Р Е Ш Е Н И Е
№ 1510
06.12.2018г., гр. Пловдив
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, VІІ състав, в открито съдебно заседание на деветнадесети ноември две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕФКА МИХОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОРИС ИЛИЕВ
ВИДЕЛИНА КУРШУМОВА
при участието на секретаря Ангелина Костадинова, като разгледа докладваното от съдия Илиев въззивно гражданско дело №2330/2018г. по описа на ПОС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на „Фламинго- жилищни комплекси“ ЕООД, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, бул. „Пещерско шосе“ №149, ЕИК *********, чрез пълномощника му по делото адв. С. М., против Решение №2454 от 19.06.2018г., постановено по гр.д. №13022/2017г. по описа на Районен съд- Пловдив, V гр.с., с което е бил отхвърлен предявения от дружеството против М.И.С., ЕГН: **********,*** иск за прогласяване недействителността на сключения на 06.06.2017 г. договор за покупко – продажба във формата на Нотариален акт № 126, т. І, рег. № 2196, дело № 124 от 2017 г., вписан в Службата по вписванията под акт № 55, дело № 8690 от 2017 г. между И. К.А., ЕГН: **********, като пълномощник на „Фламинго – жилищни комплекси“ ЕООД, в качеството на продавач, и М.И.С., ЕГН: **********, с адрес: ***, като купувач, за прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.510.587.2.64 /пет шест седем осем четири точка пет едно нула точка пет осем седем точка две точка шест четири/, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Пловдив, община Пловдив, област Пловдив, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК. с адрес на имота град Пловдив, район Западен, П.к. 4000, бул. „***" № 134-Б /сто тридесет и четири Б/, етаж 8 /осем/, апартамент № 64 /шестдесет и четири/, който самостоятелен обект се намира в сграда № 2 /две/ с идентификатор 56784.510.587.2, разположена в поземлен имот с идентификатор № 56784.510.587, с предназначение на самостоятелния обект - Жилище, Апартамент, с брой нива на обекта 1 /едно/, с площ на апартамента 42,25 кв. м. /четиридесет и две цяло двадесет и пет кв. м./, състоящ се от предверие, дневна-трапезария с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна и тераса, при граници на самостоятелния обект /съседни самостоятелни обекти в сградата/ - на същия етаж 56784.510.587.2.65 и 56784.510.587.2.63, под обекта 56784.510.587.2.54 и 56784.510.587.2.53 и над обекта – няма, ведно с прилежащи части: 0,952 % /нула цяло деветстотин петдесет и две цяло процента/ идеални части от общите части на сградата за апартамента, ведно с Изба 47 /четиридесет и седем/ с площ от 4,60 кв. м., ведно с 0,104 % идеални части от общите части на сградата за избата, както и 0,408 % идеални части от Поземлен имот с идентификатор 56784.510.587 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Пловдив, община Пловдив, област Пловдив, одобрение съе Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК. адрес на имота: град Пловдив, Община Пловдив, Област Пловдив, к. К. 4000, бул. „***“, с площ 2716 кв. м., с трайно предназначение на територията -урбанизирана, с начин на трайно ползване - за друг вид застрояване, стар идентификатор: 56784.510.492, 56784.510.493, номер по предходен план: квартал 87а по плана на кв. „Хр. Смирненски IV", парцел Ш-510.587, за смесено общ. обсл., жилищно застрояване, озеленяване и ТП, съседи: 56784.510.591, 56784.510.586, 56784.510.494, равняващи се на 11,09 кв. м. от поземления имот, поради споразумяване на представителя и лицето, с което той договаря във вреда на представлявания.В жалбата се излагат доводи за неправилност на решението, като се иска отмяната му и уважаване на предявения иск.
Ответната страна по въззивната жалба- М.И.С., ЕГН: **********,***, чрез пълномощника си по делото адв.И. К., оспорва същата и иска оставянето й без уважение.
Пловдивският окръжен съд, след като провери обжалваното решение съобразно правомощията си по чл.269 от ГПК, прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК и обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намери за установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срок, от страна, която има право да обжалва и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което се явява процесуално допустима.
При извършената служебна проверка на решението съобразно правомощията си по чл.269, изр. първо от ГПК съдът намери, че същото е валидно и допустимо и при постановяването му не е било допуснато нарушение на императивни материалноправни норми. Предвид горното и съгласно разпоредбата на чл.269, изр.2 от ГПК следва да бъде проверена правилността на решението по изложените във въззивната жалба доводи, като въззивната инстанция се произнесе правния спор между страните.
По отношение на възприетата от районния съд фактическа обстановка следва да се посочи, че въззивният съд е обвързан от онези фактически изводи, за които във въззивната жалба и отговора към нея липсват оплаквания, т.е. настоящата инстанция не може да приеме за установена различна фактическа обстановка без нарочни възражения в този смисъл от страна на жалбоподателя и/или въззиваемата страна.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск с правно основание чл.40 от Закона за задълженията и договорите. От фактическа страна по делото е безспорно, а и се установява от приложените писмени доказателства, че на 11.05.2017г. между ищцовото дружество „Фламинго- жилищни комплекси“ ЕООД, като продавач, и ответницата М. И. С., като купувач, е бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на апартамент №64 с обща площ от 52,85 кв.м. и изба №47 с обща площ от 5,75 кв.м., намиращи се в жилищна сграда, секция Б, построена в УПИ- ІІІ-510.587 от кв.87А по плана на кв. „Христо Смирненски“- ІV- гр. Пловдив. С договора купувачът е приел да закупи посочения апартамент за цена в размер на 28714 евро, от които първа вноска в размер на 2038,40 евро се заплаща в деня на подписване на договора, а останалата част от сумата в размер на 26675,60 евро ще бъдат осигурени с кредит от „Инвестбанк“ АД. Страните са уговорил да сключат окончателен договор пред нотариус Катерина Антонова, №472, в срок до 12.06.2017г., като „сумата, вписана в нотариалния акт, ще бъде определена от продавача“ /чл.6, ал.1 от предварителния договор/. Безспорно е, че на 06.06.2017г. между страните е бил сключен окончателен договор за покупко- продажба на имота във формата на нотариален акт, като при изповядване на сделката ищцовото дружество е било представлявано от И. К. А., ЕГН **********, упълномощена от управителя му с нотариално заверено пълномощно. В нотариалния акт е записано, че продажната цена на имота е в размер на 19100 лв., която продавачът се е съгласил да му бъде изплатена изцяло по банков път чрез кредит, отпуснат на купувача от „Инвестбанк“ АД.
Ищецът твърди, че при сключване на нотариалната сделка пълномощникът му и ответницата, в качеството й на купувач, са се споразумяли в негова вреда, тъй като са уговорили продажна цена в по- нисък размер от уговорената в предварителния договор. Ето защо счита, че договорът не поражда действие за него съгласно разпоредбата на чл.40 от ЗЗД и иска обявяването му за недействителен. Тези твърдения са неоснователни. Съгласно разпоредбата на чл.40 от ЗЗД ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания. Действително по делото е безспорно, че записаната в нотариалния акт цена, на която се продава процесният имот, е по- ниска от уговорената такава в предварителния договор, от данъчната оценка на имота, както и от средната му пазарна стойност, установена по делото посредством заключението на приетата съдебно- техническа експертиза. От събраните по делото доказателства обаче се установява, че така записаната в нотариалния акт цена не е била предмет на договаряне между ответницата и пълномощника на дружеството- продавач, а е била определена от самото дружество. Видно от клаузата на чл.6, ал.1 от предварителния договор страните са се договорили, че цената на имота, посочена в нотариалния акт, ще бъде определена от продавача. От приложената по делото имейл- кореспонденция между нотариус Катерина Антонова, пред която е била изповядана сделката, и дружеството- ищец се установява, че в имейл от 29.05.2017г. /л.214 от първоинстанционното дело/, изпратен до нотариуса от имейл- адреса на ищеца, е било посочено, че продажната цена на имота ще бъде 19100 лв. В деня преди изповядване на сделката- на 05.06.2017г. нотариусът е изпратил на имейл- адреса на дружеството- ищец проекта за нотариален акт, в който е била вписана посочената продажна цена от 19100 лв. Така установените от имейл- кореспонденцията обстоятелства се потвърждават и от показанията на нотариус Катерина Антонова, разпитана в качеството на свидетел по делото, от които се установява и че от същия имейл- адрес е получила от ищцовото дружество всички необходими документи за сделката, както и че се е свързала и провела разговор по телефона с негов представител на посочения в имейлите телефон за връзка. Неоснователни са доводите на ищеца, че по делото не било установено, че именно дружеството е автор на електронните изявления до нотариуса, в които е била посочена цената по сделката. Действително в електронните съобщения не е посочена конкретното физическо лице, което е техен автор съгласно разпоредбата на чл.4, изр.1 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги, но доколкото по делото няма спор, че същите са изпратени от имейл- адреса на ищцовото дружество, от който на нотариуса са били изпратени и всички останали документи, свързани с изповядването на сделката, то се налага изводът, че посочените изявления изхождат именно от дружеството, от чието име са направени. Крайно нелогично би било да се допусне, че през електронната поща на ищеца с нотариуса е комуникирало някакво трето лице извън кръга на упълномощените му служители, което освен това е притежавало и документите, с които ищецът е придобил собствеността върху поземления имот, в който е построена сградата, документите за строителството и въвеждането в експлоатация на самата сграда, удостоверенията за данъчни оценки и тежести. При така установените фактически обстоятелства се налага изводът, че вписаната в нотариалния акт продажна цена на имота е била определена от самото дружество- продавач. Посоченият извод се налага и от показанията на св. И. А., която е участвала в сделката като пълномощник на ищеца, от които се установява, че преди сделката същата не е получила никакви инструкции от управителя на дружеството за цената, на която ще се продава процесния имот, което е указание за това, че тя е била вече определена и той е бил запознат с изпратения проект за нотариален акт. От показанията на посочената свидетелка се установява и че същата не е водила никакви преговори с купувачката за цената на имота, а просто се е явила пред нотариуса, за да подпише от името на дружеството изготвения проект за нотариален акт. На следващо място следва да се има предвид, че от приетите по делото копия на нотариални актове и заключението на съдебно- техническата експертиза безспорно се установява и че така вписаната в нотариалния акт цена на апартамента напълно съответства на цените, вписани в нотариалните актове, с които ищцовото дружество, включително чрез управителя си и чрез същия пълномощник, е продало други общо 46 имота в същата жилищна сграда- по всички сделки в нотариалните актове са били посочвани цени, значително по- ниски от данъчните оценки на имотите. Извън предмета на настоящото производство е въпросът доколко така вписаните цени са действителните цени по сделките, но от изложеното следва, че трайна практика на дружеството е сделките по покупко- продажба на имоти да се изповядват на цени, сходни с цената, на която е изповядана процесната сделка. По така изложените съображения и доколкото самият ищец е определил цената, на която да бъде изповядана и процесната сделка, то не може да се приеме, че е налице споразумяване в негова вреда между пълномощника му и третото лице и че същата не поражда действие за него. Ето защо предявеният иск за установяване на недействителността на сделката на основание чл.40 от ЗЗД е неоснователен и следва да се отхвърли. В случай, че вписаната в нотариалния акт цена на имота се различава от действителната уговорена между страните, т.е. налице е симулативност на сделката по отношение на цената, то на разположение на ищеца е възможността да поиска установяване на нищожността на сделката като привидна чрез предявяване на иск с правно основание чл.26, ал.2, изр.1, пр.5 от ЗЗД, както и разкриване на действителните отношения между страните чрез предявяване на иск с правно основание чл.17, ал.1 от ЗЗД.
Предвид горното обжалваното решение следва да се потвърди, като на основание чл.272 от ГПК се препрати и към мотивите на първоинстанционния съд.
Въззиваемата страна е претендирала разноски, но такива не се присъждат, доколкото по делото липсват доказателства да са били направени.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №2454 от 19.06.2018г., постановено по гр.д. №13022/2017г. по описа на Районен съд- Пловдив, V гр.с.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.