РЕШЕНИЕ
№ 12023
гр. София, 20.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. Г.ЕВ
при участието на секретаря Диана Г. Д.а
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. Г.ЕВ Гражданско дело №
20241110114892 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба на П. П. Е. срещу П. Т. Х. и А. Д.
Х., с която са предявени претенции за обявяване за окончателен на
предварителен договор, сключен между ищеца и ответниците (чрез
пълномощника О. Д. Х.) на 20.10.2023 г. за покупко-продажба на недвижим
имот – гараж, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.207.176.1.40, с адрес на имота: С., бул. К. К.“ № **, етаж -*, гараж № *,
както и за предаване на владението върху имота, предмет на договора.
В исковата молба се твърди, че на 20.10.2023 г. в гр. София между ищеца
и ответниците (представлявани от О. Д. Х., снабден с пълномощно с
нотариално удостоверяване на подпис – рег. № 15029/18.08.2023 г. и
нотариално удостоверяване на съдържание – рег.№ 15030/18.08.2023 г. от н. К.
Б.), е сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.207.176.1.40, с адрес на
имота: гр. С. , район „ К. с.“, бул. К. К.“ № **, етаж -* (с.), гараж № *, с площ
17,48 кв. м. Твърди се, че бил уговорен срок за сключване на окончателен
договор – най-късно до 29.12.2023 г., както и продажна цена за процесния
имот в размер на 20 000 лв., платена от ищеца по банкова сметка на
пълномощника на 27.11.2023 г. Ищецът твърди, че е имало воля за сключване
на окончателен договор, за което изпратил до пълномощника уведомление с
насрочена дата за 21.12.2023 г., в кантората на нотариус П. Й. И., на която дата
и двамата се явили. Твърдят, че след направена справка от нотариуса,
обективирана в констативен протокол, узнали, че пълномощното на О. Х. е
1
било оттеглено на 25.10.2023 г. от упълномощителя А. Д. Х., поради което
сделката не се осъществила. Твърди се, че както ищецът, така и
пълномощникът, не са знаели за оттеглянето. Твърди се липса на доброволно
изпълнение от страна на ответниците за сключване на окончателен договор,
евентуално – противопоставяне от тяхна страна за предаване на владението
върху имота на ищеца. Иска се от съда да обяви сключения предварителен
договор за окончателен, както и осъждане на ответника да предаде владението
върху имота. Претендират се разноски.
В законоустановения срок е подаден отговор от ответниците П. Т. Х. и А.
Д. Х., с който предявените искове се оспорват като неоснователни, а искът за
връщане на владение на имота – и като недопустим. Прави възражение за
недействителност на сключения предварителен договор поради сключването
му във вреда на ответниците – уговорената цена на имота е значително по-
ниска от пазарните цени, от което правят извод за злоупотреба на
пълномощника. Поддържа се, че предварителният договор е нищожен и
поради накърняване на добрите нрави, произтичащо от несъразмерността на
престациите. Прави се възражение по допустимостта на реивиндикационния
иск, като се поддържа, че ищецът твърди, че не е собственик на имота,
евентуално – поддържа се неоснователност на иска. Поддържа се, че
ответниците са собственици на имота, както и че на 18.08.2023 г. са дали
пълномощие за разпореждане с имота на О. Д. Х., но на 25.10.2023 г. същото е
оттеглено, за което пълномощникът бил информиран. Оспорва се датата на
сключване на предварителния договор, като се твърди, че е сключен на
27.11.2023 г. след плащането на цената. Иска се съдът да отхвърли
предявените искове.
В депозирано становище по делото конституираното трето лице –
помагач – О. Д. Х., на страната на ответниците поддържа, че купувачът е
изправна страна по договора и предявените искове са основателни. Оспорва
възраженията на ответниците за нищожност и недействителност на
предварителния договор поради това, че е сключен на по-ниска от пазарната
цена на имота. Излага доводи, че след като в пълномощното му е учредена
представителна власт да продаде имот при цена и условия каквито намери за
добре, със сключването на сделката не е увредил интересите на ответниците.
Поддържа, че продажбата на вещ от пълномощник на по-ниска цена от
пазарната не е единственият критерий за увреждане на представлявания и не
всяко разминаване между договорената и пазарната цена на продавания имот
предпоставя извод за договаряне във вреда на представлявания.
В съдебното заседание ищецът се представлява от адвокат В., която
поддържа предявените искове и моли същите да бъдат уважени. Представя
списък на разноските. Ответниците се представляват от адвокат Х., който
оспорва предявените искове и същите да бъдат отхвърлени. Представя списък
на разноските и прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на ищеца. Третото лице – помагач се представлява от адвокат
Т., който изразява становище за основателност на предявените искове.
Страните са представили и писмени бележки, с които ищецът посочва,
2
че не е можел да знае за оттеглянето на пълномощното, преди да се яви при
нотариус, като не било установено антидатиране на предварителния договор и
същият е бил добросъвестен. Ответниците поддържат, че били вписали
оттегляне на пълномощното и затова договорът не бил породил действие, тъй
като от заплащането на задатък по него ставало ясно, че е сключен едва на
27.11.2023 г.
Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и
възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа
обстановка:
С определението за насрочване на делото (на лист 78 – 80) съдът е
обявил за безспорни между страните следните факти: че ответниците са
собственици и са във фактическо владение на процесния гараж; че на
18.08.2023 г. са дали на третото лице – помагач пълномощие за разпореждане
със същия, като пълномощникът е сключил на спорна между страните дата
преди или най-късно на 27.11.2023 г. предварителен договор за покупко-
продажба на имота с ищеца при продажната цена на имота – 20 000 лева, която
е преведена по лична банкова сметка на третото лице – помагач на 27.11.2023
г. и ответникът А. Д. Х. е направил изявление за оттегляне на пълномощното
на 25.10.2023 г.
Съгласно представен на лист 30 от делото Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № **/****г., том *, рег. № ****, дело № **/2005
г. на н. К. А., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 152, с район
на действие – Софийския районен съд, на 31.03.2005 г. ответникът е придобил
правото на собственост върху гараж № *, находящ се в гр. С., район „К. с.“,
бул. „К. К.“ № ** в сутерена на шестетажна жилищна сграда, със застроена
площ от 17,48 кв.м. при граници: гараж № *, гараж № *, подземна улица
(маневрено хале), УПИ XVI-178, заедно с 9,45% ид. части от общите части на
сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху
поземления имот, върху който е построена сградата, представляващо УПИ
XIV-176 от квартал 306 по плана на гр. С., местността „К. с. - Ц.“, с
административен адрес бул. „К. К.“ № ** , целия с площ от 625 кв.м., при
съседи: ул. „К. К.“, УПИ XV-177, УПИ XVI-178, УПИ XII-174, УПИ XIII-175.
Съгласно представената от ищеца на лист 23 от делото с нотариална
заверка на подписа Декларация за гражданско съС.ие по чл. 25, ал. 8 ЗННД
ответникът е сключил граждански брак с ответницата на 20.02.1897 г. Същите
данни е декларирала и ответницата в подписаната от нея декларация за
гражданско съС.ие (на лист 27 по делото).
Съгласно чл. 1, ал. 1 от Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 20.10.2023 г. (на лист 16 – 18 от делото), неоспорен от
страните, с подписването на договора ответниците се задължават да продадат
на ищеца, а последният се задължава да закупи от ответниците по
предвидения в закона ред и при условията и сроковете, описани в договора,
собствен на ответниците недвижим имот, придобит по време на брака им и
представляващ съпружеска имуществена общност – самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.207.176.1.40 – гараж № *, находящ се в гр. С.,
3
бул. Кн. К.“ № **, етаж -1. Съгласно чл. 3, ал. 1 продажната цена на
недвижимия имот е в размер на 20 000 лева. Съгласно чл. 5, ал. 1 от
предварителния договор страните се задължават да сключат окончателен
договор за продажба на недвижимия имот във формата на нотариален акт най-
късно до 29.12.2023 г. при условие, че са представени всички документи,
удостоверяващи правото на собственост на продавачите, включително други
документи, посочени от нотариуса, като необходимите за нотариалната
сделка.
Съгласно извлечение на лист 113 от делото, предоставено от „Уникредит
Булбанк“ АД, на 27.11.2023 г. по сметката на третото лице – помагач е
постъпила сумата от 20 000 лева от ищеца с посочено основание: „плащане по
договор от 20.10.2023 г. за СОС 68134.207.176.1.40“. На 27.11.2023 г. е
постъпила и сумата от 30 000 лева от ищеца с посочено основание: „аванс по
договор от 20.10.2023 г. за СОС 68134.4360.64.1.105“.
Съгласно заключението на изслушаната оценителна експертиза, приети
в заседанието на 24.02.2025 г. (протокол на лист 137 по делото), а в писмен вид
– на лист 120 – 127, което съдът кредитира като компетентно изготвено и
обосновано, посочващо методите си на изчисление, обосновани и в съдебното
заседание устно, средната пазарна стойност на имот с параметри и
характеристики като процесния с площ от 17,48 кв.м. към датата на сключване
на предварителния договор – 20.10.2023 г. е в размер на 34 408 лева, като тази
цена се запазва и към 27.11.2023 г. поради малкия времеви период и липсата
на промени в цените на недвижимите имоти за този период. В експертизата е
посочено, че при огледа на място на 29.01.2025 г. е установено, че гаражните
клети са подредени в два реда, един срещу друг, но мястото между тях е тясно,
което затруднява свободното маневриране на автомобилите. Процесният
гараж е с обикновена, двойна метална врата, с една секретна брава.
Височината при входа на гаража е 182 см и на входа се намира бетонова греда,
част от конструкцията на сградата, което не дава възможност да се увеличи
височината. Тази височина ограничава ползването на гаража само от ниски
автомобили. Вътре процесният гараж е с бетонова настилка. Стените и тавана
са с шпакловка и латекс, но към момента на огледа таванът е с видим бетон и
армировка на бетоновата плоча. При огледа вещото лице е установило, че
гаражът е с голям теч на вода от тавана, който е причина за разрушаването на
шпакловката по тавана и на част от тази по стените. Видимо от образувалите
се висулки по стичащата се вода, примесена с песъчинки и варови разтвори,
течът е бил наличен и към 2023 г. При този теч ползването на гаража не може
да се осъществи без извършване на ремонт за отстраняването на повредите.
Направен е и оглед на площадката във вътрешния двор на сградата, под която
се намира процесният гараж. Площадката се ползва за паркиране на
автомобили, Изпълнената настилка е с бетонови тротоарни плочи, които са
много стари, в голяма част са вече разрушени и с отворени фуги между тях,
което е и причината през тях да влиза вода в помещенията в сутерена и в
процесния гараж. Вещото лице посочва, че за отстраняване на теча е
необходимо да се ремонтира настилката във вътрешния двор, след което в
гаража може да се изпълни нова шпакловка и боядисване на тавана. При
4
разпита си в съдебното заседание вещото лице заявява, че след огледа на
имота на място не поддържа предходното си заключението, депозирано по
делото на 13.01.2025 г. (на лист 116 – 126), според което стойността на имота е
51 037 лева, тъй като същото е изготвено само на база един метод на
изчисление на пазарната цена и без да се извърши оглед. Посочва, че при
посещение на мястото на процесния гараж се е установило, че същият в
момента не се използва, тъй като това би увредило автомобила, който е
паркиран вътре, защото вътре има голям теч, както и малък светъл отвор на
входа му. Заявява, че и по двата използвани от него метода на оценка на
пазарната стойност на имота, последната е еднаква поради фактическото
съС.ие на гаража и разходите за негов бъдещ ремонт. Посочва, че ремонт на
гаража е възможен единствено след ремонт на вътрешния двор и настилката
му, тъй като течът в гаража идва оттам, а малкият светъл отвор на входа на
гаража не може да се разшири, тъй като това би представлявало ремонт на
конструктивен елемент на сградата, който не може да бъде променян, поради
което заради малкия отвор е ограничено влизането на автомобили в гаража.
Това обосновава изводите на вещото лице относно пазарната цена с особените
характеристики на гаража, поради което съдът приема последната посочена от
вещото лице цена от 34 408 лева.
При разпита си в откритото заседание на 24.02.2025 г. (протокол на лист
138 по делото) свидетелят на ищеца М. Г. дава показания, че познава ищеца и
последният се занимава с озеленяване. Свидетелства, че през месец август
2023 г. ищецът извършвал озеленяване на къща в непосредствена близост до
тази на ищеца, и казал на свидетеля, че е продал два имота – ниви, и търси да
закупи недвижим имот, за да го даде под наем с цел получаване на странични
доходи. Дава показания, че познава и третото лице – помагач от поземлената
комисия в с. П., където е ходил със свои роднини. Две седмици след като
ищецът казал на свидетеля, че търси да закупи недвижим имот, свидетелят
срещнал третото лице – помагач и последният му казал, че продава два имота
– магазин в ж.к. „Люлин“ и гараж в „Красно село“, при което свидетелят
разменил телефонните номера на ищеца и на третото лице. Свидетелят дава
показания, че след това не е проследявал отношенията им, но на 20.10 бил на
рожден ден на своя приятелка – А. М., когато ищецът му се обадил и му казал,
че трябва да го почерпи, тъй като с третото лице – помагач, са сключили
предварителен договор за продажба на магазина и гаража. На 22 декември
2023 г. ищецът се обадил на свидетеля и му казал, че когато са отишли да
изповядат сделката при нотариус са разбрали, че пълномощното на третото
лице – помагач, е оттеглено и не са сключили сделката.
Съдът кредитира показанията на свидетеля като логични и
непротиворечиви, и съответстващи на събраните по делото писмени
доказателства – предварителен договор и банково извлечение.
Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна
страна:
Предявен е конститутивен иск за обявяване на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот за окончателен, обективно кумулативно
5
съединен с иск за предаване на владението върху собствения на ищеца имот
след уважаване на първия иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл.
108 ЗС. Ответниците излагат възражение за недействителност на
предварителния договор като сключен в тяхна вреда с правна квалификация
чл. 40 ЗЗД, както и за това, че са оттеглили пълномощното, за което ищецът е
знаел преди сключване на предварителния договор – възражение по чл. 41,
ал.1 ЗЗД, като твърдят и симулативна дата на предварителния договор, което е
в тяхна тежест да докажат. Правят и възражение за нищожност на договора
поради накърняване на добрите нрави поради несъразмерност на престациите
с правна квалификация чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД.
Първият иск се уважава, ако съдът установи наличието на валиден
предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на
окончателен договор за продажба на гараж при цена 20 000 лева; настъпването
на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;
принадлежност на правото, предмет на договора, към имуществото на
ответниците. Въпреки това искът ще бъде отхвърлен, ако ответниците
докажат съгласие между пълномощника и ищеца за увреждането им със
сключване на сделка на ниска цена, или докажат, че датата на узнаване на
оттеглянето на пълномощното от пълномощника и ищеца е преди
сключването на предварителния договор, като следва да докажат и твърдяната
симулация на датата, а по възражението за нищожност – ако установят, че
продажната цена на имота е значително по-ниска от пазарната.
Съединеният осъдителен иск се уважава при уважаване на главния, като
страните не спорят, че ответниците владеят спорния имот.
При съпоставка на представения по делото предварителен договор със
законовите изисквания за действителност на договора, съдът намира същия за
валиден от външна страна, поради което същият обвързва страните по него да
продадат и да закупят процесния собствен на ответниците имот до 29.12.2023
г. От представения нотариален акт се установява, че на 31.03.2005 г.
ответникът е закупил процесния имот, като предвид това, че към този момент
се е намирал в граждански брак с ответницата, имотът е придобит в режим на
съпружеска имуществена общност съгласно презумпцията по чл. 20 СК, и към
момента на постановяване на настоящото решение е част от имуществото на
ответниците.
