№ 69
гр. Ловеч, 30.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЛОВЕЧ, II СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ПОЛЯ ДАНКОВА
Членове:ИВАНИЧКА
КОНСТАНТИНОВА
ПЛАМЕН ПЕНОВ
при участието на секретаря МАРИНА ФИЛИПОВА
като разгледа докладваното от ИВАНИЧКА КОНСТАНТИНОВА Въззивно
гражданско дело № 20224300500051 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид:
Производство с правно основание чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение № 124 от 05.11.202, година, постановено по гр.дело № 153 по описа за
2021 година, Троянският районен съд е отхвърлил, като неоснователни и недоказани
предявените от М. СТ. П., ЕГН **********, адрес: ***** против „Инвестелектрик" ООД,
ЕИК *****, седалище и адрес на управление: *****, представител Н.А., искове както следва:
по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за осъждане на ответното дружество да заплати на ищцата
сумата от 19 500 лева, като дадена на отпаднало основание - развален предварителен
договор от 05.12.2018 г.; по чл. 55, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищцата сумата от 19 500 лева, като дадена на неосъществено основание - несключване на
окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот; по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД
за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 19 500 лева, като дадена на
отпаднало основание - прекратен от страна на купувача предварителен договор от
05.12.2018 г. Осъдил е ищцата да заплати на ответника разноски по делото в размер на
1100.00 лева.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищцата М. СТ. П., чрез адв. СТ. СТ.
Ч. –САК, с която го обжалва като неправилно и незаконосъобразно.
1
Излага, че съдът, след като е приел, че договорът между страните е надлежно
развален на 01.09.2019 г., то неправилно е отхвърлил реституционните искове по чл.55 от
ЗЗД, доколкото уважаването на исковете за връщане на даденото на отпаднало или на
неосъществено основание не зависят от обстоятелството по какви причини е отпаднало или
не е било осъществено основанието.
Изтъква, че за уважаването на претенцията по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД се изисква
единствено установяването на плащането (даването на 19 500 лв.) и липсата на основание
към настоящия момент (отпаднало, несбъднато или изначално липсващо). РС приел тези
факти за доказани, но въпреки това е отхвърлил предявените искове, което според
въззивника е неправилно и направеното тълкуване на разпоредбите на чл.55, ал.1 от ЗЗД е
contra legem.Счита, че това е в пълно противоречие със смисъла на реституционното
правоотношение, което възниква при развалянето на един договор, а именно - връщане на
положението отпреди неговото сключване.
Като погрешни определя мотивите на съда, че за да уважи иска по чл.55, ал. 1 от ЗЗД
ищецът следвало да установи неизпълнение на задълженията на длъжника-продавач и
изправност на кредитора-купувач, тъй като подобни изисквания законът не поставя.
Посочва че ищцата е упражнила правото си да иска разваляне на договора, поради
неизпълнение на задължения във връзка с договора от страна на продавача, които посочва.
Не на последно място отбелязва, че дори да не бяха изпълнени нормативните
предпоставки за разваляне на договора от страна на ищцата или на ответника, процесният
предварителен договор следва да се счита за прекратен, доколкото в чл.VII-1 от същия се
съдържа изричната възможност за всяка от страните да прекрати едностранно договора и без
да са налице предпоставките за разваляне. След като договорът е прекратен по желание и на
двете страни, всяка следва да върне това, която е получила като престация с оглед
изпълнението на договора. Твърди, че тези доводи от исковата молба са останали
необсъдени от първоинстанционния съд.
Въззивникът не е съгласен и с изводите на първоинстанционния съд, че претен‐
цията по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД не следва да бъде уважена, тъй като не бил изтекъл 5-
годишният давностен срок за предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и все още всяка от
двете страни можела да иска обявяването на договора за окончателен.В тази връзка
акцентира, че съдът, разсъждавайки над същата хипотеза, приема, че договорът е надлежно
развален от продавача по договора, при което положение не би могло да се иска
обявяването му за окончателен.
Обобщава, че по делото няма спор, че ищцата и ответникът са сключили
предварителен договор за продажба на недвижим имот, че е платена част от цената в размер
на 19 500 лв., че страните са се отказали от намерението си за сключване на окончателен
договор и че сумата от 19 500 лв. не е била върната, а това обуславя правото на ищцата да
претендира връщане на платената част от цената.
Въззивникът развива подробни съображения и във връзка с направените възражения
за прихващане от ответника.Относно заявената неустойка в размер на 18112,50 лв.,
2
представляваща обезщетение за 35 дни забава или евентуално представляваща неустойка за
неизпълнението на задълженията на купувача по договора счита, че липсват предпоставките
за нейното заплащане, а също и че договорната клауза е нищожна поради екзорбитантност.
При условие на евентуалност е поискал намаляване на размера , поради очевидна пре‐
комерност. Възразява и срещу дължимостта на другите заявени вземания- за сумата от 3 800
лв., представляващи дължим наем за периода от август 2019 г. до февруари 2021 г., както и
за сумата 8100 лв., представляващи неустойка в размер на 15% от цената на имота поради
амортизации на същия, поради това, че ищцата не е живяла в самия апартамент, а в при‐
стройка до жилищната сграда, наподобяваща гараж, която е освободила след получаване на
нотариалната покана.
Не на последно място посочва, че ако се приеме, че и двете страни са упражнили
правото си по чл. VII-1 от договора, то и двете страни взаимно не следва да си дължат
уговорените неустойки, тъй като договорът е развален по взаимно съгласие.
Моли, да бъде постановено решение, с което да се отмени Решение № 124/05.11.2021
г. по гр.д. № 153/2021 г. на Районен съд - Троян и вместо него- постанови ново, с което да
се уважат изцяло предявените ис кове съобразно петитума на исковата молба.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
ответника, чрез адвокат Хр. Д. Хр. от САК, в който изразява становище за неоснователност
на въззивната жалба.
Признава сключването на предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ апартамент, секция 3, с идентификатор 73198.62.65.1.7 с
обща площ от 72.88 кв.м., находящ се в гр. Троян, разположен в ПИ с идентификатор
73198.62.65, срещу продажна цена в размер на 54 000 лева, както и че ищцата е заплатила
авансова сума в размер на 19 500 лева по банкова сметка ответника. Заявява, че поради
неплащане на остатъка от продажната цена, окончателен договор под формата на
нотариален акт не е сключен.
Твърди, че поради несключване на договора по вина на ищцата, е претърпял вреди
под формата на пропуснати ползи за период повече от две години, в който е можел да даде
под наем апартамента или да го продаде и да генерира приходи, а във връзка с незаконното
ползване на имота от нея е сезирал и прокуратурата.
Счита, че ищцата е неизправна страна по договора, поради което за нея не е
възникнало потестативното право да развали договора, а такова право има ответникът, който
е изпълнил поетите задължения.
Като необосновани определя твърденията във въззивната жалба относно
недобросъвестността на ответника, разгледани през призмата на чл. 63 от ЗЗД. Оспорва
съществуването в договора на клауза, която задължава дружеството да предостави на
ищцата строителните книжа и подчертава, че следва да се прави разграничение между
правото на ищцата, съгласно договорните клаузи, да се запознае с книжата, от задължението
на ответника - да ги предостави. Освен това в нотариалната покана от 05.08.2019г. тя е
3
поканена в офиса на дружеството, за да бъдат показани всички документи. Могла е да
направи и сама справка за законността на строежа във водения от АГКК регистър, който е
публичен, ползвала е и адвокатска помощ по въпроса.
Поддържа, че предварителният договор за покупко-продажба е развален от
ответника, който е изпратил на ищцата насрещната нотариална покана, имаща характер и на
отговор на изпратената от ищцата нотариална покана и с нея е предоставил на ищцата срок
от 25 дни да изпълни задълженията си по договора и да заплати остатъчната продажна цена
в размер на 34 500 лева. Тъй като срокът е изтекъл на 31.08.2019г., респективно договорът е
развален, считано от 01.09.2019г. поради неизпълнение на задължението на ищцата. Затова
споделя изцяло изводите на РС. Въззиваемият счита, че не са налице и останалите хипотези
на чл.55, ал.1 от ЗЗД за връщане на даденото по договора и при този изход на спора
правилно РС е приел, че не следва да се произнася относно прогласяването на клаузата на
раздел VII, т. 1, изр. 3 от договора за нищожна неустойка поради екзорбитатност, както и за
намаляване на неустойката от 25 % на 1 %.
Въззиваемият изразява и несъгласие с твърдението във въззивната жалба, че е предал
„не описания в предварителния договор имот, а пристройка до жилищна сграда, в която се
намира процесния апартамент" и в тази насока се позовава на подписания между страните
приемо-предавателен протокол от 09.12.2018г.
Счита, че договорът не може да бъде прекратен от ищцата с исковата молба, тъй като
вече е бил развален от страна на ответника, поради което не следва да бъде обсъждан
въпроса за нищожността на клаузата от договора, предвиждаща 25% неустойка при
прекратяване от купувача, въпреки че твърди, че същата не е нищожна. Не е съгласен и с
искането неустойката да бъде намалена от 25% на 1%.
Като аргумент за неоснователност на претенцията за връщане на даденото изтъква и
обстоятелството, че сумата е дадена авансово и има характер на „капаро“, т.е. представлява
задатък и при неизпълнение на задължението на купувача да купи имота и да заплати цената
в договорените срокове, той губи така платената цена.В тази връзка посочва уговорка в чл.9
от Приемо-предавателния протокол от 09.12.2018 г., признава, че е върнал на ищцата сумата
1 000 лева на 17.12.2018г. по нейно искане.
Моли да бъде потвърдено обжалваното решение на Троянския районен съд, а в
случай, че бъде отменено- да бъдат съобразени възраженията за прихващане.
В съдебно заседание въззивникът се представлява от адвокат Ц. Т., назначена от съда
по реда на ЗПП, която поддържа жалбата и моли да бъде уважена. Представя писмени
бележки.
Въззиваемата страна е депозирала молба за разглеждане на делото в нейно отсъствие
и в която моли да бъде потвърдено решението на РС.
От събраните доказателства по гр.дело № 153/2021 година на Троянския районен съд,
4
като съобрази и становището на страните, в изпълнение на задължението си по чл.235 от
ГПК, съдът приема за установено следното:
Въззивното производство е допустимо, тъй като въззивната жалба е подадена в срока
по чл.259 ал.1 ГПК.
Решението на Троянския районен съд е валидно, тъй като не страда от пороци,
водещи до неговата нищожност. След разглеждане на спора по същество и след анализ на
казуса от фактическа и правна страна, настоящата инстанция счита обаче, че е неправилно.
Ищецът М. СТ. П. е предявили обективно съединени (при условията на
евентуалност) искове срещу ответника „Инвестелектрик“ ООД ( според актуалното вписване
в ТР дружеството е еднолично), представлявано от управителя Н. В. АТ. за осъждането му
да ѝ заплати сумата от 19 500.00 лева, като дадена на отпаднало/несбъднало се основание.
В отговора си на исковата молба, ответникът е изложил становището си за
неоснователност на претенциите.Навел е и възражения за прихващане.
От фактическа страна съдът приема за установено следното:
На 05.12.2018 г. в гр. Троян между ищцата М. СТ. П., в качеството на купувач и
ответника „Инвестелектрик" ООД, в качеството на продавач, е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот като обособен обект, представляващ
апартамент, секция 3, с идентификатор 73198.62.65.1.7, с обща площ от 72.88 кв. м, заедно с
2,06% от общите части на сградата, построена в поземлен имот с идентификатор 73198.62.65
по кад.карта и кад.регистри на гр.Троян, одобрени със Заповед № РД-18-11/20.04.2007 г. на
Изп.директор на АГКК, във вида и състоянието, в което се намира в момента за договорена
цена в размер на 27 609 евро, в левова равностойност в деня на плащането в размер на
54 000 лева. В т.1.1 от договора апартаментът е описан като изпълнен в груб строеж с
външна мазилка и изолация; монтирана PVC дограма и прозорци и входна врата, мазилки по
стени и тавани на всички помещения, изградени В и К и ел. инсталации и завършени общи
части на сградата.
В Раздел III.Права и задължения от договора е уредено правото на купувача да се
запознае с изготвената от продавача документация към момента на подписване на договора,
която става неразделна част от него.
Според Раздел IV. на договора авансовата сума при сключване на договора е в размер
на 20 000 лева, платими в деня на сключване на договора, а останалата част от сумата ще се
изплати преди нотариалното оформяне на сделката в срок до 20.03.2019 г. В Раздел V. е
вписано споразумението между контрагентите, че нотариалното оформяне на сделката да
стане 35 дни след окончателното плащане на цялата сума по договора, като срокът може да
бъде удължен поради причини, независещи от двете страни по договора. Предвидени са
неустойки при забавяне на страните в размер на 1.5% за всеки просрочен ден, както и
неустойки при прекратяване на договора в размер на 25% от цената на имота.
На 06.12.2018 г. ищцата извършила превод на сумата 19 500 лева по сметка на
ответното дружество.
5
На 04.07.2019 година е връчена на ответника нотариална покана от ищцата, в която
го кани, на основание чл.87, ал.1 ЗЗД в 7-дневен срок да представи документите,
доказващи собствеността върху продавания имот, както и всички съпътстващи документи,
доказващи, че имотът е застроен при спазване на строителните правила и норми, съгласно
ЗУТ и за него е издадено разрешение за строеж. В противен случай купувачката ще счита
договора за развален с всички произтичащи от това последици.
В отговор на нотариалната покана, връчен на ищцата на 05.08.2019 г., ответникът е
посочил, че счита себе си за изправна страна, а купувача- за неизправна, тъй като не е
платена останалата част от продажната цена. По отношение на исканите документи сочи, че
няма такова задължение, а документите ще представи на нотариуса при изповядване на
сделката. Уверява страната че обектът е законен, въведен в експлоатация и дружеството
разполага с всички необходими документи за законността му. В отговора се съдържа и
покана до ищцата да заплати в 25-дневен срок от получаването останалата част от сумата
по договора, а в 10-дневен срок и таксите по договора и разноските за ток и вода, тъй като
ползва имота без договор за наем. Ако желае да ползва жилището, то от датата на
получаване на нот.покана ще дължи месечен наем в размер на 200 лева до датата на
изплащане на имота, а ако не желае да плаща наем- да го освободи в 7-дневен срок.
От страна на ответника е представен като доказателство по делото Приемо-
предавателен протокол от 09.12.2018 г., в който са описани условията, при които се предава
процесния апартамент, като е вписано, че считано от 05.12.2018 г. купувачът се задължава
да заплаща всички в срок всички разходи, свързани с имота за консумирана ел.енергия, вода,
данъци и други плащания, включително и към етажната собственост.
В т.11 от протокола е посочено, че купувачът ще влезе във владение върху
недвижимия имот, описан по-горе, след оформяне и вписване на сделката с нотариален акт.
От Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 36 от 30.07.2009 г. на Община
Троян, се установява, че е регистрирано въвеждането в експлоатация на строеж,
представляващ жилищна сграда с височина до 15 м- секция 1 секция 2 и секция 3, попадащ
в поземлен имот с кад.номер 73198.62.65 в м.“Кръстево“, землището на гр.Троян.
Междувременно отношенията между страните се влошили, което довело до
отправяни на взаимни обвинения и сезиране на РП- Троян, където е образувана прокурорска
преписка № 765/2019 година. С постановление от 26.08.2019 г. районен прокурор при
Районна прокуратура Троян е отказал да образува досъдебно производство за престъпление
от общ характер приемайки, че се касае за гражданско-правен спор. От приложената в
преписката Докладна записка от 15.07.2019 г. се установява, че е извършена проверка по
сигнал, получен от ищцата за това, че е притеснявана от мъж. При проверката на място е
установено, че там се намира лицето Н. В. АТ., който обяснил, че е отишъл да каже на
жената, която живее в пристройка към блока (негова собственост), че има неплатени сметки
за вода. Тя му затворила вратата пред лицето и позвънила на полицията.Във въпросната
сграда е била намерена М. СТ. П., която обяснила, че с А. имали предварителен договор за
6
покупко-продажба на въпросния имот, но след справки от нейна страна било установено, че
има нередности с документите на имота. Снети са обяснения от двете страни.Последните са
подписали предупредителни протоколи по ЗМВР. В саморъчно даденото обяснение (стр.80
от гр.д.153/21г.) представляващият ответното дружество е написал, че с П. са сключили
договор за покупко-продажба , по който е платена част от авансовата сума.Доплащането
трябвало да стане до 20.03.2019 г., но до датата на изготвяне на обяснението (29.07.2019г.)
