№ 390
гр. Пазарджик, 13.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Димитър Чардаков
при участието на секретаря Десислава Буюклиева
като разгледа докладваното от Димитър Чардаков Гражданско дело №
20215220100990 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е за делба във фазата по допускане на делбата.
Предявен е иск по чл.34, ал.1 ЗС за делба на недвижим имот,
представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********по
КККР на гр.Пазарджик, адрес на имота гр.Пазарджик, п. к. 4400, ул. „***№*,
като самостоятелният обект се намира в сграда №1, която е на четири
надземни етажа, разположена в поземлен имот с идентификатор *****57,
предназначение на самостоятелния обект: жилище апартамент, който
апартамент по данни от архитектурен проект и нотариален акт е разделен на
стара част с площ от 73 кв. м. и пристройка с площ от 42,75 кв. м., а по данни
от издадената от СГКК схема - целият жилищен етаж е с площ 115,75 кв. м.,
брой нива на обекта: 1, прилежащи части: две избени помещения с обща
площ 20,50 кв. м. и съответните идеални части от общите части на сградата,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под
обекта: *****5**, ******* над обекта: *****57.1.3, стар идентификатор: 5**
Ищецът А Т Ш., ЕГН********** от гр.Пазарджик, ул. ***, твърди, че
между страните е налице съсобственост със сложен правопораждащ състав.
Поддържа, че той и ответниците И Т Ш., ЕГН ********** от гр.Пазарджик,
1
ул. „**“ *, Й. ТР. П., ЕГН********** от гр.Т, ул. „**“ ** и Л. Т Г,
ЕГН********** от гр.Пазарджик, ул. „Н В“ *** са деца и наследници на Т Н
Ш., починал на ** в гр.Пазарджик, и на Л М Ш., починала на ** в
гр.Пазарджик. Твърди, че през 1952г. наследодателите са построили в
собствено дворно място процесното жилище, което първоначално е било с
площ от 73 кв.м. на един редовен и един приземен етаж, а през 1993г.
наследодателите са изградили пристройка към редовния етаж с площ
42.75кв.м. и така са увеличили площта му до 115.75 кв.м. Поддържа, че в
приземния етаж на сградата, в която се намира жилището, са обособени две
избени помещения с обща площ от 20.50кв.м., които представляват
прилежащи части към него. В същия приземен етаж били обособени още
работилница, склад и антре с обща площ от 36.50кв.м., но те били негова /на
ищеца/ лична собственост, тъй като ги е закупил от наследодателите Т Н Ш. и
Л М Ш. с нот. акт №79 от **, което е станало по време на брака му със СВ. Г.
Ш. с ЕГН ********** от гр.Пазарджик, ул. ***.
Ищецът твърди още, че със същия нот. акт №79 от ** двамата
наследодатели са продали на ответника И Т Ш. пристройката с площ от
42.75кв.м. След това с нот. акт №17 от 23.01.2013г. преживялата съпруга и
наследодателка Л М Ш. продала на ответника Л. Т Г по време на брака й с
ответника С С Г., ЕГН ********** от гр.Пазарджик, ул. „Н В“ *** своите
6/10 идеални части от първоначалното жилище с площ 73 кв.м., ведно с 6/10
идеални части от прилежащите две избени помещения с обща площ 20.50
кв.м.
Ищецът поддържа, че и двете сделки са извършени без изготвен и
одобрен инвестиционен проект по чл.62 ЗТСУ /отм./ сега чл.202 ЗУТ за
обособяването на прехвърляните реално определени части от жилището,
какъвто проект липсва и към момента на продаване на исковата молба в
съда.
Ищецът твърди, че в резултат на наследяването и на описаните
прехвърлителни сделки между страните е възникнала съсобственост върху
самостоятелния жилищен обект с площ 115.75кв.м. при следните дялове:
- за А Т Ш. - 1/10 ид. част от старото жилище на наследодателите, или
общо 73/1157,5 от процесния имот;
- за И.Т. Ш. - 1/10 ид. част от старото жилище на
2
наследодателите и 42,75 кв. м., представляващи пристройката, която тя
закупила през 1997г., или общо 500,5/1157,5 от процесния имот;
- за Й. ТР. П. - 1/10 ид. част от старото жилище на наследодателите,
или общо 73/1157,5 от процесния имот;
- за Ла Това Г. - 1/10 ид. част от старото жилище на
наследодателите, придобита по наследство, както и 3/10 ид.ч. от старото
жилище на наследодателите, които тя закупила през 2013г., или общо
292/1157,5 от процесния имот;
- за С С Г. - 3/10 ид. части от старото жилище на наследодателите, които
той придобил по силата на СИО по време на брака си със съделителката Л.Г.,
или общо 219/1157,5 от процесния имот.
Освен това страните притежавали и следните идеални части от двете
избени помещения с обща площ от 20,50 кв. м., както следва: ищецът и
ответниците И Това Ш. и Й. ТР. П. - по 1/10 ид. част, ответникът Л. Т Г
- 4/10 ид. части, а ответникът С С Г. - 3/10 ид. части.
Ищецът твърди, че страните не могли доброволно да поделят имота,
поради което моли съда да го допусне до делба при установените от закона и
посочени по-горе квоти.
Ответниците Л. Т Г и С С Г. не оспорват наличието на съсобственост
върху самостоятелния жилищен обект с площ 115.75кв.м. и прилежащите му
две избени помещения с обща площ от 20.5 кв.м., но твърдят, че дяловете на
съсобствениците са различни от посочените в исковата молба. Оспорват
прехвърлителния ефект на договора за продажба, оформен с нот. акт №79 от
**, с който двамата наследодатели са продали на ищеца намиращите се на
приземния етаж работилница, склад и антре с обща площ от 36.50кв.м., а на
ответника И Т Ш. са продали пристройката с площ от 42.75кв.м., тъй като са
били продадени реални части от жилището, които на се обособени чрез
изготвен и одобрен инвестиционен проект по чл.62 от ЗТСУ /отм./, сега
чл.202 ЗУТ.
В срока по чл.341, ал.2 ГПК ответниците Л. Т Г и С С Г. са поискали в
делбата да се включат и намиращите се на приземния етаж работилница,
склад и антре с обща площ от 36.50кв.м.
Ответниците И Т Ш. и Й. ТР. П. не са подали отговор на исковата
молба.
3
Ответникът СВ. Г. Ш. е конституирана като страна във връзка с
искането на ответниците Л. Т Г и С С Г. в делбата да се включат и
намиращите се на приземния етаж работилница, склад и антре с обща площ
от 36.50кв.м. Същата оспорва иска при твърдение, че намиращите се на
приземния етаж работилница, склад и антре с обща площ от 36.50кв.м.
принадлежат на съпруга й и на нея самата, като двамата ги притежават в
режим на СИО.
Районният съд, като прецени събраните по делото доказателства приема
от фактическа и правна страна следното:
Не е спорно, че страните, с изключение на С С Г. и СВ. Г. Ш., са деца и
законни наследници на Т Н Ш., починал на ** в гр.Пазарджик и на Л М Ш.,
починала на 10.03.2015г. в гр.Пазарджик, както и че приживе
наследодателите са били собственици на жилищна сграда с площ от 73 кв. м.,
състояща се от един жилищен и един приземен етаж - построена през 1952г. в
парцел VІ-3, кв. 255 по отменения план на гр.Пазарджик, с площ 161 кв.м.
Жилищният етаж е включвал антре с вход на източната фасада, три стаи и
баня с тоалетна. Избеният етаж е съдържал четири избени помещения и
коридор, като двете източни изби са с със самостоятелни входове от двора, а
в другите две изби се влиза от коридора.
Не е спорно и се установява от приетите СТЕ, че избеният и жилищният
етажи са пристроени и сградата е надстроена с още два жилищни етажа през
1993г. В резултат на пристрояването към съществуващият жилищен етаж са
присъединени две помещения, предвидени за спалня и кухня с трапезария, а
площта му е станал 115,75кв.м. /117.57 кв.м. по заключението на СТЕ/. Така
понастоящем етажът представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор *********по КККР на гр.Пазарджик, адрес на имота
гр.Пазарджик, п. к. 4400, ул. „***№*. Проектът предвижда стената между
старата и новата част да се събори, което е направено, но в момента този
жилищен етаж се ползва на две обособени части – източна и западна.
Източната част включва две източни стаи от старата част на сградата с
входове откъм старото антре, в едната от които е обособена кухненска част,
както и санитарен възел. Площта на обособената източна част е около 41
кв.м., без в нея да се включва антрето. Западната част от етажа включва
цялата пристройка и третата стая от старата част /северната/. Площта на тази
4
обособена част е около 63 кв.м. без да се включва антрето. В нея също има
санитарен възел и кухня, а входът е откъм същото антре.
Пристрояването на избения етаж включва работилница към западната
фасада на сградата с площ 21.04 кв.м., гараж на същата фасада с площ 18.28
кв.м. и стълбищна клетка от север с площ 19.93кв.м., обслужваща
надстроените втори и трети етажи на сградата. След пристрояването на
избения етаж, което е изпълнено според предвиждането на проекта, в него са
запазени три от четирите избени помещения – двете източни помещения със
самостоятелни входове откъм двора, чиято обща С площ е 17.15 кв.м., и едно
от вътрешните /южното/ със С площ 8.28 кв.м. Четвъртото избено помещение
/северното/ със С площ от 18 кв.м. е присъединено към пристроена
работилница, която е нанесена в КК като самостоятелен обект с
идентификатор ******* Пристрояването на работилницата, гаража и
стълбището е извършено от ищеца А.Ш. и съпругата му СВ. Г. Ш. въз основа
на отстъпено право на строеж, видно от нот. акт №117 от 29.12.1995г., том
VІІІ, нот.д.№4185/95г. по описа на нотариуса при РС - Пазарджик и описаната
в него декларация по чл.56, ал.2 ЗТСУ от 30.12.1992г.
Видно от нот. акт №79 от **, том Х, нот.д.№3064/97г. по описа на
нотариуса при РС – Пазарджик, между наследодателите Т и Л Ш.и като
продавачи и съделителя А.Ш. като купувач е сключен договор за продажба на
част от приземния етаж от жилищната сграда, включваща работилница, склад
и антре с обща площ от 36,50 кв.м. Тълкуването на договора във връзка с
извършеното пристрояване и фактическото положението в избения етажа към
момента на сделката води до извода, че продажбата има за предмет южното
избено помещение с площ от 8.28 кв.м., а под работилница следва да се
разбира северното избено помещение с площ от 18 кв.м., което е
присъединено към пристроената работилницата. Като се прибави към тях и
антрето с площ 9.22 кв.м. се получава обща площ от 35.50 кв.м., каквато е
приблизително и площта на продаденото с нотариалния акт.
От същия нотариален акт е видно, че между наследодателите Т и Л Ш.и
като продавачи и съделителя И.Ш. като купувач е сключен договор за
продажба на пристройката към първия жилищен етаж на сградата с площ от
42,75 кв.м.
Видно от нот.акт №17 от 23.01.2013г., том І, нот.д.№279/13г. по описа
5
на Петкана Минева – нотариус №168 в НК, между наследодателката Л Ш.
като продавач и съделителя Л.Г. като купувач е сключен договор за продажба
на 6/10 ид. части от жилищния етаж преди пристрояването с площ 73кв.м.,
ведно с прилежащи части - 6/10 ид.ч. от две избени помещения с обща площ
от 20,50 кв.м.
Спорът между страните се свежда до вещнопрехвърлителния ефект на
двата нотариални акта по отношение на продадените с тях реални части от
жилищния и от избения етаж на сградата.
Относно жилищния етаж:
Съгласно чл.62, ал.1 ЗТСУ (отм.), сега чл.202 ЗУТ, доброволна делба на
съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за
прехвърляне на реално определени части от тях, могат да се извършват само
ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това
инвестиционни проекти. Съгласно приетото с Тълкувателно решение № 3 от
28.06.2017 г. на ВКС по т. д. № 3/2014 г., ОСГК, макар разпоредбата да има
императивен характер, неспазването на това изискване няма за последица
нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните действие не
преследва противоправен резултат и съдържанието на сделката по
предположение е правомерно. Желаното правно действие ще бъде
постигнато, ако към сделката се прибави липсващият административен акт,
който да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като
самостоятелен правен обект на собственост. Налице е хипотезата на сложен
фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е правопораждащ, а
негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на неговото
вещно действие. За да настъпи вещноправният ефект на сделката, е
необходимо да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на
прехвърляната реално определена част, който следва да бъде реализиран при
спазване на строителните правила и норми. Ако към момента на сключване на
сделката инвестиционен проект не е изготвен и не е одобрен, договорът е
действителен, но неговият вещен ефект ще настъпи след осъществяването на
останалите елементи от фактическия състав на придобиването: обособяването
на реално определената част, като отделна вещ, или като придадена част към
друга отделна вещ, съгласно сключения договор, и одобрения инвестиционен
проект при спазване на строителните правила и норми.
6
Установи се, че процесният жилищен етаж се ползва на две обособени
части – източна и западна. Това обособяване обаче е извършено без одобрен
проект и освен това обособените части не съответстват на описаните в двата
договора за продажба, обективирани в т.2 от нот. акт №79 от **, том Х, нот.д.
№3064/97г. по описа на нотариуса при РС – Пазарджик и нот.акт №17 от
23.01.2013г., том І, нот.д.№279/13г. по описа на Петкана Минева – нотариус
№168 в НК. Продажбите са извършени съответно върху пристройката и
старата част, а фактическото обособяване е изпълнено по друг начин.
Следователно нито едната от двете части - като реално обособени такива - не
би могла да бъде предмет на разпоредителна сделка. При това положение
целият жилищен етаж, в т.ч. и пристроеното, е останал в патримониума на
наследодателите, а след тяхната смърт е придобит от техните законни
наследници на основание чл.5, ал.1 ЗН при равни части по - ¼ ид. част.
Горният извод не се променя и ако се приеме, че пристрояването към
жилищния етаж е извършена от ищеца А.Ш. и неговата съпруга С.Ш. въз
основа на отстъпено право на строеж. В съдебната практика на ВКС е прието,
че когато носителят на право на строеж изгради пристройка, която е
функционално свързана със съществуваща преди суперфицията сграда и
която не представлява самостоятелен обект, собственик на пристройката
съгласно чл. 97 ЗС става собственикът на сградата, а не носителят на
суперфицията. В този случай пристройката представлява приращение към
главната вещ и следва собствеността на главната вещ /решение № 778 от
16.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1096/2009 г., I г. о.; решение 263 от 26.02.85
г. по гр. д. № 24/85 г. на ВС, I ГО; решение № 540 от 30.07.97 г. по гр. д. №
297/97 г. на ВКС, I ГО и др./.
Относно избения етаж:
Горепосочените аргументи, касаещи продажбата на реални части от
жилище, които не са обособени въз основа на одобрен инвестиционен проект,
са относими и към продажбата по т.1 от нот. акт №79 от **, том Х, нот.д.
№3064/97г. по описа на нотариуса при РС – Пазарджик. Сделката има за
предмет реална част от избения етаж, включваща северното избено
помещение, южното избено помещение и коридора /антрето/, която реална
част не е обособена като самостоятелен обект чрез одобрен инвестиционен
проект. Затова въз основа на този договор за продажба купувачът не е
7
придобил право на собственост върху въпросните помещения.
Обаче, към стария избен етаж ищецът А.Ш. и съпругата му С.Ш. са
пристроили въз основа на отстъпено право на строеж работилница с площ
21.04 кв.м., стълбищна клетка и гараж /вж. второто заключение на СТЕ/. Към
работилницата строителите са присъединили посредством премахване на
една стена северното избено помещение с площ 18 км.м., което е част от
стария избен етаж и е принадлежало на наследодателите. В случая
пристроената работилница представлява главна вещ по смисъла на чл.97 ЗС,
тъй като е самостоятелен обект, а присъединеното към нея избено помещение
се явява приращение, понеже не притежава такава самостоятелност и не може
да бъде предмет на самостоятелно право на собственост /хипотезата е обратна
на тази при пристрояването на жилищния етаж, ако приемем, че същото е
извършено от ищеца, а не от собственика на старата част/. Доколкото
главната вещ /работилницата/ принадлежи на съделителите А и С Ш.и по
силата на реализираното право на строеж, същите са станали собственици и
на присъединената изба на основание чл.97 ЗС, поради което са
изключителни собственици на възникналия по този начин нов самостоятелен
обект с идентификатор ******* Затова същият следва да се изключи от
делбата. Останалата част от стария избен етаж, включваща двете източни
избени помещения със самостоятелни входове откъм двора, южното избено
помещение и антрето/коридора, са принадлежали на наследодателите, а след
смъртта им са придобити от техните законни наследници на основание чл.5,
ал.1 ЗН при равни части по - ¼ ид. част.
Между тези наследници и при тези дялове следва да се допусне делба
на първия жилищен етаж и на частта от избения етаж, която не е
присъединена към работилницата. Искът за делба следва да се отхвърли по
отношение на С С Г. и СВ. Г. Ш., както и по отношение на работилницата.
Водим от изложеното, съдът
РЕШИ:
ДОПУСКА ДА СЕ ИЗВЪРШИ СЪДЕБНА ДЕЛБА при равни дялове –
по ¼ ид. част, между А Т Ш. с ЕГН ********** от гр.Пазарджик, ул. ***, И Т
Ш. с ЕГН ********** от гр.Пазарджик, ул. „**“ №*, Й. ТР. П. с ЕГН
********** от гр.Т, ул. „**“ ** и Л. Т Г с ЕГН ********** от гр.Пазарджик,
8
ул. „Н В“ ***, на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор *********по КККР на гр.Пазарджик, с адрес на имота:
гр.Пазарджик, ул. „***№*, находящ се в сграда №1, разположена в поземлен
имот с идентификатор *****57, предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент, с площ на обекта 115,75 кв. м., брой нива на обекта: 1,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под
обекта: *****5**, ******* над обекта: *****57.1.3, ведно със следните
прилежащи части, разположени в приземния/избения етаж на сградата,
включващи две избени помещения в източната част с обща площ от 20,50 кв.
м., със самостоятелни входове откъм двора, избено помещение в южната част
със С площ от 8.28 кв.м. и коридор/антре, както и съответните идеални части
от общите части на сградата.
ОТХВЪРЛЯ иска за делба по отношение на С С Г., ЕГН ********** от
гр.Пазарджик, ул. „Н В“ *** и СВ. Г. Ш. с ЕГН ********** от гр.Пазарджик,
ул. ***, както и по отношение на работилницата, разположена в
приземния/избения етаж на сградата, представляваща самостоятелен обект с
идентификатор ******* с площ 45.86 кв.м. при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж - *****5**, под обекта – няма, над обекта –
*********
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Пазарджик в 2-
седмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
9