Решение по дело №1069/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Пред ОС Благоевград е депозирана искова молба от „. П. П. /Б/ Е. със седалище гр.С.,подадена от надлежен пълномощник адв.Н. против „.т Г.О. със седалище гр.С..В нея са изложени обстоятелства,че между двете дружества е сключен договор за продажба на недвижим имот,оформен с нотариален акт №184 д.№934/08 на Нотариус В. и за поправка на същия № 70 д.№1198/08 ,който имот представлява апартамент,находящ се в гр.Б.,подробно индивидуализиран.Ищецът е изпълнил задълженията си за плащане на цената от 136 206 евро и разноските по прехвърлянето.От своя страна продавачът се е задължил в срок до 15. 01.2009г. да снабди ищеца с официален документ , удостоверяващ въвеждането в експлоатацияна на сградата,в която се намира апартамента, но до този момент купувачът не е снабден с документ,даващ възможност за ползване на имота.Поради това , ищецът се позовава на уговореното в нотариалния акт,че при неизпълнение на това задължение,купувачът има право да развали договора и да получи обратно платената продажната цена , ведно със законната лихва,да се възстановят разходите по сделката направени от купувача и да се заплати неустойка 10% от продажната цена.Ищецът е изпратил нотариална покана до ответника,като му е дал срок за изпълнение.Претендира разваляне на договора по съдебен ред,както и да бъде осъден ответникът да заплати продажната цена на апартамента в размер на 136 206 евро, 13 620.60 лв. уговорена неустойка и 7 594.43 лв. направените разноски във връзка с придобиване на имота,както и законната лихва върху главницата на посочените суми до окончателното им изплащане и направените по делото разноски.

Ответникът оспорва иска.В подадения писмен отговор заявява,че оспорва представителната власт на участващите в нотариалното производство по издаване на актовете да договарят и поемат задълженията,визирани в в т.4 от нот.акт № 184/08 и т.3 от нот.акт № 70/2008г. на Нотариус В.Оспорва се и обстоятелството,че е получил нотариалната покана на ищеца,както и твърди, че тя е отправена без представителна власт.

От събраните по делото доказателства,преценени отделно и в съвкупност,съдът прие от фактическа и правна страна следното :

Видно от нот.акт № 184 т.V рег.№4703 нот.д.№934/08 на Нотариус В. /поправен с нот.акт № 70/08 от 08.10.2008г./ на 25.07.2008г. е изповядана сделка покупко продажба между ответното дружество,в качеството му на продавач,действащо чрез пълномощника П.М.,упълномощен от управителя на дружеството с пълномощно № 4774 от 09.08.2007г. и от друга страна ищцовото дружество,в качеството му на купувач ,представлявано от Б. К. по пълномощие от управителя Д. П., на апартамент № С 18,находящ се в апартаментен хотел "С. Л. ІІІ " в м."Страгите" землището на гр.Б..Апартаментния комплекс е в състояние "груб строеж".От страна на продавача е поето задължение да представи на купувача,документ,удостоверяващ въвеждане в експлоатация на обекта до 15.01.2009г.,а при неизпълнение на задължението купувачът има право да развали договора,при което да получи обратно цената,неустойка в размер на 10% от продажната цена,както и направените разходи по сделката.Продажната цена на имота,за която не се оспорва от ответника,че е получена е в размер на 136 206 евро.

На 21.05. 2009г.ищцовото дружество е изпратило чрез адв.Н.нотариална покана,с която е е даден срок за представяне на купувача разрешение за експлоатация.Отразено е,че нот.покана е връчена чрез служител на фирмата Д.С.Ответникът е оспорил,че има такъв служител,но в хода на процеса не са събрани доказателства за това бил ли е С. служител при ответното дружество.По делото е представено пълномощно с дата от 18.05.2009 г.от представляващия ищеца,че упълномощава няколко адвоката,между които и Николов за защита на интересите му по повод неизпълнение на задълженията на „.т Г. О..

