РЕШЕНИЕ
№ 280
гр. Пловдив, 14.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Таня Яв. Букова
при участието на секретаря Розалия Н. Тодорова
като разгледа докладваното от Таня Яв. Букова Гражданско дело №
20235300103230 по описа за 2023 година
Ищецът А. Ж. А. с ЕГН **********, от гр. ***********************,
представляван от пълномощника му адвокат П. Д., твърди, че на 16.08.2021 г. е
сключил с „АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД предварителен договор за покупко-
продажба, по силата на който последното се е задължило да му продаде следния
недвижим имот : **************** намиращ се в жилищна сграда, предвидена за
изграждане в поземлен имот с идентификатор 56784.520.1772, с адрес на поземления
имот - ул. „***********, с площ на ПИ от 304 кв. м., трайно преназначение на
територията – урбанизирана; начин на трайно ползване : средно застрояване;
урегулиран като УПИ ХІІІ-520.1772 – за жилищно застрояване, разположен на пети
етаж, при кота +11.66 м., с площ на апартамента от 108.75 кв. м., ведно с 6.923% ид. ч.
от общите части на сградата и от описания поземления имот, съставляващ съобразно
действащите КККР : самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56784.520.1772.1.14, с адрес : гр. Пловдив, район **********, ул. „***********, ***
намиращ се на етаж 5, в сграда с идентификатор 56784.520.1772.1, разположена в
поземлен имот с идентификатор 56784.520.1772, с предназначение на самостоятелния
обект: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено
предназначение, на едно ниво; с площ посочена в документ за собственост от 108.75
кв. м., заедно с прилежащи части 6,923 % ид. части от общите части на сградата,
заедно с 6,923 % ид. части от поземлен имот с идентификатор 56784.520.1772 по
КККР, одобрени със Заповед РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на
1
АГКК, последно изменение засягащо поземления имот от 15.11.2022 г., с адрес на
поземления имот: гр. Пловдив, ул. „***********, с площ от 304 кв. м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: средно
застрояване, за сумата от 175 000 лв., част от която в размер на 150 000 лв. е платена
на продавача, а остатъкът от 25 000 лв. е дължим при представяне на удостоверение за
въвеждане на сградата в експлоатация, каквото към датата на подаване на исковата
молба в съда – 30.11.2023 г., не е издадено, въпреки, че според постигнатите
договорености продавачът е поел задължение да въведе сградата в експоатация в срок
от 26 месеца от 01.10.2020 г.
Тъй като отвтетникът отказва сключването на окончателен договор ищецът моли
съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения помежду им на
16.08.2021 г. предварителен договор. Претендира присъждане на разноски.
Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е депозиран отговор на исковата молба от адвокат
Г. М. – пълномощник на ответника „АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище в гр. Пловдив и адрес на управление – ул. „Победа“ 27, ет. 7,
ап. 5, представлявано от управителя И.К.Б., в който предявеният иск се оспорва по
следните съображения : дружеството е придобило правото на собственост върху
64.948% ид. ч. от ПИ с идентификатор 56784.520.1772, находящ се в гр. Пловдив, ул.
„***********, посредством нотариален акт, вписан в Служба по вписванията –
Пловдив с вх. рег. № ******/03.12.2021 г., Акт ***, том ***, дело № *****/2021 г.
срещу поето от него задължение със свои средства да построи „ЖИЛИЩНА СГРАДА“
/свързано застрояване с кота корниз +11,50 м и +15,00 м/ съгласно одобрени
архитектурни проекти и издадено разрешение за строеж, като с нотариален акт за
учредяване и доброволна делба на право на строеж, вписан в Служба по вписванията с
вх. рег. № 43989/03.12.2021 г., Акт № 3, том 21, съсобствениците на поземления имот
взаимно са си учредили и разпределили правото на строеж на предвидената за
изграждане жилищна сграда, като „Апарт Интернешънъл“ ЕООД е получило в дял и
изключителна собственост правото на строеж на 17 обекта от предвидената за
изграждане сграда, включително и на **************** на етаж *, както и 15/132.74
ид. ч. от обект ПАРКИНГ за 7 коли с реално ползване на паркомясто № 1, като в този
договор страните се споразумели всеки един последващ приобретател да може да
придобива самостоятелни обекти в сградата, паркоместа и идеални части от
поземления имот, само след като приеме и се обвърже от клаузите по т. ІІІ и т. ІV от
договора, които всеки един собственик при последващо разпореждане се е задължил
да вписва в нотариални актове за прехвърляне на права; на 01.10.2020 г. е издаден
протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и
ниво на строежа, като след тази дата строителството неколкократно е спирано по
2
независещи от ответника причини : на 03.11.2020 г. строителството е спряно поради
Разрешение № 449/2020 г. за спасително археологическо проучване на Национален
археологически институт с музей – БАН , след което на 23.07.2021 г. е продължено; на
29.12.2021 г. строителството е спряно поради изработване на проект, съставяне на
Оценка на съответствието за издаване на Разрешение за строеж и изпълнението му за
частична преработка на въздушна мрежа УО на ул. „***********“ и ул.
„************“ /преместване на стълб от ул. „**********№ ** на ул. „**********“ №
*/, като на 23.07.2022 г. то е продължено; на 11.11.2022 г. строителството е спряно
поради смяна на строителя по реда на ЗУТ и на 05.12.2022 г. е продължено; на
21.11.2023 г. строителството е спряно поради изпълнение на водопровод и канализация
по ул. „***********“ **, включително подмяна на пътната конструкция с възложител
Община Пловдив, район **********, като е възобновено на 11.03.2024 г.; на 10.02.2023
г. е подписан Акт за приемане на конструкцията /Акт обр. 14/, но към датата на
подаване на отговора на исковата молба в съда сградата не е въведена в експлоатация,
което се дължи на причини, за които дружеството не отговаря; на 16.08.2021 г.
страните са подписали процесния предварителен договор, в чл. 2 от който е уговорено
сключването на окончателен договор с нотариален акт в 20-дневен срок от снабдяване
на сградата с удостоворение за въвеждане в експлоатация в сучай, че е изплатен
целият размер на цената по договора от 175 000 лв., от която ищецът не е заплатил
дължимата при представяне на Акт обр. 14 четвърта вноска в размер на 20 000 лв.,
въпреки че актът му е изпратен на електронната поща на 09.03.2023 г., поради което
поради неизпълнението на това задължение с повече от 7 дни по силата на чл. 11 от
предварителния договор същият е прекратен автоматично, без предизвестие –
независимо, че в договора е употребена думата „прекратяване“, същото де факто
означава разваляне на договора при забава в плащането на която и да е от вноските от
продажната цена по договора, като предвид автоматичното разваляне на договора
предявеният иск за обявяването му за окончателен като неоснователен следва да бъде
отхвърлен. Ответникът претендира присъждане на разноските по производството.
Съдът като обсъди твърденият, доводите и признанията на страните във връзка
със събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност намира
следното :
Предпоставките за уважаване на иска за сключване на окончателния договор,
чиято правна уредба се съдържа в чл. 19 ЗЗД, са : постигане на съгласие за сключване
на окончателен договор, което да обхваща и съществените условия на окончателния
договор, като съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато за окончателния договор се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, предварителният договор трябва да е
сключен в писмена форма; към момента на вписване на исковата молба продавачът да
е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение;
задължението за прехвърляне да е изискуемо; ищецът да е изправна страна.
3
Страните не спорят, а и се установява от събраните по делото даказателства, че :
на 16.08.2021 г. са сключили договор, наименуван : „Предварителен договор за
покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот и строителство“, по който
„АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД, в качеството му на „продавач се е задължило да
продаде на А. А., в качеството му на „купувач“, следния обект от предвидената за
изграждане в УПИ ХІІІ-520.1772 /ПИ с идентификатор 56784.520.1772/, кв. 436-нов по
плана на Първа градска част на гр. Пловдив, ул. „***********, „Жилищна сграда
(свързано застрояване с кота корниз +11,50 м и корниз), а именно : ****************
разположен на пети етаж от сградата, на кота +11.66 м., със застроена площ от 108.75
кв. м., заедно с прилежащите към обекта 15.10 кв. м. от общите части на сградата, или
всичко 123.85 кв. м., състоящ се от : дневна с кухненски бокс, две спални, един
кабинет, три броя баня-WC, три тераси, един склад, заедно с прилежащите към обекта
идеални части от поземления имот, в който е построена сградата, срещу заплащане на
цена от 175 000 лв., равняваща се на 89 477 евро по банкова сметка с IBAN:
**********************, при „**************“ АД, от която 100 лв. е цената на
идеалните части от ПИ и преди подписване на договора са заплатени по банкова
сметка на дружеството продавач 10 000 лв., послужили като стоп-капаро, а остатъкът е
платим в следните срокове : 70 000 лв. – на 27.08.2021 г., 20 000 лв. – при достигане на
кота +/-0.00 м.; 20 000 лв. – при достигане на кота +11.66 м. 5-ти жилищен етаж; 20 000
лв. – при представяне на акт 14; 10 000 лв. – при завършени ВиК инсталации /в които
ВиК инсталации се изключва единствено поставянето на водомер до цялостното
завършване на сградата или до Удостоверение за въвеждане в експлоатация с цел
избягване на посегателство или ограбване на предварително поставените водомери на
описаното в договора жилище/; 25 000 лв. – при представяне на удостоверение за
въвеждане в експлоатация на сградата, като съобразно постигнатите договорености
съответно в раздел І, чл. 2, в раздел ІІІ, чл. 8, ал. 1 и в раздел ІV, чл. 11, окончателният
договор е следвало да бъде сключен в 20-дневен срок от снабдяване на сградата с
удостоверение за въвеждане в експлотация в случай, че е изплатен целият размер на
цената /чл. 2, раздел І/; продавачът се е задължил да извърши строителството по
одобрения инвестиционен проект, да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в
експлоатация и да предаде на купувача апартамента в срок от 26 месеца от откриване
на строителната площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа /чл. 8,
ал. 1, раздел ІІІ/, а от своя страна купувачът се е задължил да плати на провадача
договорената продажна цена по начина, в сроковете и в размера, посочени в договора,
а в случай на забава с плащането за повече от 7 дни на която и да е вноска посочена в
чл. 3 от договора, в раздел ІV, чл. 11, е предвидено автоматичното му прекратяване,
без предизвестие, в който случай купувачът няма право да иска възстановяване и
връщане на заплатените до момента на прекратяването вноски;
няколко месеца по-късно – на 03.12.2021 г., по силата на Нотариален акт за
4
възмездно прехвърляне на идеални части от недвижим имот срещу задължение за
строителство № **, том * рег. № *****, н. д. № 520/2021 г. на М. С. – нотариус рег. №
*** по регистъра на Нотариалната камара, с район на действие – Районен съд –
Пловдив, вписан в Служба по вписванията – Пловдив с вх. рег. № *****/03.12.2021 г.,
Акт ***, том ***, дело № *****/2021 г. ответникът е придобил правото на собственост
върху 64.948% ид. ч. от поземлен имот с идентификатор 56784.520.1772, находящ се в
гр. Пловдив, ул. „***********, срещу което е поел задължение със свои средства да
построи „ЖИЛИЩНА СГРАДА“ /свързано застрояване с кота корниз +11,50 м и
+15,00 м/ съгласно одобрени архитектурни проекти и издадено разрешение за строеж,
като с Нотариален акт за учредяване и доброволна делба на право на строеж № ** том
*, рег. № ******, н. д. № 531/2021 г. на М. С. – нотариус рег. № *** по регистъра на
Нотариалната камара, с район на действие – Районен съд – Пловдив, вписан в Служба
по вписванията с вх. рег. № 43989/03.12.2021 г., Акт № * том **, съсобствениците на
поземления имот взаимно са си учредили и поделили правото на строеж на
предвидената за изграждане жилищна сграда, като „Апарт Интернешънъл“ ЕООД е
получило в дял и изключителна собственост правото на строеж на 17 обекта от
предвидената за изграждане сграда, включително и на обещания по процесния
предварителен договор **************** на етаж *, както и 15/132.74 ид. ч. от обект
ПАРКИНГ за 7 коли с реално ползване на паркомясто № 1;
на 01.10.2020 г. е съставен Протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво на строежа – Приложение към чл. 7, ал. 3, т. 2
от Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на
строителството, заверен препис на който е представен с исковата молба и приет като
доказателство по делото, от който момент е започнал да тече уговореният в раздел ІІІ,
чл. 8, ал. 1 от предварителния договор 26-месечен срок за извършване на
строителството, снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация
и предаване на обекта – предмет на договора, на купувача;
на 10.02.2023 г. е съставен Акт за приемане на конструкцията – Приложение
№ 14 към чл. 7, ал. 3, т. 14 от Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и
протоколи по време на строителството, който ищецът не оспорва, че е получил на
електронната си поща на 09.03.2023 г. – съобразно чл. 181, ал. 1 и ал. 2 Закон за
устройството на територията правото на строеж на сграда или на част от нея може да
бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване
на сградата в груб строеж, като след завършване на сградата в груб строеж, предмет на
прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от
нея, следователно със завършването на грубия строеж е възникнало правото на
собственост за съответните обекти в сградата и в частност със съставянето на акта за
приемане на конструкцията на 10.02.2023 г. ответникът се легитимира като собственик
5
на недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор.
Въз основа на установената до тук безспорно фактическа обстановка съдът
приема, че : в съответствие с изискването на закона – чл. 19, ал. 1 ЗЗД, процесният
предварителен договор е сключен в писмена форма; в него се съдържат и уговорки
относно съществените условия на окончателния договор – досежно неговия предмет и
цената, така, както постановява чл. 19, ал. 2 ЗЗД, а също и че обещаният имот е
изграден към 10.02.2023 г., поради което може да бъде обект на разпоредителни сделки
и обещателят е негов собственик.
Налице е, обаче, спор относно това дали в правната сфера на ищеца е
възникнало регламентираното в чл. 19, ал. 3 ЗЗД потестативно право да иска
сключването на окончателния договор с оглед на твърденията на ответника, че
купувачът не е заплатил дължимата част от цената в размер на 20 000 лв. при
представяне на Акт обр. 14, с оглед на което по силата на чл. 11 от предварителния
договор същият е прекратен, което означавало „развален“ автоматично, без
предизвестие.
Като съглашение по смисъла на чл. 8, ал. 1 ЗЗД между две лица, с което е
създадена правна връзка помежду им, по отношение на разглеждания предварителен
договор са приложими и общите правила относно договорите регламентирани в раздел
ІІ, подраздел 2 ЗЗД, в това число и тези по: чл. 9 ЗЗД постановяващ, че страните могат
свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на добрите нрави; чл. 20а, ал. 2 ЗЗД, съобразно който
договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по
взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона; чл. 25, ал. 1 ЗЗД,
предвиждащ, че : „Действието на договора или прекратяването му може да бъде
поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Смята се, че условието се
е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е
попречила да настъпи то.“
Възползвайки се от предвидената в чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне в чл. 11 от
предварителния договор страните са се споразумели, че същият се прекратява
автоматично, без предизвестие, в случай на забава с плащането за повече от 7 дни на
която и да е вноска посочена в чл. 3 от договора. Би ли могло, обаче, неизпълнението
на основното задължение на купувача да плати цената или част от нея по договора, да
съставлява условие по смисъла на чл. 25 ЗЗД?
Условието е юридически факт от категорията на юридическите събития, поради
което съобразно чл. 25 ЗЗД е недопустимо прекратяването на договора да се поставя в
зависимост от волята на едната страна, както е сторено в случая – прекратяването на
договора е поставено изцяло в зависимост от волята на купувача да плати или не
съответната дължима вноска на падежа – в случая при представяне на Акт обр. 14, без
6
оглед на това дали има или не извинителна причина за това, още повече, че това
задължение е и едно от основните му задължения по договора, поради което и не би
могло да бъде бъдещо несигурно събитие по смисъла на чл. 25 ЗЗД /в този смисъл
решение № 77 от 08.07.2009 г. по т. д. № 2 от 2009 г. на ВКС на РБ, І т. о./, с оглед на
което решаващият състав счита, че уговорката, обективирана в чл. 11 от
предварителния договор не е произвела действие.
Дори и да се приеме, че с тази клауза е уговорено право на разваляне на
договора без предизвестие от страна на продавача съгласно чл. 87, ал. 2 ЗЗД в каквато
насока е наведено твърдение в отговора на исковата молба от ответника, то до датата
на приключване на съдебното дирене по делото не се установи договорната връзка
между страните да е преустановена на посонченото основание.
Констатира се вече по-горе в настоящото изложение, че продажната цена е
следвало да бъде платена на 7 вноски в размери както следва : 10 000 лв. стоп-капаро –
преди подписване на договора; 70 000 лв. – на 27.08.2021 г.; 20 000 лв. – при достигане
на кота +/- 0.00 м.; 20 000 лв. - при достигане на кота +11.66 м., 5-ти жилищен етаж; 20
000 лв. – при представяне на Акт обр. 14; 10 000 лв. – при завършени ВиК инсталации;
25 000 лв. – при представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация, като
страните не спорят, а в тази насока в чл. 3 от договора са обективирани и изричните
им изявления, че преди подписване на предварителния договор по банкова сметка на
дружеството – продавач са платени 10 000 лв., послужили като стоп-капаро.
Видно от неоспореното заключение на вещото лице по допуснатата по делото
съдебно-счетоводна експертиза след датата на сключване на договора до датата на
приключване на съдебното дирене по делото от страна на купувача са направени и
следните плащания : на 09.09.2021 г. – 19 500 лв.; на 14.09.2021 г. – 19 500 лв.; на
6.09.2021 г. – 19 500 лв.; на 06.10.2021 г. – 9 750 лв.; на 13.10.2021 г. – 19 500 лв.; на
14.10.2021 г. – 9 750 лв.; на 27.01.2022 г. – 5 850 лв.; на 04.02.2022 г. – 3 900 лв.; на
16.02.2023 г. – 2 759.25 лв. и на 24.04.2023 г. – 19 450 лв. Или за времето от 16.08.2021
г. до датата на представяне на Акт обр. 14 на ищеца – 09.03.2023 г., при дължими по
договора 120 000 лв. по последния са извършени плащания в общ размер на 120 009.25
лв., в това число 10 000 лв. стоп-капаро според нарочно обективираното признание на
страните в раздел ІІ, чл. 3 от договора и още 110 009.25 лв. за периода 09.09.20221 г. –
16.02.2023 г. Същевеременно към датата на приключване на съдебното дирене по
делото, на 24.04.2023 г., т. е. след изтичане на предвидения в раздел ІV, чл. 11 7-дневен
срок за изпълнение при представяне на Акт обр. 14, сторено на 09.03.2023 г., ищецът е
превел по банкова сметка на ответника и още 19 450 лв., представляващи част от
петата вноска по договора, възлизаща в пълен размер на 20 000 лв.
Допустимо ли е от гледна точка на закона развалянето на договора поради
допуснатата от страна на ищеца забава с повече от седем дни по отношение на
7
посочената вноска, размерът на която е по-малък от 1/8 от цената по предварителния
договор.
Основен принцип на действащото облигационно право, който се извлича от
разпоредбите на чл. 87, ал. 1, ал. 3 и ал. 4 ЗЗД е изпълнението на поетите по договор
задължения и постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със
сключването на договора /Постановление № 3 от 29.03.1973 г. на Пленума на ВС,
което е задължително за всички съдилища по силата на т. 2 от Тълкувателно решение
№ 1 от 19.02.2010 г. по т. д. № 1 от 2009 г. на ВКС, ОСГТК, последното задължително
на основание чл. 130, ал. 2 Закон за съдебната власт/. Именно поради това и законът –
чл. 87, ал. 4 ЗЗД, не допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част от
задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора, като в мотивите на
цитираното постановление е разяснено, че преценката за това дали частичното
неизпълнение е незначително в сравнение с интересите на кредитора следва да се
извърши с оглед на обективните дадености.
По въпроса за процентното съотношение между изпълнената и неизпълнената
част на договора, при което неизпълнението се счита за значително, е формирана
трайна съдебна практика на ВКС на РБ, според която при преценката следва да се
изхожда от конкретния договор и дължимите по него престации, но принципно следва
да се възприеме уредбата на чл. 206, ал. 1 ЗЗД относно продажбата на изплащане,
според която неплащането на вноски, които не надвишават 1/5 от цената на вещта, не
дава основание за разваляне на договора (решение № 78 от 17.06.2015 г. на ВКС по гр.
д. № 379/2015 г., II г. о.; решение № 318 от 27.06.2012 г. на ВКС по гр. д. № 273/2012 г.,
IV г. о.; Решение № 29 от 13.04.2011 г. на ВКС по т. д. № 396/2010 г., I т. о.)
Бе прието вече по-горе в настоящото изложение, че до датата на представяне на
Акто обр. 14 на ищеца - 09.03.2023 г., са заплатени всички дължими по договора общо
4 вноски, че е налице забавено изпълнение на задължението за плащане на петата
вноска, а що се отнася до последните две вноски по договора, платими съответно при
завършени ВиК инсталации в размер на 10 000 лв. и при представяне на удостоверение
за въвеждане в експлоатация на сградата в размер на 25 000 лв., то до деня на
приключване на съдебното дирене по делото не се ангажираха доказателства същите
да са падежирали.
Или касае се за неизпълнение в срок на задължението за плащане на петата
вноска от цената, възлизаща на 20 000 лв., чийто размер е много по-малък от 1/5 от
цената по предварителния договор за покупко-продажба. Освен това продавачът не
само е приел изпълнение, макар и извън срока и в по-малък от дължимия размер, но и
не е отправил изрично изявление до купувача, че разваля договора – така, както
изисква разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД при разваляне на договора без предизвестие,
като в подадения отговор на исковата молба е наведено само твърдение за
8
„автоматично“ прекратяване на договора на основание чл. 11, ал. 3, по отношение на
която договореност решаващият състав прие, че не е произвела действие.
Предвид гореизложеното съдът приема, че неизпълнението на задължението за
плащане на петата вноска от цената по договора е незначително с оглед на интереса на
кредитора, поради което не би могло да послужи като основание за разваляне на
договора. А тъй като макар и извън срока и в непълен размер плащне е направено,
последното е прието и продавачът не се установи да е заявил недвусмислено на
купувача, че разваля сключения помежду им предварителен договор, то последният не
е преустановил своето действие и към датата на приключване на съдебното дирене по
делото валидно обвързва страните по него.
Ето защо следва да се пристъпи към изясняване и на въпроса дали е изискуемо
задължението за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот –
предмет на договора.
В унисон с твъреднията на ответника установява се от представените с отговора
и приети като доказателства заверени преписи на : Акт за установяване състоянието на
строежа при спиране на строителството от 03.11.2020 г., Акт за установяване на
състоянието на строежа и СМР при продължаване на строителството за всички спрени
строежи по общия ред и предвидените в чл. 7, ал. 3, т. 10 други случаи от 23.07.2021 г.,
Акт за установяване състоянието на строежа при спиране на строителството от
29.12.2021 г., Акт за установяване на състоянието на строежа и СМР при
продължаване на строителството за всички спрени строежи по общия ред и
предвидените в чл. 7, ал. 3, т. 10 други случаи от 23.07.2022 г., Акт за установяване
състоянието на строежа при спиране на строителството от 11.11.2022 г., Акт за
установяване на състоянието на строежа и СМР при продължаване на строителството
за всички спрени строежи по общия ред и предвидените в чл. 7, ал. 3, т. 10 други
случаи от 05.12.2022 г., Акт за установяване състоянието на строежа при спиране на
строителството от 21.11.2023 г., Акт за установяване на състоянието на строежа и СМР
при продължаване на строителството за всички спрени строежи по общия ред и
предвидените в чл. 7, ал. 3, т. 10 други случаи от 11.03.2024 г., че строителството на
сградата, в която е и обещаният недвижим имот, е спирано неколкократно : от
03.11.2020 г. до 23.07.2021 г. за 8 м. и 19 дни; от 29.12.2021 г. до 23.07.2022 г. /6 м. и 23
дни/; от 11.11.2022 г. до 05.12.2022 г. /24 дни/ и от 21.11.2023 г. до 11.03.2024 г. /3
месеца и 18 дни/, което е довело до удължаването му с 1 година, 7 месеца и 24 дни.
Въпреки това, обаче, уговореният в раздел ІІІ, чл. 8, ал. 1 от предварителния договор
26-месечен срок за извършване на строителството по одобрения инвестиционен
проект, за снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация и за
предаване на обещания апартамент, започнал да тече от 01.10.2020 г. – датата на
съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на
9
строителна линия и ниво на строежа, е изтекъл на 18.07.2024 г. Това е и денят, от който
е започнал да тече предвиденият в раздел І, чл. 2 от предварителния договор 20-дневен
срок за сключване на окончателния договор, който е изтекъл в хода на производството
по делото - на 07.08.2024 г., поради което задължението за прехвърляне на обещания
имот е изискуемо.
Констатира се вече по-горе в мотивната част на настоящото решение, че към
датата на приключване на съдебното дирене по делото ищецът не е заплатил още 550
лв. до пълния размер на петата вноска от цената по договора, както и шестата и
седмата в размери съответно от 10 000 лв. и от 25 000 лв., дължими съответно при
завършени ВиК инсталации и при представяне на удостоверение за въвеждане в
експлоатация, т. е. суми в общ размер на 35 550 лв., както и че според постигнатото в
раздел І, чл. 2 от предварителния договор съглашение плащането на цената в пълния
размер е условие за сключване на окончателния договор. Тъй като, обаче, в
задължителното за всички съдилища по силата на чл. 130, ал. 2 ЗСВ Тълкувателно
решение 4/2020 от 09.05.2023 г. по т. д. № 4 по описа на ВКС на РБ, ОСГТК за 2020 г. е
прието, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от купувача, който не е изплатил
напълно договорената цена, може да уважен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1
ГПК дори и когато в предварителния договор за покупко-продажба има уговорка, че
окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена, то съдът приема,
че неплащането на цената в пълен размер, въпреки че е предвидено като условие за
сключване на окончателния договор, не е пречка за уважаване на предявения иск.
Според чл. 264, ал. 1 и ал. 4 Данъчно-осигурителен процесуален кодекс /ДОПК/
прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допуска след проверка,
извършена от нотариуса по електронен път в Националната агенция за приходите, в
резултат на която се установи, че прехвърлителят на вещни права няма непогасени,
подлежащи на принудително изпълнение публични задължения, а в случай, че
прехвърлителят имат публични задължения, прехвърлянето на може да се извърши
след заплащане на публичните задължения или ако длъжникът писмено декларира, че
е съгласен публичните му задължения да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето
на вещното право и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет.
Видно от изпратеното от НАП – ТД – Пловдив писмо рег. № 11-02-
157/19.12.2024 г. в отговор на служебното запитване на състава, към 18.12.2024 г.
ответното дружество няма няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение
публични задължения.
В обобщение съдът приема, че на 16.08.2021 г. между страните е възникнало
облигационно правоотношение, чийто източник е сключен на същата дата
предварителен договор за покупко-продажба на описания по-горе в мотивната част на
решението недвижим имот, собственост на ответника, в предвидената в чл. 19, ал. 1
10
ЗЗД форма и съдържащ в съответствие с чл. 19, ал. 2 ЗЗД уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. Ответникът не е изпълнил своето
основно задължение в срок до 08.08.2024 г., който ден е изтекъл, да прехвърли на
ищеца правото на собственост върху имота в нотариална форма. Следователно в
правната сфера на ищеца е възникнало конститутивното право да иска сключването на
окончателния договор по съдебен ред, като поради обстоятелството, че съобразно
постигнатите договорености цената по сделката е платима преди сключване на
окончателния договор, то на основание чл. 362, ал. 1 ГПК съдът ще постанови
решение, което замества окончателния договор при условие, че в съответствие с
изречение второ на посочената разпоредба ищецът изпълни реално това свое
задължение, като заплати неиздължения остатък от продажната цена в размер на 35
550 лв. в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, включително чрез
прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.
С оглед на обстоятелството, че в раздел V, чл. 12 от предварителния договор
страните са се споразумели, че разходите по нотариалното прехвърляне на обекта и на
идеалните части от поземления имот – местен данък, нотариални такси, дължими по
сделките, се заплащат от купувача, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК във връзка с чл. 85,
ал. 1, т. 1 и чл. 86, т. 3 Закон за нотариусите и нотариалната дейност във връзка с чл. 8
Тарифа за нотариалните такси към Закон за нотариусите и нотариалната дейност
ищецът следва да бъде осъден да заплати нотариална такса в полза на държавния
бюджет в размер на 1 105.50 лв. 8480.50 лв. + 0.5 на сто за горницата над 50 000 лв. от
цената, равняваща се на 125 000 лв./, като до заплащането й следва да бъде
разпоредено да се впише възбрана върху имота.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК във връзка с чл. 44, ал. 1 и чл. 45, ал. 1 Закон за
местните данъци и такси във връзка с чл. 35, ал. 2 от Наредба на ОбС Пловдив за
определянето размера на местните данъци на територията на община Пловдив ищецът
следва да бъде осъден да заплати по сметка на Община Пловдив местен данък за
възмездно придобиване на имущество в размер 3.0 на сто върху оценката
на прехвърляното имущество, равняваща се на 109 542.78 лв. съгласно приетите като
доказателства удостоверения за данъчна оценка по чл. 3, ал. 2 от Приложение № 2 към
ЗМДТ изх. №№ 66090016669 и 66090016666, издадени от Община Пловдив на
27.09.2024 г./, възлизащ на 3 286.28 лв.
На основание чл. 115, ал. 2 Закон за собствеността следва да бъде даден 6-
месечен срок на ищеца за отбелязване на влязлото в сила решение в съответствие с чл.
115, ал. 1 ЗС.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца разноските по производството в размер на 1 404.60 лв., в това число 1 095.43
лв. държавна такса по производството, 109.17 лв. такса за вписване на исковата молба
11
и 200 лв. депозитни разходи за изплащане на възнаграждение на вещото лице по
допуснатата по делото съдебно-счетоводна експертиза.
По изложените съображения съдът :
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 16.08.2021 г. между „АПАРТ
ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище в гр. Пловдив и адрес на
управление – ул. „Победа“ 27, ет. 7, ап. 5, представлявано от управителя И.К.Б., в
качеството му на продавач, от една страна и от друга - А. Ж. А. с ЕГН **********, от
гр. ***********************, в качеството му на купувач, Предварителен договор за
покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот и строителство, по силата на
който „АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД се е задължило да продаде на А. Ж. А.
следния обект от предвидената за изграждане в УПИ ХІІІ-520.1772 /ПИ с
идентификатор 56784.520.1772/, кв. 436-нов по плана на Първа градска част на гр.
Пловдив, ул. „***********, „Жилищна сграда (свързано застрояване с кота корниз
+11,50 м и корниз), а именно : **************** разположен на пети етаж от
сградата, на кота +11.66 м., със застроена площ от 108.75 кв. м., заедно с прилежащите
към обекта 15.10 кв. м. от общите части на сградата, или всичко 123.85 кв. м., състоящ
се от : дневна с кухненски бокс, две спални, един кабинет, три броя баня-WC, три
тераси, един склад, заедно с прилежащите към обекта идеални части от поземления
имот, в който е построена сградата, съставляващ съобразно действащите КККР :
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.520.1772.1.14, с адрес : гр.
Пловдив, район **********, ул. „***********, *** намиращ се на етаж 5, в сграда с
идентификатор 56784.520.1772.1, разположена в поземлен имот с идентификатор
56784.520.1772, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент в
жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено предназначение, на едно ниво; с
площ посочена в документ за собственост от 108.75 кв. м., заедно с прилежащи части
6,923 % ид. части от общите части на сградата, заедно с 6,923 % ид. части от поземлен
имот с идентификатор 56784.520.1772 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-
48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение засягащо
поземления имот от 15.11.2022 г., с адрес на поземления имот: гр. Пловдив, ул.
„***********, с площ от 304 кв. м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана; начин на трайно ползване: средно застрояване, срещу заплащане на
цена от 175 000 лв., равняваща се на 89 477 евро по банкова сметка с IBAN:
**********************, при „**************“ АД, от която 100 лв. е цената на
идеалните части от ПИ и преди подписване на договора са заплатени по банкова
сметка на дружеството продавач 10 000 лв., послужили като стоп-капаро, а остатъкът е
платим в следните срокове : 70 000 лв. – на 27.08.2021 г., 20 000 лв. – при достигане на
12
кота +/-0.00 м.; 20 000 лв. – при достигане на кота +11.66 м. 5-ти жилищен етаж; 20 000
лв. – при представяне на акт 14; 10 000 лв. – при завършени ВиК инсталации /в които
ВиК инсталации се изключва единствено поставянето на водомер до цялостното
завършване на сградата или до Удостоверение за въвеждане в експлоатация с цел
избягване на посегателство или ограбване на предварително поставените водомери на
описаното в договора жилище/; 25 000 лв. – при представяне на удостоверение за
въвеждане в експлоатация на сградата, ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от
влизане в сила на решението купувачът А. Ж. А. заплати по банкова сметка с IBAN:
**********************, при „**************“ АД, сумата от 35 550 лева,
включително чрез прихващане на платените от купувача за сметка на продавача
задължения на последния към държавата.
Ако в посочения срок ищецът А. Ж. А. с ЕГН **********, от гр.
***********************, не плати остатъка от продажната цена по договора в
размер на 35 550 лв., решението може да бъде обезсилено по искане на ответника
„АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище в гр. Пловдив и
адрес на управление – ул. „Победа“ 27, ет. 7, ап. 5, представлявано от управителя
И.К.Б..
ОСЪЖДА А. Ж. А. с ЕГН **********, от гр. ***********************, да
заплати в полза на държавата нотариална такса в размер на 1 105.50 лв. /хиляда сто и
пет лева и петдесет стотинки/ лв., до заплащането на която ДА СЕ ВПИШЕ
ВЪЗБРАНА ВЪРХУ ИМОТА.
ОСЪЖДА А. Ж. А. с ЕГН **********, от гр. ***********************, да
заплати по сметка на Община Пловдив местен данък за придобиване на имущества
съгласно чл. 44, ал. 1 във връзка с чл. 45, ал. 1 Закон за местните данъци и такси във
връзка с чл. 35, ал. 2 от Наредба на ОбС Пловдив за определянето размера на местните
данъци на територията на община Пловдив в размер на 3 286.28 лв. /три хиляди двеста
осемдесет и шест лева и двадесет и осем стотинки/
Дава 6-месечен срок на ищеца за отбелязване на влязлото в сила решение
съгласно чл. 115, ал. 1 Закон за собствеността.
Да не се издава препис от влязлото в сила решение, докато ищецът не докаже,
че са заплатени разноските по прехвърлянето, дължимите данъци и такси за имота.
ОСЪЖДА „АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище в
гр. Пловдив и адрес на управление – ул. „Победа“ 27, ет. 7, ап. 5, да заплати на А. Ж.
А. с ЕГН **********, от гр. ***********************, сумата от 1 404.60 лв. /хиляда
четиристотин и четири лева и шестдесет стотинки/ разноски по производството.
Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд – Пловдив в
двуседмичен срок от връчването му на страната.
13
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
14