№ 1097
гр. Варна, 25.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I А СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Мария К. Терзийска
Членове:Диана К. Стоянова
Елина Пл. Карагьозова
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Въззивно гражданско
дело № 20243100500485 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК.
Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба от
Р.Ф.Х., роден на ********, гражданин на ******, притежаващ паспорт
****************, с адрес за призоваване: ***********************, срещу
решение №2922 от 12.08.2023г. на Варненски районен съд, постановено по
гр.д. №981/2022г. по описа на ВРС, поправено по реда на чл.247 от ГПК с
Решение №280/24.01.2024г., с което е осъден да заплати на „СИРИУС-
49"ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна,
к.к. „Св.св. Константин и Е." №10А, сумите, както следва:
- сумата от 1842 лева, представляваща сбор от неплатено възнаграждение
за периода 2020г. – 2022г. в размер на 614 лева годишно, дължимо по Договор
за поддръжка и охрана на недвижим имот, общите части и прилежащата
инфраструктура на масивна триетажна жилищна сграда „Сириус Хаус",
вписан в СВп с акт № 21 том I, рег.№237/2011г. на СВп - Варна, сключен за
апартамент № СЗ, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор
********.7.3 с площ 50.00 кв.м., находящ се на втори етаж в сграда №7,
построена в имот с идентификатор ******** по плана на к.к.“Св.Св.
1
Константин и Е.“, гр. Варна, ведно с 16,6667% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж, както и сумата от 9210 лева, представляваща
сбор от договорни неустойки за забава върху годишните главници от по 614
лева, дължими за периода 2020г. – 2022г., формирана в размер на по 3070 лева
върху всяка от тях, на основание чл. 79 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
- сумата от 1842 лева, представляваща сбор от неплатено възнаграждение
за периода 2020г. – 2022г. в размер на 614 лева годишно, дължимо по Договор
за поддръжка и охрана на недвижим имот, общите части и прилежащата
инфраструктура на масивна триетажна жилищна сграда „Сириус Хаус”,
вписан в СВп с акт № 23 том I, рег.№242/2011г. на СВп - Варна, сключен за
апартамент № С4, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор
********.7.4 с площ 50.00 кв.м., находящ се на втори етаж в сграда №7,
построена в имот с идентификатор ******** по плана на к.к.“Св.Св.
Константин и Е.“, гр. Варна, ведно с 16,6667% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж, както и сумата от 9210 лева, представляваща
сбор от договорни неустойки за забава върху годишните главници от по 614
лева, дължими за периода 2020г. – 2022г., формирана в размер на по 3070 лева
върху всяка от тях, на основание чл. 79 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
В жалбата се поддържат доводи за неправилност на решението. Твърди се
недоказаност на активната процесуална легитимация на ищеца да претендира
плащане за апартамент С 4, поради което в тази част искът е недопустим, а
евентуално неоснователен, без да се изследват обстоятелствата престирал ли е
ищецът поддръжка и охрана и действащ ли е договорът между страните.
Излага се, че съдът не е обсъдил твърденията на ответника, че договорът
отдавна не е действащ, както и че от 2014г. двете страни са спрели изпълнение
на насрещните си задължения по него, което се установява от събраните
гласни доказателства. Този извод следва и от договора от 2019г., в който е
предвидено задължение за предоставяне на допълнителни услуги (т.2, б. „г“ –
басейн, шезлонги, охрана и 24-часова рецепция), следователно страните са
съгласни, че между тях не съществуват други договорни задължения. Сочи се,
че по тази причина вписването на договора не е подновено от ищеца след
изтичането на 10 годишния срок. Поддържа се, че ищецът не е доказал, че
имотите са отдавани под наем на туристи, тъй като този факт подлежи на
доказване с надлежен документ от МВР, поради което свидетели са
недопустими. Исковете по чл.92 от ЗЗД се оспорват по съображения за
нищожност на неустоечната клауза поради противоречие с добрите нрави,
доколкото е в пъти по-висока от дължимото заплащане по договора, а
2
договорът е потребителски. В условията на евентуалност се поддържа
направеното възражение за прихващане с насрещните вземания на ответника
за сумата от 5000 евро по договор за наем на процесните апартаменти и
сумата от 5000 евро, представляваща обезщетение за лишаване на ответника
от ползването на имотите в периода 01.03.2020г. - 31.08.2020г., през който
ищецът е допуснал управителят му и неговата съпруга да ги ползват. Предвид
изричното признание на ищеца за ползване на имотите от управителя на
дружеството и неговата съпруга по време на пандемията през 2020г., следва да
бъде уважено възражението за прихващане за сумата от 5000 евро. Поддържа
се, че вземането не е погасено по давност, тъй като в хипотезата на
процесуалноправно възражение за прихващане ликвидността и изискуемостта
на вземането възниква с влизане в сила на решението. Тълкуването на чл.103,
ал.2 от ЗЗД е, че съдебно прихващане се допуска и след като вземането е
погасено по давност, ако е могло да бъде извършено преди изтичане на
давността, като по изключение прихващането запазва своето погасително
действие, макар да се проявява след като насрещното вземане е покрито с
давност.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемия, в който
оспорва въззивната жалба и моли за потвърждаване на първоинстанционното
решение. Поддържа, че наличието на процесния договор е прието за факт,
ненуждаещ се от доказване с доклада на ВРС. Същият не е прекратен по някое
от предвидените законови или договорни основания. Правото не познава
неизпълнението на договора като способ за неговото прекратяване.
Процесният договор е сключен в писмена форма и може да бъде развален
само с писмено предизвестие, но не и с конклудентни действия, каквито
според ответника се съдържат в сключения договор от 2019г. Счита, че със
свидетелските показания е доказано, че ищецът е предоставил всички
уговорени услуги по договора, които са ползвани през процесния период от
туристи и гости, пребивавали в двата апартамента. Споделя доводите на съда
за валидност на неусточената клауза, поради предоставения допълнителен 30
дневен срок за плащане и поради естеството на престацията на изпълнителя,
която генерира регулярни разходи. Доколкото договорът не е потребителски,
към него са приложими общите правила. Поддържа, че между страните са
налице трайни търговски отношения по отдаване от ищеца на туристи на
двата недвижими имоти, собственост на ответника, считано от 2012г., като
това е била целта на ответника при закупуването им. Поддръжката и
управлението им съгласно процесните два договора страните са договорили
3
да са изцяло за сметка на ищеца през период от 6 месеца на всяка година – през
активния летен сезон, с оглед постигнатата договореност, че имотите ще се
отдават от ищеца под наем на туристи срещу част от прихода. Поради това при
уговаряне на неустойката страните са съобразили, че действителната вреда ще
бъде в размер не само на дължимата сума за 6-те месеца, през които
ответникът дължи плащане, но и за останалите 6-те месеца, за които
ответникът не заплаща поддръжка, но получава наеми от двата апартамента.
Съобразено е също, че консумативите за ток и вода целогодишно са за сметка
на ищеца. Тези услуги се предоставят не на собственика и семейството, а на
неограничен брой хора, които той допуска в апартаментите си срещу
заплащане, нарушавайки договорните си задължения да не отдава
самостоятелно имотите си под наем, а само чрез ищеца. Не без значение е и
фактът, че е уговорено неустойката да се дължи след изтичане на 30-дневен
срок от падежа, при спазването на който ответникът би могъл да избегне
плащането на неустойка. Неустойката обезщетява и вредите от предоставяне
на имотите за безвъзмездно и възмездно ползване от ответника. Излага, че
неустойката не е мораторна, а компенсаторна, тъй като е уговорена в
абсолютна стойност, чиято функция е да обезщети в пълен обем вредите от
неизпълнението. Досежно възражението за прихващане с вземането за наем за
2014г. поддържа доводите си, че същото е погасено по давност на 15.09.2019г.,
с изтичане на петгодишен срок от падежа му, който съгласно чл.5, ал.2, б. б от
договора е 15.01.2020г. Най-старото вземане на ищеца е възникнало на
15.01.2020г. или след погасяване вземането на ответника, поради което
прихващането не е могло да бъде извършено преди изтичане на давността.
Досежно обезщетението за лишаване от ползването поддържа, че липсват
доказателства за обогатяването, обедняването и неговия размер, който се
съизмерява с пропуснатите наемоподобни доходи, които следва да се
определят съобразно действащите за периода пазарни цени с експертиза,
каквато не е поискана от ответника. В жалбата не са наведени твърдения за
допуснато процесуално нарушение за установяване размера на обедняването.
Претенцията е за заплащане на обезщетение в размер на уговорената месечна
рента, но същата е в размер на 5000 лева, а възражението за прихващане е за
сумата от 5000 евро. Обогатяване на ищеца не е налице, тъй като не той се
твърди да е ползвал имота, а трети за спора физически лица. Отделно от това
от свидетелите се установява, че те са ползвали един от имотите за 10 дни със
знанието и съгласието на ответника, т.е. по договор за заем за послужване,
което изключва неоснователното обогатяване. Цитира съдебна практика по
въпроса за прихващането с погасено по давност вземане и излага, че
4
посочената от въззивника е неотносима към спора.
В изпълнение на дадени от въззивния съд указания са постъпили
уточнителни молби №8473/02.04.2024г. от въззивника и №10362/19.04.2024 г.
от въззиваемия, с което нередовностите на исковата молба и възраженията за
прихващане са отстранени, като валутата на претенциите е приведена в
съответствие с изискванията на Тълкувателно решение от 29.04.2015г. по т.д.
4/2014г. на ОСГТК на ВКС.
За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази
следното:
Производството пред ВРС е образувано по предявени от „СИРИУС-
49"ЕООД срещу Р.Ф.Х. в условията на обективно кумулативно съединяване
искове с правно основание чл. 79 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД за присъждане на
сумата от по 942 евро или 1842 лева, представляваща неплатено
възнаграждение за периода 2020г. – 2022г. за всеки от собствените на
ответника апартаменти № СЗ и № С4 с идентификатори съответно
********.7.3 и ********.7.4, дължимо по Договори за поддръжка и охрана на
недвижим имот, общите части и прилежащата инфраструктура на масивна
триетажна жилищна сграда „Сириус Хаус“, вписани в СВп съответно с акт №
21 том I, рег.№237/2011г. на СВп - Варна и с акт № 23 том I, рег.№242/2011г.