До приключване на съдебните прения по настоящето дело,няма доказателства,че ответникът се е снабдил с разрешение за експлоатация,а е установено,че само е задвижил процедура по снабдяване с такова удостоверение.

И двете страни в нотариалното производство са представлявани от пълномощници.Това на купувача е със заверка от 15.07.2008г. на Нотариус Т. П. О Д. упълномощен да практикува в Англия и Уелс, придружено с апости.,съгласно Хагската конвенция.

Пълномощното на продавача,представляван от управителя Л.Г.е с нотариална заверка на подпис с дата 09.08.2007 г.Предоставено е правото на пълномощника да продаде изброените недвижими имоти,между които и процесния на когото намери за добре,при цена и условия каквито намери за добре.Видно от протокола на ОС на съдружниците на „.т груп "О.,проведено на 30.07.2007г. същите са предоставили на Л.Г.да договаря при цена и условия каквито намери за добре,а така също да преупълномощава трети лица със същите права.

Представени са от ищеца доказателства,че разноските за сключване на сделката са в размер на 3839.23 лв.Съдът не е приел като доказателство авизо "бисера" ,установяващо плащането на адвокатския хонорар,тъй като оригинала не е представен по делото и съответно това писмено доказателство е изключено.

При така установеното от фактическа страна,от правна съдът съобрази следното :

Предявени са няколко обективно съединени иска,с правно основание чл.87 ал.3 ЗЗД-за разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот,,чл.88 ал.1 изр.второ от ЗЗД във вр. с чл.55 ал.1 ЗЗД за връщане на престация по развален договор и чл.92 ал.1 ЗЗД за заплащане на неустойка за виновно неизпълнение.

Преди да разгледа иска за разваляне на договора,съдът следва да се произнесе по възражението за нищожност на сделката,поради липса на предписаната от закона форма,защото само действителен договор , подлежи на разваляне.Ответникът извежда възражението си от обстоятелството,че сделката,сключена във форма на нотариален акт е нищожна,тъй като пълномощните на представляващите страни не са във формата,предвидена в чл.37 ЗЗД /изм.Д.в. бр.59/2007 г. в сила от 01.03.2008 г./ и действащ към момента на изповядване на сделката,съответно поправката на нотариалния договор,който в последната си редакция гласи,че ако договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да бъде направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

Съдът намира възражението за нищожност на сделката неоснователно.Пълномощното за продавача е със заверка на подписа през 2007 г.,когато няма изискване и за заверка на съдържанието,освен заверката на подписа на упълномощителя т.е. едностранната сделка е в необходимата форма към момента на извършването й. С оглед на това няма пречка според настоящия състав на съда,при действието на чл.37 ЗЗД в последната му редакция,да се използва пълномощно,което към момента на съставянето му е редовно,като изискване за форма.Това пълномощно е породило представителна власт към момента на извършването и представителните пълномощия не са прекратени,тъй като не са настъпили фактите по чл. 41 и чл.43 ЗЗД.Чл.37 ЗЗД е материално правна норма и има действие за напред,по отношение на пълномощни,съставени след 01.03.2008г.

Макар и не изрично формулирано,в отговора е оспорена и представителната власт по отношение на купувача,като е заявено,че ответникът оспорва представителната власт на участващите в нотариалното производство по издаване на актовете да договарят и поемат задълженията,посочени в нотариалните актове.С оглед на това и съдът намира,че не е настъпила преклузия по отношение на това възражение и следва да се разгледа.Пълномощното за купувача е съставено през м.VІІ на 2008 г.,когато чл.37 ЗЗД изисква нотариална заверка на подпис и съдържание на пълномощно за прехвърляне на недвижим имот.Но то е съставено в чужда държава и съгласно чл.61 КМЧП, за формата на пълномощното,като едностранна сделка е необходимо пълно насрещно доказване,че по правото на тази държава,то не е в необходимата форма.Такива доводи не се изтъкват от ответника.

С оглед на изложеното ОС Благоевград не счита възражението за нищожност на сделките,поради липса на форма за основателно.

Установено е по делото,че купувачът е бил изправна страна по договора за покупко-продажба.От своя страна продавачът не е изпълнил поетото задължение да снабди в определения срок купувача с разрешение за въвеждане в експлоатация.Такова изпълнение не е предложено и в хода на процеса.Неизпълнението е съществено,тъй като купувачът е в невъзможност да упражни едно от правомощията,включващи се в правото на собственост,а именно-да ползва имота.

Ето защо искът за разваляне на договора е основателен.Без значение за спора е дали ищецът е връчил надлежно нотариалната покана преди предявяване на иска ,тъй като при договори,подлежащи на разваляне по съдебен ред,исковата молба е и вид покана за изпълнение.

Съгласно чл.88 ал.1 ЗЗД развалянето на договора има обратно действие.Договорът,предмет на спора няма периодично или продължително изпълнение,поради което всяка страна е длъжна да върне полученото по този договор,а и кредиторът има право да претендира вреди от неизпълнението.

С оглед на това ответното дружество дължи на отпаднало основание продажната цена в размер на 136 206 евро, както и неустойка в размер на 10% ,представляваща сумата от 13 620.60 евро,която неустойка е изрично уговорена.

По отношение на заплатените от купувача ищец суми ,за сключване на сделката,които представляват и претърпени вреди от купувача от неизпълнението ,искът следва да се уважи за сумата от 3839.23 лв,тъй като за остатъка до пълния размер от 7594.43 лв. не са представени доказателства,че е изплатена сумата по адвокатския хонорар.Издадената фактура установява задължението,но не и неговото изпълнение.

От ищеца се претендират разноски,които следва да се присъдят,съобразно уважената част от иска в размер на 37000лв.

Водим от горното

Р Е Ш И :

РАЗВАЛЯ сключения с нот.акт №184 т.V рег.№ 4703 нот.д.№ 934/08 на Нотариус С.В.,вписана с рег.№* в регистъра на нотариалната Камара,поправен с нот.акт за поправка на нотариален акт №70 т.VІІ рег.№6057 д.№1198/08 на същия нотариус,договор за покупко-продажба на недвижим имот,сключен между „. П. П. /Б/ Е. със седалище гр.С. като купувач и „.т Г. О. със седалище гр.С. ЕИК * като продавач на апартамент №С 18 С. Л. 3,намиращ се на третия етаж,със застроена площ от 96.60 кв.м.,при граници: на изток-празно място, на запад-ап.С 17, на север и юг:празно място,отгоре ап.С 24 и отдолу ап.С 12,ведно с 1.801% ид.ч. от общите части на сградата,равняващи се на 19.32 кв.м. и съответните ид.ч. от правото на строеж,който апартамент е самостоятелен обект в апартаментен комплекс "С. Л. 3 ",находящ се в гр.Б. имот № 156075,в м."Страгите" по картата на землището на гр.Б. с площ от 4 818 кв.м.,при граници: имот №156074-ливада на "Б", имот № 146043 пасище,имот № 156057 на Т.Е и полски път с № 000666 на Община Б.

ОСЪЖДА”.т Г. О. със седалище гр.С. ЕИК * да заплати на „. П. П. /Б/ Е. със седалище гр.С. сумата от 136 206 /сто тредесет и шест хиляди двеста и шест/ евро,представляваща продажната цена на апартамента № С 18 /С.Л. 3/, 13 260.60 /тринадесет хиляди двеста и шестдесет евро и шестдесет евроцента / евро неустойка и сумата от 3839.23 лв,представляваща разноски за сделката,която е развалена,ведно със законната лихва върху тези суми,считано от 23.05.2009г. до окончателното им изплащане,както и направени разноски пред съда в размер на 37 000 лв.

ОТХВЪРЛЯ иска на „. П. П. /Б/ Е. ,предявен против „.т Г." О. гр.С. за вреди,представляващи направени разноски за сделката над уважения размер до претендирания от 7594.43 лв.

Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Председател :