Решение по дело №7451/2018 на Софийски градски съд

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е   №

град София,  02.07.2019 година

В    И М Е Т О   Н А    Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, Първо гражданско отделение, 26 състав, в открито съдебно заседание  на втори април през две хиляди и деветнадесета година, в следния състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЯ ГЕОРГИЕВА

 

Секретар:      Милена Кюркчиева

като разгледа  докладваното от съдията Георгиева

гражд.дело      № 7451   по описа за 2018   година,  съобрази следното:

 

Софийският градски съд е сезиран с иск с правна квалификация чл.88, ал.1, изр.2 от Закона за задълженията и договорите, предявен от С.Д.„Д.Й.– О.И.– ЕЗОКС“ против А. А. О. за осъждането му да заплати сумата от 89 970 лв., а след допуснатото изменение по реда на чл.214 от ГПК – 98 826 лева, обезщетение за вреди от неизпълнение на задължение за прехвърляне на собствеността на недвижими имоти по развален Предварителен договор за продажба на недвижими имоти, сключен на 13.02.2009 г., ведно със законна лихва и разноски.

Ищецът твърди, че е изправна страна по договора и е изпълнил задълженията си да заплати уговорената цена, съгласно условията на договора – а именно:492000 лв. по банков път по сметка на продавача и 208 000 лв., съставляваща неплатено задължение за главница, лихви и разноски по банкови кредити на „А.“ ЕООД към „Р.Б.“ АД, съобразно погасителен план. Ответникът обаче не изпълнил задължението си да му прехвърли собствеността върху част от недвижимите имоти – 11 бр., от имотите, описани в раздел I от предварителния договор, а с нот.акт № 52, том I, дело № 24/2016 г. на Нотариус с рег. № 064 на НК прехвърлил същата на трето лице. Твърди се, че с едностранно изявление, отправено с нот.покана рег. №3221, том 2, акт №139 на Нотариус с рег. № 064 ищецът развалил сключения предварителен договор по отношение на тези имоти, тъй като по вина на ответника изпълнението е станало невъзможно. Поради това за него възникнало задължение да заплати обезщетение за всички причинени вреди и загуби, в размер на пазарната цена на имотите, чиято собственост не е била прехвърлена, и претендира присъждането на исковата сума, ведно със законна лихва.

Ответникът оспорва иска по основание и размер, като твърди, че ищцовото дружество не е изпълнило точно и в уговорените срокове задължението си за заплащане на продажната цена за всички имоти. Също така, че със сключването на окончателния договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, извън тези по раздел I, със стойност 685000 лв.  правоотношенията между страните били окончателно уредени. Затова оспорва наличието на облигационна връзка на основание предварителния договор, поради което и поради изтичане на давностния срок по чл.87, ал.5 от ГПК същият не се счита развален от момента на отправяне на едностранно изявление на кредитора – ищец. В тази връзка поддържа, че след този срок и като собственик на имотите се е разпоредил с договор за покупко-продажба с трето лице от 26.01.2016 г. и оспорва ищецът да претърпял вреди от неизпълнение на предварителния договор. Оспорва иска и относно размера на претендираните вреди,  а при евентуалност – прави възражение за погасяване на вземането за обезщетението по давност на основание чл.111, б.“б“ от ЗЗД.

Прави евентуално възражение по чл.83, ал.2 от ЗЗД за отпадане на отговорност за вреди поради това, че ищецът не е упражнил правото си да иска обявяване на предварителния договор за окончателен. В случай, че съдът приеме че вземането съществува – прави евентуално възражение за прихващане  със сумата от 5500 лв., съставляващи обезщетение за неоснователно обогатяване от ползването без основание на собствената на ответника ½ идеална част недвижимите имоти – 11 бр.имота, за периода от 27.04.2013 г. до 26.01.2016 г. в размер на месечния наем от 11 000 лв., до размера на по-малката сума.

Съдът, като  прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните поотделно и в съвкупност, прие за установено следното:

Безспорно е, че страните са били в облигационни правоотношения, възникнали на основание сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на 13.02.2009г., с предмет продажбата на земеделски имоти, находящи се в землището на с.Паламарца,общ.попово, обл.Търговище и описани в  раздел I, т.1-31, УПИ и земеделски имоти в землището н ас.Гагово, общ.Попово, обл.Търговище, описани в раздел II и земеделски имот, находящ се в землището с.Зараево, обл.Търговище, описан в раздел III. в самия договор – раздел I.Предмет с нотариална заверка на подписи под рег. №630/13.02.2009 г. на Нотариус с рег. №497 на НК. Общият размер на договорената продажна цена е 700 000 лв., платима при условията и сроковете посочени в чл.2.1 от Раздел II.Цена. Съгласно договореното в предварителния договор част от цената е заплатена по сметка на ищеца (492 000 лв.), а с останалата част от договорената цена (208 000 лв.) е погасена част от кредитно задължение на дружество „А.“ ЕООД към „Р.(България)“ ЕАД, включително сумата от 58 145, 20 лв. и това обстоятелство е прието за безспорно между страните, на основание чл.146 от ГПК.

Страните не спорят, а и видно от приложения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 99, том V, per. № 7204, дело № 891 от 14.12.2010 г. по описа на нотариус Ю.Й., peг. № 497 при НК, правото на собственост върху недвижимите имоти, предмет на предварителния договор – с изключение на имотите, описани в т.1-11, от раздел I, е прехвърлено на ищеца срещу сумата от 685 000 лв. така окончателен договор е сключен едва на 14.12.2010 г., като със сключването му се изчерпва действието на предварителния договор за покупко-продажба на имотите. Останалите извън предмета на сключения окончателен договор недвижими имоти, описани в раздел  т.1-11 са прехвърлени  на трето лице – Б.М.с договор за покупко-продажба сключен на 26.01.2016 г. с нот.акт № 52, том I дело № 27/2016 г. на нотариус с рег.№ 497 на НК.

В изпълнение на доказателствената си тежест да установи вида и размера на вредите, както и дали те произтичат от неизпълнение на договорното задължение за прехвърляне на собствеността по разваления договор ищецът ангажира гласни доказателства – съдебно счетоводна експертиза и от заключението на вещото лице се установява пазарната цена на процесните земеделски имоти в землището на с.Паламарица, обл.Търговище. От експертното заключение се установява и наемната цена на имоти от същия вид за процесния период -27.04.2013 г. – 26.01.2016 г., за който страните не спорят, че същите да били ползвани от ищеца- а именно:4660 лв.  за една втора идеална част от имотите.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното: Облигационното отношение по предварителния договор за покупко-продажба е в задължението на едната страна да прехвърли правото на собственост с оформянето на съответен окончателен договор, а другата страна - да получи правото на собственост чрез съответен окончателен договор. Уговарянето и плащането на цената като съществен елемент на самата сделка са неразривно свързани и с условията по задължението за оформянето в окончателен вид на прехвърлянето. Той може само да бъде изпълнен с превръщането му в окончателен,  или да не бъде изпълнен, макар и без никакъв мотив. При неизпълнение за всяка от страните съществуват за определен срок възможностите по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В случай, че тези възможности са пропуснати, остават общите правила да се търси обратно даденото по неосъществения предварителен договор. Владението върху имота, започнало въз основа на предварителния договор, ще доведе до възможността за придобиване имота по давност, ако продължи в необходимия придобивен срок, и това е последица именно на невъзможността на предварителния договор сам да даде договорно основание за владението, каквато последица има за окончателните сделки, за договорите с необходимата форма. В този смисъл основателни са доводите на ответника, че тези действия са единствено свързани с преценката на правата на ищеца, но те не са обвързани с изпълнението на каквито и да са задължения към ответника, защото договорът не поражда такива. Безспорно е още, че никоя от страните не е поискала обявяване на предварителен договор за окончателен, общият давностен срок за упражняването на това право, както и на правото за получаване на даденото по договора е изтекъл.

Съгласно клаузата на чл.5.1 от Раздел V.Срокове и неустойки на предварителния договор, страните са се задължили да сключат окончателен договор до 06.08.2010 г., тоест договорът е с определен срок. Затова оттогава е започнала да тече и петгодишната давност за погасяването му - именно поради обстоятелството, че в случая се касае за погасяване на задължение със срок, а не без определен срок. Правото на купувача по предварителния договор да иска изпълнение по него или да го развали поради неизпълнение е станало изискуемо на 06.08.2010 г. - уговореният срок за сключване на окончателен договор от страните. Следователно правото на разваляне на двустранния договор, което ищецът е предприел с отправянето на нотариална покана под рег. № 3221, том 2, акт 139 от 27.10.2017 г. на Нотариус с рег. № 064 на НК е упражнено извън давностния петгодишен срок по чл.87, ал.5 от ЗЗД и е погасено. Следователно предварителният договор не е развален с настъпване на последиците по чл.88, ал.1 от ЗЗД.

Отговорността по чл.88 от ЗЗД има основанието си не в неизпълнението, а в един самостоятелен фактически състав включващ развален договор, вреди и причинна връзка. Правото на обезщетение за вреди по чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД възниква ако е  настъпил преобразуващ ефект на развалянето, т.е когато кредиторът вече не може да търси реално изпълнение заедно с мораторно обезщетение, съответно компенсаторно обезщетение. Липсата на такъв ефект в конкретния случай обосновава извода че предявеният осъдителен иск за обезщетение за вреди от развалянето на договора е лишен от основание, поради което  следва с решението по делото да бъде отхвърлен.  

 

 

 

 

Отделно – дори да беше възникнало за ищеца, правото да иска обезщетение за вреди от неизпълнен договор се погасяват с изтичането на срока по чл.111, б.“в“ ЗЗД три години, и евентуалното правопогасяващо възражение на ответника в този смисъл също е основателно.

ППри разваляне на договора кредиторът може да търси от длъжника обезщетение за вредите от развалянето, последица от засягането на негативния му интерес - чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД (т.е. не може да бъде компенсаторно - развалящият може да иска само по-голямата стойност, която насрещната престация има за него в сравнение със собствената му престация).  При развален договор кредиторът може да претендира обезщетение, което е за нарушен негативен интерес – като последица от разваляне на договора, а не вместо изпълнение, но тъй като искът е неоснователен, съдът не обсъжда доводите относно неговия размер.

Като последица от изхода на делото следва да се осъди ищеца да заплати на ответника разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3230 лв., съгласно представен списък по чл.80 от ГПК и доказателства за плащането му – фактура и договор и банково извлечение и 300 лв. разноски за възнаграждение на вещо лице.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от С.Д.„Д.Й.– О.И.– ЕЗОКС“ с ЕИК ********против А. А. О. с ЕГН ********** иск с правно основание чл.88, ал.1, изр.2 от Закона за задълженията и договорите за осъждането му да заплати сумата от 98 826 лева - обезщетение за имуществени вреди от неизпълнението на задължение за прехвърляне на собствеността на недвижими имоти по т.1-11 от Раздел I-Предмет. по развален Предварителен договор за продажба на недвижими имоти, сключен на 13.02.2009 г., ведно със законна лихва, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

ОСЪЖДА  С.Д.„Д.Й.– О.И.– ЕЗОКС“ с ЕИК ********да заплати  на А. А. О. с ЕГН ********** сумата от 3230 лв. разноски за адвокатско възнаграждение и 300 лв. разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Препис от решението да се връчи на страните.

 

 

СЪДИЯ: