Р Е Ш
Е Н И Е №
гр. Велико Търново, 26.11.2020 година
Великотърновски
районен съд, осми състав в публично заседание на 15.10.2020 година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИАНА РАДЕВА
при секретаря Д.Бабекова като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 743
по описа за 2020 година, за да се произнесе, взема предвид:
Обективно съединени искове с правно
основание с чл.8,ал.1 от ЗАЗ, вр. с чл.
79,ал.1 от ЗЗД, чл. 30,ал.1 и чл.30,ал.3, пр. второ от ЗАЗ.
Ищецът С.И.А. твърди,
че е собственик на недвижими имоти-земеделски земи описани в исковата молба,
както и че като такъв е встъпил в правата и задълженията по съществуващото между
арендодателя и и ответницата арендно правоотношение, за което последната е била
своевременно уведомена. Изтъква, че арендаторът не е заплатил сумата от 238,25
лева арендна цена за 9,530 дка зем.земи / по 25 лева на декар/ за стопанската
2017/2018 г. и същата сума за стопанската 2018/2019 г. Заявява, че поради горното след покана да
изпълни задължението си и последвалото неизпълнение е развалил договора на основание чл.28,ал.1 от ЗАЗ и е вписал
развалянето в Службата по вписванията. Въпреки горното сочи, че ответницата не
му е върнала фактическата власт върху имотите, с което го е препятствала да ги
отдаде под наем, или аренда. Моли съда да постанови решение, с което да осъди
ответницата да му заплати сумата от 476 лева, представляваща арендна цена за
стопанските 2017/2018 г. и 2018/2019 г., ведно със законна лихва върху сумата
от подаване на иска до окончателното изплащане.
Да осъди ответницата да върне описаните недвижими имоти на основание
чл.30,ал.1 от ЗАЗ; да осъди ответницата да заплати сумата от 238 лева
обезщетение за вредите от неизпълнение на договорното задължение за връщане на
имотите в резултат на разваления договор, представляващи пропуснати ползи за
стопанската 2019/2020 г., ведно със законна лихва върху главницата от подаване
на иска до окончателното изплащане. Претендира разноски. В съдебно заседание
чрез пълномощника си адв.А. от ВТАК поддържа претенциите.
Ответницата ЗП Д. в срока и
по реда на чл.131 от ГПК е депозирала писмен отговор на исковата молба, чрез
пълномощника си адв.Ч. от ВТАК.
Заявява неоснователност на
исковите претенции и моли съда да ги отхвърли.Твърди, че до получаване на
исковата молба не е знаела за съществуването на Нотариален акт №137/2017 г. и
че дори към момента на получаване на поканата от 22.01.2019 г. за нея страна по
договора за аренда е бил съсобственика В. , на когото е плащала дължимата за имотите
арендна цена. Заявява, че не е получавала описаната в исковата молба нотариална
покана , като твърди, че връчителят нито е посетил адреса ѝ в с.Миндя,
нито е говорил с нея по телефона и
оспорва оформената от нотариуса нотариална покана и протокол. Счита, че
договорът не е развален . Твърди, че е платила на 20.05.2020 г. арендната цена
за процесните стопански години на арендодателя В.. В съдебно заседание чрез
пълномощника си поддържа изложеното становище
и моли съда за отхвърляне на исковете.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, намери за
установена следната фактическа обстановка:
С НА № 115,том 2, рег.№ 4861,дело
№ 202 от 28.09.2017 г. на нотариус
С.Колева рег.№ 611 в НК В.А.В., К., Б. А., С.
В. и С.И.А. лично и като пълномощник на И. продават на Г. собствените си недвижими имоти останали им
в наследство, находящи се в землището на
с.Миндя, общо шест на брой, между които са и процесните два имота- имот № 047002 - нива с площ от 4,530
дка в м."Осеня" и имот № 094005
- нива с площ от 5 дка в м."Балтичката". С НА за покупко -продажба на недвижим имот №
137, том 2, рег.№ 5316, дело № 221 от 18.10.2017 г. на нотариус С.Колева , Г. и П.
продават на С.И.А. собствените си недвижими имоти , описани в НА, между
които и имот № 047002 и имот № 094005.
Договорът за аренда на земеделска земя сключен между ответницата в
качеството и на арендатор и арендодателя В.А.В. е от 9.06.2016 година и е със
срок от пет стопански години, като същият има за предмет три имота, между които
имот № 047002 и имот № 094005. На 4.12.2017
г. ищецът е депозирал молба до кмета на с.М. , в която е заявил, че е собственик на
имот № 047002 и имот № 094005 в землището на с.М. и е помолил за горното да бъдат уведомени
арендаторите Д. и Мартин, които
обработват тези земи. На писмото има изписан текст " Запозната съм",
както и подпис. С покана за плащане от
22.01.2019 година изпратена до ответницата и получена от нея на 28.01.2019 г., видно от известие за доставяне от "Български
пощи" ищецът е поискал в срок от десет дни да му бъде заплатена сумата от
238 лева, представляваща арендна цена за двата имота № 047002 и 094005 за
стопанската 2017/2018 г. В поканата
ищецът е посочил, че иска сумата на основание смяна на собствеността, за което
арендаторът по договора за аренда е уведомен от него. С нотариална покана рег.№ 3541/16.10.2019 г.
отправена чрез нотариус Д.Рашевец до ответницата , ищецът е уведомил
ответницата за неизправността ѝ по договора за аренда поради неизпълнение
задължението да му заплати арендната цена за двата имота в срок и независимо от отправената покана от
22.01.2019 г. В поканата е изложено, че не е заплатена и арендната цена за
стопанската 2018/2019 г. Отправя се искане в 7-дневен срок от получаване на
поканата ответницата да заплати сумата от общо 476 лева, представляваща арендно
плащане за двете стопански години за процесните два имота. Ответницата е
уведомена, че неизпълнение на задължението в дадения срок води до разваляне на
арендния договор в частта относно двата имота на ищеца по нейна вина . Ответницата е уведомена, че
при настъпване на тази хипотеза в 14-дневен срок следва да върне имотите в
състояние, отговарящо на тяхното предназначение. От протокол на нотариус Д.Рачевец се
установява, че нотариалната покана е връчена на ответницата на 19.11.2019
година на основание чл. 47,ал.5, вр. с
чл. 47,ал.2 и ал.1 от ГПК. В протокола са описани извършените от връчителя
действия- обаждания по телефон, на който не е отговаряно, посещения на адреса в
гр.В.Търново , ул." М.Габровска" №4, вх.В на 17.10.2019 г.,
26.10.2019 г. и 4.11.2019 г.; залепване на уведомление на 4.11.2019 г.;
посещение на с.М. на 6.11.2019 г.,
при което по данни на кмета , ответницата не живеела в селото. С
молба от ищеца от 27.11.2019 г. до Служба по вписванията при Районен съд Велико
Търново същият е заявил разваляне на договора за аренда от 9.06.2016 г. , вписан в АВ под Акт № 217 , том 6, дв.вх.рег.№
5187/10.06.2016 г. в частта относно процесните два имота на основание чл. 28,ал.1,изр.1 от ЗАЗ и е поискал вписване
прекратяването на договора. Вписването на развалянето на договора е извършено с
акт №76,том 8, с вх. рег.№
9307/28.11.2019 г. на СВ В.Търново. На
9.12.2019 г. ищецът отново чрез молба до кмета на с.М. е поискал ответницата да бъде уведомена
за прекратения договор за аренда относно двата имота, с което ответницата се е
запознала лично, видно от ръкописния текст и положения подпис. По делото са събрани и гласни доказателства.
Разпитан като свидетел В.В. заявява, че договорът за аренда е сключен през 2016
година от наследниците на имотите, между които е бил и той. В продължение на 20
години не вземал нищо от имотите, но за 2017, 2018 и 2019 година получил
арендно плащане, което ответницата му платила с разходни касови ордери през
2020 година. Земите били продадени през
2017 година, за което твърди, че е споменал на Десислава. Счита, че ищецът също
трябва да ѝ е съобщил и че тя трябва да знае за тази продажба. Взел
парите, тъй като му ги давали. Св. М. е
работил на граждански договор като връчител при нотариус Д.Рачевец. Относно
процесната нотариална покана излага, че на посочения адрес на ул."М.Габровска"
имало седем входа.След като се уточнило за кой вход става въпрос, той посетил обекта на всички дати, посочени в
протокола на нотариуса, но не открил никого. Звънял и на предоставения му от
ищеца телефон , на който търсил адресата, но или никой не вдигал, или операторът
съобщавал, че телефонът е грешен.
Нотариусът му наредил да посети и с.Миндя, където свидетелят потърсил
съдействие от кметството. Тъй като в сградата нямало никой, той се обадил по
телефона на кмета и последният го уведомил, че ответницата не живее в селото.
Тогава свидетелят оформил документите при връчване на уведомление по чл. 47 от ГПК. Св. И. е съпруг на
ответницата. Той твърди, че жена му е
сключила договор за аренда с единия от наследниците- В.В. , като по устни
договорки договорите се сключвали с един от наследниците, който се задължавал
да се разплаща с останалите сънаследници.
