Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 1160
гр.Русе, 17.08.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски районен съд ІV граждански състав
в публично заседание на двадесети юли през
две хиляди и двадесета година в състав:
Председател:Виржиния Караджова
при секретаря Василена Жекова
в присъствието на прокурора
……………………………….
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело
№ 5524 по описа за 2019 г.,за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени
са искове с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД.
Ищецът С.С.С. твърди, че на 13.08.2018 г. сключил с ответниците договор за наем, по силата на който им
предоставил за временно ползване за срок от 37 месеца, считано от 01.09.2018 г.
до 01.10.2021 г., собствения си недвижим имот-от сграда в гр.Русе по ул.”...“ №
5, с идентификатор 63427.2.621.2, само СУТЕРЕНЕН ЕТАЖ с площ от 105 кв.м,
състоящ се от два санитарни възела с тоалетни и преддверие, централно стълбище
и преддверие, при съвместно ползване на стълбището и санитарните възли с „Вердик“ ЕООД, както и ПАРТЕРЕН ЕТАЖ с площ от 274 кв.м,
състоящ се от фоайе, заведение за обществено хранене, обслужващ коридор, миялно помещение и 2 кухни, срещу което наемателите се
задължили да заплащат, считано от м.октомври 2019 г., месечна наемна цена в
размер на левовата равностойност на 400 евро.
В раздел III
т.6 било постигнато съгласие всички разходи по ползването на обекта да са за
сметка на наемателя, вкл. електроенергия, вода, такса смет и т.н.Посочено било,
че последната се заплаща в срокове и размери, определени в общинските наредби.
В т.3 от този
раздел била уговорена неустойка от три месечни наема при прекратяване на
договора, поради непогасяване в срок на наемната цена или суми, свързани с
ползване на имота, в това число такса смет.
Твърди,че в
края на м.юли 2019 г. узнал, че наемателите не са заплатили такса смет за
наетия имот-както вноската до 31.10.2018 г., така и тази, дължима до 30.06.2019
г. съобразно възприетото в чл.17 от Наредба № 16 на ОбС-Русе
за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги и права
на територията на Община Русе /посл.изм. с Решение №
1308/26.02.2015 г./.На ищеца бил връчен Акт за установяване на общински
публични вземания № СУД-00667/12.03.2018 г.
Счита, че
ответниците, разполагайки с данни за ЕГН на собственика, са били в състояние да
се информират в сайта на Община Русе за
размера на задължението за такса битови отпадъци и не са се нуждаели от
допълнително съдействие от негова страна, за да изпълнят поетото договорно
задължение.
С оглед
констатираното неизпълнение на поетия по контракт ангажимент, с електронно
съобщение уведомил наемателите, че съгласно т.3 от Раздел IV прекратява
облигационната връзка между тях, считано от 01.08.2019 г., поканил ги да му
предадат държанието на имота, както и да му заплатят неустойка от три месечни
наема-левовата равностойност на 1 200 евро или 2 347 лв. На 05.08.2019 г.
насрещната страна му предала обекта, но отказала да изпълни паричното
задължение. Претендира ответниците да му заплатят по равно договорената
неустойка, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба.Търсят се
разноски по делото.
Ответниците ”НИКИВЕЛИ СТИЛ” ЕООД-Русе и Д.С.Г. оспорват
исковете.Твърдят, че са изправна страна по облигационната връзка.Сочат, че са
заплатили лично на ищеца за такса битови отпадъци сумата от 500 лв.Това се
наложило, защото при извършена проверка в ДМДТ към Община-Русе констатирали, че
в партидата на процесния имот са декларирани два броя жилищни сгради с
квадратури, различни от описаните по договора за наем, както и земя.Това
създало пречка да се погаси дължимото публично вземане за периода
01.10.-31.12.2018 г.Инициирали среща с наемодателя и постигнали съгласие
последният да определи размера на следващата се такса за битови отпадъци за годината
от 01.10.2018 г. до 01.10.2019 г., както
и да получи лично тази сума.Впоследствие от ответниците били изискани 500 лв.,
които те заплатили на ищеца в присъствието на свидетели. Считат, че до
прекратяване на облигационната връзка се стигнало поради други отношения между
страните, нямащи отношение към процесния договор.Ответниците
намират, че са надплатили такса битови отпадъци, поради това, че са предали
имота преди 01.10.2019 г.Сочат, че при подписване на договора предали на
наемодателя депозит от 1 600 лв., който не им е върнат и към настоящия
момент.Претендират отхвърляне на исковете.
Приети за
съвместно разглеждане с първоначалните претенции са исковете на ”НИКИВЕЛИ СТИЛ”
ЕООД и Д.С.Г. да бъде осъден наемодателя да им върне внесения депозит от
1 600 лв. по равно, ведно със законната лихва, с обезщетения за забава за
периода 01.08.2019. г.-26.01.2020 г. от по 39,78 лв., както и неустойка от
2 347 лв., по т.2 от Раздел ІV, поделена между тях по равно, със законната
лихва от подаване на насрещната искова молба.Търсят се разноски по делото.
Насрещният
ответник оспорва исковете.
След преценка
на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното:
По делото не се спори, че на 13.08.2018
г. страните са сключили договор за наем, по силата на
който ищецът предоставил на ответниците
за временно ползване за срок от 37 месеца, считано от 01.09.2018 г. до
01.10.2021 г., собствения си недвижим имот-от сграда в гр.Русе по ул.”...“ № 5,
с идентификатор 63427.2.621.2, само СУТЕРЕНЕН ЕТАЖ с площ от 105 кв.м, състоящ
се от два санитарни възела с тоалетни и преддверие, централно стълбище и
преддверие, при съвместно ползване на стълбището и санитарните възли с „Вердик“ ЕООД, както и ПАРТЕРЕН ЕТАЖ с площ от 274 кв.м,
състоящ се от фоайе, заведение за обществено хранене, обслужващ коридор, миялно помещение и 2 кухни, при месечна наемна цена,
дължима от м.октомври 2019 г., в размер на левовата равностойност на 400 евро.
Няма разногласие
по въпроса, че според р.ІІ т.2, на наемодателя бил предаден депозит от
1 600 лв., поделен между наемателите /л.51 и л.61/, за дължими от тях разноски,
консумативи и наем в случай на прекратяване на контракта.
В р.III т.6
било постигнато съгласие всички разходи по ползването на обекта да са за сметка
на държателите, вкл. такса смет.Посочено
е, че последната се заплаща в определените от общинските наредби срокове и
размери.
В т.3 от р.ІV е
уговорена неустойка от три месечни наема при прекратяване на договора, поради
непогасяване в срок на наемната цена или суми, свързани с ползване на имота, в
това число такса смет.
В р.ІV т.2 е
казано, че договорът може да се прекрати по всяко време едностранно, с
тримесечно предизвестие.Ако прекратяващата страна не спази този срок, дължи на съконтрахента неустойка в размер на три месечни наема.
Ищецът се
легитимира като собственик на имота с Нот.акт № 40 том ІІ дело№ 197/12.04.2012
г. на Нотариус рег.№ 221 на НтК.В него е записано, че
лицето притежава сграда на два етажа и сутерен с идентификатор 63427.2.621.2 с
площ на последния от 105 кв.м, включващ два санитарни възела с тоалетни и предверия, централно стълбище с предверие,
и партерен етаж от 274 кв.м, състоящ се от фоайе, заведение за обществено
хранене, обслужващ коридор, миялно помещение и две
кухни.
Приложени са
схема за самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.621.5.1 от 119
кв.м от 23.07.2014 г., с отбелязано предназначение на обекта-за обществено
хранене, скица за поземлен имот с идентификатор 63427.2.621, разрешение за
строеж по чл.148 ал.2 от ЗУТ от 15.06.2012 г. за преустройство на съществуващ
бар и обслужващи помещения към него в ресторант в УПИ ІІ-621,633,634, кв.92 по
плана на гр.Русе, ул.”...”, идентификатор 63427.2.621.2, 63427.2.621.2 и
63427.2.634.2 и удостоверение за въвеждане на обекта в експлоатация от
21.08.2012 г.
Представен е
Акт за установяване на общински публични вземания № СУД-000667/12.03.2019 г.,
влязъл в законна сила на 08.07.2019 г.Видно от документа, ищецът има начислено
задължение за такса смет за имота по ул.”...” № 5 за 2018 г. от 467,30 лв. с
лихва до 12.03.2019 г. от 24,99 лв.
Посочено е, че сроковете за внасяне на задълженията за ТБО са определени в
чл.17 от Наредба № 16 на ОбС гр.Русе, като от 2015 г.
това става на две равни вноски-до 30 юни и до 31 октомври на годината, за която
се дължи.
Към 27.08.2019
г. за имота по ул.”...” № 5 има общинско задължение от 467,30 лв. с лихва от
3,70 лв./л.14/.
На 29.07.2019
г. ищецът изпратил електронно съобщение, с което уведомил наемателите, че
съгласно т.3 от р.IV прекратява облигационната връзка между тях от 01.08.2019 г., поканил ги да
му предадат държанието на имота, както и да му заплатят неустойка от три
месечни наема-левовата равностойност на 1200 евро.
Няма спор, че
на 05.08.2019 г. насрещната страна предала обекта, но отказала да изпълни
паричното задължение.
Приложена е
покана от наемателите, изпратена по електронна поща на 28.08.2019 г., с която
уведомили наемодателя, че поради неоказано
съдействие за определяне на дължимата такса смет за обекта за 2018/2019 г.,
считат, че той е неизправна страна по договора, поради което им дължи и
неустойка в размер на наема за три месеца. Бил даден 5-дневен срок за връщане
на внесения депозит.
Ищецът
признава, че е задържал сумата от 1 600 лв.
Ответниците са представили удостоверение от Община-Русе от
15.06.2020 г., съгласно която ищецът не е декларирал пред отдел ”МДТ” ресторант
като търговски обект и нежилищни обекти в сутерен с площ от 105 кв.м и партерен
етаж от 274 кв.м на адрес ул.”...” № 5, поради което за тях няма начислени
задължения и плащания за такса битови отпадъци. Приложена е справка за
собствениците на търговски обекти в сграда по ул.”Константин Иричек” № 5.Там наемодателят не фигурира.
Ищецът е
заявил, че предходни наематели са декларирали имота пред отдел ”МДТ”, поради
което той не знае дали обектът, отдаден под наем, е заявен като търговски.
Приложено е
Удостоверение за постоянен адрес от 16.06.2020 г., в надлежен превод, видно от
което С.С. е адресно регистриран в Люксембург от
19.03.2008 г.В тази връзка страната е заявила, че не плаща такса за битови
отпадъци за жилища в гр.Русе.
Св.С.П.
установява, че от втория ответник, негов познат, знае, че Д.Г. предал на
наемодателя някакви пари. Случаят бил през периода м.август-м.октомври 2018 г. Свидетелят
бил в заведението, когато ищецът пристигнал. Двамата с втория ответник отишли в
друго помещение.После Д.Г. казал на свидетеля, че предал на наемодателя пари.Не
станало ясно за каква сума става въпрос. По-късно свидетеля разбрал, че се
касае за данък.
Според св.Г.Г., съпруга на втория ответник, причината да бъде прекратен
договора за наем бил конфликт между наемодателя и служителка на дружеството
през пролетта на 2019 г.До него момент ищецът нямал никакви оплаквания във
връзка с неплатени задължения за имота.От съпруга си свидетелката знае, че на
наемодателя била дадена на ръка сума за такса смет.Г.Г.
не може да каже кога е станало това, нито й е известен размера на предадените
пари.
Ищецът е
представил удостоверение от 14.07.2020 г., издаден от ОД на МВР-Русе, в
уверение на това, че в периода 01.08.2018 г.-01.08.2019 г. в автоматизираните
информационни фондове на МВР за лицето са налични данни за задгранични
пътувания на 04.09.2018 г. и на 18.05.2019 г., със забележка, че пълнотата на
информацията не е гарантирана, поради осъществяването на минимален граничен
паспортно-визов контрол за граждани на ЕС, ползващи се от Общностното
право на свободно движение.
Ищецът е
приложил приходна квитанция от 30.06.2020 г. за заплатена ТБО земя и сграда в
гр.Русе, ул.”...” № 5 от определени за тази година 467,30 лв., без отстъпка.
При тази
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
По делото
безспорно се установява, че в периода 01.09.2018 г.-31.07.2019 г. страните са били обвързани от договор за наем на
недвижим имот, находящ се в гр.Русе по ул.”...” № 5, индивидуализиран в
контракта съгласно описанието на обекта в титула за собственост на наемодателя.
Няма разногласие по въпроса, че до 01.08.2019 г. наемателите не са изпълнили
поетото задължение да заплатят в Община-Русе на две вноски следващата се такса
за битови отпадъци за отдаденото за ползване недвижимо имущество в срок съответно до 31.10.2018 г. и до
30.06.2019 г.Това дало основание на наемодателя, след връчен му АУОПВ във
връзка с това вземане, в съответствие с т.3 р.ІV от контракта, да прекрати облигационната
връзка.
Спорен е
въпросът дали допуснатото неизпълнение може да се вмени във вина на
наемателите.С оглед събраните по делото доказателства, съдът счита, че
отговорът е положителен.Тезата на ответниците е, че при извършена проверка в
ДМДТ към Община-Русе констатирали, че по партидата на процесния имот са
декларирани два броя жилищни сгради с квадратури, различни от описаните по
договора за наем, както и земя.Това създало пречка да се погаси дължимото
публично вземане за периода 01.10.-31.12.2018 г.Действително по делото се
установява, че отдаденият под наем обект не е деклариран надлежно пред
Община-Русе.Факт е и обаче, че собственикът е изпълнил съответните законови
процедури, за да въведе ресторанта в експлоатация.Имотът е нанесен в
кадастралната схема и в нея е отразено, че се касае до обект, предназначен за
обществено хранене.
Според ответниците,
те са направили опит да платят задължението в общината, но след като се
сблъскали с горепосочения проблем, инициирали среща с наемодателя, за да уредят
отношенията си.Недоказано обаче остана твърдението, че на ищеца е била
предадена изисканата от него сума за такса битови отпадъци на обекта от 500 лв.
за една година.Никой от двамата, разпитани в производството свидетели, не е
пряк очевидец на даване на такава сума, а по делото са ангажирани доказателства,
че към момент, когато С.П. сочи за среща между наемодателя и втория ответник,
първият е бил в чужбина.Следва да се отчете и обстоятелството, че втората
свидетелка е съпруга на ответника Д.Г., който е и управител на ”НИКИВЕЛИ СТИЛ”
ЕООД.
Съдът намира,
че по делото липсват доказателства ищецът изобщо да е бил уведомен за
съществуващия проблем, за да окаже нужното съдействие като титуляр на партидата
на имота, респективно да му е била предадена сума за следващата се за обекта
такса битови отпадъци.При това положение наемодателят е бил в правото си да
развали договора.Ирелевантни се явяват останалите
доводи на ответниците, че са били в невъзможност да изпълнят задължението, тъй
като таксата за битови отпадъци за жилищен и за търговски обект е различна по
закон. Твърдението е, че до 31.07.2019 г. наемателите са платили на ищеца съответната
сума, което не се доказа в хода на процеса. Съдът намира, че същите са
разполагали с нужната информация как да се свържат с наемодателя в чужбина, за
да потърсят съдействието му и да изпълнят уговореното задължение точно и
добросъвестно, ако не към 31.10.2018 г., то до 30.06.2019 г.В този смисъл не са
налице предпоставките на чл.81 от ЗЗД за отпадане на договорната отговорност на
страната.Няма спор, че в този случай ответниците са се съгласили да заплатят на наемодателя неустойка, равняваща се на
трикратния размер на уговорения по контракта наем-1 200 евро, равностойни
на 2 347 лева, поделена между тях поравно.Исковете следва да се уважат
така, както са предявени, като сумите се дължат със законната лихва от подаване
на молбата.
С оглед
възприетото, неоснователен се явява насрещният иск за заплащане на неустойка от
наемодателя по т.2 р.ІV, поради това, че е инициирал прекратяването на
договора, без да отправи 3-месечно предизвестие.Такова той би дължал, ако
наемателите бяха изправна страна по облигационната връзка.В процесния случай
договорът е прекратен поради допуснато
неизпълнение от насрещните ищци на задължения, визирани в т.6 от р.ІІІ.В
този случай от наемодателя не може да се търси уговорената неустойка по т.2 от
р.ІV.Претенциите трябва да се отхвърлят.
Частично
основателни се явяват насрещните искове за връщане на предадения депозит по
договора за наем.Насрещният ответник признава, че след прекратяване на облигационната
връзка е задържал сумата от 1 600 лв., предадена му от наемателите за
дължими от тях разноски, консумативи и наем в случай на прекратяване на
контракта.По делото са ангажирани доказателства, че годишната такса битови
отпадъци за имота през процесния период е била 467,30 лв. или по 38,94 лв. на
месец.Насрещните ищци са ползвали имота за времето 01.09. 2018 г.-31.07.2019
г.Припадащата се на наемателите част за тези 11 месеца от визираното парично
задължение възлиза общо на 428,36 лв.При това положение на връщане от
наемодателя подлежи сумата от 1 171,64 лв. или по 585,82 лв. за всеки от насрещните
ищци.Над тези стойности исковете трябва да се отхвърлят.
По отношение
на акацесорните искове за заплащане на лихви за
забава, поради задържане на депозита,
съдът намира, че вземането е станало изискуемо след изтичане на дадения
с поканата срок-03.09.2019 г., а не от 01.08.2019 г, както се претендира.При
използване на програмен продукт, основателни се явяват исковете до сумата от 23,76
лв. за всеки от насрещните ищци.
Съгласно чл.78
от ГПК на страните се следват разноски за производството съразмерно с
уважената, респ. с отхвърлената част от исковете.Ищецът е направил възражение
за прекомерност на заплатеното от насрещната страна адвокатско възнаграждение.Съдът
намира доводът за основателен, поради което счита, че сумата от 1 200 лв.,
съобразно чл.7 ал.2 т.3 от Наредба №1/2004 г. на ВАС, следва да се редуцира до
700 лв.
По изложените съображения, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА “НИКИВЕЛИ СТИЛ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Русе, ул.”Църковна
независимост” № 11, представлявано от управителя Д.С.Г., и Д.С.Г., ЕГН **********,***, двамата със съдебен адрес:***, офис 14,
чрез адв.С.П. и адв.Н.С. ***, да заплатят на С. С.С., ЕГН **********,***,
със съдебен адрес:***, чрез адв.Е.Н. ***, на основание чл.92 от ЗЗД, сумите от
по 1 173,50 лв., представляващи
неустойка по т.3 р.ІV от Договор за наем на недвижим имот от 13.08.2018 г.,
ведно със законната лихва върху тях от 12.09.2019 г., както и 331 лв.-разноски
по делото.
ОТХВЪРЛЯ насрещните искове
на “НИКИВЕЛИ СТИЛ” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Русе,
ул.”Църковна независимост” № 11, представлявано от управителя Д.С.Г., и Д.С.Г., ЕГН **********,***, двамата със
съдебен адрес:***, офис 14, чрез адв.С.П. и адв.Н.С. ***, срещу С. С.С.,
ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, чрез адв.Е.Н. ***, на основание
чл.92 от ЗЗД, за заплащане на сумите от по 1 173,50
лв. за всеки от тях, представляващи неустойка по т.2 р.ІV от Договор за
наем на недвижим имот от 13.08.2018 г., ведно със законната лихва от 27.01.2020
г., като неоснователни.
ОСЪЖДА С. С.С.,
ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, чрез адв.Е.Н. ***, да заплати на
“НИКИВЕЛИ СТИЛ” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Русе,
ул.”Църковна независимост” № 11, представлявано от управителя Д.С.Г., и Д.С.Г., ЕГН **********,***, двамата със
съдебен адрес:***, офис 14, чрез адв.С.П. и адв.Н.С. ***, сумите от по 585,82 лв., представляващи подлежащ на
възстановяване депозит по Договор за наем на недвижим имот от 13.08.2018 г., с
обезщетения за забава за периода 03.09.2019 г.-26.01.2020 г. в размери на по
23,76 лв., ведно със законната лихва върху главниците от 27.01.2020 г. и 153,98
лв.-разноски по делото.
ОТХВЪРЛЯ насрещните искове на
“НИКИВЕЛИ СТИЛ” ЕООД-Русе, ЕИК
*********, представлявано от управителя Д.С.Г., и Д.С.Г., ЕГН **********,***, срещу С. С.С., ЕГН **********,***,
за връщане на депозит по прекратен Договор за наем на недвижим имот от
13.08.2018 г. над по 585,82 лв. до 800 лв., за заплащане на обезщетение за
забава за периода 01.08.-02.09.2019 г. и над по 23,76 лв. до 39,78 лв., като
неоснователни.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Русенски окръжен съд в 2 – седмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ : /п/