няма плащане по договора. Твърди, че е обиждан от ищцата.В своите саморъчно изготвени
обяснения (на 22.09.2019г.) ищцата твърди, че е подписала договора без да го чете, но по-
късно се усъмнила в документите. Желанието е да бъде прекратен договора и да се
върнат парите, за което изпратила и нотариална покана, но получила заплахи.
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпита на свидетеля Никола
Иванов Григоров. Заявил е, че познава ищцата, тъй като са от гр.Левски.Знае, че си е
продала апартамент в гр.Левски и се преместила в гр.Троян и да си намери работа.Тъй като
имал бус докарал багажа от гр.Левски, което станало в края на м.декември,2018 г.,
началото на 2019 г. Твърди, че е вкарал багажа лично в една постройка до блока, която няма
нищо общо с блока.Според него, това е гараж- с две направени стаи, но „неизкарани“ ( т.е.
недовършени). Нанесли багажа вътре в постройката, като получил помощ при внасяне на
хладилника от намиращия се там човек, носещ същото име- Н., който предал ключовете на
ищцата.
При така изложените факти, следва да се направят следните правни изводи:
Ищцата М. СТ. П. е предявила срещу ответника „Инвестелектрик“ ООД (сега
„Инвестелектрик“ ЕООД) следните искове:
- иск с правно основание чл.55,ал.1,предложение трето от ЗЗД- за връщане на сума,
за която твърди, че е дадена на отпаднало основание- развален предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 05.12.2018 г.
При условията на евентуалност са предявени още:
Иск с правно основание чл.55, ал.1,предл. второ от ЗЗД- за връщане на сумата, като
дадена на неосъществено основание и иск по чл.55, ал.1, предл.второ от ЗЗД- за връщане на
сумата, като дадена на отпаднало основание- прекратен предварителен договор.Предявени
са и искове за признаване нищожността на клаузи от договора относно дължима неустойка
при прекратяване на договора в размер на 25% от цената на имота, поради прекомерност,
евентуално- да бъде намалена от 25% на 1%.
Според фактическия състав на чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД подлежи на връщане даденото
с основание, което е отпаднало с обратна сила.
Като съобрази събраните писмени доказателства, а и по този въпрос страните не
спорят, съдът приема, че между тях на 05.12.2018 г. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, подробно индивидуализиран.Няма спор също и че
ищцата като купувач е заплатила сумата от 19 500 лева на 06.12.2018 г., което е по-малко от
посочената като първа вноска по договора сума в размер на 20 000 лева, но продавачът се е
7
съгласил и приел плащането.
В решение № 122 от 18.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3238/2018 г., IV г. о., ГК, в
което са посочени и решение № 502 от 26.07.2010 г. по гр. д. № 222/2009 г.; решение № 546
от 23.07.2010 г. по гр. д. № 856/2009 г. и решение № 504 от 26.07.2010 г. по гр. д. №
420/2009 г. на IV г. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК, се приема, че: „при наличие на
спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно
изискванията на чл.20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки
отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
Когато договорни клаузи са неясни, съдът ги тълкува, изхождайки не от буквалния смисъл
на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението; доколко буквалният текст
изразява действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува отделната
уговорка предвид систематичното място в договора и общия му смисъл, преценявайки и
обстоятелствата, при които е сключен договора, както и поведението на страните преди и
след сключването му.“
Настоящият въззивен състав приема, че в случая следва да постанови своето решение
като съобрази не интерпретацията, което всяка от страните дава на отделни клаузи от
договора с оглед защита на своите интереси, а извърши тълкуване на договора съгласно
изискванията на чл.20 ЗЗД и съобрази и действията на страните преди и след сключването
му, предвид посочената съдебна практика.
Ищцата твърди в исковата молба, че Н.А., представляващ ответното дружество, е
отказал под различен претекст да предостави документи за собственост и за законност на
изградения строеж, за което тя му изпратила нотариална покана, определила срок за
изпълнение и развалила договора.
Според т.1 от Раздел III на договора купувачът има право да се запознае с изготвената
от продавача документация към момента на подписване на договора, която става
неразделна част от договора. Тази неразделна част липсва, но и в хода на производството
такива документи не са представени, освен удостоверение за въвеждане в експлоатация от
30.07.2009 г., което не легитимира ответника като собственик на имота към датата на
сключване на договора. Дори и към настоящия момент по делото няма такива доказателства,
а документите са необходими в случаите, когато купувачът ползва кредит от банка. Може да
се приеме, че с този отказ кредиторът не е оказал необходимото съдействие за изпълнение
на задължението на длъжника (чл.95 ЗЗД) с което е изпаднал в забава.Забавата на кредитора
има за последица освобождаване от последиците на забавата на длъжника, съгласно чл.96,
ал.1 от ЗЗД.
В Раздел VII от същия договор е записано като задължение на продавача да
представи в деня на сделката всички изискващи се оригинални и актуални документи, но
следва да се посочи, че според условията на Раздел V от договора нотариалното оформяне
на сделката е следвало да стане до 35 дни след окончателното плащане на цялата сума по
договора. Няма яснота за съображенията на страните да отложат прехвърлянето на
8
собствеността на имота в по-късен етап, след плащане на цената, а твърдението на
ответника, че едва към този момент ще представи на купувача доказателства за
собствеността си пред нотариуса е лишено от житейска логика, тъй като за купувача трябва
да има яснота относно собствеността на имота, който купува.
В отговора на исковата молба ответникът изтъква, че е запознал ищцата със
строителните книжа на сградата, както и че тя е наела адвокат, който да извърши
необходимите проверки за законността на имота, но доказателства в тази насока не са
ангажирани. Ответникът признава, че и след срещата с адвокат купувачката е продължила
да твърди, че строежът е незаконен. Подобно оплакване се съдържа и в подадената от него
до МВР Троян жалба срещу ищцата.
Въззивният състав приема, че ответникът не е изпълнил задължението си да
предостави на ищцата документацията на жилището и да приложи същата към сключения
договор, което е дало основание на купувачката да му изпрати нотариалната покана, връчена
на 04.07.2019 г., с която е дала едноседмичен срок за представяне на документите и в която
се съдържа изявление за разваляне на договора. Предвидената в чл.87, ал.1, изр.2 от ЗЗД
писмена форма за валидност на изявлението за разваляне е спазена.
Развалянето на договора има за последица връщане на престираното по двустранния
договор.С оглед на това дадената от ищцата сума при сключването на договора подлежи на
връщане, като дадена на отпаднало основание и ответникът следва да бъде осъден да я
заплати на осн. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.Поради това, че ответникът е представил
доказателства, че е върнал на ищцата сумата от 1000 лева (платежно нареждане от
17.12.2018 г. на „УниКредит Булбанк“АД, в което е вписано изрично основанието за
плащане), то следва да върне сумата от 18 500 лева.
Развалянето на договора е факт, по който страните не спорят, дори да се приеме за
основателно възражението на ответника, че е развалил договора поради виновно поведение
на ищцата. Задължението за възвръщане на престираното остава, а неизправната страна носи
отговорността да поправи вредите от развалянето на договора.
Поради приетата основателност на този иск, съдът не дължи произнасяне по
останалите, предявени при условията на евентуалност осъдителни искове, включително и по
искането за обявяване на нищожността на клаузите, относно неустойката при прекратяване
на договора.
Съдът обаче следва да се произнесе по възраженията за прихващане, които
ответникът е направил с отговора на исковата молба.
Първото възражение е за прихващане за сумата 18 112.50 лева, представляваща
неустойка за 35 дни забава за плащане от ищцата на остатъка от продажната цена в размер
на 34500 лева за периода от 21.03.2019 г. до 24.04.2019 г. Приемайки, че договорът е
развален едностранно от ищцата по вина на ответната страна, то ищцата не дължи
неустойка за забавено плащане.
Извън това, според т.2 на Раздел IV неустойката за забава в размер на 1.5% за всеки
9
просрочен ден върху стойността на съответната вноска не се дължи за посочения период,
тъй като според условието на договора забавата с повече от 7 дни е санкционирана с
придобиване от продавача на правото да прекрати едностранно и без предизвестие договора
и да предложи имота на друго лице.
Второто възражение за прихващане е със сумата 3800 лева- наемна цена за периода,
през който ищцата е ползвала процесния апартамент. Периодът, за който е поискан този
наем е от м.август 2019 година до м.февруари 2021 г., т.е за 19 месеца по 200 лева месечно.
От събраните по делото доказателства се установява, че ищцата не е живяла в
апартамента, описан в предварителния договор.В жалбата на Н.А. до МВР Троян се посочва,
че тя живее в апартамент, собственост на фирмата, но всъщност от докладната записка се
констатира, че ищцата обитава постройка, долепена до сградата и в този смисъл са и
гласните доказателства.Свидетелят Григоров описва постройката като гараж.
Изложеното от ответника и в отговора на въззивната жалба, че купувачката е
ползвала закупения от нея апартамент се опровергава и от представения по делото приемо-
предавателен протокол, в т.11 на който изрично е отразено, че „Купувачът ще влезе във
владение върху недвижимия имот, описан по-горе, след оформяне и вписване на сделката с
нотариален акт“. От самото описание на апартамент с идентификатор 73198.62.65.1.7 става
ясно, че в него не би могло да се живее, поради това, че е изпълнен в груб строеж, а същият
е предаден на бъдещия купувач, за да извърши вътрешни строителни и довършителни
работи. В Раздел седми, т.2 от договора е вписано изрично, че владението за стопанисване
на недвижимия имот ще се предаде от продавача на купувача след нотариално оформяне на
сделката и след изплащане на цялата сума, съгласно раздел четвърти от договора и след
подписване на приемо-предавателен протокол.
Действително, ищцата дължи наем за ползване на постройката до жилищната сграда.
За да се извърши прихващане на пари или еднородни и заместими вещи, съгласно чл.103 от
ЗЗД е необходимо всяко от вземането да е изискуемо и ликвидно. В случая ответникът не е
представил доказателства относно размера на наема, както и начина, по който е определил
заявения размер от 200 лева месечно, поради което това възражение не следва да се уважава,
предвид неустановения му (недоказан) размер. От данните по делото не може да се направи
извод, че ищцата се е самонастанила в процесното помещение или че между страните е
сключен договор за наем. Няма пречка обаче да предяви тази своя претенция в отделно
производство, представяйки съответните доказателства.А изложените във въззивната жалба
обстоятелства, че вместо описания в предварителния договор апартамент ищцата е получила
пристройка, са нови и не следва да се обсъждат от въззивния съд.
Третото възражение за прихващане е за сумата 8100 лева, представляваща 15% от
цената на имота, съгласно предварителния договор и е за направена амортизация на
апартамента, тъй като е бил обитаван от ищцата повече от година Ответникът определя тази
сума като нанесени вреди на апартамента, изразяващи се в неговото овехтяване, за което
търпи загуби.
10
Това възражение е също неоснователно, тъй като подобна уговорка в договора няма.
Изложено беше по-горе, че ищцата не е ползвала апартамента, предмет на договора, поради
което не би могла да нанесе каквито и да било вреди под формата на амортизация. Самата
сграда е въведена в експлоатация през 2009 година, а жилището е изпълнен в груб строеж и
в такъв вид е описано в договора, т.е. не се касае за ново жилище, годно за обитаване. Няма
и доказателства цената на имота да е намаляла.
Съдът намира за неоснователно и възражението на ответника, че сумата от 19500
лева не подлежи на връщане на ищцата, поради това, че представлява капаро (задатък).
Съгласно чл.93 ал.1 ЗЗД задатъкът служи като доказателство, че е сключен договорът
и обезпечава неговото изпълнение.Предвидената в чл.93 ал.2 ЗЗД обезщетително-
наказателна санкция на задатъка има действие при виновна невъзможност за изпълнение на
задължението.От една страна задатъкът представлява средство за обезщетяване на
изправната страна за вредите от неизпълнението, а от друга- наказание за неизправната
страна, допуснала неизпълнението и станала причина изправната страна да се откаже от
договора.
Тълкуването на т.1 от Раздел IV на договора за покупко-продажба не дава основание
да се счита, че договорът е обезпечен чрез даването на задатък. Изрично е записано, че
общата договорена цена за апартамента (54 000) лева ще се изплати на продавача, както
следва: авансова сума при сключване на договора в размер на 20 000 лева, а останалата част
ще се изплати преди оформяне на сделката в срок до 20.03.2019 година. Следователно, се
касае за част от продажната цена.Позоваването от страна на ответника на приемо-
предавателния протокол е некоректно, тъй като не представлява Анекс към договора, с
който се променят условията му. Посочено е в него, че при прекратяване на договора
поради неизпълнение на условията от страна на купувача, същият ще дължи неустойка в
размер на авансовата сума по договора, но не и че платената от купувача част от
продажната цена представлява задатък. В Решение № 155 от 30.12.2016 г. на ВКС по т. д. №
1819/2015 г., I т. о., ТК се приема, че предпоставка за връщане на даденото в която и да е от
хипотезите на чл. 55, ал. 1 ЗЗД е установяване на отпадането на основанието,
неосъществяването му или началната му липса и че връщането на авансово платена сума не
би могло да бъде осуетено чрез възражение за неизпълнен договор и в това се състои една
от разликите между авансовото плащане и плащането на задатък или на отметнината.
Поради несъвпадане на изводите на въззивната инстанция с тези на Троянския
районен съд обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него-постановено
друго, с което ответникът бъде осъден да заплати на ищцата сумата от 18 500 лева,
представляваща част от продажна цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот,
получена на отпаднало основание.
С оглед изхода на процеса и на основание чл.78, ал.3 от ГПК ответникът дължи на
ищцата разноските по делото. В случая ищцата е освободена от плащане на държавни такси
и разноски по делото с определение № 81/31.03.2021 г. по гр.д.№ 153/2021 г. на РС Троян, а
в производството пред Троянския районен съд е представлявана от адвокат С.Ж. от
11
Адвокатско дружество „Ч., П. и Иванова“, гр.София при условията на чл.38, ал.2 от ЗА,
поради което разноски за адвокатско представителство по делото в размер на 1058 лева
следва да бъдат присъдени на адвоката, осъществил процесуалното представителство. Пред
въззивната инстанция на ищцата е предоставена безплатна правна помощ по реда на ЗПП от
адвокат Ц. Т. от АК Ловеч.
Воден от гореизложените мотиви и на основание чл.271, ал.2 ГПК, Ловешкият
окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло Решение № 124 от 05.11.2021 година, постановено по гр.дело №
153 по описа за 2021 година на Троянския районен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Инвестелектрик" ООД (сега „Инвестелектрик" ЕООД), ЕИК *****,
седалище и адрес на управление: *****, представлявано от Н.А., да върне на М. СТ. П., ЕГН
**********, адрес:*****, на основание чл.55, ал.1,пр.3 от ЗЗД, получената на отпаднало
основание сума от 18 500.00 (осемнадесет хиляди и петстотин) лева, като за разликата над
този размер до пълния претендиран от 19 500.00 - ОТХВЪРЛЯ иска като неоснователен.
ОСЪЖДА „Инвестелектрик" ООД (сега „Инвестелектрик" ЕООД), ЕИК *****,
седалище и адрес на управление: *****, представлявано от Н.А., да заплати на адвокат Св.
Д. Ж. от Адв.колегия-София, преупълномощен от Адв.дружество „Ч., П. и Иванов“, Булстат
*****, разноски по делото в размер на 1058.00 (хиляди и петдесет и осем) лева,
представляващи възнаграждение за процесуално представителство на ищцата при условията
на чл.38, ал.2 ЗА, съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА „Инвестелектрик" ООД (сега „Инвестелектрик" ЕООД), ЕИК *****,
седалище и адрес на управление: *****, представлявано от Н.А., на основание чл.78, ал.6
от ГПК, да заплати в полза на Ловешкия окръжен съд държавни такси общо в размер на
1110.00 (хиляда сто и десет) лева за двете инстанции.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му страните
пред ВЪРХОВНИЯ КАСАЦИОНЕН СЪД при условията на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12