Р Е
Ш
Е
Н
И
Е № 371
гр.
ВРАЦА, 26.11.2019г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд
,гражданско отделение , в публично
заседание на двадесети ноември две
хиляди и деветнадесета година, в състав:
Председател:Рената Г.Мишонова- Хальова
Членове:Мария Аджемова
Иван Никифорски-мл.с.
при участие на секретар Лилия
Горчева
като разгледа докладваното от съдия
Мишонова- Хальова
въз. гр. дело N` 585 по
описа за 2019 год.,за да се произнесе взе предвид:
"Юлстрейд"ООД
с ЕИК *** със седалище и адрес на управление гр.София 1220, р-н Надежда ЖК ***
, е подало въззивна жалба против решение №74/25.06.2019 г по гр.д.№ 123/19 г по описа на РС-Оряхово, с което е уважен предявения от
"Ботево"ООД установителен иск по отношение на "Юлстрейд"
ООД за съществуването на договор за аренда на зем. земя от 20.03.2013 г и е
постановено отмяна на вписаното едностранно прекратяване на този договор в АВ на ИР, по причина на
неизпълнение- чл.28 ал.1 от ЗАЗ забавяне плащане арендните вноски повече от 3
месеца.
В жалбата се навеждат доводи ,че решението на КРС атакувано с жалбата е неправилно и противоречи на закона- чл. 27,28 от ЗАЗ и
чл.87 от ЗЗД.
Твърди се още в жалбата ,че
незаконосъобразно решаващият съдия е
приел,че ищецът пред ОРСъд макар и
неизправна страна за дължимата рента за
2017-2018 г, не бил дал повод за разваляне на договора,но следвало да му се даде с уведомяване срок за
изпълнение на оставащата част от арендното плащане и че вписването за разваляне аренд. договора
за неплатена част, било преждевременно.
Освен това жалбоподателят твърди ,че съдът не бил отчел
изтеклото в последствие време за ищеца да заплати цялата рента за
2017-2018 г и поведението му до приключване на спора пред
първоинстанционния КРСъд.
Не се правят с жалбата
нови доказателствени искания пред
въззивната инстанция.
В срока за отговор на въззивната жалба такъв не е депозиран
от ответната страна.
Съд. състав приема ,
че въззивната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в законния срок , от страна с право на обжалване ,срещу акт от категорията на обжалваемите.Разгледана
по същество същата е н е о с н о в а т е л н а.
„БОТЕВО” ООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
гр. Враца, ул.***, представлявано от управителя В.Д.Д., подадена чрез
пълномощник адвокат К.К. ***,е предявило против „ЮЛСТРЕЙД” ООД с ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление гр. София, общ. ***, представлявано от
управители Ю.М.К. и М.К.А. в условията на обективно кумулативно съединяване,
1/установителен иск за признаване за установено
в отношенията между страните съществуването на договор за аренда на земеделска
земя от 20.03.2013г., вписан в СлВп - Козлодуй с вх. per. № 1021/18.04.2013г., том 2, акт № 217
и
2/установителен иск за
признаване за незаконно и отмяна на вписано с вх. per. № 368 / 12.02.2019г.,
том 1, акт № 234 на СлВп - Козлодуй заявление от ответника за прекратяване на
същия договор за аренда на земеделска земя от 20.03.2013 г., вписан в СлВп -
Козлодуй с вх. per. № 1021/18.04.2013г., том 2, акт № 217.
В ИМ се твърди ,че ищецът след сключения договор за аренда
през 2013 г е изплащал редовно
договорената парична рента, като е заплатил същата на арендодателя б.ж.Б.Д.
приживе за стоп. година 2016/2017 г, а
за 2017 /2018 г на"Юлстрейд"ООД /като закупили наследствените права от
наследниците му/рента в размер на 263,19 лв, което било тяхната 1/4
част от наследствените зем. имоти предмет на договора за аренда.Първоначално на
12.12.2018 г ищецът бил превел по банков
път 176,19 лв на ответното
дружество, а останалата сума от 88,40 лв
му бил изплатил на 14.02.2019 г с платежно нареждане в 45 дневния срок от раздел ІV т.1 от арендия договор от 2013 г.
В срока за отговор на ИМ ответникът не оспорва фактите и
твърденията на ищеца, нито представените писмени доказателства. Твърди, че
ищеца като арендатор по договора от 20.03.2013г. е неизправна страна, като не
му е заплатил изцяло уговорената арендна цена,без да посочва за коя стопанска
година.
Пред първоинстанционния съд са събрани писмени доказателства.
Приложен е аренден договор
от 20.03.2013г. по силата на който
б.ж.Б.З.Д. и „БОТЕВО” ООД
гр.Враца са сключили договор за аренда на наследствена земеделска земя с
нотариална заверка на подписите и вписан в СлВп - Козлодуй с вх. per. №
1021/18.04.2013 г., том 2, акт № 217, с който арендодателя Б.З.Д., като един от
наследниците на б. ж.З.Т.Д., /негов син и съсобственик с дял ¼ идеална
част/ е предоставил на арендатора „БОТЕВО” ООД под аренда за ползване общо 35,358
дка земеделска земя, включващи и нива от 19,100 дка, четвърта категория в местността “Ботево перекенд", представляваща имот № 117010 в землището на с.Софрониево.
Съгласно т.1.3. от договора за аренда,същият влиза в сила на
01.10.2013 г. и е със срок 7 стопански години - до 01.10.2020г., а в раздел IV.
т.1. страните са договорили арендното плащане в размер на 30.00 лева за 1 дка.,
дължимо до 31.12 месец за съответната стопанска година, но не по-късно от 45
работни дни от договорения краен срок.
Приложено е удостоверение за смъртта на общия наследодател З.Т.Д.
и неговите наследници, което
удостоверява , че е починал на
05.04.1993г ,а негови наследници по закон са
- П.З.Д. - син; П.З.Б. - дъщеря; Н.З.Д.
- син, починал на 29. 02. 1996г. и Б.З.Д. – син.В същото удостоверение е отразено ,че арендодателя Б.З.Д. е починал на 02.07.2017г.
и е оставил наследници трима низходящи – трима сина П.Б.Д., П.Б.Д. и М.Б.Д..
По делото с ИМ са депозирани
2 договора за продажба на наследствени права по чл.212 ЗЗД, на
18.12.2017г.,затова,че наследниците на арендодателя, синовете му П.Б.Д. и М.Б.Д.
са продали на ответника „ЮЛСТРЕЙД” ООД наследствените си права от своя баща Б.З.Д..
Приложен е констативен нотариален акт за собственост №
129, том 1, дело № 58 от 2018г., че с договор за продажба на наследствени права
по чл.212 ЗЗД, на 14.12.2017г. и третия наследник на арендодателя, сина му П.Б.Д.
е продал на ответника „ЮЛСТРЕЙД” ООД наследствени си права от наследодателя Б.З.Д..
Така на 08.02.2018г. ответника „ЮЛСТРЕЙД” ООД се е снабдил с цитирания по-горе
констативен нотариален акт, с който въз основа на договорите за закупени
наследствени права е признат за собственик на ¼ идеална част от нива от от
19,100 дка, четвърта категория в
местността “Ботево перекенд",
представляваща имот № 117010 в землището на с.Софрониево /това е наследствената
идеална част на арендодателя Б.З.Д./.
Въпреки ,че третия договор за продажба на насл. права бе представен пред
въззивната инстанция, то още с ИМ "Ботево"ООД сам заявява на стр.2 от
нея, че ответникът е закупил
наследствените права от тримата наследници на арендодателя и не оспорва този факт.
Представено е и извлечение от ведомост, което не е оспорено
от ответника за факта, че ищецът е
изплатил на арендодателя Б.З.Д. приживе
за предоставените по арендния договор общо 35.358 дка, за стопанската
2016 - 2017г. в брой сумата 1225.00 лева, представляваща уговорена арендна цена
по договора.
Приложено е и платежно нареждане от 12.12.2018г.,че ищеца „БОТЕВО” ООД като арендатор е заплатило
на „ЮЛСТРЕЙД” ООД рента за стопанската 2017 - 2018г., за притежаваните от него
1/6 ид.ч. от 35,358 дка, в размер на 176.79 лева,а с платежно нареждане от
14.02.2019г. е заплатил на „ЮЛСТРЕЙД” ООД рента за стопанската 2017 - 2018г. и
за останалите притежавани от него 1/12 (2/24) ид.ч. от всичките 35.358 дка, в
размер на 88.40 лв т.е. рента за 1/4 от имота ,колкото е дела на ответника като купувач на наследствените
права на наследниците на б.ж.Б.Д..
На
08.01.2018г., чрез куриерска фирма „ЕКОНТ“, управителят на
дружеството"Ботево ООД е уведомен от ответника „ЮЛСТРЕЙД” ООД, че е
закупил наследствените права от П.Б.Д. и от М.Б.Д., като законни наследници на
арендодателя Б.З.Д. и е посочил, че на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАрЗ
„ЮЛСТРЕЙД” ООД замества арендодателя по договора за аренда от 20.03.2013г.
На 07.02.2019г., с Нотариална покана с
per. № 130, том 1, акт 9 от 07. 01. 2019 г. на Нотариус № 338, управителят е
бил уведомен от ответното дружество чрез управителя М.К.А., че разваля договора
за аренда на земеделска земя от 20.03.2013 г., на основание чл. 28, ал. 1 от
ЗАЗ - поради забава на арендните плащаня за стопанските 2016-2017 г. и
2017-2018 г. Ищецът твърди, че с тази покана за първи път дружеството арендатор
е уведомено, че ответника е закупил наследствените права и от наследника П.Б.Д..
Сочи, че към поканата не е бил приложен съответния договор за продажба на
наследствени права на П.Д. нито относимо според него удостоверение за
наследници на З.Т.Д..
На 13.02.2019 г. управителят на „БОТЕВО”
ООД е получил от СлВп - Оряхово заявление от „ЮЛСТРЕЙД” ООД за вписано с вх. per. № 278/12.02.2019
г., том 1, акт № 151 прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя от
20. 03. 2013 г., вписан в СлВп — Оряхово с вх.per. № 2335 / 17. 05. 2013 г., том 5, акт № 138.
С оглед гореизложеното
се налагат следните правни изводи:
1. Безспорно е по делото е, че ищецът е арендатор и страна
по посоченият аренден договор от 20.03.2013г., сключен с арендодател б.ж.Б.З.Д., като един от съсобствениците
притежаващ ¼ идеална част от правото на собственост върху земеделските
имоти, предмет на този договор. Договора за аренда е валиден, сключен в изискуемата форма със
срок за 7 години - до 01.10.2020г. и уговорена арендна цена от 30.00 лева за 1
дка. т.е. 1060.74 лева за стопанска
година, платима до 31.12. за съответната стопанска година, но не по-късно от 45
работни дни от договорения краен срок.
Арендния договор е сключен от един от съсобствениците на
процесния имот/б.ж.Б.Д./, съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ /в редакцията преди
изменението в ДВ, бр. 13 от 2007 г, в сила от 07.02.2017 г./, който текст изрично допуска договора за аренда да бъде
сключен само с някои от съсобствениците на земеделската земя, в това число и
само с един, независимо от размера на дела му, и препраща към чл.30, ал.3 от ЗС
за уреждане на отношенията между съсобственика - арендодател и останалите
съсобственици.
2.Безспорен е и факта ,че арендодателят е починал
през 2017 г и неговите трима
наследници/П. ,М. и П.Д./ са продали наследствените си права от наследодателя си на
"Юлстрейд"ООД гр.София, които са общо 1/4 и за която част
"Юлстрейд"ООД се е снабдил с констативен нот. акт за собственост №
129, том 1, дело № 58 от 2018г.за процесния зем. имот,и с факта на покупката е
заместил арендодателя като страна в договора
за аренда от 20.03.2013г. Следователно "Юлстрейд"ООД ,след
закупуване на наследствените права от наследниците на арендодателя б.ж.Б.Д. ,придобива качеството
на арендодател и само той има вземане за арендната цена за целия имот, не само за 1/4 ид.ч. от нея.
3.След закупуване насл. права от
арендодателя, Юлстрейд"ООД е спазил разпоредбата на чл. 17 ал.3 от
ЗАЗ да уведоми незабавно арендатора за
настъпилото заместването в арендния договор
като ищецът не отрича ,че на 08.01.2018 г е получил по "Еконт"
уведомление и договори за продажба насл.
права от М. и П.Д., поради което още на 12.12.2018 г е заплатил на
"Юлстрейд"ООД рента за стопанската 2017-2018 г в размер на 176,79 лв,
което е за 1/6 ид.ч. вместо за
целия зем. имот по договора от 35,358 дка.С платежно нареждане от
14.02.2019 г "Ботево"ООД
превежда на "Юлстрейт"ООД още 88,40 лв или за 2017/18 г парична рента от 265,19 лв,
което е 1/4 от цялата рента от 1060,74 лв за
целия зем. имот по договора за аренда .
Без значение за крайния извод е факта ,че с въззивната жалба след указания
на ВОС се представя от жалбоподатеиля
третия договор за продажба на нас. права
от наследника на арендодадтеля- П.Д.. Още с ИМ ищецът сам посочва ,че и тримата наследници
са продали насл. права от своя
наследодател б.ж.Б.Д. , а и този трети
договор за продажба на насл. права е вписан в конст. нот. акт№129/18 г. и те са
знаели този факт.
Следва да се отбележи, че"Юлстрейд
"ООД по силата на заместване, встъпва в правата на арендатора и всички
клаузи по сключения през 2013 г договор за аренда са в сила по отношение
за него т.е. той трябва да получи цялата рента за
процесния имот от 1060,74 лв за стопанската 2017/18 г. Арендаторът няма
сключен договор с останалите
съсобственици за арендувания
имот, за да им изплаща отделно
тяхната част от арендата за
2017/18 г, а следва да я заплати на арендодателя/встъпилия в правата му
"Юлстреид"ООД/ изцяло, който съгласно
чл.30, ал.3 от ЗС сам урежда
отношенията си с останалите
съсобственици/чл.3 ал.4 от ЗАЗ/.В случая по
силата на продажба на
наследствените права , "Юлстрейд" ООД встъпва в правата на
арендодателя и "Ботево"ООД
дължи на него изцяло арендната годишна вноска за целия имот от 1060,74
лв. за 2017/18 г.От писмената ведомост е видно, че рентата за 2016/17 г е
изцяло заплатена приживе на арендодателя
ж.ж.Б.Д. и "Юлстрейд"ООД не
може да има претенции за нея.
4. Спорен е въпроса дали "Юлстрейд"ООД е имал право да
развали арендния договор на осн.чл. 28 ал.1 от ЗАЗ ,поради забавяне арендното
плащане за 2017/18 г повече от три месеца?
С нот. покана на 07.02.2019 г "Юлстрейд"ООД уведомява "Ботево"ООД ,че разваля договора за аренда на зем. земя
от 20.03.2013 г ,поради забавяне арендните плащания за 2016/17 г и 2017/18 г, а
на 13.02.2019 г "Ботево"ООД са уведомени от СлВп -Козлодуй, че е
вписано заявлението на "Юлстрейд"ООД за прекратяване аренд. договор
от 20.03.2013 г.
Съд. състав с оглед събраните
доказателства по делото приема следното:безспорно е установено по делото ,че
годишната рента за стоп. 2016/17 г е изплатена изцяло на арендодателя б.ж.Б.Д. приживе
в размер 1225 лв, дори е заплатено в
повече със 75,60 лв.Затова неоснователно
се твърди от "Юлстрейд" ООД ,че не
е заплатена годишната рента за
2016/17 г по арендния договор от 2013 г.
За следващата стоп. година 2017/2018
г "Ботево"ООД е заплатило
176,79 лв на 12.12.2018 г и още 88,40 лв в
договорения срок от 45 дни след 01.01.2019 г т.е. общо е изплатена
годишна рента от 262,19 лв, което е част от цялата рента от 1060 ,19 лв.
Съгласно
чл. 28 (1) от ЗАЗ арендодателят може да
развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от
три месеца.В случая съгласно т.1 от
раздел ІV от
договора за аренда от 2013 г, годишна
рента се дължи до 31.12. за изтеклата стопанска година, но не-по -късно от 45
работни /а не календарни/дни от крайния срок.Следователно годишната рента
изцяло е била дължима до 6 март 2019 г, а едва
след тази дата започва да тече три месечна забава за плащането, каквато не е изтекла
към 07.02.2019 г, когато"Юлстрейд"ООД
е изпратил нот. покана ,че разваля арендния договор по чл. 28 ал.1 от ЗАЗ и
вписва заявлението за прекратяване договора на 13.02.2019 г.Тези три месеца не
са изтекли и към момента на исковото
производство пред ОРСъд.
5.За прецизност следва да се отбележи
,че на 20.07.2017 г е публикувано
ТР № 2/2015 по т. д.№ 2/2015 г., ОСГТК на ВКС , с което е
дадено задължително за съдилищата разрешение на въпроса "Приложимо ли е и
при какви предпоставки вписването на основание чл. 27, ал.2 ЗАЗ на прекратяване
на договор за аренда със срок до 10 години, поради едностранното му
извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с
повече от 3 месеца съгласно чл. 28, ал.1, във връзка с чл. 27, ал.1, т.2 от
Закона за арендата в земеделието?"
Съгласно чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ
договорът за аренда се прекратява при неизпълнение по общия ред, т.е. по реда
на чл. 87 от ЗЗД,само доколкото в ЗАЗ не
е предвидено друго.Но доколкото с арендните договори не се прехвърлят,
учредяват, признават или прекратяват вещни права, по силата на чл. 87, ал.1,
вр. с ал.3 от ЗЗД, развалянетона договор за аренда се извършва извънсъдебно, с
писмено предупреждение . Допълнителните условия, които специалната норма на чл. 28 от
ЗАЗ поставя са тези, че ако договорът за аренда е по-дълъг от 10 години, той
следва да бъде развален по съдебен ред,а в случая договора е за 7 години т.е развалянето му поради
забавяне на арендното плащане, може да стане извънсъдебно, ако забавата е за
повече от 3 месеца.
В случая договора за аренда е сключен за
срок от 7 години, поради което безспорно може да бъде развален извънсъдебно, но
ако е налице и втората предпоставка- забава на арендното плащанията повече от три месеца. В казуса е уговорена
годишна рента, а не месечна или за периоди, като за стоп. 2017/18 г срока за
заплащането е изтекъл на 6.03.2019 г, а "Юлстрейд" ООД преждевременно
още на 07.02.2019 г е прекратил извънсъдебно
договора за аренда т.е.преди
изтичане 3 месеца след 06.03.2019 г.
6.Незаконосъобразни са изводите на
първоинстанционния съд, че развалянето
на арендния договор е регламентирано в правната норма на чл. 87,ал.1
от ЗЗД, съобразно която, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.Састо
се посочи в т.5 по-горе развалянето се осъществява с едностранно изявление на
изправната страна, отправено до неизправната и то трябва да се направи писмено
тогава, когато договорът е сключен в писмена форма.Цитираната от КРСъд практика
на ВКС от 2010 и 2011 г е преди
ТР от 20.07.2017 г относно прекратяване
арендните договори извънсъдебно, а не по съдебен ред, поради което в случая е
неотносима.
В настоящия казус според ТР от
20.07.2018 г "Юлстрейтд ООД не е бил длъжен ,както посочва решаващия
съдия, да отправя предизвестие със заявена воля за разваляне на договора за
аренда и с предоставяне на срок за изпълнение и предупреждение, че след
изтичането му ще смята договор за развален.Достатъчно е било извънсъдебно да се
уведоми "Ботево"ООД ,че
жалбоподателят едностранно разваля договора на осн.чл.28 ал.1 от ЗАЗ, но след изтичане
законовия 3 м. срок след забава плащането, а не преждевременно.
При гореизложеното предявените
искове от "Ботево"ООД
са основателни , но само поради преждевременното прекратяване
извънсъдебно на процесния аренден
договор. При
съвпадение крайния резултат по делото с този на първоинстанционния съд, решението на КРС следва да бъде потвърдено
,но с настоящите мотиви.
По отношение възражението за прекомерност на адв. хонорар
на "Юлстрейд"ООД, съд. състав приема следното: предявени са два
обективно съединени иска и съгласно чл.7 ал.2
т.1 от Наредба 1 за мин. размери
на адв. възнаграждения за иска по чл. 124 ГПК се предвижда 300лв мин., а
за иска по чл. 53 ГПК вр. с чл.88 ЗКИР
мин. размер 300 лв/чл.7 ал.2 т.ч от Наредба №1/Адв. хонорар на проц.
представител на жалбоподателя е 600 лв и
не е прекомерен.
При този изход на делото жалбоподателят дължи на ответника "Ботево"ООД гр.Враца
направените разноски в размер на 300 лв за въззивната инстанция.
Водим от горното съд.
състав
Р Е
Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №74/25.06.2019 г по гр.д.№ 123/19 г
по описа на ОРСъд.
ОСЪЖДА "Юлстрейд"ООД гр.София
да заплати на "Ботево"ООД гр.Враца сумата от 300/триста/ лв разноски- адв. възнаграждение пред въззивната
инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на
обжалване.
Председател :
членове:1/ 2/