на СВп - Варна, както и сумата от по 4710 евро или 9210 лева за всеки от
апартаментите, представляваща неустойка за забава върху годишните
главници от по 314 евро или 614 лева, дължими за периода 2020г. – 2022г.,
формирана в размер на по 1570 евро или 3070 лева върху всяка от тях.
В исковата молба се излага, че за всеки от собствените на ответника
апартаменти № СЗ и № С4 с идентификатори съответно ********.7.3 и
********.7.4, находящи се в триетажна жилищна сграда „Сириус Хаус“, к.к.
"Св. Св. Константин и Е.", гр.Варна, на 21.01.2011 г. е сключен договор, по
силата на който ответникът е възложил на ищеца да поддържа и охранява
целогодишно хотелския комплекс, от който са част имотите, като осигурява
при условията на трайно и непрекъснато изпълнение подробно описаните в
р.ІІІ дейности, срещу възнаграждение в размер на 10.00 евро на кв.м. от
площта на имота, която се дължи за периода: 1 януари - 31 март и 1 октомври -
31 декември, а за времето от 01 април до 30 септември възложителят не
дължи такса за поддръжка. Съобразно площта на имотите дължимата такса е в
размер на 314 евро, с левова равностойност 614.00 лв., за всеки от тях, която
съгласно чл.7 от договора се заплаща авансово до 15 януари на текущата
година. Съгласно чл.18 от Договора в случай на забава на задълженията за
5
плащане по чл.7, възложителят дължи законната лихва за сумата на забавената
главница на ден. При забавяне на плащането повече от 30 дни се дължи
санкция /неустойка/ в петорен размер от годишната такса, а именно 3070.00
лв. От датата на сключване на двата договора за поддръжка и охрана до
настоящия момент ищецът е изпълнявал коректно всички свои договорни
задължения. От своя страна, ответникът е заплащал дължимото
възнаграждение за извършените услуги до 2017г., след което е преустановил
плащанията. През периода от 2017г. до настоящия момент двата недвижими
имота, негова собственост, се отдават под наем на туристи, които ползват
безпрепятствено инфраструктурата на хотелския комплекс, както и всички
други услуги, предоставяни от ищеца по силата на двата договора за
поддръжка и охрана. При направена проверка през м.август 2022г. от органите
на МВР е констатирано, че в двата имота се намират туристи, които не са
адресно регистрирани на адреса, на който пребивават и които обяснили, че са
настанени срещу заплащане от представител на собственика.
В срока по чл.131 от ГПК е депозиран писмен отговор, в който
предявените искове се оспорват като неоснователни. Твърди се, че договорът
за поддръжка и охрана отдавна не е действащ между страните, като двете
страни са спрели изпълнението на насрещните си задължения по него.
Ищецът не предоставя уговорените в договора услуги, а ответникът не ги
заплаща, считано от 2014 г. Оспорва да е заплащал възнаграждение по
договора до 2017 г. и да е отдавал сам апартаментите си под наем. Твърди, че
дори той сам няма възможност да ги ползва, нито да ги отдава под наем, тъй
като управителят на ищцовото дружество му пречи. Твърди, че при
положение, че няма възможност да ползва имотите си, не са ползвани и
услугите на ищеца. Оспорва твърдението, че през август 2022 г. от служители
на МВР е констатирано, че в имота се намират туристи, които са били
настанени срещу заплащане от представител на собственика, като твърди, че
през август 2022 г. безвъзмездно е предоставил възможност на собственика на
трети етаж да ползва временно неговите имоти, тъй като на трети етаж се е
извършвал ремонт. Твърди, че горното се установява от факта, че ищецът не е
подал заповед по чл. 417 от ГПК и че не е подновил вписването на договора
след изтичането на 10 годишния срок. Прави възражение за нищожност на
клаузата за неустойка, поради накърняване на добрите нрави, тъй като същата
надвишава сериозно размера на основното задължение. В случай на
уважаване на исковите претенции на ищеца, прави възражение за прихващане
с вземането си по договор за наем от 30.04.2014 г. за сезон 01.05.2014 г. –
6
31.10.2014 г. в размер на 5000 евро и с вземането си в размер на 5000 евро,
представляващо обезщетение за лишаване от ползването на собствените му
имоти в периода от 01.03.2020 г. до 31.08.2020 г., през който ищецът е
допуснал управителят му и съпругата му да ги обитават. Излага, че не е имал
достъп до апартаментите си от 2017 г., когато ги е предал на ищеца за ползване
по договор за наем. От тогава до март 2017 г. ключовете за апартаментите му
са се намирали у управителя на ищцовото дружество.
Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата и отговора, приема за установено от
фактическа страна следното:
Между страните не е налице спор, че ответникът е собственик на
апартамент № СЗ, с идентификатор ********.7.3 и апартамент № С4, с
идентификатор ********.7.4, с площ на всеки от тях от по 50.00 кв.м.,
находящи се на втори етаж в сграда №7, построена в имот с идентификатор
******** по плана на к.к. "Св. Св. Константин и Е.", гр.Варна, ведно с по
16,6667% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж по силата
на договори за покупко-продажба, обективирани в нотариален акт №20, том І,
рег. №236, дело №18 от 21.01.2011 г. и нотариален акт №22, том І, рег. №238,
дело №19 от 21.01.2011 г.
На 21.01.2011 г. страните са сключили за всеки от имотите идентични
договори за поддръжка и охрана на недвижим имот, общите части и
прилежащата инфраструктура на масивна триетажна жилищна сграда
„Сириус хаус“. По силата на договорите ответникът има право да ползва
общите части на сградата, подходите към нея и изградената прилежаща
инфраструктура – рецепция, съхранение на ключове, получаване на
кореспонденция, телефонни централи, безплатни вътрешни разговори и
платени външни, електрозахранване; водоснабдяване, канализация,
вентилация, пожарно известяване, паркинг, кабелна телевизия, допълнителни
услуги на преференциални цени, пътищата в комплекса, пешеходните алеи,
детски площадки и зони за отдих, външен и вътрешен басейн и фитнес за
времето от 08.00 до 17.00 часа и др. (чл.3). Същевременно ответникът се е
задължил да отдава недвижимите имоти под наем за извършване на
туристически услуги, само на „Сириус – 49“ ЕООД, който е собственик на
общите части и инфраструктурата на хотелския комплекс и осъществява
поддръжката и охраната на имота, като за целта се подписва отделен договор
за отдаване под наем, най-късно до 20 декември на текущата година със срок
на действие за туристически сезон "Лято" на следващата календарна година
7
(01.04. – 30.09), както и да уведомява изпълнителя писмено и поименно за
предстоящи посещения на свои гости и близки в имотите (чл.4, т.3 и чл.2, т.3).
Изпълнителят съгласно чл.6 от договорите има следните задължения:
осигуряване на денонощна охрана и паник бутон на рецепция; поддържане на
хигиената в комплекса - редовно почистване и основно почистване - един път
месечно; поддържане и облагородяване на живата растителност в комплекса;
поддържане и почистване на намиращия се в имота външен басейн; текуща
поддръжка и ремонт на инсталациите в комплекса, осигуряване на
пропускателен режим и денонощно работеща рецепция в периода 01.01 до
31.12 г.; заплащане разходите за ток и вода на общите части за своя сметка и
др. Съгласно чл.5 от договора изпълнителят има право при неизплащане на
уговореното възнаграждение по договора, да спре неговото изпълнение, в т.ч.
водоснабдяване, вентилация, телефони и др. В чл.7 от договора дължимото от
възложителя възнаграждение е уговорено в размера на по 314 евро за всеки
апартамент, платими до 15 януари на текущата година. Съгласно чл. 18 в
случай на забава в плащането възложителят дължи законната лихва за сумата
на забавената главница на ден. При забавяне на плащането повече от 30 дни е
уговорена неустойка в петорен размер от годишната такса.
В изпълнение на чл.4, т.3, респ. чл.2, т.3 от договорите за поддръжка и
охрана, между страните е сключен и договор за отдаване под наем на
процесните недвижими имоти от 30.04.2014 г., по силата на чл.5 от който
мениджърът „Сириус – 49“ ЕООД получава от името на възложителя Р. Х.
всички приходи от отдаваното им под наем, като на възложителя се изплаща
рента в размер на 5000 евро за двата апартамента в срок до 15.09.2014 г., а
остатъкът от всички приходи, получени от мениджъра остават за него. В чл.11
от договора е предвидено, че същият се прекратява с изтичане на срока на
действието му.
Аналогичен договор от 10.04.2019 г. между страните е сключен и за летен
сезон 2019 г., в който дължимата на възложителя рента е уговорена в размер
на 2595 евро за двата апартамента минус не повече от 600 евро за ремонт на
апартаментите по разходооправдателни документи. Представено е платежно
нареждане от 06.11.2019г. за заплатени от ищеца на адв. Е. К. 3902 лева по
договор от 10.04.2019г.
За доказване на изправността си по договора ищецът е представил
договор за химическа поддръжка от 01.06.2022 г., по силата на който
ищцовото дружество е възложило на „Джей Пулс“ ЕООД с ЕИК *********
поддръжката на открит басейн към хотел Сириус Бийч, както и фактури към
8
охранителна фирма „ТИМ“ ЕАД за периода от 19.05.2021 г. – 17.12.2021 г.
Приети са като доказателства по делото фактури №19386/01.07.2020 г.,
№26297/05.05.2021 г. и №26886/31.05.2022 г., издадени от „Св. Св.
Константин и Е. холдинг“АД, за заплатени от ищцовото дружество суми за
предоставена инфраструктура за 2020 г., 2021 г. и 2022 г. съгласно договор от
01.11.2004 г., представен по делото в заверен препис. Представени са и
трудови договори от 28.02.2020г., 29.01.2021г. и 26.06.2020г. ведно с
длъжностни характеристики за длъжностите „камериер“ и „администратор
хотел“ в „Сириус-49“ЕООД.
За установяване изпълнението на задълженията на ищеца по договора са
ангажирани и гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Евгения
Жекова и Диана Кирова, работещи съответно като „мениджър хранене“ и
„счетоводител“ в ищцовото дружество. От показанията им се установява, че
процесните ателиета заемат целия втори етаж от триетажна жилищна сграда,
попадаща в територията на хотел „Сириус“, к.к. „Св. Константин и Е.“, Варна.
Комплексът се поддържа от всички служители, включително и от такива на
ресторанта, камериерки, общи работници. Прилежащите части на хотела се
чистят редовно. Хотелът е целогодишен и се поддържа целогодишно. Има
денонощна рецепция с охрана, външен и вътрешен басейн, СПА център,
паркинг. Има засадени цветя, всеки ден се премита целият периметър на
хотела, в който попада и процесната сграда. Собствениците на ателиетата
могат да ползват външен басейн. Ателиетата се ползват през летния сезон.
Сградата няма отделни партиди за ток и вода, има подотчетни електромери за
отделните обекти. Техните показания се фактурират във фактурата на
„Сириус-49“ и съгласно подотчетните електромери се префактурира на
собствениците. От 2017 г. не са постъпвали плащания за ток и вода от
собственика на втория етаж Х.. През лятото на 2020 г. били продадени
апартаментите на първия етаж и собственикът сменил входната врата и от
тогава „Сириус-49“ няма достъп до сградата, както и фирмата за почистване.
През лятото на 2022г. контролните електромери и водомери за ателиетата
отчитали и се забелязвали обитатели на втория етаж, поради което
управителят повикал полиция и се оказало, че в апартаментите има гости,
които не са настанени от хотела. В тази част свидетелските показания
кореспондират с представеното на л.92 извлечение от показанията на
контролните електромери на процесните апартаменти, от което е видно е
видно, че в периода от 31.07.2021 г. до 24.09.2022г. апартамент С3 е използван
само в летните месеци, а апартамент С4 е използван през цялата година.
9
Досежно пребиваването на управителя на „Сириус – 49“ ЕООД и
съпругата му в процесните имоти свид. Кирова излага, че същите били
карантинирани по време на пандемията в края на месец октомври (около
22.10.) с 14-дневна карантина, която прекарали в ателиетата на ответника,
независимо, че имали три апартамента в хотела, за да ограничат контактите си
с персонала на хотела, като след края на карантината ги освободили. Според
показанията на свид. Жекова те се настанили за не повече от 10 дни, със
съгласието на собственика Х. след разговор по телефона, на който
свидетелката присъствала. Фактът, че посочените физически лица
действително са били поставени под карантина в периода от 21.10.2020 г. до
03.11.2020 г., се установява и от представените предписания за изолация в
домашни условия на РЗИ-Варна с изх. №03- 70438/22.10.2020 г. за Н.М.С.-Д.,
ЕГН ********** и изх. №03-70451/21.10.2020 г. за Д.А.Д., ЕГН **********.
От показанията на свидетеля А.Т.Т. – сътрудник на процесуалния
представител на ответника адв. Е. К., се установява, че семейство Х. не живеят
в България, а в ****** и в Щатите. Първоначално целта им била да намерят
ваканционен имот в България, но им харесала идеята на собственика на
„Сириус“ да получават наеми за летния сезон когато не ползват имота.
Първата година получили обещаната сума от 30000 евро, на следващата
година сумата станала 5000 евро, на по-следващата не получили нищо. За
2014 г. апартаментите били предоставени на г-н Д., но ищецът не получил
наем, под предтекст, че са ползвани от тъщата и дъщерята на Д.Д.. Семейство
Х. не са идвали в България от три-четири години. Последният договор за наем
бил от 2019 г., преди това имало договор за 2017 г. Представителите на хотела
не искали да им дават ключовете и затова Х.и сменили бравите през 2019 г.
През 2020 г. свидетелката по молба на адв. К. посетила процесните
апартаменти, които били обявени за продажба, тъй като Х.и не успели да
реализират своите идеи за самостоятелно отдаване под наем и решили да ги
продават. По този повод свидетелката посетила комплекса в края на февруари
2020 г. и по-късно в средата на юли, когато в рамките на една седмица на два
пъти им бил отказан достъп, под предтекст, че ключовете са у Н.С., съпругата
на управителя на „Сириус 49“ ООД. При посещение с клиент в средата на
август им бил даден същият отговор. Понеже на терасата на апартамента
имало пране, решили да молят обитателите да ги допуснат за оглед, но им
отворила г-жа Савова по халат и ги отпратила с думите, че друг освен нея
няма да купи имотите.
От заключението на допуснатата във въззивната инстанция СОЕ се
10
установява, че средният пазарен наем на процесните имоти за периода
01.03.2020г. – 31.08.2020г. възлиза на 27150 лева.
От заключението на допуснатата във въззивната инстанция повторна СОЕ
се установява, че средният пазарен наем на всеки от процесните имоти за
периода 01.03.2020г. – 31.08.2020г. възлиза на 3366 лева за всеки от тях или
общо 6732 лева. Заключението е дадено при отчитане на средната заетост на
хотелите в к.к. „Св.св. Константин и Е.“ за процесния период, при
съобразяване на КОВИД пандемията, на броя на туристите като максимален
капацитет настаняване във всеки един от имотите, както и на факта, че към
недвижимите имоти няма прилежащи паркоместа.
При установеното от фактическа страна, съдът формира следните
правни изводи:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в
срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от
обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. В
обхвата на така посочените въззивни предели, ВОС намира обжалваното
решение за валидно и допустимо.
По отношение на правилността на първоинстанционния съдебен акт,
съобразно разпореждането на чл.269, ал.1, изр. второ ГПК, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбата оплаквания.
По предявените искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД и
чл.92 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно сключени с
ответника договори за поддръжка и охрана, своята изправност по тях, размера
на възнаграждението си и неговата изискуемост, наличието на валидна клауза
за компенсаторна неустойка, настъпване на предпоставките за дължимостта й
и нейния размер, а в тежест на ответника е да установи възраженията си за
прекратяване на договора считано от 2014г. и за нищожност на неустоечната
клауза.
В процесния случай, съдът намира, че ангажираните от страните писмени
доказателства са в състояние да мотивират извода за наличие на двустранни
възмездни облигационни връзки, по силата на сключени договори за
поддръжка и охрана, които с оглед правата и задълженията на страните носят
характеристиките на договор за изработка. Сключените договори са
11
безсрочни. Липсват единствено допустимите по чл.164, ал.1, т. 5 от ГПК
писмени доказателства за прекратяването или развалянето им. Нито
материалният закон, нито процесните договорите допускат същите да бъдат
прекратени с конклудентни действия. Неизпълнението им има за единствена
последица възникване на отговорност за вреди, която a priori предполага
наличието на валиден и действащ договор. Ежегодните мениджърски
договори за отдаване под наем са сключвани от страните именно в изпълнение
на процесните договори за поддръжка и не съдържат клаузи с новиращ или
дерогиращ спрямо тях ефект, както поддържа ответникът. По изложените
съображения следва да се приеме, че за процесния период 2020 г. – 2022г.
сключените договори за поддръжка и охрана от 21.01.2011 г. са действащи и
респективно обвързващи за страните.
Съгласно разпоредбата на чл. 261 ал.1 ЗЗД изпълнителят е длъжен да
извърши работата така, че тя да бъде годна за обикновеното или предвиденото
в договора предназначение. Фактът на извършени от ищеца дейности по
поддръжка и охрана на прилежащата инфраструктура на сградата за
процесния период се установява от коментираните по-горе
разходооправдателни документи, неоспорени от ответника, както и от
ангажираните гласни доказателства. Липсват ангажирани доказателства
изпълнението да е неточно в количествено, времево или качествено
отношение. С оглед изложеното качеството на ищеца на изправна страна по
договорите следва да се приеме за доказано.
Ответникът, в чиято тежест е било, не е ангажирал доказателства за
заплащане на уговореното възнаграждение в размер на 314 евро или 614 лева
годишно, поради което претенциите с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1
от ЗЗД за периода 2020г. – 2022г. се явяват доказани в пълния претендиран
размер от по 942 евро или 1842 лева по всеки от процесните два договора.
При неизпълнение на парично задължение са налице предпоставките за
ангажиране на отговорност за вреди в размер на неустойка, ако такава е
уговорена, или на законната лихва. Неизпълнението на парично задължение
може да бъде неточно само във времево отношение. Това е така, тъй като
парите са вещи от род, който не погива. Ето защо в случай на забава
длъжникът дължи мораторно обезщетение, а не компенсаторно, както твърди
ищецът. В разглеждания случай неустойката в петкратен размер е уговорена за
забава с повече от 30 дни. Уговорена по този начин неустойката не отчита
продължителността на забавата след 30-дневния период и надхвърля
многократно размера на главницата и на очакваните вреди от неизпълнението,
12
съизмерими при паричните задължения със законната лихва. Законът не е
установил ограничения върху размера на неустойката, а правилото на чл.86 от
ЗЗД не е императивно, но законната лихва е коректив за обичайните вреди от
забавата. По тези съображения съдебната практика приема за нищожна
неустойка, надхвърляща четири-пет пъти законната лихва, т.е. уговорена в
размер над 40-50% на годишна база върху неизпълнената част от вземането. В
случая годишната законна лихва върху главница от 314 евро възлиза на 32
евро (изчислена с електронен калкулатор). Уговорената неустойка надхвърля
този размер 49 пъти. Значителният размер на неустойката не се дължи на
продължителна забава на длъжника, а на самия алгоритъм за изчисляването й,
според който за първите 30 дни забава върху главница от 314 евро се дължи
законна лихва в размер на 2,70 евро, а на 31 ден – върху същата главница се
начисляват 1570 евро. Дължимостта на неустойката би настъпила и при един
ден забава след изтичане на 30 дневния период, което води до съществена
нееквивалентност спрямо очакваните вреди от неизпълнението (0,17 евро
законна лихва за ден). Следователно размерът на неустойката не е функция от
продължителността на забавата. Същевременно видът неизпълнение, за която
е уговорена, е за просрочие. Клаузата не съдържа уговорка с неустойката да
бъдат репарирани друг вид вреди, наред с тези за забава, за да се приеме, че
същата има компенсаторен характер. При липса на обективирани в договора
изрични волеизявления в този смисъл, не би могло да се приеме, че
намерението на страните е било чрез неустойката да се компенсират вредите
от неизпълнение на задължението на ответника да отдава самостоятелно
имотите под наем или разходите за поддръжка за 6-те месеца, за които
възложителят не дължи плащане. Наведените от ищеца твърдения в този
смисъл са неотносими към въпроса за валидността на клаузата.
С оглед всичко изложено съдът намира, че процесната неустоечна клауза
е нищожна поради противоречие с добрите нрави, тъй като е уговорена извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Формираният извод за недействителност на процесната неустоечна клауза
обуславя нейната недължимост, респективно – неоснователност на
предявените искове с правно основание чл.92 от ЗЗД.
С оглед изхода на спора по исковете по чл.79 от ЗЗД, подлежат на
разглеждане предявените от ответника в условията на евентуалност
възражения за прихващане с вземанията му за неотчетени наеми за 2014г. и за
обезщетение за ползването за 2020г.
По първото от тях в тежест на ответника е да докаже наличието сключен с
13
ищеца договор за процесния период, по силата на който последният се е
задължил да му заплати сума във фиксиран размер срещу възможността да
отдава под наем собствените му имоти и да получи разликата в наемната цена,
а в тежест на ищеца е докаже възражението си погасяване на вземането по
давност. От ангажираните по делото писмени доказателства се установява, че
за 2014г. между страните е сключен договор за отдаване под наем от
30.04.2014г., който с оглед поетите права и задължения носи характеристиките
на договор за поръчка. По силата на този договор ответникът е възложил на
ищеца за своя сметка да отдава под наем собствените му имоти, срещу
задължението да му заплати по отчетната сделка сумата от 5000 евро в срок
до 15.09.2014 г. Между страните е безспорно, че вземането не е било погасено
чрез плащане. Същото обаче се явява погасено по давност с изтичане на пет
години от настъпване на изискуемостта му, а именно на 15.09.2019г. Съгласно
чл.103, ал.2 от ЗЗД прихващането се допуска и след като вземането е погасено
по давност, ако е могло да бъде извършено преди изтичане на давността. В
случая вземането на ищеца за 2020г. по договора за поддържка и охрана от
21.01.2011г., предмет на настоящата искова претенция, е възникнало и е
станало изискуемо на 15.01.2020г. (чл. 5, б. „б“ от договорите). Към този
момент вземането на ответника вече е било погасено по давност, поради което
извършването на прихващането е било невъзможно. Налага се извод за
неоснователност на възражението на ответника за прихващане с вземането му,
произтичащо от договор за отдаване под наем от 30.04.2014г., поради
погасяването му давност.
Второто възражение за прихващане съдът намира за недоказано по
основание. За успешното провеждане на претенцията с правно основание
чл.59 от ЗЗД в тежест на ответника е да установи наличието на неоправдано
разместване на блага, довело до обогатяване на ищеца за негова сметка. В
процесния случай по делото не се установява ответникът в качеството му на
собственик на недвижимите имоти да е бил лишен от тяхното ползване през
процесния период от ищцовото дружество. Липсват наведени твърдения и
представени доказателства ищецът да ги е ползвал във връзка с
упражняваната от него търговска дейност и по този начин да е генерирал
приходи или да е спестил разходи. Обогатяването по смисъла на чл.59 от ЗЗД
може да има различни проявни форми: увеличаване на актива (придобиване
или запазване на права), намаляване на пасива (погасяване или намаляване на
задължения) и спестяване на разходи. Твърденията, че ищцовото дружество е
предоставило за безвъзмездно ползване процесните имоти на трети за спора
14
физически лица, сами по себе си не са в състояние да обосноват наличието на
който и да е от изброените фактически състави. Отделно от изложеното
фактът на осъществено от тези лица трайно и непрекъснато ползване на двата
недвижими имота за целия процесен период не е доказан при условията на
пълно и главно доказване. Ангажираните от ответника гласни доказателства
установяват само, че при три от посещенията ключовете за апартаментите не
са били на рецепция, а при четвъртото през м. август 2020г. в апартамента е
живеела съпругата на управителя. От така събраните данни не може да се
направи заключение, че имотите са ползвани от нея за жилищни нужди в
рамките на процесния период от половин година. По отношение на периода от
21.10.2020 г. до 03.11.2020 г. са събрани категорични и еднопосочни данни, че
лицата са обитавали имотите на годно основание, а именно сключен с
ответника неформален договор за заем за послужване, което изключва
приложимост на фактическия състав на чл.59 от ГПК за този период.
С оглед недоказаност на релевираните от ответника възражения за
прихващане не са налице предпоставките за съдебна компенсация.
Поради частично несъвпадение в крайните изводи на двете инстанции,
първоинстанционното решение следва да бъде отменено по исковете с правно
основание чл.92 от ЗЗД и вместо него следва да бъде постановено друго, с
което исковете бъдат отхвърлени, а в останалата част решението следва да
бъде потвърдено.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на спора първоинстанционното решение следва да бъде
ревизирано и в частта за разноските, като същото бъде отменено изцяло.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца – въззиваем в
настоящото производство, се следват разноски съразмерно с уважената част от
иска в размер на 480.69 лева от общо 2884.16 лева за първа инстанция и в
размер на 450 лева от 2700 лева за въззивна инстанция.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответника – въззивник също
се следват разноски съразмерно с отхвърлената част от иска в размер на 2000
лева от общо 2400 лева за първа инстанция и в размер на 2494.98 лева от
2993.98 лева за въззивна инстанция.
По компенсация в полза на въззивника следва да бъде присъдена сумата
от 3564.29 лева.
Мотивиран от изложеното, съдът
15
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №2922 от 12.08.2023г. на Варненски районен съд,
постановено по гр.д. №981/2022г. по описа на ВРС, поправено по реда на
чл.247 от ГПК с Решение №280/24.01.2024г., в частта, с която Р.Ф.Х., роден на
********, гражданин на ******, е осъден да заплати на „СИРИУС-49"ЕООД,
ЕИК *********, сумата от 9210 лева, равностойни на 4710 евро,
представляваща сбор от договорни неустойки за забава върху годишните
главници от по 614 лева, равностойни на 314 евро, дължими за периода 2020г.
– 2022г., уговорени в чл. 18 от Договор за поддръжка и охрана на недвижим
имот, общите части и прилежащата инфраструктура на масивна триетажна
жилищна сграда „Сириус Хаус“, вписан в СВп с акт № 21 том I, рег.
№237/2011г. на СВп – Варна и сумата от 9210 лева, равностойни на 4710 евро,
представляваща сбор от договорни неустойки за забава върху годишните
главници от по 614 лева, равностойни на 314 евро, дължими за периода 2020г.
– 2022г., уговорени в чл. 18 от Договор за поддръжка и охрана на недвижим
имот, общите части и прилежащата инфраструктура на масивна триетажна
жилищна сграда „Сириус Хаус“, вписан в СВп с акт № 23 том I, рег.
№242/2011г. на СВп - Варна, на основание чл.92 от ЗЗД, както и в частта за
разноските изцяло, като ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „СИРИУС-49“ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, к.к.„Св.св. Константин и Е.“
№10А, срещу Р.Ф.Х., роден на ********, гражданин на ******, притежаващ
паспорт ****************, с адрес за призоваване:
***********************, искове с правно основание чл.92 от ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати:
- сумата от 4710 евро с левова равностойност 9210 лева, представляваща
сбор от договорни неустойки за забава върху годишните главници от по 314
евро с левова равностойност 614 лева, дължими за периода 2020г. – 2022г.,
уговорени в чл. 18 от Договор за поддръжка и охрана на недвижим имот,
общите части и прилежащата инфраструктура на масивна триетажна жилищна
сграда „Сириус Хаус“, вписан в СВп с акт № 21 том I, рег.№237/2011г. на СВп
– Варна, в размер на по 1570 евро с левова равностойност 3070 лева върху
всяка от главниците и
- сумата от 4710 евро с левова равностойност 9210 лева, представляваща
сбор от договорни неустойки за забава върху годишните главници от по 314
16
евро с левова равностойност 614 лева, дължими за периода 2020г. – 2022г.,
уговорени в чл. 18 от Договор за поддръжка и охрана на недвижим имот,
общите части и прилежащата инфраструктура на масивна триетажна жилищна
сграда „Сириус Хаус“, вписан в СВп с акт № 23 том I, рег.№242/2011г. на СВп
– Варна, в размер на по 1570 евро с левова равностойност 3070 лева върху
всяка от главниците.
ПОТВЪРЖДАВА Решение №2922 от 12.08.2023г. на Варненски районен
съд, постановено по гр.д. №981/2022г. по описа на ВРС, поправено по реда на
чл.247 от ГПК с Решение №280/24.01.2024г. в останалата му част.
ОСЪЖДА „СИРИУС-49“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Варна, к.к. „Св.св.Константин и Е.“ №10А, да заплати на
Р.Ф.Х., роден на ********, гражданин на ******, притежаващ паспорт
****************, с адрес за призоваване: ***********************,
сумата от 3564.29 лева, представляваща сторени в производството разноски
за първа и въззивна инстанция, съразмерно с отхвърлената част от иска и по
компенсация, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Решението може да се обжалва пред Върховния касационен съд на
Република България в едномесечен срок от връчването му на страните при
условията на чл. 280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
17