РЕШЕНИЕ
№ 1370
гр. Бургас, 10.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско
дело № 20242120107338 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „С.Х. М.“ ЕООД с ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ***, представлявано от ****, против Т.
Я. Х. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ул. С. х. – С.Х., ***, с която се претендира
осъждането й за заплащане на сумата от 664. 14 лева - главница, представляваща
направените от ищеца разноски за периода от 01.12.2022 г. до 30.06.2024 г. за
поддръжка и управлението на общите части на жилищен комплекс „С.Х.“, находящ се
в гр. Бургас, ж.к. „***”, ул. „С.х. - С.Х.”, в УПИ ** по плана на зона * на ж.к. „***”,
ведно със законната лихва за забава върху горната главница от подаване на исковата
молба на 29.10.2024 г. до окончателното й изплащане. Моли се и за присъждане на
направените по делото разноски.
Основанията за дължимост на търсените суми се основават на твърдения, че от
01.08.2019 г. и към момента ищцовото дружество осъществява поддръжката и
управлението на жилищен комплекс от затворен тип „С.Х.”, находящ се на
горепосочения адрес, въз основа на писмен договор от 01.08.2019 г., сключен с
инвеститора на комплекса - „С.Х. 2” ЕАД, както и въз основа на тристранни договори
с мнозинството от собствениците на апартаменти в комплекса, като предоставя
следните услуги: поддръжка чистотата на общите части на комплекса и на блоковете,
включително улици, тротоари, паркоместа, стълбища, площадки, тавани; поддръжка на
1
зелените площи в комплекса чрез редовно поливане и почистване и осигуряване на
специализиран персонал за поддръжката им; осигуряване на 24-часова физическа
охрана на целия комплекс и пропускателен режим за влизане в комплекса, както и
постоянно наблюдение на ключови места чрез наличните устройства; редовно
извозване на сметта от комплекса в сътрудничество със съответните общински фирми
най-малко два пъти седмично; осигуряване техническа поддръжка и редовна
профилактика на асансьорите в блоковете; описани в чл. 1 от договора с инвеститора,
респ. Приложение № 1 от индивидуалните договори с отделните собственици. Сочи се,
че ответницата е собственик на апартамент № ** в блок * от жилищен комплекс
„С.Х.“ - гр. Бургас, който е с площ от 66. 08 кв.м., ведно с 11. 37 кв. м. общи части,
като същата не е подписала индивидуален договор за управление и поддръжка на ж. к.
„С.Х.”, гр. Бургас с инвеститора на комплекса и/или с ищеца „С.Х. М.” ЕООД, но
въпреки това има задължение да заплаща разходите за поддържане на общите части в
етажната собственост, но не го е изпълнила изцяло. Излагат се доводи, че тъй като
разходите за поддръжка и управление на комплекса, в който се намира
самостоятелният обект на ответницата, са платени не от нея, а от ищеца, е налице
неоснователно обогатяване от страна на ответницата за сметка на ищцовото
дружество. Твърди се, че за периода от 01.12.2022 г. до 30.06.2023 г. ищецът е
направил разходи за поддръжката и управлението на комплекса в общ размер от
100 246. 66 лева, както и такива за периода от 01.07.2023 г. до 30.06.2024 г. в размер на
220 304. 81 лева, надлежно индивидуализирани в исковата молба. Сочи също така, че
апартамент № ** от блок № * е със застроена площ от 66.08 кв.м., а общата разгърната
застроена площ на обектите в комплекса е 16 373. 03 кв.м. до 30.06.2023 г. и 21 111. 76
кв.м. след тази датата, поради въвеждането в експлоатация на бл. 7 и 10, поради което
съотношението между площта на апартамента към общото РЗП на обектите в
комплекса е 0. 4036 % до 30.06.2023 г. и 0. 313% след тази дата. Така се формира и
извода, че за периода от 01.12.2022 г. до 30.06.2024 г. ответницата дължи сумата от 1
094. 14 лв., от която били заплатени 430 лв. и оставала дължима претендирана в
настоящото производство сума.
Правното основание на иска е чл. 59, ал. 1 Закона за задълженията и договорите
/ЗЗД/.
В законоустановения срок е постъпил писмен отговор от ответницата, чрез
пълномощника й адвокат С. Н., който оспорва предявения иск по основание и размер и
моли за отхвърлянето му, като излага обстойни доводи си в тази насока. Не се оспорва,
че ответницата е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ***.6.** по
КККР на гр. Бургас, с адрес гр. Бургас, ж.к. „***“, комплекс „С.Х.“, бл.*, ет.*, ап. **,
както и че в поземления имот са налице съоръжения и елементи от техническата
инфраструктура, предназначени за общо ползване от всички собственици, като
поддържането им е възложено на ищцовото дружество по силата на договор за
2
управление и поддръжка на жилищен комплекс „С.Х.“, сключен на 01.08.2019 г. между
инвеститора „С.Х. 2“ ЕАД, ЕИК ***, и изпълнителя-ищец. Изразява се подробно
становище за недължимостта на претендираните суми, тъй като липсвало
неоснователно обогатяване на ответника за сметка на ищеца. Навеждат се аргументи,
че част от посочените от ищеца разходи - за канцеларски материали и офис-техника, за
счетоводни услуги, за одит, правни услуги, трудова медицина, обяви персонал,
присъдени разноски дела, административни, застраховки, нотариални банкови,
куриерски и други, не са разходи за управление и поддръжка на общите части на
сградата, в частност на блок № * или към комплекса по смисъла на § 1, т. 11 от ДР към
ЗУЕС, а касаят обслужването търговската дейност на дружеството, което не е
отговорност на собствениците в комплекса. Оспорва се начинът на формиране на
размера на задълженията спрямо РЗП на въведените в експлоатация сгради, въпреки
че се отнасяли за целия комплекс, като се излага, че би било законосъобразно
разпределението на разходите да бъде извършено на базата на общата площ на
поземлените имоти в границите на комплекса спрямо прилежащата площ за всяка от
въведените в експлоатация сгради, чрез което да се определи пропорционално и делът
на разходите, за които отделния собственик носи отговорност. Потвърждава
извършеното плащане в размер на 430 лв., като излага, че други суми не се дължат за
управлението и поддръжката на общите части. С горните мотиви се моли за
отхвърлянето на иска, като също търси присъждане на разноските по делото.
Бургаският районен съд, като взе предвид исковата молба и изложените в нея
факти и обстоятелства, становището на насрещната страна и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото няма спор, че ответницата е собственик на жилище, находящо се в гр.
Бургас, ж.к. „***“, комплекс „С.Х.“, бл.*, ет.*, ап.**, както и че не е страна по
индивидуален договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс „С.Х.“. Не се
спори също така, че в поземления имот, в който е изграден комплекса, са налице
съоръжения и елементи от техническата инфраструктура, предназначени за общо
ползване от всички собственици, като поддържането им е възложено на ищцовото
дружество по силата на договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс
„С.Х.“, сключен на 01.08.2019 г. между инвеститора „С.Х. 2“ ЕАД с ЕИК ***, и
изпълнителя „С.Х. М." ЕООД с ЕИК ***. Безспорно е и че в периода от 01.12.2022 г.
до 30.06.2024 г. ищцовото дружество е извършвало управление и поддръжка на
общите части на комплекса. Не се спори и относно обстоятелството, че за процесния
период ответницата е извършила плащания в размер на 430 лева.
По силата на сключения договор възложителят, като собственик на комплекса от
затворен тип, включващ 6 жилищни блока, въведени в експлоатация, е възложил на
изпълнителя извършването на цялостна поддръжка и управление на общите части на
комплекса, както и на блоковете. Изпълнението им се установява и от събраните по
делото гласни доказателства. Уговорено е, че възложителят ще осигури подписването
на отделен договор за управление и поддръжка със “С.Х. М.“ ООД от всеки
собственик на апартамент или търговски обект при закупуването на същия. Според чл.
14 от договора, в замяна на предоставяните услуги изпълнителят има право на месечно
възнаграждение от собствениците на всеки апартамент, което се състои от два
3
компонента: първи компонент в размер на 55 лева с ДДС, дължим на апартамент и
втори компонент в размер на сума от 0.20 лева с ДДС, умножена по квадратните метри
на всички обекти, притежавани от възложителя.
От заключението на вещото лице по назначената счетоводна експертиза се
установява, че разходите за поддръжка и управление на комплекса за периода от
01.12.2022 г. до 30.06.2024 г. възлизат и са осчетоводени на общо 320 551. 47 лева.
Разходите са разпределени по различни пера за заплати и осигуровки, охрана, ел.
енергия, вода, поддръжка на асансьори, поддръжка на басейн, счетоводни услуги,
координация и управление. Осчетоводените суми касаят целия комплекс, в който има 9
сгради. Експертизата сочи, че единствената дейност на “С.Х. М.“ ЕООД е
управлението на комплекса от затворен тип С.Х.. Всички приходи и разходи на
дружеството са свързани с тази дейност. Според вещото лице, процентното отношение
на квадратурата на процесния апартамент т.е. за жилището на ответницата спрямо
общата ЗРП е 0.004036 % за периода от 01.12.2022 г. до 30.06.2023 г. При така
установеното процентно съотношение и общия размер на разходите за периода в
размер на 100 246. 66 лева, то разходите за поддръжка и управление за имота на
ответницата възлизат на 404. 59 лева. За втория период от 01.07.2023г. до 30.06.2024 г.
общата РЗП на обектите в комплекса е 21 111.76 кв.м. Процентното съотношение на
квадратурата на жилището на ответницата спрямо общата ЗРП е 0.00313 %. При така
установеното процентно съотношение и общия размер на разходите за периода, то
разходите за поддръжка и управление за имота на ответницата възлизат на 689. 55
лева. Така общо за целия период от 01.12.2022 г. до 30.06.2024 г. за имота на
ответницата се дължат разходи от 1 094. 14 лева. Експертизата е установила, че за
апартамента на ответницата досежно процесния период са заплатени 488 лв. и по-
конкретно на 17.03.2023 г. са платени 316 лв. с посочено основание за плащане на
задължения към ищеца в периода от 01.10.2023 г. до 31.03.2023 г.; на 24.04.2023 г. са
платени 43 лв. с посочено основание за плащане на задължения към ищеца в периода
от 01.01.2023 г. до 30.04.2023 г.; на 26.06.2023 г. са платени още 43 лв. с посочено
основание за плащане на задължения към ищеца в периода от 01.05.2023 г. до
31.05.2023 г.; на **.09.2023 г. са платени 316 лв. с посочено основание за плащане на
задължения към ищеца в периода от 01.06.-31.07.2023 г. Тези суми са отнесени от
ищеца като платени за по-стари задължения, за период преди декември 2022 г.
Установява се също така от допълнителното заключение и представените
допълнителни преводни нареждания, че ответницата е заплатила още 559 лв. и по –
конкретно 172 лв. на 24.01.2024 г. с посочено основание за плащане на задължения към
ищеца в периода от 01.08.2023 г. до 30.11.2023 г.; 129 лв. на 07.05.2024 г. с посочено
основание на плащане на задължения към ищеца в периода от 01.12.2023 г. до
29.02.2023 г.; 129 лв. на 03.09.2024 г. с посочено основание на плащане на задължения
към ищеца в периода от 01.03.2024 г. до 31.05.2024 г. т.е. всички извършени преди
завеждане на делото. Следва и едно извършено плащане в хода на делото,
осъществено на 01. 11. 2024 г. за сумата от 129 лева с посочено основание за плащане
на задължения към ищеца за периода от 01.06.2024 г. до 31.08.2024 г. Т.е. общо
извършените плащания от ответницата за процесния период възлизат на 1 047 лева,
като в допълнително си заключение вещото лице детайлно е посочило същите по дата
на плащане и основание за това, като част от тях касаят период преди завеждане на
делото, а именно извършено плащане на сумата от 316 лв. на 17.03.2023 г. като
основание ответницата е посочила задължения за периода от 01.10.2021 г. до
31.03.2021 г. Съответно ищецът е отнесъл част от тази сума в размер на 208. 58 лв. за
погасяване на задължения за минал период преди завеждане на делото, а именно за
времето от 01.10.2021 г. до 31.12.2021 г., което е в съответствие с изявлението на
ответницата за плащане за времето от 01.10.2021 г. Т.е. в заключение се налага извода,
4
че платени суми с посочено основание от ответницата за погасяване на задължения в
процесния период възлизат на 838. 42 лв.
Въз основа на така установените факти, релеватни за рашването на делото,
съдът намира от правна страна следното:
Съгласно § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС (изм. - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от
29.09.2023 г.) „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в
режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от
собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица. На основание чл. 2 от ЗУЕС управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, който се
вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки
самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.
Процесният жилищен комплекс „С.Х.” представлява именно „жилищен комплекс от
затворен тип“ по смисъла на горепосочената дефинитивна норма на § 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС, поради което управлението на общите му части следва да се подчинява на
специалния режим по чл. 2 от ЗУЕС. Ответницата е собственик на самостоятелен
обект в комплекс „С.Х.“, но не е страна по договор, сключен по реда на чл. 2 ЗУЕС.
Приложеният по делото договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс
„С.Х.” от 01.08.2019 г., сключен между „С.Х. 2” ЕАД и ищцовото дружество „С.Х. М.“
ЕООД, не е договор по чл. 2 от ЗУЕС, тъй като не е сключен между инвеститор и
собственик на самостоятелен обект.
При липсата на сключен между страните индивидуален договор с предмет
уреждане на отношенията по повод осъществяваните от ищеца дейности по поддръжка
и управление на общите части в комплекс „С.Х.“, отношенията между страните следва
да се уредят чрез института на неоснователното обогатяване. Когато не са налице
елементите на някой от трите фактически състава на чл. 55, ал. 1 ЗЗД и когато въобще
липсва друга възможност за правна защита, а е увеличено без основание имуществото
на едно лице за сметка на имуществото на друго лице, обеднелият разполага с иска по
чл. 59 ЗЗД. В тези случаи обогатяването е налице не само при увеличение на
имуществото на едно лице, но и когато са му спестени средства за сметка на
имуществото на друго лице. При хипотезата на чл. 59, ал. 1 ЗЗД неоснователно
обогатилият се за сметка на другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил,
но само до размера на обедняването, т.е. дължи се връщането на по- малката сума
между обедняването и обогатяването. Общият състав на неоснователно обогатяване се
реализира и когато едно лице неоснователно си спестява за сметка на друго разходи,
които са били необходими и е трябвало да бъдат извършени. В процесния случая
ответницата като собственик на самостоятелен обект в жилищен комплекс „С.Х.“ - гр.
Бургас, без да е страна по индивидуален договор за възлагане на поддръжка и
управление и без да е заплатила съответна част от действително извършените от
ищцовото дружество разходи за поддръжка и управление, се е обогатила, спестявайки
си съответната част от тези разходи за сметка на обедняването на ищцовото
дружество, което ги е заплатило. Ето защо съдът намира, че е налице настъпило за
ищеца обедняване, както и настъпило за ответника обогатяване, които произтичат от
общ факт.
От експертното заключение, от свидетелските показания, както и от писмените
доказателства еднозначно се установява, че за исковия период в комплекс „С.Х.“
действително са извършвани дейности по управление и поддръжка от ищцовото
5
дружество. Забележките на свидетеля относно качеството и начина на изпълнение на
част от дейностите нямат отношение към естеството на заявената претенция.
Дейността по поддръжка на комплекса несъмнено включва присъщите за нея разходи
за ел. енергия, вода, абонамент за асансьори, охрана, поддръжка на басейн, годишни
прегледи, системи за контрол на достъпа, изпитвания, проверки, ремонти и поддръжка,
озеленяване, материали за поддръжка. Обстоятелството, че дейността по управление и
поддръжка на комплекса е възложена на търговско дружество предполага
фактическото извършване на тези действия да бъде превъзложено на лица от
персоналния състав на дружеството или на други лица по силата на граждански или
трудов договор, а това несъмнено генерира разходи за възнаграждения, осигуровки,
работни дрехи, канцеларски материали и офис техника, счетоводни услуги, одит,
правни услуги, транспортни услуги, трудова медицина, обяви за персонал,
застраховки, нотариални, банкови, куриерски и други услуги. В тази връзка съдът
счита всички сторени разходи от ищцовото дружество за поддръжката на комплекса,
разбити по пера, за необходими и действително сторени. Изложеното се потвърждава и
от показанията на свидетеля Стоянов, които съдът кредитира като безпристрастно
дадени и кореспондиращи с доказателствения материал по делото, от които се
установява, че в комплекса са наети работници по почистване, озеленяване,
поддръжка, домакин и охрана. Ето защо и с оглед заключението на вещото лице, че
дейността на ищцовото дружество е свързана само с поддръжката и управлението на
жилищен комплекс „С.Х.“, както и че за периода от 01.12.2022 г. до 30.06.2024 г. са
осчетоводени разходи по поддръжка и управление на комплекс „С.Х.“, в общ размер
на 320 551. 47 лева, съдът намира, че се касае са разходи, които са необходими за
осъществяване на дейността по управление и поддръжка на комплекса от ищцовото
дружество.
Дължимата от ответницата част от сторените от ищцовото дружество разноски
за поддръжка и управление в комплекса следва да се определи съобразно
притежаваните от нея идеални части от общите части на сградата, в която се намира
собствения й самостоятелен обект. Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС,
когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на
етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на
сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се
определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и
складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички
самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото
число се преобразува в проценти. В представения по делото нотариален акт е
посочено, че притежаваният от ответницата самостоятелен обект с идентификатор
***.6.** по КККР на гр. Бургас, с адрес: гр. Бургас, ж.к. „***“, жилищен комплекс
„С.Х.“, бл.*, находящ се в сграда № *, разположена в поземлен имот с идентификатор
*** по КККР на гр. Бургас, е с площ от 66,08 кв. м. и прилежащи части: 11,37 кв. м.
идеални части от общите части на сградата. Въз основа на заключението на вещото
лице Д. по поставените от ищцовото дружество въпроси съдът приема, че с оглед
процентното съотношение на апартамента на ответницата спрямо РЗП на бл.* и
спрямо общата РЗП на всички девет сгради размерът на дължимото от ответницата
обезщетение за периода 01.12.2022 г. до 30.06.2024 г. възлиза на 1 094. 14 лева. В
същото време ответницата вече е платила част от сумата възлизаща на 838. 42 лева,
като е извършила плащания в периода от 17.03.2023 г. до 05.11.2024 г., с посочено от
нея основание за плащане именно във времето на процесния период, посочени в
табличен вид от вещото лице. Предвид погасителното действие на извършените от
ответницата на тази сума, дължимата и непогасена към момента на приключване на
съдебното дирене по делото сума възлиза на 255. 72 лева. Обстоятелството, че част от
6
платените от ответницата суми до датата на завеждане е отнесена от ищеца, съгласно
счетоводството му към минал период, не е равнозначно на извършено плащане от
страна на ответницата за минал период. С извършените от нея плащания същата ясно е
заявила кой свои задължения погасява съобразно нормата на чл. 76, ал. 1, изр. 1-во от
ЗЗД, видно от представените по делото преводни нареждания и съобразно
отбелязванията на вещото лице, при което и няма как съобразно разпоредбата на чл.
76, ал. 1, изр. последно от ЗЗД да се приеме, че първо се погасяват по-стари такива,
при все че длъжникът е заявил кое свое задължение погасява. Ищецът би могъл да има
облигационна претенция за по-старите задължения, но това така или иначе това
обстоятелство се явява ирелевантно за настоящото дело.
Въз основа на изложеното съдът приема, че предявеният иск с правно основание
чл. 59, ал. 1 ЗЗД се явява доказан до размера от 255. 72 лева, до който следва да бъде
уважен, а за горницата над този размер до пълно предявения размер от 664. 14 лева
следва да бъде отхвърлен.
Основателна съответно е и акцесорната претенция за законна лихва върху
уважената главница от датата на депозиране на исковата молба на 29.10.2024 г. до
окончателното й изплащане.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищцовото дружество
има право на разноски съобразно уважената част от предявения иск, а именно за
сумата от общо 579. ** лева, съобразно представения списък на разноските, отчитайки
и извършеното плащане в хода на делото на сумата от 129 лв., за която ищецът има
право да получи сторените разноски по аргумент за противното от нормата на чл. 78,
ал. 2 от ГПК.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответницата също
има право на разноски съобразно отхвърлената част от предявения иск, а именно за
сумата от 364. 94 лева, съобразно представения списък на разноските и съобразно
отчитане на извършеното плащане на сумата от 129 лв. в хода на делото.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
Осъжда Т. Я. Х. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ул. С. х. – С.Х., ***, да
заплати на „С.Х. М.“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, ***, представлявано от ****, сумата от 255. 72 лв. /двеста петдесет и пет
лева и 72 ст./ - главница, с която неоснователно се е обогатила за сметка на
дружеството, поради неплащането на дължимата от нея сума за направени от ищеца
разноски за поддръжката и управлението на общите части на жилищен комплекс
„С.Х.“, находящ се в гр. Бургас, ж. к. „***”, ул. „С.х. - С.Х.”, в УПИ ** по плана на
зона * на ж.к. „***”, за периода от 01.12.2022 г. до 30.06.2024 г., ведно със законната
лихва за забава върху горната сума от датата на подаване на исковата молба на
29.10.2024 г. до окончателното й изплащане, като отхвърля иска за горницата над
уважения размер от 255. 72 лв. до пълния заявен размер от 664. 14 лева, ведно със
законна лихва за забава върху отхвърлената главница от 29.10.2024 г.
Осъжда Т. Я. Х. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ул. С. х. – С.Х., ***, да
заплати на „С.Х. М.“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, ***, представлявано от ****, сумата от 579. ** лв. /петстотин седемдесет и
девет лева и ** ст./ за направените по делото разноски.
Осъжда „С.Х. М.“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
7
гр.Бургас, ***, представлявано от ****, да заплати на Т. Я. Х. с ЕГН **********,
адрес: гр. Бургас, ул. С. х. – С.Х., ***, сумата от 364. 94 лв. /триста шестдесет и
четири лева и 94 ст./ за направените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
8