По делото е безспорно, че плащането по договора е извършено на
27.11.2023 г. по банковата сметка на пълномощника на ответниците – третото
лице – помагач по делото. Въз основа на даденото пълномощно за сключване
на сделката и липсата на данни по делото, че ищецът е знаел за оттеглянето на
пълномощното към датата на извършване на превода, третото лице – помагач
се явява лице, което въз основа на недвусмислени обстоятелства е овластено
да получи изпълнението. Поради това съгласно чл. 75, ал. 2 ЗЗД превеждането
на цената на имота по негова банкова сметка представлява точно изпълнение
на задължението на купувача и погасяване задължението му.
Възражението за нищожност на предварителния договор поради
нарушаване на добрите нрави вследствие на нееквивалентност на насрещните
6
престации съдът намира за неоснователно.
Съгласно установената съдебна практика наличието на еквивалентност
на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извода, че
сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна
обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договарянето
предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от
страните с оглед на техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност
на престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни
условия и ако страната е в съС.ие на крайна нужда, порокът би бил
унищожаемост по чл. 33 ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност
на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е
незначителна и практически нулева и съответно е нищожна поради
противоречие с добрите нрави, както посочва и Върховният касационен съд,
например в Решение № 24/09.02.2016 г. по гр. дело № 2419/2015 г., III ГО.
В настоящия случай, предвид установеното по делото, че процесният
гараж е с пазарна стойност от 34 408 лева, а уговорената цена в договора е
20 000 лева, то уговорената цена не е незначителна и практически нулева,
поради което предварителният договор не е нищожен на това основание.
Възражението за симулативност на датата на предварителния договор
няма значение за решаване на делото с оглед на извода на вещото лице, който е
и житейски логичен, че промяна в цените на недвижимите имоти за период от
един месец няма. Въпросът за това дали предварителният договор е сключен
след оттегляне на пълномощното на третото лице – помагач се явява
неотносим към установеното по делото, доколкото съгласно чл. 41, ал. 2 ЗЗД
прекратяването на пълномощно не може да се противопостави на ищеца като
трето лице, което добросъвестно е договаряло с пълномощника.
В случая, от показанията на свидетеля М. Г. се установи, че договорът е
сключен на посочената в него дата – 20.10.2023 г., и по делото не са налице
доказателства, от които да се установи, че датата на сключване на договора е
друга, респективно, че някое от подписалите предварителния договор лица
към 20.10.2023 г. е знаело за оттеглянето на пълномощното на третото лице –
помагач. Ищците не ангажираха доказателства да посрещнат разпределената
им тежест за датата на това узнаване.
Възражението за недействителност на договора на основание чл. 40 ЗЗД
съдът също намира за неоснователно.
Фактическият състав на чл. 40 ЗЗД включва два елемента – обективен и
субективен. Обективният елемент изисква договорът, сключен от
представителя и насрещната страна по него, да уврежда интересите на
представлявания и това увреждане да не е незначително, като преценката за
наличието на увреждането, респективно за сигурното му настъпване, се
извършва според конкретните обстоятелства за всеки отделен случай към
момента на сключване на договора. Субективният елемент – „споразумяване“
се свежда до недобросъвестност едновременно на представителя и
насрещната страна по договора, за да се осъществи увреждането на
представлявания, при което споразумяването по смисъла на чл. 40 ЗЗД не
7
съставлява отделна, различна правна сделка между представителя и
насрещната страна по договора, а е обективирано в самия договор – в този
смисъл т. 3 от Тълкувателно решение № 4/2015 г. на ОСГТК на ВКС за
пълномощните.
Задължението на представителя да действа в интерес на
упълномощителя е принцип в института на доброволното представителство.
Представляващият винаги трябва да действа в интерес на представлявания и
ако същият е овластен да продаде недвижимо имущество без други указания,
той трябва да действа с грижа на добър стопанин при договаряне на цената.
Съгласно установената съдебна практика увреждането не се свежда
единствено до фрапантна разлика между цената, на която имотът е бил
продаден и тази, на която би следвало според пазарните условия, а следва да
се обсъдят всички относими към преценката на интереса обстоятелства. При
това не всяко разминаване на договорената цена и реалната стойност на имота
представлява извод за сговаряне във вреда на представлявания – в този смисъл
ВКС е обобщил практиката си в Решение № 25/27.04.2022 г. по гр. дело №
2686/2021 г., I ГО.
В случая, от заключението на съдебно-оценителната експертиза се
установи, че както понастоящем, така и към момента на сключването на
предварителния договор за покупко-продажба, процесният гараж е
практически неизползваем, тъй като в него има голям теч и при държане на
автомобил вътре, същият би се увредил. За да стане същият използваем е
необходимо да се извърши ремонт на обща част на сградата етажна
собственост – площадка във вътрешния двор на сградата, като се поставят
нови бетонови тротоарни плочи, което е съпроводено освен с извършването на
разходи, още и с необходимост от вземане на решение от общото събрание на
етажните собственици, евентуално – на претендиране на средствата за
ремонта по съдебен ред по реда на чл. 48, ал. 7 ЗУЕС. Поради това,
извършването на ремонт на общата част и последващата ремонта възможност
гаражът да бъде ползван са все бъдещи несигурни събития, чието сбъдване на
зависи единствено от волята на собственика на гаража. Отделно от
изложеното, гаражът поначало е с ограничени възможности за използването
му, предвид това, че височината му е 182 см и само ниски автомобили могат
да бъдат паркирани там, като в допълнение е усложнена и възможността за
маневриране, предвид малкото пространство.
При така установеното съС.ие на гаража и абсолютната стойност на
уговорената цена от 20 000 лева, съдът намира, че тази уговорена от
представителя цена не може да се приеме, че е резултат от умишлено
увреждане на интереса на представляваните ответници, макар и да се
отклонява от пазарната стойност на вещта, тъй като за продажбата на една
вещ е необходимо не само същата да се продава по пазарна цена, а и да са
намери купувач, който да я закупи в съС.ието, в което се намира на тази цена.
Въпросът дали третото лице – помагач е действал добросъвестно и е можел да
намери по-добра цена не е относим към института на относителната
недействителност по чл. 40 ЗЗД, която има за цел защита на третите лица (в
случая – ищеца), който няма данни да не е договарял добросъвестно.
8
Последиците от несъответствието в цената следва да се уредят между
страните по пълномощното и нямат отношение към действителността на
сключения предварителен договор и правата на ищеца по него.
По възраженията за оттегляне на пълномощното съдът намира, че
съгласно чл. 41, ал. 2 ЗЗД оттеглянето на пълномощното има действия от
вписването му или от узнаване от страна на договарящия с пълномощника за
оттегляне на пълномощието (което изключва добросъвестността).
Ответниците поддържат, че били вписали оттеглянето на пълномощието.
Действително, те са регистрирали оттеглянето в базата данни на Нотариалната
камара. Това обаче не е „вписване“ по смисъла на чл. 41 ЗЗД, който има
предвид вписване в книгите по вписвания по реда на чл. 112 – 116 ЗС или в
друг воден от държавата регистър, за който по закон е уреден ефектът на
вписването. По българското право пълномощните по принцип не се вписват в
тези книги, поради което няма как да се впише и оттеглянето им, освен в някои
специални случаи (напр. при прокурата като особен вид търговско
пълномощно. В случая отразяването на оттеглянето в регистъра на
Нотариалната камара няма действие за трети лица, които не са нотариуси и по
делото не е доказано ищецът да е узнал за него преди явяването си за
нотариално изповядване на окончателна сделка от името на ответниците.
Поради това презумпцията за добросъвестност на ищеца не е оборена и
спрямо него ответниците не могат да се позовават на ефект на вписване на
оттегляне на пълномощно.
Предвид изложеното искът за обявяване на предварителния договор за
окончателен е основателен и следва да се уважи.
Доколкото се уважава главният иск и тъй като по делото е безспорно, че
ответниците са собственици и са във владение на процесния гараж,
предявеният реивиндикационен иск е основателен и следва да бъда уважен.
Възражението за недопустимостта му е вече разгледано при насрочване на
делото, но за пълнота съдът следва да отбележи, че основателността на такъв
иск се преценява на основание чл. 235, ал. 3 ГПК не към датата на исковата
молба, както поддържат ответниците, а във връзка с изхода на процеса, поради
което макар и собствеността на ищеца да възниква със самото съдебно
решение, няма пречка той да я защити с иск, с който упражнява
нововъзникналото си право на собственост, в същия съдебен процес.
Обратното би ангажирало страните с разноски за още един процес.
Относно разноските:
При този изход на спора право на разноски има ищецът на основание чл.
78, ал. 1 ГПК.
Ищецът е доказал разноски в производство в размер на 116,21 лева
държавна такса и 2200 лева адвокатско възнаграждение. Ответниците са
направили възражение за прекомерност на заплатеното адвокатско
възнаграждение, което съдът намира за неоснователно предвид размера на
материалния интерес по делото, правната сложност на дело и извършената от
адвоката работа, който е изготвил искова молба и е осъществил процесуално
9
представителство на ищеца в две съдебни заседания, при това с разпит на
свидетели и възражения по експертизата. Предвид изложеното, ответниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца сумата от 2316, 21 лева, които
им се разпределят поравно.
Ищецът трябва да внесе и нотариална такса, за което да се впише
възбрана върху имота
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
сключения на 20.10.2023 г. между от една страна П. Т. Х., с ЕГН: **********,
и адрес: С., ул. „Р. и.“ № ***, вх. *, ет. *, ап. ** и А. Д. Х., с ЕГН: **********,
и адрес: С., ул. „Т. К.“ № **, вх. *, ет. *, ап. ***, като продавачи, и П. П. Е., с
ЕГН: **********, и адрес: С., ул. П. П. Н.“ № **, ет. *, ап. **, като купувач,
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за покупко-продажба на следния недвижим
имот: самостоятелен обект в сграда, представляващ гараж с
идентификатор 68134.207.176.1.40 (шест осем едно три четири точка две
нула седем точка едно седем шест точка едно точка четиридесет) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на район „К. с.“ в С., одобрени
със Заповед № РД-18-50 от 20.06.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
с административен адрес на имота: С., район „К. с.”, бул. „К. К.“ № **
(осемнадесет), етаж -*, гараж № * (четири), който се намира на етаж -1 (минус
едно) в сграда с идентификатор 68134.207.176.1 с предназначение: Жилищна
сграда – многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.207.176, с площ според кадастъра 17,48 кв.м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – самостоятелни обекти с
идентификатори 68134.207.176.1.41 и 68134.207.176.1.39, под обекта и над
обекта – няма, който съгласно документ за собственост – Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № **** г., том *, рег. № ****, дело №
**/2**** г. на нотариус К. А., представлява гараж № * (четири), с адрес: С.,
район „К. с.”, бул. „К. К.“ № **, в сутерена на шестетажна жилищна сграда,
със застроена площ от 17,48 кв.м., при граници: гараж № *, гараж № *,
подземна улица (маневрено хале), и урегулиран поземлен имот (УПИ) XVI-
178 (шестнадесети за поземлен имот сто седемдесет и осем), заедно с 9,45%
ид. части от общите части на сградата и заедно със съответните идеални части
от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена
сградата, представляващо УПИ XIV-176 (четиринадесети за поземлен имот
сто седемдесет и шест) от квартал 306 (трисат и шест) по плана на гр. С.,
местността „К. с. – ц.“, с административен адрес бул. „К. К.“ № **, при съседи
на поземления имот: ул. „К. К.“, УПИ XV-177, УПИ XVI-178, УПИ XII-174, и
УПИ XIII-175.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от П. П. Е. иск с правна
квалификация чл. 108 ЗС, че П. П. Е., ЕГН: **********, с адрес: гр. С., ул. П.
П. Н.“ № **, ет. *, ап. ** е собственик на следния недвижим имот:
10
самостоятелен обект в сграда, представляващ гараж с идентификатор
68134.207.176.1.40 (шест осем едно три четири точка две нула седем точка
едно седем шест точка едно точка четиридесет) по кадастралната карта и
кадастралните регистри на район „К. с.“ в С., одобрени със Заповед № РД-18-
50 от 20.06.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен
адрес на имота: София, район „К. с.”, бул. „К. К.“ № 18 (осемнадесет), етаж -1,
гараж № 4 (четири), който се намира на етаж -* (минус едно) в сграда с
идентификатор 68134.207.176.1 с предназначение: Жилищна сграда –
многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.207.176,
с площ според кадастъра 17,48 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – самостоятелни обекти с идентификатори
68134.207.176.1.41 и 68134.207.176.1.39, под обекта и над обекта – няма, който
съгласно документ за собственост – Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ******** г., том *, рег. № ****, дело № ****** г. на
н.*********, представлява гараж № * (****), с адрес: С., район „К. с.”, бул.
„К. К.а“ № **, в сутерена на шестетажна жилищна сграда, със застроена площ
от 17,48 кв.м., при граници: гараж № *, гараж № *, подземна улица (маневрено
хале), и урегулиран поземлен имот (УПИ) XVI-178 (шестнадесети за поземлен
имот сто седемдесет и осем), заедно с 9,45% ид. части от общите части на
сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху
поземления имот, върху който е построена сградата, представляващо УПИ
XIV-176 (четиринадесети за поземлен имот сто седемдесет и шест) от квартал
306 (трисат и шест) по плана на гр. София, местността „К. с. – център“, като
ОСЪЖДА П. Т. Х., с ЕГН: **********, и адрес: С., ул. „Р. и.“ № ***, вх. *, ет.
*, ап. ** и А. Д. Х., с ЕГН: **********, и адрес: С., ул. „Т. К.“ №**, вх. *, ет. *,
ап. ***, да предадат на П. П. Е., с ЕГН: **********, и адрес: С., ул. П. П. Н.“
№ 16, ет. 2, ап. 16 , владението върху този имот.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК П. Т. Х., с ЕГН: **********, с
адрес: гр. С., ул. „Р. и.“ № ***, вх. *, ет. *, ап. ** да заплати на П. П. Е., с ЕГН:
**********, с адрес: гр. С.я, ул. П. П. Н.“ № 16, ет. 2, ап. 16, сумата от 1158,10
лева (хиляда сто петдесет и осем лева и 10 стотинки) – разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК А. Д. Х., ЕГН: **********, с
адрес: гр. С., ул. „Т.“ № **, вх. *, ет. ***, да заплати на П. П. Е., с ЕГН:
**********, с адрес: гр. ************, сумата от 1158,11 лева (хиляда сто
петдесет и осем лева и 11 стотинки) – разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК във вр. с чл. 87 ЗННД и чл. 8
ТНТЗННД П. П. Е., ЕГН: **********, с адрес: гр. ***************** да
заплати по бюджетна сметка на Софийски районен съд с IBAN: BG78
CECB 9790 3143 8974 01, сумата на 240,50 лева (двеста и четиридесет лева и
петдесет стотинки) – такса за извършени от съда нотариалния действия, за
която ДА СЕ ВПИШЕ сума служебно ВЪЗБРАНА върху имота, описан по-
горе – гараж с идентификатор 68134.207.176.1.40.
ПРЕПИС ОТ РЕШЕНИЕТО на основание чл. 364, ал. 1 ГПК във вр. с
чл. 45, ал. 1, изр. 1 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 НОРМДСОС да се издаде на П. П. Е.,
ЕГН: **********, с адрес: гр. С*************, САМО АКО същият
11
представи доказателства за платен по бюджетна сметка на Столичната
община сума от 348,64 лева (триста четиридесет и осем лева и 64 стотинки)
местен данък за придобиването на имота.
Решението е постановено при участието на О. Д. Х., с ЕГН: **********,
като трето лице – помагач на страна на ответниците.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12