№ 779
гр. София, 16.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 73 СЪСТАВ, в публично заседА.е на
двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЕМИЛИАН ЛЮБ. ЛАКОВ
при участието на секретаря ЕМИЛИЯ АНТ. СОПОТСКА
като разгледа докладваното от ЕМИЛИАН ЛЮБ. ЛАКОВ Гражданско дело
№ 20231110160495 по описа за 2023 година
Предявени са обективно, кумулативно съединени осъдителни искове по
чл.232, ал.2, пр.1, вр. чл.79, ал.1 ЗЗД и по чл.92, ал.1 ЗЗД.
Ищецът СТОЛИЧНАТА ОБЩИНА моли за осъждане на ответника
ИМИДЖ АД да му плати следните суми: на осн. чл.232, ал.2, пр.1, вр. чл.79,
ал.1 ЗЗД – 2277,00 лв., претендирана като неплатена част наемна цена по
договор за наем №СО-РД-566-2 от 7.3.2013 г. на части от имоти публична
общинска собственост за периода януари 2021 – март 2021 г., ведно със
законната лихва от подаване на исковата молба - 3.11.2023 г., до изплащане на
сумата; на осн. чл. на осн. чл.92, ал.1 ЗЗД – 11687,73 лв. – неустойка по чл.11
от договор за наем №СО-РД-566-2 от 7.3.2013 г. на части от имоти публична
общинска собственост за периода 05.12.2020 – 3.11.2023 г., както и
обезщетение по чл.78, ал.1 ГПК за направените по делото разноски.
Претенциите на ищеца се основават на твърдението му, че ответникът не е
платил индексираната на наемна цена по посочения договор на осн. чл.13 от
Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столичната община,
приета с решение на Столичния общински съвет, като от забавата за
изпълнение е възникнало и вземане за неустойка за забава.
1
Ответникът ИМИДЖ АД оспорва исковете и моли за отхвърлянето им.
Твърди, че е погасил задълженията си
Съдът като прецени събрА.те по делото доказателства по отделно и в
съвкупност приема за установено следното:
СтрА.те не спорят по отношение на фактите от предмета на делото.
ОвързА. са от договор за наем №СО-РД-566-2 от 7.3.2013 г. на части от имоти
публична общинска собственост през периодите, за които се касаят
претенциите на ищеца-наемодател за неплатена част от наемната теца, както и
за периода, през който се твърди ответникът да е в забава да изпълни
задълженията си.
Не се спори също и че в съдържА.ето на договора за наем не е включена
уговорка за индексиране на цената във връзка с промените на ценовите
равнища (инфлацията). СтрА.те са единодушни и че ответникът е погасявал
през исковия период задълженията си за наемна цена според записаното в
договора за наем, както и че тя не е била индексирана и ответникът не е
плащал променен, увеличен размер на наемната цена съразмерно на
променените, увеличените равнища на цените.
Според чл.11 от договора за наем при забава в плащането на наемната
цена след срока по чл.5,1 от договора (пето число на всеки месец), наемателят
дължи неустойка в размер на 0,5 % на ден от дължимата сума, но не повече от
размера на 3 месечни наема. С приетата по делото експертиза е изчислен
размера на евентуалната неустойка.
При така установените факти съдът стигна до следните правни
изводи:
Относно иска по чл.232, ал.2 пр.1 ЗЗД вр. чл.79, ал.1 ЗЗД. С договора за
наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за
временно ползване, а наемателят – да му плати определената цена (чл.228 и
чл.232, ал.1, пр.1 ЗЗД). Ако длъжникът не изпълни точно задължението си,
кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забава
или да иска обезщетение за неизпълнение (чл.79, ал.1 ЗЗД). Въз основа на
това, ищецът носи тежестта да докаже договора за наем и изпълнението му с
предаването на вещта на наемателя, а последният – плащането на наемната
цена или твърдените правоизключващи факти.
2
Ищецът доказа твърденията си – договорът за наем, изпълнението му с
предоставянето на вещите предмет на договора за временно и възмездно
ползване от страна на ответника срещу насрещното му задължение да му
плаща наемна цена и разноските за ползването на имота. Но и ответникът
доказа възражението си – че е платил наемната цена в дължимия размер, който
в случая е договореният размер, а не твърдения от ищеца размер.
Неоснователно е твърдението на ищеца, че по процесния договор за него
е възникнало право ежегодно да индексира наемната цена в зависимост от
изменението на цените на посоченото от него основА.е - чл.13 от Наредбата за
цените при сделки с недвижими имоти на Столичната община.
Съгласно този текст от Наредбата на СОС Чл. 13. (1) Договорите за наем
се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, при която е
сключен договорът. Актуализация на цената се извършва и по договорите за
наем, сключени преди влизане в сила на наредбата, в които липсва такава
клауза.
(2) Ежегодно, през месеца, следващ месеца, в който е подписан наемния
договор, наемната цена по сключените договори се актуализира с Индекса на
потребителските цени - месечен, спрямо същия месец на предходната година,
по формулата ИПЦ,м (см пг) = 100,%, официално обявен от Националния
статистически институт, с изключение на наемните цени на общинските
жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии.
(3) (Изм. - Решение № 281 по Протокол № 17 от 9.07.2020 г.)
Актуализацията на цената се извършва по силата на договора за наем
веднъж годишно, като наемателят се уведомява от Столична община.
Ищецът не правилно тълкува тези текстове, като настоява че има право
едностранно, без да има договорена такава клауза, да изменя договора за наем
по отношение на наемната цена, която е съществен елемент от същия.
Принципно положение е, че договорите следва да се изпълняват според
съдържА.ето, за което стрА.те са се съгласили (чл.20а, ал.1 ЗЗД). Договорите
могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменяни само по
взаимно съгласие на стрА.те или на основА.я, предвидени в закона (чл.20а,
ал.2 ЗЗД). Както се вижда от цитирА.те текстове от Наредбата на СОС, за
Столичната община не се предвижда някакво специално изключение, а се
указва, че следва в договорите за наем да се включи клауза за актуализация на
3
наемната цена. Това е адресирано към общинската администрация. Ако
договорът не включва такава клауза, няма основА.е без съгласието на
наемателя наемодателят едностранно да изменя договора и да въвежда
правила за различна – по-висока цена от договорената.
Ето защо, искът е изцяло неоснователен и следва да се отхвърли.
Относно иска по чл.92, ал.1 ЗЗД. Претенцията по чл.92, ал.1 ЗЗД е
обусловена от доказване от страна на ищеца фактите по главния иск,
изпълняване на задълженията си по него, уговорките за неустойка, и
осъществяването на хипотезата, която се твърди да поражда задължението на
ответника за плащане на обезщетение за вредите от виновното неизпълнение
на договора.
В случая главният иск е неоснователен, ответникът-наемател не е
задължен да доплаща претендираната от ищеца допълнителна наемна цена с
оглед изменените ценови равнища, от което следва, че не е в забава за
плащането на тези претенции и не е изпълнена хипотезата на клаузата по чл.11
от договора за неустойка за забава. Затова, и този иск следва да се отхвърли
изцяло.
Относно направените по делото разноски: На осн. чл.78, ал.3 ГПК
ищецът е задължен да плати на ответника обезщетение за направените по
делото разноски, съразмерно на уважените части от исковете – изцяло –
1987,00 лв.
Предвид изложеното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на СТОЛИЧНАТА ОБЩИНА с адрес в гр.София,
ул.Московска 33 за осъждане на ответника ИМИДЖ АД с ЕИК ********* ъс
съдебен адрес в гр.София, ул.Цветна градина 1, чрез адв.А. Д. от САК да
плати на ищеца следните суми:
на осн. чл.232, ал.2, пр.1, вр. чл.79, ал.1 ЗЗД – 2277,00 лв., претендирана
като неплатена част наемна цена по договор за наем №СО-РД-566-2 от
7.3.2013 г. на части от имоти публична общинска собственост за периода
януари 2021 – март 2021 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба - 3.11.2023 г., до изплащане на сумата;
4
на осн. чл. на осн. чл.92, ал.1 ЗЗД – 11687,73 лв. – неустойка за забава по
чл.11 от договор за наем №СО-РД-566-2 от 7.3.2013 г. на части от имоти
публична общинска собственост за периода 05.12.2020 – 3.11.2023 г.
ОСЪЖДА на осн. чл.78, ал.3 ГПК ищеца СТОЛИЧНАТА ОБЩИНА с
адрес в гр.София, ул.Московска 33 да плати на ответника ИМИДЖ АД с ЕИК
********* сумата от 1987,00 лв., представляваща обезщетение за направените
по делото разноски, съразмерно на уважените части от исковете.
Решението подлежи на обжалване по реда на Глава двадесета ГПК –
с въззивна жалба пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на стрА.те.
Преписи от решението да се връчат на стрА.те.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5