Св.Иван И. ***. Познава св.М. като призовкар, който му се е представял като
такъв и му е показвал призовки. Познава ответницата, която живее в селото и е председател на читалището. Твърди, че
когато св.М. се свързал с него да го
пита за Десислава , той му отговорил, че живее в с.Миндя, но постоянният ѝ
адрес е в гр.В.Търново. Не си спомня дали е дал телефон за връзка с нея.
Твърди, че е съобщил на призовкаря
адреса на ответницата в с.Миндя. Св.В.
е майка на ответницата. Тя живее на адреса в гр. В.Търново, ул. "М.Габровска"
№ 4 В. Според нея дъщеря и живеела някой път на село, някой път при нея. Входът
се заключвал. Заявява, че на звънеца е
изписано нейното фамилно име. Отрича
някой някога да е ходил у тях , за да търси дъщеря ѝ. Не е виждала залепено уведомление на вратата
на блока или на апартамента. Твърди, че
на конкретните дати през м.октомври и ноември
При така установената фактическа
обстановка съдът прави следните правни изводи:
Иска с
правно основание с чл. 8, ал.1 от ЗАЗ,
вр. с чл. 79, ал. 1 ЗЗД е процесуално допустим. По същество е
основателен.
От събраните по делото доказателства се
установява, че процесните два имота са предмет на договор за аренда сключен на
9.06.2016 г. между В.А.В. и Д. като
земеделски производител със срок от пет години и договорено арендно плащане от
25 лева за година. Не се спори , че арендодателят е един от съсобствениците на
недвижимите имоти, останали по наследство от общ наследодател, което е
видно от приложения НА № 115/28.09.2017
г. и се потвърждава в показанията на лицето, разпитано по делото като
свидетел. С цитирания нотариален акт
съсобствениците са извършили продажба на общо шест недвижими имота, между които
процесните две ниви на трето лице, което
впоследствие е продало три от тях, два от които процесните на ищеца по делото.
Така, считано от 18.10.2017 година ищецът се легитимира като единствен
собственик на имот № 047002 и имот № 094005 в землището на с.Миндя. При
съществуващото арендно правоотношение по силата на вписания договор за аренда от 2016 година на основание
чл.17,ал.2 от ЗАЗ приобретателят е заместил арендодателя като страна в
арендното правоотношение като
изключителен собственик, доколкото същият и преди това като съсобственик е имал
права във връзка с арендуваните имоти. Съгласно разпоредбата на чл. 17,ал.3 от
ЗАЗ приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото
заместване като до получаване на
съобщението за заместването не може да
иска от арендатора изпълнение на задължения, които той вече е изпълнил към
другия арендатор. Спорът между страните се свежда именно до наличието или
липсата на уведомяване за промяната в собствеността от страна на ищеца към
ответницата-страна по договора за аренда. Според настоящия състав на съда
приетите по делото писмени, както и събраните гласни доказателства установяват
изпълнение на това задължение от страна на приобретателя към арендатора. Същият е уведомил ответницата относно това, че
е собственик на двата имота още на 4.12.2017 година, чрез молбата отправена до
кмета на селото. Макар да е избран нетипичен начин за комуникация между страни
по едно договорно правоотношение, чрез
трето лице, при това кмет на населеното място без съмнение изявлението
на ищеца е достигнало до знанието на ответницата, която не оспорва саморъчно
изписания текст " запозната съм", както и положения до него подпис. В
закона няма изискване към начина, по който арендаторът следва да бъде запознат
със смяната на собствеността, изисква се
уведомяване, каквото в случая безспорно е налице, при това в писмена форма.
Отделно от това следва да се отбележи, че на 22.01.2019 година ответницата е получила лично чрез "Български
пощи" и поканата за плащане , в която ищецът настоява дължимите суми за
стопанската 2017/2018 година да му бъдат изплатени. И в тази покана става реч за смяна на
собствеността, което отново доказва знание на ответницата за настъпилите
промени. Св.В., комуто ответницата е платила според приложените разходни касови
ордери арендна цена за стопанската 2016/2017 г. и стопанските 2017/2018 г. и
2018/2019 г. заяви, че още през 2017 година е споменал на ответницата, че земите ще се продават и тя би
трябвало да знае за това и от ищеца. Нотариалната покана, връчена от нотариус
Д.Рачевец по реда на чл. 47,ал.5 от ГПК на 19.11.2019 г. също удостоверява знанието на ответницата. Това
е така поради обстоятелството, че връчването е станало по надлежния ред, установен
в ГПК , видно от показанията на св.М. и протокола изготвен от нотариуса. Връчителят
е търсил ответницата и е залепил уведомление на нейния постоянен/настоящ адрес ***
- факт, който не се спори от ответницата, дори не се навеждат твърдения в
обратната насока. Връчителят е извършил
и повече от изискванията на закона, като е звънял на посочен му телефон, но не
е получил ответ и е посетил с.Миндя, при
което е изискал информация от кмета на селото дали лицето живее там. Св.И. заяви, че е дал информация относно
ответницата на връчителя М. , като дори е съобщил точния и адрес в с.Миндя. Св.М. от своя страна отрича да е получил подобна информация и изтъква,
че именно кметът като длъжностно лице му казал, че ответницата не живее в
с.Миндя. При тези противоречиви показания следва да се има предвид редовността
на връчването по реда на чл. 47,ал.5, вр. с ал.1 от ГПК, което се доказва чрез
направените три посещения на адреса вкл. в почивен ден и залепването на
уведомление на адреса. В този аспект показанията на св. В. -майка на ответницата относно това, че не
е видяла залепено уведомление на входната врата на блока или на апартамента , както и че никой не е ходил да търси
Десислава не се кредитират от съда , доколкото същата е заинтересована, за
разлика от св.М. , както и поради това, че се опровергават от надлежно
оформените от връчителя разписки и съставения протокол от нотариуса относно
извършваните действия по връчването. Отделно от това не е житейски логично да
се кредитират категорично дадени показания относно това, че нещо / в случая, че
някой е търсил ответницата на
регистрирания и адрес/ не се е
осъществило на конкретно посочени дати през м. октомври и ноември 2019 година,
при положение, че свидетелката дава показания относно тези факти една година
по-късно. В унисон с изложеното по-горе съдът приема, че ищецът е изпълнил
задължението си относно уведомяване на ответницата за промяната в собствеността
още на 4.12.2017 година. Дори да се приеме, че писмото до кмета не обективира в
достатъчна степен изявлението му относно промяната в собствеността, то с
поканата за плащане от 22.01.2019 година същото е ясно записано. На трето място
идва и връчената по реда на ГПК нотариална покана, в която са посочени и
съответните документи легитимиращи ищеца като собственик. Така или иначе при достигналото знание у
ответницата за това, че ищецът има изключителни права върху двата имота и като
такъв дължи плащане само на него, неизвестно защо ответницата е платила
дължимата арендна цена за процесните две
стопански години с РКО от 20.05.2020 година на св.В.. Както бе отбелязано
по-горе приобретателят няма право да иска изпълнение, което вече е изпълнено до
получаване на уведомлението за заместване в правоотношението. В случая не е
налице тази хипотеза, доколкото ищецът е уведомил ответницата за настъпилата
промяна много преди тя да плати , при това я е уведомил няколко пъти в писмена форма. Плащайки на лице, което вече няма права върху
процесните имоти предмет на договора за аренда ответницата не се освобождава и
от задължението си да плати на действителната страна по арендното правоотношение, защото тук действа класическия
принцип " който плаща зле, плаща
два пъти". С горните съображения съдът счита, че ищецът доказа пълно и
главно претенциите си по този иск, а от своя страна ответницата не установи
основания за недължимост на сумите. Иска е основателен и следва да се уважи
изцяло, като се осъди ответницата да заплати на ищеца сумата от общо 476 лева,
представляваща арендно плащане за имот № 047002 и имот № 094005 по договор за
аренда от 9.06.2016 г., вписан с акт № 217, том 6, дв.вх.рег.№ 5187/10.06.2016
г. на СВ при РС В.Търново, за стопанската 2017/2018 г. и стопанската 2018/2019
година / по 238 лева на година /. Следва да се присъди и законна лихва върху
главницата от подаване на иска до окончателното изплащане.
По иск с правно основание
чл. 30,ал.1 от ЗАЗ:
Според разпоредбата на чл.30,ал.1
от ЗАЗ при прекратяване на договора арендаторът е длъжен да върне обекта на
договора в състоянието, в което го е
приел. Ищецът заявява, че е предоставил срок за доброволно изпълнение за
заплащане на дължимите суми на ответницата с нотариалната покана, с изтичането
на който и при виновно неизпълнение от нейна страна ще счита договора за
развален. Горното волеизявление е
обективирано във връчената на 19.11.2019 година нотариална покана. Тъй като
ответницата не е извършила плащане на дължимата цена в седемдневния срок от
връчването, а от друга страна забавата на плащането за стопанската 2017/2018 г.
е продължило повече от три месеца ищецът се е възползвал от правото си дадено
му в чл.28,ал.1 от ЗАЗ за едностранно разваляне на договора на основание
виновно поведение от страна на ответницата. С молба до Служба по вписванията
ищецът е поискал да се впише развалянето
на договора за аренда относно двата имота и същото е вписано в СВ с акт №76,
том 8, дв.вх.рег.№ 9307/28.11.2019 година. От развалянето на договора следва и
връщането на обекта на аренда в случая на двата процесни имота, което е
следвало да бъде сторено според поканата на ищеца в двуседмичен срок от
развалянето на договора. Подобно връщане на имотите не е настъпило. Напротив,
ответницата е продължила да обработва двата имота, което се установява, както
от изготвения констативен протокол № 1 от 3.02.2020 година / съгласно който
нивите са изорани и подготвени за сеитба/, така и от заявените от ответницата
до ОбСЗ В.Търново имоти за стопанската 2019/2020 г. / под № 137 и №598/. Следователно иска е
основателен и следва да се уважи , като се осъди ответницата да върне на ищеца
двата имота предмет на разваления договор за аренда от 9.06.2016 г.
По иска с правно основание чл.
30,ал.3 от ЗАЗ:
Уважаването на иска по чл.
30,ал.1 от ЗАЗ води до извода за основателност на претенцията за присъждане на
обезщетение за вредите, произтичащи от неизпълненото задължение на ответницата
да върне двата имота, предмет на договора за аренда , представляващи пропуснати
ползи за ищеца от възможността да отдаде имотите под наем или под аренда и по
този начин да извлича гражданските плодове от тях под формата на наем, или
арендно плащане за стопанската 2019/2020
година. Относно размера при липса на
експертиза съдът приема, че размерът на обезщетението следва да се определи на
база договорената арендна цена по договора за аренда- по 25 лева на декар, или
общо 238 лева за двата имота. Следва да се присъди законна лихва върху
главницата от подаване на исковата молба до окончателното изплащане.
При този изход на делото на
основание чл.78,ал.1 от ГПК на ищеца следва да се присъдят направените по
делото разноски , възлизащи в общ размер от 250 лева, от които 150 лева заплатена
ДТ и 100 лева заплатено адвокатско
възнаграждение.
Воден от горното съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА ЗП Д. с ЕГН ********** *** по иск с правно
основание чл.8,ал.1 от ЗАЗ да заплати на С.И.А. с ЕГН ********** *** сумата от
476 / четиристотин седемдесет и шест / лева, представляваща неплатена арендна
цена за стопанската 2017/2018 г. и стопанската 2018/2019 г. / по 238 лева на
година/ по договор за аренда от 9.06.2016 г., вписан с Акт № 217, том 6,
дв.вх.рег.№ 5187810.06.2016 г. на СВ при РС В.Търново относно имот № 047002 и имот № 094005 в землището на
с.Миндя, ведно със законната лихва върху главницата от 11.03.2020 г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА
ЗП Д. с ЕГН ********** *** по иск с
правно основание чл.30,ал.1 от ЗАЗ ДА
ВЪРНЕ на С.И.А. с ЕГН ********** *** ,
имот № 047002 с площ от 4,530 дка ,
нива, трета категория, м. "Осеня" при граници и съседи : №
160076-полски път на Община В.Търново, № 047003- нива на насл. на П.Пеев, №
000167- отводнителен канал на Община В.Търново и № 047001-нива на насл. на В.
Папазова и имот № 094005 - с площ от 5
дка, м. "Балтичка", нива, при граници и съседи: № 094004-нива на
"Сортови семена Вардим", № 160113-полски път на Община В.Търново, №
094006-нива на насл. на Г.КСимеонов, № 094014-нива на насл. на С.Барбуков
, предмет на разваления договор за
аренда относно тези два имота вписано в СВ В.Търново с Акт № 76,том 8, вх.рег.№
09307/28.11.2019 г.
ОСЪЖДА ЗП Д.
с ЕГН ********** *** по иск с правно основание чл.30,ал.3 от ЗАЗ да
заплати на С.И.А. с ЕГН ********** *** сумата от 238 / двеста тридесет и осем/
лева , представляваща обезщетение за вредите, произтичащи от неизпълненото
задължение за връщане на имот № 047002
имот № 094005 , предмет на разваления договор за аренда, за стопанската 2019/2020 година, ведно със законна лихва
върху главницата от 11.03.2020 г. до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА ЗП Д.
с ЕГН ********** *** да заплати на С.И.А. с ЕГН ********** *** сумата от
250 / двеста и петдесет/ лева направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване
пред Окръжен съд Велико Търново, чрез
Районен съд Велико Търново в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: