).

Мотивиран от горното и на основание чл.172, ал.2 от АПК, Административен съд гр.Бургас, VI състав

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ решение № 1998/07.06.2024г. на комисията по чл.210 от ЗУТ при Община Бургас, В ЧАСТТА, в която е определена пазарна цена на еднократно обезщетение за правото на прокарване за трасе на водопровод за обект: „Уличен водопровод ПЕВП ф315 PN10 с дължина 206м. от същ. вод. етернит ф300 до СВО за УПИ II-1399, кв.5 по план на УЗ 13/Смф, ПИ 07079.2.1399 по КК и КР на гр. Бургас“ през поземлен имот с идентификатор 07079.2.3578 по КККР на гр. Бургас, с площ 5 595 кв.м, трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване - нива, собственост на И. Д. К. и А. Т. К., като УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението от 4 440 лева на 6 569,39 лв. (шест хиляди петстотин шестдесет и девет лева и тридесет и девет стотинки).

ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на И. Д. К., [ЕГН] и А. Т. К., [ЕГН], с адрес в гр. Бургас, ж.к. „Лазур“ №27, вх.5, ет.2, направените по делото разноски в размер на 1 720 (хиляда седемстотин и двадесет) лева.

Решението не подлежи на обжалване на основание чл.215, ал.7, т.5 от ЗУТ.