Р E Ш Е Н И Е
№ 19.10.2018 г. гр.Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИ РАЙОНЕН СЪД ХІII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на двадесет и седми септември две
хиляди и осемнадесета година
в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖЕНЯ ИВАНОВА
Секретар:
НИКОЛИНА НИКОЛОВА
като
разгледа докладваното от съдия ЖЕНЯ ИВАНОВА
гражданско
дело № 2731 по описа на съда за 2018
година,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 26, ал.1 ЗЗД.
Ищецът А.М.Н. твърди в исковата молба, че с
ответниците са съсобственици на дворно място, находящо се в с. ***,
представляващо УПИ X – 76 в кв. 4а по плана на селото,
с площ от 773 кв.м., заедно с всички постройки, подобрения и приращения в него,
в т.ч. паянтова жилищна сграда и паянтова стопанска сграда и навес с граници на
дворното място: север УПИ I – 77 и УПИ II – 78, от изток - УПИ IX – 76, от юг – улица с осови точки 20 – 21 и от запад
– улица с осови точки 21-19.
Твърди още, че с нотариален акт № 82, том II, per. № 3353, нот.д. № 208 от 27.03.2014 год. майката на
ищеца Д.А.К., починала на 17.03.2016 год., прехвърлила 10/12 идеални части от дворното
място с постройките и подобренията в него на сестра му и нейна дъщеря П.М.Н.срещу
поемане на задължение за грижи, гледане и издръжка. Имотът бил наследствен от
баща им М.Н.К., поради което наследственият дял на майка му бил 10/12 ид. части
и по 1/12 идеална част за ищеца и сестра му Пенка.
На 7 юни 2016 година П.М.Н.извършвила две сделки с
прехвърления й имот: С договор за дарение, сключен с нотариален акт № 198, том
IV, рег. № 7906, нот. д. 592/2016 год. дарила на ответница Ж.Д.К. 1/24 идеална
част от имота и с договор за покупко – продажба, сключен с нотариален акт №
199, том IV, peг. № 7907, нот.д. 593/2016 год. продала 19/24 ид. части
от имота на първата Ж.Д.К., които автоматично ставали съпружеска имуществена
общност на двамата ответници. Ищецът твърди, че тази продажба противоречала на
закона – чл. 33 от ЗС, тъй като съгласно тази разпоредба сестрата му е била
длъжна най-напред да предложи на него като съсобственик да закупи тази част и
след това да я продава на трети лица. Тъй като двете сделки били извършени в
един и същи ден, и то една след друга, първата ответница още не била станала
съсобственик по дарение преди
продажбата, тъй като договорът за дарение не е бил още вписан.
П.М.Н.починала на 23.04.2018 год. и ищецът бил
единственият й наследник. Едва след смъртта й той е научил, че 19/24 идеални
части от имота били продадени в нарушение на закона - чл. 33 от ЗС.
Ищецът заявява, че договорът за покупко – продажба е
нищожен нищожен на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД връзка с чл. 33, ал. 1 от ЗС,
на която разпоредба от закона противоречи.
Искането на ищеца до съда е да бъде прогласена
нищожността на процесния договор за покупко – продажба, обективиран в нотариален акт № 199, том IV, peг. № 7907, нот.д.
593/2016 год., с всички последици от това. Претендира разноски.
В срока по чл.131 ГПК ответниците Ж.Д.К. и К.М.К. са
депозирали отговор, в който вземат становище, че предявеният от ищеца иск е
допустим, но неоснователен.
Твърдят, че не оспорват фактите, че на 07.06.2016г. са
били сключени две сделки: дарена била 1/24 ид.ч. от дворното място в с. ***, на
ответницата Ж.Д.К., която сделка била обективизирана в нотариален акт № 198,
т.4, peг. № 7906, дело №
592 от 07.06.2016г. на нотариус Денчо Н. и че след това била извършена втората
сделка, с която били продадени на Ж.Д.К. 19/24 ид.ч. от същия имот видно от нотариален акт № 199, т.IV, peг. № 7907,
дело № 593 от 07.06.2016г. на нотариус Денчо Н.. Твърдят, че била спазена
строгата форма на нотариалния акт, съответно сделките били действителни.
Оспорват твърденията на
ищеца, че сделката за покупко - продажба противоречала на закона, а именно на
чл. 26 от ЗЗД, във връзка с чл. 33 от ЗС. Разпоредбата на чл. 33 от ЗС касаела
хипотезата на сделка за продажба на имот, следователно при договор за дарение
не било необходимо да се предлага на другия съсобственик да изкупи имота. Нещо
повече, по този въпрос било издадено Тълкувателно решение № 5 от 28.11.2012 г.
по тълк. д. № 5 / 2012 г. на Върховен касационен съд. ОСГК, в което било прието, че
„Когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на
дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и
останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на
същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на
първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на
закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД."
Ответниците заявяват, че се
позовават на задължителната практика на ВКС, според която този тип сделки не
представлявали заобикаляне на закона, съответно били действителни и не следвало
да се отменят. Ж.Д.К. била станала съсобственик, в следствие на извършената
сделка за дарение, и в последствие била закупила останалата идеална част от
продавачката.
Възразяват и срещу доводите на ищеца, че тъй като
сделката за дарение не била вписана, ответницата не била станала съсобственик
преди изслушване на следващата сделка. Вписването на нотариалните актове в
имотния регистър имали конститутивно, учредително действие единствено при
вписване на нотариален акт за учредяване на ипотека. В останалите случаи
вписването на нотариалните актове имало декларативно и оповестително действие и
не представлявало елемент от фактическия състав на нотариалния акт.
Собствеността се прехвърляла в момента на съставяне на нотариалния акт и
спазването на законовите му реквизити, като вписването имало оповестително и
декларативно действие. Съответно Ж.Д.К. била станала собственик на 1/24 ид.ч.
от дворното място още с подписването и изслушването на първия нотариалния акт
за дарение.
Молят иска да бъде отхвърлен.
Претендират разноски.
В съдебно заседание ищецът,
чрез процесуалния си представител, заявява, че поддържа исковата молба по
изложените в нея доводи. В писмена защита по делото доразвива същите, като
застъпва становището, че за да бъде валидна атакуваната в настоящото
производство продажба е следвало извършеното дарение да е било вписано, предвид
употребената дума „впоследствие “ в ТР 5/2012 г. на ОСГК на ВКС.
В съдебно заседание
ответниците оспорват иска, като не спорят по фактите. В писмена защита по
делото процесуалния им представител заявява, че спорът е изцяло правен, тъй
като фактите по него не са спорни и че неговото разрешение се съдържа в ТР
5/2012 г. на ОСГК на ВКС, а именно че договорът за продажба не е нищожен.
Излага подробни съображения за действието на вписването на нотариалните актове.
Съдът, след като
обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства по реда на
чл.235, ал.2 ГПК във връзка с чл. 12 ГПК, намира за установено следното:
Страните не спорят относно
факта, че към дата – 07.06.2016 г. П.М.Н.и ищеца А.М.Н. (сестра и брат, видно
от удостоверение за наследници, на л. 7) са били съсобственици на имот – дворно
място в с. ***, представляващо УПИ X – 76 в кв. 4а по плана на
селото, с площ от 773 кв.м., заедно с всички постройки, подобрения и приращения
в него, в т.ч. паянтова жилищна сграда и паянтова стопанска сграда и навес с
граници на дворното място: север УПИ I – 77 и УПИ II –
78, от изток - УПИ IX – 76, от юг – улица с осови точки 20 – 21 и от
запад – улица с осови точки 21-19, поради което съдът приема за установен този
факт по делото, макар ищецът да не е представил писмени доказателства за своята
квота в съсобствеността. Представен е само нотариален акт 82, том II,
рег. 3353, дело 208/2014г., с който Д.А.К. е прехвърлила на П.М.Н.собствените
си 10/12 ид.ч. от гореописания имот срещу задължение за гледане и издръжка.
На 07.06.2016 г. П.М.Н.е
дарила на ответницата Ж.Д.К. 1/24 ид.ч. от гореописания имот, видно от нотариален
акт № 198, т.IV, peг. № 7906, дело № 592 от
07.06.2016г. на нотариус Денчо Н., вписан в Служба по
вписванията – Стара Загора, Вх. рег. № 6254 от 07.06.2016г., акт № 126, том XVI,
дело 3356/2016г.
На същата дата - 07.06.2016
г. П.М.Н.е продала на ответницата Ж.Д.К. собствените си 19/24 ид.ч. от същия
имот, видно от нотариален акт № 199, т.IV, peг. № 7907, дело № 593 от 07.06.2016г. на нотариус
Денчо Н., вписан в Служба по вписванията – Стара
Загора, Вх. рег. № 6255 от 07.06.2016г., акт № 127, том XVI, дело 3357/2016г. Не е
спорно, че към датата на договора за покупко – продажба Ж.Д.К. е в брак с
втория ответник по делото К.М.К..
Праводателката
П.М.Н.е починала на 24.04.2018г. и нейн единствен законен наследник е брат й А.М.Н.
(ищецът), видно от удостоверение за наследници, № 18/09.05.2018г.
При така установеното от фактическа страна,
съдът, от правна страна, намира следното:
Както бе отбелязано и при изложението на
фактическата обстановка по делото, страните не спорят относно фактите. Праводателката
П.М.Н.е дарила 1/24 ид. ч. от гореописания
имот на трето за съсобствеността лице, а именно на ответницата Ж.Д.К. и след това на същия ден е продала
другите си ид.ч. от имота 19/24 ид.ч. на същото лице Ж.Д.К., която е в брак с
втория ответник по делото К.М.К.. Спорът се свежда до това, дали така извършената
продажба е нищожна, като противоречаща, респ. заобикаляща забраната на чл. 33,
ал. 1 ЗС, както твърди ищецът.
Отговорът,
който дава настоящият съдебен състав на този правен въпрос е отрицателен.
Изрично разрешение на същия се съдържа в Тълкувателно решение № 5 от 28.11.2012 г. по тълк. д. № 5 / 2012 г. на ОСГК
на ВКС, в което е прието следното: Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, съсобственикът
може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице, само ако преди
това е предложил на другите съсобственици да купят частта му, при същите
условия и никой от тях не е приел предложението. Когато правото на собственост
върху идеална част от недвижим имот се придобие чрез продажба в нарушение на
правилото за предлагане на дела първо на останалите съсобственици,
осъществената сделка не е нищожна. При подобно нарушение в полза на останалите
съсобственици се поражда потестативното право да изкупят продадената идеална
част, като встъпят в продажбеното правоотношение и заместят купувача, а, за да
могат да сторят това, сделката трябва да е действителна – по силата на сделката
купувачът да е станал собственик на съответната идеална част от вещта. В
случаите, когато продажбата на остатъка от част от съсобствен имот се предхожда
от дарение на друга част от същия имот в полза на външно за съсобствеността
лице (какъвто е настоящия случай), житейското предположение за наличие на
намерение за заобикаляне на закона при липсата на законова презумпция за
намерение, не може да промени характера на сделката по чл. 33 ЗС и последиците
от нея, нито води до опорочаване на предхождащото я дарение. След като
поотделно за договорите за дарение и за покупко-продажба, както и при
съчетанието им, липсва законова забрана за постигнатия краен правен резултат,
то е невъзможно страните да целят забранен или непозволен от закона резултат. При извършване на дарение на част от
съсобствен имот в полза на лице, външно за съсобствеността, сделката по принцип
не е в нарушение на закона. Когато надареното, външно за съсобствеността лице,
впоследствие придобие по силата на продажба и останалата част от собствената на
продавача идеална част от имота, резултатът е придобиване на право на
собственост върху идеална част от недвижим имот от лице, което не е било
съсобственик преди извършването на първата сделка. Този резултат не е забранен
или непозволен от закона. Това е така и в случаите, когато договорът за дарение
е сключен с цел да се осуети правото на изкупуване от съсобственик в последваща
продажба, тъй като преследваният резултат не е забранен или непозволен.
От гореизложеното следва, че атакуваният в настоящото производство договор
за покупко – продажба на ид.части от имот не е нищожен, на основание чл. 26,
ал.1 ЗЗД, поради това че с извършеното преди него дарение на идеална част от
същия имот е била заобиколена забраната на чл. 33, ал.1 ЗС, както твърди
процесуалния представител на ищеца. Неоснователни са доводите на процесуалния
представител на ищеца, че Тълкувателното решение не е приложимо в случая,
защото то имало предвид продажба извършена впоследствие дарението, което означавало,
че договорът за дарение е трябвало да бъде вписан първо в Службата по
вписванията, а след това да бъде извършена продажбата, защото при невписан
договор за дарение надарената не ставала собственик на дарената част.
Договорът за дарение на недвижим имот е
двустранен, безвъзмезден, консенсуален и формален. Договорът за покупко –
продажба на недвижим имот е двустранен, възмезден, консенсуален и формален.
Съгласно чл. 24 33Д прехвърлянето на правото на
собственост или вещно право върху определена вещ настъпва по силата на
договора, освен ако страните не са уговорили друго (напр. уговорка за запазване
на право на собственост до заплащане на цената и т.н., но настоящия случай не е
такъв). Нотариалната форма е изискване за действителността на сделката по
силата на чл. 18 ЗЗД. Вписването на договора за
дарение и на договора за покупко – продажба на недвижим имот имат оповестително
действие, а не конститутивно действие – арг. чл. 112, б.
"а" от ЗС във връзка с чл.113 от ЗС във връзка с чл. 4, б.
"а" от Правилника за вписванията. След вписването договорът може да се противопостави на всички.
Въпросите относно момента на прехвърлянето на правото на
собственост върху недвижим имот и на действието на вписването на тези договори,
освен че са изрично уредени от законодателя, по отношение на тях, както
правната теория, така и съдебната практика са непротиворечиви.
Оттук следва, че в случая договорът за
дарение е породил своя транслативен ефект със сключването му под формата на
нотариален акт. Вписването на договора има само оповестително действие,
доколкото законът не му придава конститутивно действие. Надареният става
собственик на надарената част от имота и при невписан договор. Оттук следва
неоснователността на доводите на процесуалния представител на ищеца за
противното.
Предвид гореизложеното, следва, че договор
за покупко – продажба, обективиран в
нотариален акт № 199, т.IV, peг. № 7907, дело
№ 593 от 07.06.2016г. на нотариус Денчо Н., вписан в Служба по вписванията – Стара Загора, Вх. рег. № 6255 от
07.06.2016г., акт № 127, том XVI, дело 3357/2016г. нито
противоречи, нито заобикаля чл.33, ал.1 от ЗС и е действителен. А дори и да
беше така, то този договор отново би бил действителен съгласно Тълкувателно
решение № 5 от 28.11.2012 г. по тълк. д. № 5 /
2012 г. на ОСГК на ВКС.
Ето защо предявеният иск с правно основание чл. 26, ал.1 ЗЗД
е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал.3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на всеки един от двамата ответника
направените разноски по делото от по 500 лева за всеки от тях – възнаграждение за
адвокат (л. 33 и л. 34 от делото).
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.М.Н., ЕГН: **********,*** против Ж.Д.К., ЕГН: ********** и К.М.К., ЕГН: **********,
двамата с
постоянен адрес ***, иск да бъде
прогласена нищожността на договор за
покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 199, т.IV, peг. № 7907, дело № 593 от 07.06.2016г. на нотариус
Денчо Н., вписан в Служба по вписванията – Стара
Загора, Вх. рег. № 6255 от 07.06.2016г., акт № 127, том XVI, дело 3357/2016г., на основание чл. 26, ал.1 ЗЗД, поради противоречие (респ.
заобикаляне) на чл. 33, ал. 1 ЗС, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА А.М.Н., ЕГН: **********,***, да заплати на Ж.Д.К., ЕГН: **********,***, сумата в размер на 500 лева, представляваща направените от нея по делото разноски
за процесуално представителство.
ОСЪЖДА А.М.Н., ЕГН: **********,***, да заплати на К.М.К., ЕГН: **********,***, сумата в размер на 500 лева, представляваща направените от него по делото разноски
за процесуално представителство.
Решението може да бъде обжалвано пред Старозагорския
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: