Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 15.02.2024г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Г.О., 8 с-в в открито заседание
на шестнадесети февруари, през две хиляди двадесет и трета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕФАН КЮРКЧИЕВ
при участието на секретаря Цветелина Добрева,
като изслуша докладваното от съдията гр. д. № 11525 по описа за 2015г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът „П.и.б.“ АД поддържа твърдение, че на 14.04.2015г.
сключила с Р.Г.П. /първоначалния ответникв настоящия
процес/ Договор за покупко- продажба на недвижим
имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 32, с местонахождение в гр. София, на ул. „******,
със застроена площ от 114, 05 кв.м., състоящ се от дневна- трапезария, кухня,
спалня, баня с тоалетна, тоалетна, мокро помещение,
входно антре, коридор и три тераси, при съседи: апартамет
№ 31 и стълбище, двор, калканна стена- блок „Б“ и
двор, заедно с 2, 20 % идеални части от общите частина
сградата, заедно с 1, 75% идеални части от дворното място, цялото с площ от
3370 кв.м. съставляващо УПИ ІІІ, в квартал 22 по плана на гр. София, местност
„Манастирски ливади- запад, при съседи: ул. „Боянски възход“, УПИ ІІ, УПИ ІV и
ул. „Мур“ Договорът бил обективиран в съдържанието на
Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот
№ 57, том І, рег. № 1676, дело №40 от 2015г. на нотариус Д.Ж.с рег. № 101 в НК.
По силата на договора, ищецът прехвърлил правото на
собственост върху посочения имот, срещу поетото от ответника насрещно парично задължение,
да заплати продажна цена в размер на сумата от 170 000 лева. Част от продажната цена – в размер на
40 000 лева, била заплатена на 27.03.2015г., от третото за договора и за
настоящия процес лице - Ч.Б.П., но в полза на ответника Р.Г.П.. Остатъкът от
130 000 лева фактически не бил заплатен, въпреки изтичане на срока, който
бил посочен в писмена покана, която ищецът твърди да бил отправил до ответника
на 02.09.2015г. В допълнителна уточнителна молба с
вх. № 135944/06.11.2015г. ищецът твърди, че приблизително по същото време, след
проведени разговори и декларирано намерение за закупуване на имота – третото за
договора и за настоящия процес лице Б.Х.Б.внесло по сметка на банката сумата от
130 000 лева, с посочено в преводното нареждане основание „покупка на апартамент на ул.„******, София“.
След постъпване на сумата обаче, наредителят Б.отправил
претенция за връщане на платеното, в хипотезата на отпаднало основание, като се
отчита факта, че имотът вече бил продаден на на
ответника Р.Г.П.. При изложените фактически твърдения и с оглед направеното
допълнително уточнение в молба с вх. № 81230/14.06.2016г., ищецът моли да бъде
постановено разваляне на процесния Договор за покупко- продажба на недвижим имот от 14.04.2015г. – поради
неизпълнение на задължението на ответника да заплати уговорената продажна цена.
Исковата претенция е оспорена първоначално от ответника Р.Г.П.,
а в последствие и от конституираните в качеството на негови правоприемници в
процеса Ж.Р.П. и С.Р.П. (малолетен). Ответната страна не оспорва твърдението на
ищеца, че пмежду им е бил сключен процесния
Договор за покупко- продажба на недвижим имот от
14.04.2015г., но оспорва твърдението на ищеца, че не бил изпълнил задължението
да заплати уговорената продажна цена. Твърди че продажната цена на имота е била
заплатена надлежно и своевременно, а този факт бил ясно вписан в самото
съдържание на договора за покупко- продажба, който е обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 57, том І, рег. № 1676, дело №40 от 2015г. на
нотариус Д.Ж.с рег. № 101 в НК. На свой ред ответникът оспорва твърденията на
ищеца, че бил получавал писмена покана за изпълнение. Поддържа тезата, че потестативното право на ищеца, да разваля процесния договор за покупко-
продажба не е възникнало, а дори да е възникнало – не било надлежно упражнено.
В хода на съдебното дирене, правоприемницте на
ответника - Ж.Р.П. и С.Р.П. (малолетен) релевират
допълнително твърдение, че продажната цена на процесния
апартамент била заплатена на ищеца, но плащането било извършено от трети лица -
Ч.Б.П. и Б.Х.Б., действащи в полза на Р.Г.П.. По изложените съображения,
конституираните нови ответници молят за отхвърляне на
иска и претендират за осъждане на ищеца да им заплати направените съдебни
разноски.
След като прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид
съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 ГПК, съдът приема
за установено от фактическа страна следното:
При липса на спор между страните и от съдържанието на приет като
доказателство Нотариален акт за покупко- продажба на
недвижим имот № 57, том І, рег. № 1676, дело №40 от 2015г. на нотариус Д.Ж.с
рег. № 101 в НК се установява обективирания в него
Договор за покупко- продажба на недвижим имот от 14.04.2015г.
Няма спор между страните относно удостоверения със схема №
15-146662-08.04.2015г. юридически факт,
че процесния апартамент представлява самостоятелен
обект с идентификатор: 68134.1932.850.1.65 по кадастралната карта и кадарстралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед
№ РД-18-68/02.12.2010г. на изпълнителния директор на АГКК.
Съдържанието на договора за продажба сочи, че легитимирания в качеството на
собственик продавач - „П.и.б.“ АД се съгласила срещу продажна цена от 130 000
лева, да прехвърли на купувача Р.Г.П. правото на собственост върху описания в
договора АПАРТАМЕНТ № 32, с местонахождение в гр. София, на ул. „******, със
застроена площ от 114, 05 кв.м., състоящ се от дневна- трапезария, кухня,
спалня, баня с тоалетна, тоалетна, мокро помещение,
входно антре, коридор и три тераси, при съседи: апартамет
№ 31 и стълбище, двор, калканна стена- блок „Б“ и
двор, заедно с 2, 20 % идеални части от общите частина
сградата, заедно с 1, 75% идеални части от дворното място, цялото с площ от
3370 кв.м. съставляващо УПИ ІІІ, в квартал 22 по плана на гр. София, местност
„Манастирски ливади- запад, при съседи: ул. „Боянски възход“, УПИ ІІ, УПИ ІV и
ул. „Мур“ Договорът бил обективиран в съдържанието на
Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот
№ 57, том І, рег. № 1676, дело №40 от 2015г. на нотариус Д.Ж.с рег. № 101 в НК.
При това, в т.2 от договорното съдържание, купувачът Р.Г.П. е направил изрично
изявление пред нотариуса, че приема условията на договора и че е заплатил на
продавача уговорената продажна цена по банков път.
Съдържанието на прието като доказателство Удостоверение за наследници изх.
№ 341/16.08.2017г. изд. от Община Аксаково установява, че ответникът Р.Г.П. и
оставил наследници по закон низходящите Ж.Р.П. /син/ и С.Р.П. /син, малолетен/,
които са конституирани като ответници в настоящия
съдебен процес, в качеството на наследници по закон на първоначалния ответник.
Заключението на приетата съдебно- счетоводна експертиза, изготвена от вещо
лице Ю.Х., въз основа на предоставените извлечения от банковите сметки на ищеца „П.и.б.“ АД мотивира следните изводи
относно превнозначими за спора факти:
·
За извършената
продажба на процесния недвижим имот, в банковото
счетоводство е отразено издаване на фактура с № *********/14.04.2015г.
·
За периода от 24.04.2015г.
до 24.08.20215г. не са налице счетоводни записвания за намаляване на
задължението по кредитната сметка на продавача, макар процесния
апартамент да е оптисан като дълготраен материален
актив на банката:
·
Налице са счетоводни
записвания в счетоводството на „П.и.б.“ АД, че по разчетната
сметка на банката на 26.03.2015г. е постъпила сумата от 130 000 лева,
преведена по нареждане на лицето Б.Х.Б., с посочено основание за превода „покупка на апартамент на ул.„******, София“.
·
Налице са счетоводни
записвания в счетоводството на „П.и.б.“ АД, че по разчетната
сметка на банката на 27.03.2015г. е постъпила сумата от 130 000 лева,
преведена по нареждане на лицето Ч.Б.П., с посочено основание за превода „покупка на имот гр. София, ул.„******“
·
В счетоводството на
продавача „П.и.б.“ АД, не се откриват счетоводни записвания за извършен превод
по банкова сметка *** Р.Г.П. парични суми в брой за периода от 15.03.2015г. до
15.05.2015г.
Съдържанието на приет като доказателство заверен преписи от Решение №
4505/20.06.2017г. постановено по гр.д. № 10893/2015г. по описа на І-2 състав
при ГО на Софийски градски съд, мотивира извода, че ищецът в настоящия процес „П.и.б.“
АД е осъдена да заплати на Б.Х.Б., на основание чл. 55, ал.1, пр. второ от ЗЗД -
сумата от 130 000 лева, платена на отпаднало правно основание. В
качеството на трето лице- помагач процеса е бил привлечен за участие ответникът
в настоящия процес Р.Г.П.. Решението съдържа изрично отбелязване, че е влязло в
сила на 08.05.2020г.
Установената фактическа обстановка мотивира настоящия състав на съда на
възприеме следните правни изводи:
Предявеният иск е процесуално допустим. Този извод е мотивиран, доколкото
при изложените в исковата молба фактически твърдения, ищецът и ответника са
надлежно процесуално легитимирани като страни в процеса - доколкото са страни в
договорното материално правоотношение, чието разваляне е било поискано. С
разглеждането на претенциите е сезиран родово и местно компетентен съд, какъвто
е настоящия състав на съда.
Предявеният иск е основателен.
Предмет на иска е разваляне на Договора за покупко- продажба на недвижим имот от
14.04.2015г., обективиран в Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 57, том І, рег. №
1676, дело №
40 от 2015г. на нотариус Д.Ж.с рег. № 101 в НК.
Договорът за покупко- продажба се
характеризира като двустранен, възмезден, доколкото всяка от страните по него дължи на другата
страна изпълнение на уговорената насрещна престация. Престацията на купувача на имота се изразяват в
задължението да заплати на продавача уговорената продажна цена /чл. 200, ал. 1
от ЗЗД/. Съдържанието на нотариалния акт, в който е обективиран
процесния договор за покупко-
продажба сочи, че страните са постигнали съгласие за заплащане на продажна цена
в размер на 130 000 лева.
По принцип, плащането на цената следва да бъде извършено
при предаването на вещта и на мястото, където то се извършва /чл. 200, ал.2 от ЗЗД/. Поради диспозитивния характер на това правило е
допустимо и често срещано в практиката – плащането на цената да се осъществи
непосредствено преди или след сключването на договора за продажба, особено в
случаите, когато продажната цена е значителна по размерите си сума и плащането
се осъществява чрез заверяване на банкова сметка ***.
Внимателният преглед на съдържанието на споменатия вече Договор
за покупко- продажба на недвижим имот от
14.04.2015г., обективиран в Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 57, том І, рег. №
1676, дело №40 от 2015г. на нотариус Д.Ж.мотивира извода, че документът съдържа
изрично декларативно изявление за съгласие на купувача Р.П., относно размера на продажната цена на имота и също
такова декларативно изявление на купувача, относно факта, че продажната цена била
изплатена по банков път.
Прави впечатление, че в съдържанието на нотариалният акт
не се открива изрично изявление на продавача „П.и.б.“ АД, за фактическо плащане
на цената т.е. единствено изявление, че продажната цена е платена е било направено пред нотариуса от самия купувач.
По тази причина, с оглед автора на волеизявлението за
извършено преди сключване на сделката плащане на цената /купувача, а не
продавача на имота/- настоящият състав на съда счита, че макар да обективира същественото съдържание на сделката - самото
съдържание на нотариалният акт не би могло да послужи като разписка за изпълнение
на задължението на купувача: да заплати уговорената продажна цена/чл. 200, ал. 1
от ЗЗД/.
Няма доказателства продажната цена да е била платена. Потенциалната
възможност плащането на дължимата продажна цена на имота, да е било извършено чрез
превод на сумата по банкова сметка, ***, бе категорично опровергана, посредством
заключението на приетата съдебно- икономическа експертиза.
Представените от ищцата писмени доказателства също не
установяват плащане на уговорената продажна цена в размер на сумата от 130000
лева и това е така, защото внесените от третото неучастващо в процеса лице Б.Х.Б.са
му били върнати, като получени с оглед неосъществено основание (чл. 55, ал.1,
пр. второ от ЗЗД), въз основа правните последици на влязлото в сила Решение №
4505/20.06.2017г. постановено по гр.д. № 10893/2015г. по описа на І-2 състав
при ГО на Софийски градски съд.
В хода на съдебното дирене, купувачът /първоначален
ответник в процеса/, и неговите процесуални приемници,
успяха да установят значимия за изхода на процеса правно- релевантен факт, за
плащане на уговорената продажна цена в размер на 130 000 лева.
Събраните в хода на съдебното дирене доказателства
мотивираха извода, че купувачът (първоначален ответник в процеса), е бил
надлежно писмено уведомен и изрично поканен да заплати уговорената продажна
цена. При това, следва да се отбележи, че нито първоначалния ответник /купувач
на имота/, нито конституираните в качеството на наследници по закон негови
правоприемници, не
предложиха изпълнение в течение на процеса /чл. 87, ал.3 от ГПК/.
При изложените фактически обстоятелства, съдът в крайна
сметка възприема тезата на ищеца, че са налице всички предпоставки за легитимно
упражняване на потестативното право на разваляне на
договора за продажба по съдебен ред, поради виновното неизпълнение на купувача
да изплати уговорената продажна цена. Правото е упражнено надлежно по съдебен
ред, чрез предявяването на иска, с който настоящия съд е сезиран и който иск
следва да бъде уважен.
По отношение на претенциите за съдебните разноски:
При изложения в мотивите на
настоящото решение краен изход на спора, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК- ответниците следва
да бъдат осъдени да заплатят на ищцата направените съдебни разноски. Доколкото ищецът
е представил списък на разноските по чл. 80 от ГПК - ответниците
следва да понесат процесуалните последици от предявяването на основателния иск
за разваляне на договора като заплатят на ищеца общо 3355, 09 лева, съгласно
представения списък на разноските на стр. 250 от делото.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД
сключения между „П.и.б.“ АД с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление-***
и Р.Г.П. с ЕГН ********** (починал в хода на процеса и заместен от наследниците
си по закон С.Р.П. с ЕГН ********** и адрес *** и Ж.Р.П. с ЕГН ********** и
адрес ***) Договор за покупко- продажба на недвижим имот
от 14.04.2015г., който е обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 57, том І, рег. № 1676, дело №40 от 2015г. на
нотариус Д.Ж.с рег. № 101 в нотариалната камара, представляващ АПАРТАМЕНТ №
32, с местонахождение в гр. София, на ул. „******, със застроена площ от 114,
05 кв.м., състоящ се от дневна- трапезария, кухня, спалня, баня с тоалетна, тоалетна, мокро помещение, входно антре, коридор и три
тераси, представляващ самостоятелен обект с идентификатор: 68134.1932.850.1.65
по кадастралната карта и кадарстралните регистри на
гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010г. на изпълнителния
директор на АГКК.
ОСЪЖДА С.Р.П. с ЕГН ********** и адрес *** и Ж.Р.П. с ЕГН ********** и адрес ***,
в качеството на наследници по закон и правоприемници на първоначалния ответник Р.Г.П.
с ЕГН **********, да заплатят на „П.и.б.“
АД с ЕИК ****** със седалище и адрес на управление-***, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК – сумата от 3355, 09 лева (три
хиляди триста петдесет и пет лева и девет ст.) за съдебни разноски, направени в
процеса пред Софийски градски съд.
Решението подлежи на обжалване с въззивна
жалба, пред Апелативен съд София, до изтичане на двуседмичен срок от връчване
на препис от него.
СЪДИЯ: