Решение по дело №171/2021 на Районен съд - Бургас

Р Е Ш Е Н И Е

 

№   260035  / 01.03.2022 год., град Бургас

 

В    И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

Бургаският районен съд,                                     ХXXVIІ – ми граждански състав

на двадесети декември                                  две хиляди двадесет и първа година

в публично заседание, в състав

                                                                                Районен съдия: Асен Радев

 

                             при секретаря М.Енчева, като разгледа докладваното от съдията Радев гражданско дело № 171 по описа за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

                             Производството е по искова молба на Т.А.Д. против „Престиж холидейс“ АД, за осъждане на ответното дружество да му заплати сумите от 4114.96 лв. и 3733.96 евро, като получени при начална липса на основание - платени в периода 2008-2019 год. годишни такси за поддръжка на общи части по нищожен договор за стопанисване, поддържане и охрана на ж/к „********“, сключен между страните на 01.12.2006 год., ведно със сборна мораторна лихва в размер на 1960 лв., начислена върху платените за 2014-2019 год. такси, начиная от плащането на всяка една от тях до 11.01.2021 год. и законната лихва върху главниците, считано от 11.01.2021 год. до окончателното им изплащане.

                             В срока по чл.131 от ГПК, са предявени, съответно - приети за съвместно разглеждане насрещните искове на „Престиж холидейс“ АД против Т.А.Д., за осъждането му да заплати сумата от 2044.72 лв., представляваща сбор от дължими за 2020 год. и 2021 год. такси за поддръжка на общи части, дължими по процесния договор, ведно със сборна мораторна лихва в размер на 112.46 лв., начислена върху всяка от годишните такси, за периода от съответния падеж до 15.02.2021 год.  и законната лихва, начиная от 16.02.2021 год. до окончателното плащане.

                             Първоначалните искове са с правно основание в чл.55, ал.1, пр.1 вр. с чл.26, ал.1, пр.1, ал.2, пр.1 и пр.3 от ЗЗД, а насрещните - в чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД и са допустими.

                             В съдебно заседание ищецът поддържа исковете си. Ангажира доказателства и моли за присъждане на деловодните разноски.

                             Процесуалният представител на ответното дружество оспорва първоначалните искове, поддържа насрещните. Също ангажира доказателства и претендира разноски.

                             Бургаският районен съд, въз основа на събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното: 

                             Страните не спорят, че ищецът е собственик на самостоятелен обект, представляващ апартамент № **** с площ от 62.23 кв.м., находящ се на първи етаж в корпус **, вход ** на комплекс „***“, изграден в поземлен имот с идентификатор **** по КК и КР на гр.П*, адрес: ММЦ - гр.П*, ул.“****“, на който комплекс инвеститор е ответното „****“ АД и който е построен върху собствени на дружеството недвижими имоти.

                             Собствеността си ищецът е придобил, след като на 25.01.2007 год. ответното „Престиж холидейс“ АД му е прехвърлило право на строеж за горепосочения апартамент, което е реализирано.

                             Жилищната сграда - блок 1, състояща се от апартаменти, ателиета, бистро с кухня, магазини, кафе-клуб, билярдна зала, спа-център, лоби бар, фитнес зала, с площадкови ВиК мрежи и вертикална планировка, е въведена в експлоатация на 05.03.2008 год.

                             Няма спор също, че останалите самостоятелни обекти са собственост на ответното дружество и трети за спора лица.

                             Преди „Престиж холидейс“ АД да прехвърли на Д. правото на строеж върху апартамента - на 01.12.2006 год., страните са сключили писмен договор за стопанисване, поддържане и охрана на жилищния комплекс „****“, по силата на който ответното дружество се е задължило да осъществява охраната, цялостната поддръжка и управлението на комплекса, срещу годишно възнаграждение от 7 евро/ кв.м. за притежавания апартамент, съответно 4 евро/кв.м. - за подземния гараж. При притежаваната от ищеца жилищна площ, дължимото от него възнаграждение възлиза на 435.61 евро без ДДС или 522.73 евро с ДДС.

                             За имота на ищеца са сключени последователно три договора между страните - от 07.08.2014 год. и със срок от една година; от 01.04.2015 год. и срок от две години; от 01.01.2019 год. и срок от една година.

                             И трите договора имат за предмет отдаването на имота под наем от „Престиж холидейс“ АД на туристи, като по първите два на ищеца се дължи заплащане на част от получената наемната цена, след приспадане на разходите и възнаграждението на дружеството, а по третия е уговорен гарантиран доход от 1500 евро за летния сезон.

                             По трите договора, след приспадане на разходите и съответния отчет, на ищеца са заплащани суми и са издавани сметки за изплатени суми, като е удържан и дължимия данък при източника.

                             Няма спор между страните, а тази насока са и множеството писмени доказателства приети по делото, че ищецът е заплатил на ответното дружество, в т.ч. чрез прихващане, процесните суми - предмет на първоначалните искове.

                             Комплекс „*******“ е категоризиран като туристически обект, категория „три звезди“, за което през 2018 год. е издадено удостоверение от Община П*, вкл. и за апартамента, собствен на Д..

                             Според св.В* - управител на комплекса от 2015 год., „*“ представлява затворен апартхотел с денонощна охрана, изградени инфраструктура и съоръжения. За процесния период ответното дружество е стопанисвало апартамента на ищеца като свой, т.к. последният демострирал добрите си взаимоотношения с изпълнителния директор. Поради това единствено за неговия (на Д.) апартамент е заплащан гарантиран чист приход от наем в размер на 1500 евро, след приспадане на дължимите раззходи. Настоявал и разходите по поддръжка и консумативните разноски да са за сметка на ответното дружество. Понеже пандемията препятствала пълноценната експлоатация на комплекса, в частност и апартамента на ищеца, лично свидетелката му обяснила, че не може да му се гарантира доход в претендирания от него размер, което провокирало спора. Ответното дружество осигурявало целогодишно охрана и поддръжка на изградените инфраструктура и съоръжения, почистването и заплащането на разходи към комунални дружества.

                             Изслушано е заключението на вещото лице по назначената счетоводна експертиза, което частично потвърждава твърдението на ответната страна - за периода от 2016 год. до 2019 год., че на ищеца са изплащани твърди годишни ренти. За останалия период не са представени на вещото лице счетоводни документи, от които да се проследят финансовите взаимоотношения между страните, но от представените такива би било изводимо плащането на исковите суми от Д. на „Престиж холидейс“ АД, а и както вече се каза - по този факт няма спор.

                             Вещото лице по техническата експертиза е констатирало, че комплексът, състоящ се от две сгради със СПА-център, фитнес, помещения за персонал, игрална зала - билярд, складове, технически помещения, магазини, бистро, бар и открит развлекателен басейн, е изпълнен от ответното дружество - инвеститор в съответствие със строителните книжа, като грубият строеж на блок № 1 - сграда **** е приет на 29.09.2006 год. Заключението е онагледено и графично.

                             Въз основа на така сложилата се фактическа обстановка съдът, намира предявените първоначални искове за неоснователни.

                             По реда на основанията, изложени от страна на ищеца в пункт 4 от исковата молба:

                             1. Оспореният договор, противно на застъпената от ищеца теза, не е нищожен, поради невъзможен предмет. По правило, предложение първо на чл.26, ал.2 от ЗЗД визира друга хипотеза - несъществуването изобщо на предмета в гражданския оборот, а оттам - невъзможността му. В конкретния случай предметът е възможен, а според обективното гражданско право - и допустим. Освен това, макар с горното да се изясни вложения от законодателя смисъл, следва да се каже, че няма пречка да се сключи договор за бъдещи престации, но под отлагателно условие - при приемане на груб строеж на сградата или встъпване във владение (арг. раздел IV, чл.1.2 от договора). Отделен е въпросът, че акт обр. 14 е съставен преди сключване на договора - на 29.09.2006 год.

                             2. Не е налице и противоречие на договора с императивна законова разпоредба. Видно от съдържанието му, тълкувано според правилото на чл.20 от ЗЗД, той е сключен основно за дейности по поддържане на терена, свободен от застрояване, а с допълнително възлагане - и имота на ищеца.

                             Този терен, предвид ограниченото вещно право на строеж, с което разполагат ищеца и останалите собственици, категорично не е обща по см. на чл.38 от ЗСоб. (или прилежаща) част към сградите в комплекса, вкл. и по съображенията, изложени в цитираното от ищеца Р№ 201-2018-ОС-Добрич, затова е предмет на допълващо застрояване. Затова по отношение на него, както и на другите обособени обекти в сградата, които съгласно тяхното предназначение към възникване на етажната собственост (Р№ 40-2016-II г.о.; Р№ 123-2009-IV г.о.; Р№ 211-2011-I г.о.) не са общи части - СПА-център, фитнес, помещения за персонал, игрална зала - билярд, складове, технически помещения, магазини, бистро, бар и открит развлекателен басейн, но са предназначени за ползване от собствениците в комплекса, е мислимо възлагане на дейности по поддръжка с отделен договор, който не се подчинява на разписаната в ЗСоб. и ПУРНЕС, респ. ЗУЕС процедура. Впрочем, ищцовите доводи са непоследователни - от една страна са за комплекс от затворен тип по см. на ЗУЕС, а от друга - твърди се да е налице етажна собственост. Затова и само за пълнота се добавя, че ако се касае за етажна собственост, възникнала преди приемане на ЗУЕС (обн. ДВ, бр. 6/23.05.2009 г.), е в сила казаното по-горе. Ако пък „***“ е възникнал като комплекс от затворен тип, то индивидуалният договор не само не би противоречал на закона, но би бил и необходимо условие.

                             3. Договорът, както вече бе отбелязано, е сключен не за управление и поддръжка на общи части на сградата, поради което надлежна страна по него е отделния собственик, както е в случая.

                             4. Понеже договорът е сключен преди приемане на ЗУЕС, то изискването за форма, уредено с този закон, не повлиява валидността му, доколкото се касае за материалноправна норма, която по правило действа занапред, освен ако изрично не е уредено изключение. Освен това, ЗУЕС за пръв път дава легална дефиниция на комплексите от затворен тип, която според настоящия състав обхваща и случаите, при които застройката, макар и осъществена преди приемане на закона, отговаря на дефиницията. В този смисъл е и цялостната уредба на етажната собственост с приемане на посочения закон, която обхваща и заварените етажни собствености, като урежда отношенията занапред. Нещо повече - изискването на чл.2 от ЗУЕС за форма касае само договорите за управление на общи части в сградите - етажна собственост, построени в комплекси от затворен тип, но не и допълващото застрояване и инфраструктурата (Р№ 484-2014-ОС-Варна).

                             5. Казаното дотук важи и за това основание (смесване на режимите за управление на общи части), което освен всичко не е и сред предвидените от закона, водещи до недействителност на договора.

                             6. Несъгласието на страна по договора с поетите от нея задължения, респ. непризнаване съществуването на договора, е ирелевантно за неговата действителност.

                             И накрая, доколкото правото е призвано да обслужва справедливостта, настоящият състав се счита за ангажиран да изложи следното - впечатление прави едно очевидно обстоятелство, а именно: че в продължение на повече от 10 години ищецът е признавал договора, изпълнявал е по него, в т.ч. при удовлетворяване на неговите устно заявени претенции по една или друга причина, като едва на 14-тата година е счел, че не желае договорът да го обвързва, без да е предприел нормативно установените стъпки за развалянето му. Това, заедно с устно налаганите уговорки по сключен в писмена форма договор, е индиция за недобросъвестно водене на договорните задължения, вкл. желание да ползва изградената в комплекса инфраструктура и предоставяните услуги, без да заплаща възнаграждение за това, като същевременно реализира и доход.

                             Ето защо предявените първоначални искове - по чл.55, ал.1, пр.1 вр. с чл.26, ал.1, пр.1, ал.2, пр.1 и пр.3 от ЗЗД,  подлежат на отхвърляне.

                             Що се отнася до насрещните искове, при установените по - горе факти, те са основателни.

                             Налице е договор между страните за прпоцесния период - 2020 - 2021 год., за който няма данни да е развален заради виновно неизпълнение, респ. действието му да е прекратено по съгласие на страните или по друга причина. Доказано е също, че по него „Престиж холидейс“ АД е изпълнявало задълженията си, следователно Д. дължи договореното възнаграждение. Липсват доказателства (а и твърдения) да е сторил това, поради което искът по чл.79, ал.1 от ЗЗД - за заплащането му следва да се уважи в пълен размер - 2044.72 лв. (2 х 1022.36 лв. = 2 х 522.73 евро х 1.95583 лв.).

                              Съгласно раздел IV, чл.1 от договора, падежът на това задължение е определен - края на м.януари за всяка календарна година. Съгласно чл.84, ал.1 от ЗЗД, считано от 01.02.2020 год. - за възнаграждението за 2020 год. и от 01.02.2021 год. - за възнаграждението за 2021 год., Д. е в забава и искът по чл.86, ал.1 от ЗЗД - за заплащане на  лихва за забава върху всяко от възнагражденията, начиная от посочените падежи до 15.02.2021 год., е доказан в своето основание. При липса на данни за неговия размер, на основание чл.162 от ГПК, съдът го определи на 112.46 лв.

                             Тези са мотивите, които налагат да се постанови решение в посочения смисъл, като на основание чл.78, ал.3 от ГПК, на ищеца се присъдят деловодни разноски в размер на 1467.29 лв.

                       Воден от горното, на основание чл. 235 и чл.236 от ГПК, Бургаският районен съд

 

Р Е Ш И:

             

                  ОТХВЪРЛЯ исковете на Т.А.Д. ***, ЕГН - **********, за осъждане на „Престиж холидейс“ АД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление: гр.Б***, ул.“***, представлявано от К* Д*, на основание чл.55, ал.1, пр.1 вр. с чл.26, ал.1, пр.1, ал.2, пр.1 и пр.3 от ЗЗД, да му заплати сумите от 4114.96 лв. и 3733.96 евро, като получени при начална липса на основание - платени в периода 2008-2019 год. годишни такси за поддръжка на общи части по нищожен договор за стопанисване, поддържане и охрана на ж/к „*****“ - гр.П*“, сключен между страните на 01.12.2006 год., ведно със сборна мораторна лихва в размер на 1960 лв., начислена върху платените за 2014-2019 год. такси, начиная от плащането на всяка една от тях до 11.01.2021 год. и законната лихва върху главниците, считано от 11.01.2021 год. до окончателното им изплащане.

                             ОСЪЖДА Т.А.Д. ***, ЕГН - **********, на основание чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, да заплати на „Престиж холидейс“ АД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление: гр.Б*, ул.“***, представлявано от К* Д*, сумата от 2044.72 лв., представляваща сбор от дължими за 2020 год. и 2021 год. такси за поддръжка на общи части, дължими по договор за стопанисване, поддържане и охрана на ж/к „*****“ - гр.П*“, сключен между страните на 01.12.2006 год., ведно със сборна мораторна лихва в размер на 112.46 лв., начислена върху всяка от годишните такси, за периода от съответния падеж до 15.02.2021 год., както и законната лихва върху тях, начиная от 16.02.2021 год. до окончателното им изплащане.

                             ОСЪЖДА Т.А.Д. да заплати на „Престиж холидейс“ АД деловодни разноски в размер на 1467.29 лв.

                   Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                                                           Съдия:/п/

 

Вярно с оригинала: М Е