Р Е Ш Е Н И Е
№………./........ 08.2019 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ
в открито съдебно заседание, проведено на четвърти юли през две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
ДАНИЕЛА ТОМОВА
при
секретар Мая Петрова,
като
разгледа докладваното от съдията
търговско
дело № 1167 по описа за 2018 г.,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по иска на Й.В.Й.,
ЕГН **********, и Д.Б.Й.,
ЕГН **********,***, за разваляне на сключения с ответното дружество „ЧЕРНОМОРИЕ-А.Д.“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище гр. Варна, договор за учредяване на право на
строеж върху недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 104 от 28.12.2017
г., том IV, peг. № 3901, дело № 486 от 2017 г. на нотариус Д. Б., peг. № 012 в
НК.
Правно основание на
претенцията – чл.87, ал.3, във вр. с чл.262, ал.2 от ЗЗД.
Ищците основават
предявения иск на твърдения, че са изпълнили точно задълженията си по сключения
с ответното дружество предварителен
договор за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от
дворно място, учредяване на право на строеж, строителство и въвеждане в
експлоатация на сграда от месец юни 2017 г. и анекс към него от месец декември
2017 г. като с НА от 28.12.2017 г. са учредили право на строеж върху собствения
си недвижим имот - поземлен имот с идентификатор 10135.4508.208 по КК и КР на
град Варна, Община Варна, с административен адрес град Варна, район „Владислав
Варненчик”, ж.к. „Владислав Варненчик”, за построяване съгласно одобрен
архитектурен проект на конкретно посочени обекти в предвиденото за застрояване
ТЯЛО „А” от СГРАДА 1 /едно/, състояща се от две девететажни сгради /тяло А и Б/
с мансарден и подпокривен етаж с обща РЗП на цялата сграда 8 589.40 кв.м. Нито
в предвидените в договора срокове обаче, нито към момента на предявяване на
иска ответникът – приобретател започнал изграждането на сградата, като забавата
му била значителна и водела до невъзможност изпълнението на договора в срок -
основание за разваляне на договора на основание чл.6.1., б. „б” от сключения
между страните предварителен договор. Наред с това след забавяне на началото на строителните
дейности в обекта ищците – учредители установили, че ответното
дружество – строител не е
изпълнило задълженията си към нито един от съконтрагентите си за плащане на
дължими суми във връзка с проектирането на сградата, за извършени от трето лице
строително-монтажни дейности (изравняването на терена и частичен изкоп), с
писмо изх. с 180003-022-0035292/31.05.2018 на ТД на НАП – Варна върху правото
на строеж на част от обектите била наложена възбрана. Тези обстоятелства,
според ищците, обосновават извод, че ответното дружество се намира в състояние
на неплатежоспособност, тъй като не е в състояние да изпълни парично
задължение, породено от или отнасящо се до търговска сделка, както и
публично-правно задължение към държавата породено от търговската му дейност -
основание за разваляне на договора на основание чл.чл.6.1., б. „г” от сключения
между страните предварителен договор.
При тези основни
твърдения и като считат, че от допуснатата забава в изпълнението несъмнено се установява, че
възложената работа няма да бъде изпълнена в срок или по надлежен начин и в тази
хипотеза даването на нов допълнителен срок за изпълнение е безпредметно, тъй
като е очевидно, че при никаква промяна в организацията на работата
изпълнителят няма да може да изпълни точно своето задължение, ищците молят
сключения с ответника договор за учредяване на право на строеж да бъде
развален.
Ответникът не е
представил отговор на исковата молба по реда и в срока по чл.367 от ГПК. В
първото по делото заседание от пълномощника му по делото е направено оспорване
на предявения иск като е противопоставено твърдение, че причините до настоящия момент да не
бъде осъществено строителството се дължат единствено на поведението на ищците.
Счита, че не е налице твърдяната неплатежоспособност на дружеството като
твърди, че същото няма непогасени ликвидни и изискуеми публични задължения,
няма договорни отношения със сочените от ищците търговски дружества.
По делото са проведени
две открити съдебни заседания, в хода на доказателствения процес са събрани
писмени и гласни доказателства, изслушано е и заключение на допуснатата по
делото съдебно-техническа експертиза.
В последното по делото заседание
ищците Й. и Д. Й., чрез
пълномощника си адвокат Б.Б., ВАК, заявяват, че поддържат предявения иск и молят същия да бъде уважен
като на основание чл.87,
ал.3, във вр. с чл.262, ал.2 от ЗЗД бъде развален сключения договор за
учредяване на право на строеж върху собствения им недвижим имот поради виновно
неизпълнение от страна на ответното дружество на поетите от него задължения за
цялостно изграждане и въвеждане в експлоатация на сградата. Претендират и
осъждане на ответника да им заплати направените разноски за производството като
представят списък по чл.80 от ГПК.
Ответникът „ЧЕРНОМОРИЕ-А.Д.“ ЕООД, чрез пълномощника си по делото адвокат И.Н.,
ВАК, моли искът да бъде отхвърлен като недоказан и неоснователен, като му се
присъдят и сторените разноски по делото, за което представя списък по чл.80 от ГПК. Доводите на
страната са развити подробно в писмена защита.
Съдът, след съвкупна преценка на
събраните по делото доказателства заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, и
въз основа на доводите на страните и приложимия закон, приема за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск за разваляне на договор
за прехвърляне на правото на строеж в полза на строителя - ответник по иска,
сключен в изпълнение на договореностите между страните, поети с подписания
помежду им предварителен договор, имащ за предмет проектиране и строителство на жилищна сграда в недвижим имот. Искът е предявен от
собствениците на земята и се основа на твърденията за трайната невъзможност на
строителя да изпълни договореното строителство в уговорения срок.
Ответникът оспорва иска като излага
доводи, че тази невъзможност не се дължи на неговата неизправност.
От събраните по делото доказателства
се установява от фактически страна следното:
През
месец юни 2017 г. страните сключили предварителен договор с предмет - построяване на три сгради с жилища,
офиси, ателиета, търговски обекти и паркоместа в собствения на ищците поземлен
имот с идентификатор 10135.4508.208 по КК и КР на град Варна, Община Варна, с
административен адрес град Варна, район „Владислав Варненчик”, ж.к. Владислав
Варненчик, с площ по кадастрална карта от 8 961 кв.м. а по документи за
собственост с площ от 9 070 кв.м. Този предмет на договора следвало да се
осъществи чрез кумулативното изпълнение на следните правни и фактически
действия: 1/ проучване и проектиране на сградите за сметка на строителя
„ЧЕРНОМОРИЕ-А.Д.” ЕООД; 2/ учредяване на право на строеж върху имота от
собствениците, в тяхна полза и в полза на строителя, за изграждане и
придобиване в изключителна собственост на конкретни обекти в сградите; 3 /
построяване на трите сграда от строителя с негови сили и средства; 4/
прехвърляне на идеални части от имота от собствениците на строителя.
Договорено било
след одобряване на работен архитектурен проект за всяка от сградите и при
настъпване на описаните в договора условия собствениците да учредят в полза на
строителя право на строеж за конкретни обекти в нея, чиято обща РЗП да се
равнява на 78 % от РЗП на сградата и на 78% от подземната част на сградата,
включително и от площите, които не се включват в РЗП на сградата, като запазят
за себе си и взаимно си учредят право на строеж за конкретни обекти, равняващи
се съответно на 22 % от РЗП на сградата и на 22 % от подземната част на
сградата, включително и от площите, които не се включват в РЗП на сградата.
Правото на строеж следвало да бъде отстъпвано поетапно за всяка една от
предвидените за застрояване сгради (раздел III, чл.3.1.), като правото на
строеж за първата, предвидена за застрояване сграда, разположена в дълбочина на
парцела, да бъде учредено в срок от 30 дни след датата на одобряване на
архитектурния проект, правото на строеж за втората предвидена сграда да бъде
учредено при достигане на кота „било” за първата сграда, а правото на строеж за
третата сграда да бъде учредено на достигнат етап кота „било” на втората
сграда.
Срещу учреденото му право на строеж строителят
се задължил да извърши строителството и въвеждането на сградата в експлоатация,
включително за обектите в нея, за които собствениците са си запазили правото на
строеж, като всички ангажименти и разходи в процеса на проучване, проектиране,
строителство, включително от издаването на строително разрешение до издаването
на разрешение за ползване на сградата, са за сметка и в задължение на строителя
(раздел ІV, т.4.1., т.4.4.).
С анекс от м. декември 2017г. към предварителния договор били предоговорени
установените в т.4.5. срокове за изпълнение като били
договорени следните конкретни срокове за отделните етапи на строителството:
срок за цялостно строителство по договора за трите сгради, включително и
инфраструктура - 36 месеца; срок за „строителна линия” и начало на
строителството - 45 дни след получаване на разрешение за строеж; груб строеж на
първата сграда и достигане на кота било - 8 месеца след получаване на
„строителна линия”; Акт 15 за първа сграда - 15 месеца след получаване на строителна
линия; срок за цялостно изграждане на втората сграда и получаване на Акт 15 -
27 месеца след получаване на „строителна линия” (на първата сграда); срок за
цялостно изграждане на третата сграда и получаване на Акт 15 - 36 месеца след
получаване на строителна линия на първата сграда.
По отношение
прехвърлянето на идеални части от имота в раздел V, т.5.1. страните са постигнали договореност, че собствениците ще прехвърлят на
строителя 3000 кв.м. идеални части от дворното място, в което са предвидени за построяване
сградите, в срок до 30 дни след настъпване на конкретно уговорени в т.5.2.
условия.
В раздел V, т.5.2. страните са приели,
че в имота на ищците - поземлен имот с идентификатор 10135.4508.208, е отстъпено право на строеж
на трето лице за построяване на сграда - метално хале „Магазин със склад”,
която сграда е разположена в югоизточната част на поземления имот, като след
постояването и въвеждането й в експлоатация имота ще бъде разделен на два
самостоятелни поземлени имота, единият от които ще включва трите сгради по
договора между страните, а вторият ще включва изгражданата сграда - метално
хале, собственост на третото лице. Прехвърлянето на идеалните части от първия имот ще се извърши след влизане в сила на
заповедта за разделяне на два самостоятелни имота, а ако не се изисква заповед
- на проекта за изменение на кадастралната карта като собствениците се задължават да внесат проект за изменение в срок до 30 дни след датата на издаване на
разрешение за ползване на строящата се сграда - метално хале и одобрен инвестиционен проект за сградите, предмет на договора между страните.
С разрешение за
строеж №181/28.11.2017г. на Главния архитект на Община Варна е разрешено да се
извърши поетапно строеж „Сгради със смесено предназначение и обществено обслужване,
находящи се в УПИ XXXIV-208, /с идентификатор 10135.4508.208/, кв. 3 по плана
на Паркова зона за обществено обслужване /ОП.З/, р-н „Вл. Варненчик”, гр.
Варна. Първи етап - блок 1, вх. „А”, Втори етап - блок 1, вх. Б, Трети етап -
блок 2.
С договор за учредяване
на право на строеж върху недвижим имот от 28.12.2017 г., обективиран в Нотариален акт № 104 от
28.12.2017 г., том IV, peг. № 3901, дело № 486 от 2017 г. на нотариус Д. Б.,
peг. № 012 в НК, ищците учредили в полза на ответното дружество право на строеж
върху собствения си недвижим имот за построяване съгласно одобрен архитектурен
проект на конкретно посочени обекти в предвиденото за застрояване ТЯЛО „А” от
СГРАДА 1 /едно/, състояща се от две девететажни сгради /тяло А и Б/ с мансарден
и подпокривен етаж с обща РЗП на цялата сграда 8 589.40 кв.м., съобразно
договореното с предварителния договор от месец юни 2017 г. и анекса от него от м. декември 2017г.
Строителната площадка е открита на 02.03.2018г. с Протокол (Образец № 2) за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на
строежа.
с Акт (Образец №10) за установяване
състоянието на строежа при спиране на строителството от 27.03.2018г. поради
прекратяване на договора за строителен надзор по взаимно съгласие строителството
е спряно и обекта замразен като е установено, че не са извършени никакви СМР.
Ответникът „ЧЕРНОМОРИЕ-А.Д.“ ЕООД, в периода от сключване на договора и след
предявяване на иска не разполага с необходимите му финансови средства и с
необходимата организация за започване и изпълнение на договореното
строителство. Прекратен е договора със строителния надзор, задължителен за този
вид дейност, без да е сключен друг такъв. От фактическа страна липсва започнато
изпълнение на договорените строителни работи. Фактът, че изграждането на сградата и на основите нито е започвано, нито е извършвано от
строителя е безспорен между страните.
С изявление от 25.06.2018г. ищците са оттеглили даденото пълномощно на управителя на ответното дружество и
не са прехвърлили договорените с ответника идеални части от имота. Поискали са
разделяне на имота, което според становището на Главния архитект на р-н
Владислав Варненчик не може да бъде направено, тъй като за исканото разделяне
на имота е необходимо предварително изменение на първоначалния одобрен идеен
проект, което според строителя би поставило в невъзможност самото
строителство. Издаденото през 2017 г.
разрешение за строеж е фактически и правно блокирано, за преодоляването на
което положение от страните не са предприети съответните действия.
По делото е слушана и приета
съдебно-техническа експертиза, която потвърждава неспособността договореното
строителство да бъде изпълнено в срок.
От съвкупната преценка на тези факти и
доказателствата за тях, в това число и обясненията на страните дадени пред съд
по реда на чл.176 от ГПК, се налага извода, че след сключването на процесния
договор страните по него обективно и трайно са преустановили своя интерес от
неговото изпълнение. Нито една от тях не е направила постъпки за привеждането
му в ефективно изпълнение. Възникването на една договорна връзка и нейното
поддържане във времето по подразбиране изисква от страните да поддържат
обективиран с техните действия интерес от изпълнението на договора. Фактите в
този случай по един категоричен начин сочат, че страните трайно са напуснали
интереса си от привеждане в действие и самото изпълнение на сключения между тях
договор. Причината, поради която страните са влезли в процесните договорни
правоотношения, видимо е отпаднала и то скоро след сключването на процесния
договор за учредяването на право на строеж. Нито строителят - ответник по иска,
нито ищците са предприели действията, уредени в чл.258 и следващите от ЗЗД, за
да направят възможно своевременното пристъпване към изпълнение на възложените
строителни работи, с оглед на които е учредено въпросното право на строеж.
Напротив, тяхното бездействие в тази насока, както и техните действия, довели
до трайното блокиране изпълнението на тези строителни работи, сочат ясно и
недвусмислено, че запазването действието на суперфициарния договор би било
противно на страните, които демонстративно са изоставили първоначалния си
интерес, с който са влезли в договорни отношения.
Изоставянето на интереса от
изпълнението на процесния договор не може да служи и да се поддържа като
източник на риск от увреждане на имуществените интереси на страните по него.
Целта на един договор не е да генерира такива рискове и да бъде причина за
повдигане на искове. В случая съдът стига до заключението, че е напълно
неоправдано запазването действието на учреденото право на строеж. Трайно
демонстрираната от страните безполезност от изпълнението на техните
договорености натежава в полза на необходимостта от разтрогването на процесния
договор. Нито ответника прави предложение за изпълнение на изоставеното
изпълнение на договореностите му с ищците, нито ищците поддържат интерес от
такова изпълнение. В този случай намесата на съда намира своето основание
единствено в задължаващото страните правило на чл.87, ал.3 от ЗЗД, изискващо разтрогването
на договорите, с които се учредяват вещни права, да бъде направено по съдебен
ред.
Както отбеляза съдът, страните видимо
и трайно са изоставили интереса от изпълнението на техните договорености и по
време на процеса не заявяват такъв интерес, поради което следва да бъдат
освободени от последиците на тези договорености. Основна характеристика на
всеки един договор, съгласно чл.8, ал.2 от ЗЗД, е упражняването на договорните
права за задоволяване възложените от страните интереси със сключения помежду им
договор. В този случай, след сключване на суперфициарния договор страните не
поддържат интересите, които да задвижат упражняването на техните права.
По тези съображения съдът заключава, че предявения иск е
основателен, поради което го уважава.
С оглед на това и на основание чл.78,
ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да репарира на ищците сторените
разноски по делото. Същите, видно от представения списък по чл.80 от ГПК
(л.213) и доказателствата за направени разноски (л.55, 214), са в общ размер на
6 590 лева, като включват платени държавна такса и адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ
договор за учредяване
на право на строеж върху недвижим имот, сключен на 28.12.2017 г. между Й.В.Й., ЕГН **********, и Д.Б.Й., ЕГН **********,***, и „ЧЕРНОМОРИЕ-А.Д.“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Цар Самуил” №24,
представлявано от управителя С. А. Т., по Нотариален акт № 104, том IV, peг. № 3901, дело
№ 486 от 2017 г. на нотариус Д. Б., peг. № 012 в НК, с който Й.В.Й., ЕГН **********, и Д.Б.Й., ЕГН **********, са учредили в полза на „ЧЕРНОМОРИЕ-А.Д.“ ЕООД, ЕИК *********,
право на строеж върху собствения си
недвижим имот - поземлен имот с идентификатор 10135.4508.208 по КК и КР на град
Варна, Община Варна, с административен адрес град Варна, район „Владислав Варненчик”,
ж.к. „Владислав Варненчик”, за построяване съгласно одобрен архитектурен проект
на конкретно посочени обекти в предвиденото за застрояване ТЯЛО „А” от СГРАДА 1
/едно/, състояща се от две девететажни сгради /тяло А и Б/ с мансарден и
подпокривен етаж с обща РЗП на цялата сграда 8 589.40 кв.м., на
основание ч.87, ал.3 от Закона за задълженията и договорите.
ОСЪЖДА „ЧЕРНОМОРИЕ-А.Д.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ул. „Цар Самуил” №24, представлявано от управителя С. А. Т., да заплати на Й.В.Й., ЕГН **********,
и Д.Б.Й., ЕГН **********,***,
сумата 6 590 лева (шест
хиляди петстотин и деветдесет лева),
представляваща сторени разноски за производството, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Варненски
апелативен съд с въззивна жалба, предявена в двуседмичен срок, считано от
датата на връчване на препис от същото на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН
СЪД: