РЕШЕНИЕ
№ 36
Самоков, 01.02.2022 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
САМОКОВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, пети състав, в открито съдебно
заседание, проведено на двадесет и втори март през две хиляди двадесет и
първата година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ ЯНКО ЧАВЕЕВ
при участието
на секретаря Дарина Николова сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.
д. № 39 по описа на съда за 2020 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
„Золди БГ“
ООД, гр. Перник, чрез пълномощника си адв. Пламен Механджийски, е предявило
срещу собствениците на самостоятелни обекти в Етажна собственост на вход „А“
във вилно селище „Боров рид“ с адрес в с. Маджаре, Община Самоков, иск за
отмяна на решенията, взети от Общото събрание на собствениците в етажната
собственост, проведено на 21.12.2019 г.
Твърди се в
исковата молба, че ищцовото дружество е собственик на няколко обекта във вход
„А“ във вилно селище „Боров рид“ в с. Маджаре, Община Самоков, построено в
поземлен имот с идентификатор 46067.1.163 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на селото и включващо две апартаментни сгради – секция
„А“ (вход „А“) и секция „ВС“, както и 6 броя отделни двуетажни сгради. На 21.12.2019 г. било проведено общо събрание
(ОС) на етажната собственост (ЕС) на вход „А“ във вилното селище и на така
проведеното ОС били приети решения. Твърди се в исковата молба, че тези решения
са незаконосъобразни поради нарушения на императивни разпоредби на Закона за
управление на етажната собственост (ЗУЕС) относно свикването и провеждането на
ОС, както и относно кворума и мнозинството за приемането им.
В
съответствие с особената разпоредба на чл. 23, ал. 4, изр. първо от ЗУЕС особен
законен процесуален представител на ответната страна (собствениците на
самостоятелни обекти в сграда – Етажна собственост на вход „А“ във вилно селище
„Боров рид“ с адрес в с. Маджаре, Община Самоков) е управителят на ЕС, който е
упълномощил адв. Пламен Ицов с процесуална представителна власт по делото. В
срока по чл. 131 от ГПК адв. Ицов, като пълномощник на ответната страна, е представил
отговор на исковата молба, в който искът
е оспорен изцяло и е заявено становище за неговата неоснователност. Изтъква се
в отговора на исковата молба, че при предявяване на иска ищецът не се
легитимира като собственик на самостоятелен обект в сградата. Изложени са
твърдения и съображения, че ОС е свикано и проведено в съответствие с
императивните разпоредби на ЗУЕС.
Пред съда
ищецът – търговско дружество се представлява от управителя на дружеството и от
пълномощника на дружеството адв. Пламен Механджийски, които заявяват, че
поддържат иска.
Ответната
страна се представлява от упълномощения от управителя на ЕС процесуален
представител – адв. Пламен Ицов, който заявява, че поддържа становището по
иска, заявено с отговора на исковата молба.
Съдът, като
взе предвид становищата на страните и прецени по свое убеждение събраните по
делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Предявен е
иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Искът е
допустим.
Независимо
от изложеното в отговора на исковата молба становище, че ищецът не се
легитимира като собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на ЕС,
представляваща вход „А“ във вилно селище „Боров рид“ с адрес в с. Маджаре,
Община Самоков, в открито съдебно заседание, проведено на 14.09.2020 г.
пълномощникът на ответната страна изрично е заявил, че не е спорно, че ищецът е
собственик на самостоятелни обекти в сградата, но не се установява делът на
ищцовото дружество в общите части на сградата да е различен от този, посочен в
подписания от неговия управител протокол от ОС. С оглед това изявление на
пълномощника на ответника съдът счита за безспорна процесуалната легитимация на
ищеца да предяви иска като собственик на самостоятелни обекти в сградата.
Предмет на
иска са решения, взети от ОС на ЕС, проведено на 21.12.2019 г. Предвид
обстоятелството, че искът е предявен на 20.01.2020 г., тоест по-малко от 30 дни
след провеждане на ОС, безспорно е, че установеният в чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС
преклузивен срок за предявяването му е спазен.
По същество
искът е основателен.
Не са
спорни по делото обстоятелствата, че до 12.12.2019 г. не е провеждано ОС на ЕС
на вход „А“ във вилно селище „Боров рид“ в с. Маджаре, Община Самоков и че към
тази дата установеният в чл. 12, ал. 6, изр. първо от ЗУЕС шестмесечен срок за
свикване на ОС, считано от възникването на ЕС, по инициатива на собственици на
самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто от общите части на
сградата, е бил изтекъл. Затова Янина Петкова, която към същата дата е била
собственик на самостоятелен обект в сградата, е имала право да свика ОС в
хипотезата на чл. 12, ал. 6, изр. второ от ЗУЕС.
Това свое
право Янина Петкова е упражнила чрез отправяне на подписана от нея покана за
свикване на ОС, в която в съответствие с чл. 13, ал. 7 от ЗУЕС са посочени
дневният ред на ОС, както и датата, часът и мястото на провеждането му.
Цялостното съдържание на поканата е възпроизведено в протокол за установяване
на свикването на ОС (представен в цялост с отговора на исковата молба, л. 40 от
делото, лице и гръб), като съгласно този протокол същият е изготвен и подписан
от Петкова на 12.12.2019 г. и е поставен от нея на вход „А“, и това изявление
също е подписано от нея. При положение, че пълното съдържание на поканата е
дословно възпроизведено в протокол, чието поставяне на вход „А“ на 12.12.2019
г. е удостоверено от лицето, което свиква ОС, съдът счита, че изискването на
чл. 13, ал. 1, изр. второ от ЗУЕС за отбелязване на датата на поставянето й на
видно и общодостъпно място на входа на сградата е по същество спазено.
Прекалено формалистичен би бил подход, при който буквалното съдържание на
подписаното от Петкова изявление „протокола
изготвих и подписах на 12.12.2019 г. и поставих на входа „А““ следва да се
оцени като удостоверяване само на датата на изготвяне и подписване на
протокола, но не и на датата на поставянето му на съответното място. Наред с
това, липсата на отбелязване на час в това изявление не представлява съществено
нарушение на чл. 13, ал. 1, изр. второ от ЗУЕС, тъй като ОС е свикано за
провеждане на деветия ден след 12.12.2019 г., т. е. в случая не може да се
постави въпрос за нарушение на чл. 13, ал. 1, изр. трето от ЗУЕС, което по
принцип, но не и в случая, би могло да бъде обусловено от липсата на посочен
час на поставяне на поканата.
Независимо
от законосъобразното свикване на ОС, процесните решения на ОС на ЕС, взети на
21.12.2019 г., са обективирани в протокол, който не отговаря на императивните
изисквания за форма и съдържание, установени в чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС.
С исковата
молба е представен „Протокол за проведеното общо събрание на собствениците на
жилища и обекти в жилищна сграда, находяща се в с. Маджаре, Община Самоков –
ВИЛНО СЕЛИЩЕ – БОРОВ РИД – ВХОД „А“ с. Маджаре“. Ответникът не е оспорил
истинността и съдържанието на този протокол, поради което съдът приема, че това
е протоколът от проведеното ОС на ЕС.
Видно е от
този протокол, че той съдържа: датата и мястото на провеждането на общото
събрание; дневния ред; явилите се лица и идеалните части от етажната
собственост, които те представляват; същността на изявленията; направените
предложения; взетите решения по дневния ред и мнозинството, с което са взети
решенията. Наличните в протокола подписи на присъстващите лица удостоверяват
единствено явяването им на общото събрание и какви са идеалните им части в ЕС.
Нито в
протокола, нито в друг отделен документ се съдържа начина, по който са
гласували лицата – „за”, „против” и „въздържал се”, удостоверен с подписите им,
а това е императивно изискване към формата и съдържанието на протокола съгласно
чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС.
Измененията
и допълненията в чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС (обн. ДВ, бр. 26/2016 г.) налагат
категоричен извод, че явилите се лица следва да удостоверят не само явяването
си на ОС, а и начина, по който са гласували - с подписа си в протокола или в
отделен документ (ако последното се налага за прегледност или от други
практически съображения). Това е формата и съдържанието на удостоверяването от
тези лица на волеизявленията им „за”, „против” или „въздържал се” по всяко от
приетите решения. Може да се отправят критики към правната техника при
редакцията на новелата на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС (напр. изискването за посочване
на начина на гласуване от собствениците словесно предхожда изискването за
вписване в протокола на същността на изявленията, предложенията и взетите
решения), но все пак самото съдържание на разпоредбата на § 6, т. 1 от ЗИДЗУЕС
(обн. ДВ, бр. 26/2016 г., в сила от 05.04.2016 г.), с която се изменя и допълва
чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, ясно сочи, че изискването за подпис е отнесено към
удостоверяване на начина, по който са гласували лицата, а не към удостоверяване
на явяването им на ОС. Този извод се подкрепя по аргумент от противното от
съдебната практика, формирана при действието на предходната редакция на чл. 16,
ал. 5 от ЗУЕС, в която такова изискване не е било налице и липсата му е
обосновавала извод, че липсата на подписи от етажните собственици, гласували
против атакуваните решения, не е опорочавала произнасянето на ОС на ЕС (Решение
№ 133/31.03.2015 г. по гр. д. № 632/2014 г. на ВКС, ІІ г. о.). При положение,
че актуалната редакция на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, действала и към датата на
провеждане на процесното ОС на ЕС, предявява към съдържанието на протокола
изискване той да съдържа начина, по който са гласували лицата, удостоверен с
подписите им независимо как са гласували, то липсата на такива подписи (в
протокола или в отделен документ), които да удостоверяват именно начина на
гласуване, представлява несъответствие на протокола с императивно законово
изискване към неговата форма и съдържание.
Решенията
на ОС на ЕС са юридически валидни, ако са обективирани в протокол от
проведеното ОС с нормативно установено минимално съдържание (чл. 16, ал. 4,
изр. първо, вр. чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС). Следователно неспазването на
изискванията за форма и съдържание на протокола, в частност – за удостоверяване
с подписите на присъствалите на него лица на начина, по който те са гласували
„за”, „против” или „въздържал се” по взетите решения, представлява нарушение на
императивно законово изискване към формата за валидност на самите решения.
Решенията на ОС на една неперсонифицирана общност, каквато е ЕС, не се
подчиняват на режима на недействителността на правните сделки по ЗЗД, но
спазването на установената в ЗУЕС процедура по приемането им е условие за
тяхната действителност (в т. см. Определение № 472/10.10.2018 г. по ч. гр. д. №
3504/2018 г. на ВКС, ІV г. о.).
Поради това
установеното и обсъдено по-горе неспазване на едно от императивните изисквания
по чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС относно формата и съдържанието на протокола от ОС на
ЕС, в който са обективирани взетите на 21.12.2019 г. решения на ОС, е
самостоятелно основание те да бъдат отменени като незаконосъобразни (чл. 42,
ал. 2, вр. чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС), а не да бъдат прогласени за нищожни. Следва
да се отбележи, че в настоящото производство съдът има правомощие да отмени
процесните решения като приложи императивната правна норма на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС (в подобен смисъл е и Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г.
на ВКС, І г. о.), още повече, че твърдения за незаконосъобразност на
проведеното ОС в тази насока са изложени на стр. 2 от исковата молба.
Всички решения, взети на
проведеното ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сградата - етажна
собственост, са от естество да засегнат правата на ищеца като собственик на
такива самостоятелни обекти, поради което и с оглед изложеното самостоятелно
основание за отмяната им, всички те следва да бъдат отменени, като е
безпредметно обсъждането на съответствието им с останалите разпоредби на ЗУЕС,
на чието нарушение се позовава ищеца в исковата молба.
По
разноските.
С оглед
изхода на делото и предвид отправеното с исковата молба искане за присъждане на
разноски, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата 750 лв.
за разноски по делото, от които 50 лв. са за внесена държавна такса по иска,
200 лв. са за внесен депозит за възнаграждение на вещо лице по допусната
съдебно-техническа експертиза и 500 лв. са за платено адвокатско възнаграждение
съгласно представения договор за правна защита и съдействие.
Воден от
гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ, на
основание чл. 42, ал. 2 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС),
по иска с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от „Золди БГ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Перник, ул. „Палма“ № 72, срещу собствениците на самостоятелни
обекти в Етажна собственост на вход „А“
във вилно селище „Боров рид“, с адрес с. Маджаре, Община Самоков, построено
в поземлен имот с идентификатор 46067.1.163 по кадастралната карта и
кадастралните регистри (КККР) на с. Маджаре, представлявани в процеса на
основание чл. 23, ал. 4, изр. първо от ЗУЕС от управителя на етажната
собственост (ЕС) Янина Сашкова Петкова, ВСИЧКИ РЕШЕНИЯ, взети на проведеното на
21.12.2019 г. Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в жилищната
сграда – Етажна собственост на вход „А“ във вилно селище „Боров рид“ в с.
Маджаре, Община Самоков.
ОСЪЖДА собствениците на самостоятелни обекти в Етажна собственост на вход „А“
във вилно селище „Боров рид“ с адрес в с. Маджаре, Община Самоков, построено в
поземлен имот с идентификатор 46067.1.163 по КККР на с. Маджаре, чрез
управителя на ЕС Янина Сашкова Петкова, да заплатят на
ищеца „Золди
БГ“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Перник, ул. „Палма“ № 72, сумата 750,00 лв. за разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчване на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: