Р Е Ш Е Н И Е
№ 33, 06.03.2019г., Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
Апелативен съд , Пловдив втори граждански състав
на единадесети
февруари две
хиляди и деветнадесета година
в публично
заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Станислав
Георгиев
ЧЛЕНОВЕ: Стела Дандарова
Надежда Дзивкова
секретар : Анна
Стоянова,
като разгледа
докладваното от съдия Дзивкова
въззивно гражданско
дело Nо 679 по описа за 2018 година
и за да се
произнесе взе предвид следното :
Производството е по реда на чл. 258 и сл. на ГПК.
Производството
е образувано по въззивна жалба на „М-Д.“
ЕООД против Решение № 1257/22.10.2018г., пост. по гр.д.№629/2016, ПОС, с което е
отхвърлен предявения от жалбоподателя против „К М“ АД иск за признаване за установено по отношение на ответника,
че ищецът е изключителен собственик на сгради с идентификатори **************, **************,
****************************и **************- всички изградени в ПИ с идентификатор
**********по КККР на гр.П., одобрена със заповед №РД-**********г. на ИД на АГКК,
с последно изменение със заповед №КД-**********. на Началник СГКК-П., по силата
на приращение и договор за продажба от 03.08.06г., сключен с н.а. №…. на нотариус
С Й, с рег.№.., като са присъдени и разноски.
Жалбоподателят
„М-Д.“ ЕООД поддържа, че решението е неправилно. Поддържа, че изводите на съда
се базират предимно на теоретични разработки, несподелени от практиката на
съдилищата на ВС и ВКС. Излага съображения, че приложение следва да намери
принципът, че купувачът на земята придобива и сградите, построени върху нея,
ако изрично същите не са изключени от договора за продажба. Позовава се на
съдебна практика – Р № 756/70, ВС, Р № 83 / 70, ОСГК, ВС, Р № 1426 / 1980, ВС,
Р № 529 / 09.07.2010, гр.д. № 1129/2009, 1г.о. ,ВКС, Р №120/22.10.2014, гр.д. №2928/2014, 2г.о.,ВКС. Счита, че от
всички събрани доказателства по делото се установява, че именно такава е била и
волята на страните. Поддържа, че ТР№5/18.05.2017, т.д.№5/2015, ОСГК, ВКС не
може да намери приложение в случая, т.к. същото касае случаите на реализирана
публична продан от съдебен изпълнител. Развива доводи, че ответното дружество
не е станало собственик на процесните имоти, т.к. апортните вноски в него нямат
вещно прехвърлителен ефект, т.к. вносителят не е бил техен собственик. Счита и
че извършената делба е нищожно, т.к. в нея са участвали лице, които не са
съсобственици. Поддържа и че договори за строителство от 05.10.1996г., анекс от
19.12.1997г., протокол от 15.09.2000г., договор за строителство от
01.08.2002г., анекс от 10.10.2002г., договор за строителство от 18.08.2004г.,
протокол от 06.10.2005г., както и споразумение от 03.08.2006г. са антидатирани
и създадени с цел обслужване на защитната теза на ответника. Същите са частни документи носещи подписа на
Н. Д. като ф.л. и като органен представител на дружеството, оспорена е датата
на съставянето им и същата не е доказана. Счита, че по делото са установени
фактите с каква цел е закупена земята, с какви средства са построени сградите и
възражението, че продажната цена включва само стойността на земята е
несъстоятелна поради свободата на договаряне. Моли съда да отмени обжалваното
решение и да уважи предявения иск. Претендира разноски.
Постъпили са отговори от въззиваемата
страна „К М“ АД и от третото лице-помагач на страната на ответника Н.Д.Д., в
които се поддържа, че жалбата е изцяло неоснователна. Считат, че съдът правилно
е установил фактическата обстановка и е формулирал правния въпрос – дали с
прехвърлянето на земята е прехвърлена и собствеността върху процесните сгради,
доколкото в договора за продажба не е посочено нито че се запазва собствеността
върху тях, нито че същите са предмет на сделката. Поддържат, че волята на
страните по договора е ясно и конкретно изразена и не следва да се прилага
разширително тълкуване. Позовават се на монографии по приложението на чл.92 от
ЗС, в които се поддържа разбирането, че прирашението се прилага еднократно при
осъществяване на трайното прикрепване на вещта към земята, а не се
възпроизвежда всеки път, когато имотът смени собственика си. Позовават се и на
ТР№/2015, ОСГК, ВКС. Считат, че сочената от жалбоподателя съдебна практика е
неотносима в случая, т.к. същата разрешава въпросите относно подобрения в
имота, а съгл. съдебната практика под подобрение не следва да се разбира вещ,
постройка със самостоятелен статут, каквито са и процесните – Р№517/30.11.2011,
гр.д.№113/2010,IVг.о., ВКС. Поддържа се, че „К М“ АД е сдобственик на
сградите на основание апорт, извършен от Н. Д., който пък се легитимира като
собственик с констативни нотариални актове, като правото на собственост, което
установяват не е оспорено от оспорващата страна. Счита, че договорката междуе Д. и СД „Д.“,
преобразувано в „М.д.“ ООД е била само за ползване на сградите, но не и за
прехвърляне на същите. Сключеният през 2006г. договор за покупко-продажба пък
имал за предмет единствено земята, което се установява не само от съдържанието
на договора, но и от уговорената продажна цена. Друго доказателства за волята
на страните по този договор е, че през 2007 и 2010г. са сключени договорни
ипотеки, при които учредител на ипотеката върху земята е само „М. Д.“ ООД, а
върху сградите – Н. Д.. По възражението във въззивната жалба, че представените
документи нямат достоверна дата, счита, че жалбоподателят няма качеството на
трето лице по смисъла на закона, т.к. не черпи права от някой от издателите на
тези документи, респ. последните не могат да го увредят, следователно
посочената в документа дата важи за това дружество. Молят съда да потвърди
обжалваното решение като правилно и законосъобразно. Въззиваемото дружество претендира
разноски.
Жалбата
е подадена в срока по чл.259 от ГПК,
изхожда от легитимирано лице –ищец, останал недоволен от обжалвания съдебен акт,
откъм съдържание е редовна, поради което и се явява допустима.
Съдът, след като обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в съвкупност, намери за установено следното :
Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно само
по въпроса относно валидността и допустимостта в обжалваната част на постановеното
решение. Правилността на решението се проверява с оглед наведените доводи във въззивната
жалба.
По отношение на валидността
и допустимостта на постановеното решение, съдът намира, че същото е постановено
от родово и местно компетентен съд, по иск, който му е подсъден, произнесъл се е
в законен състав и в рамките на изложените фактически твърдения и е дал
търсената защита.
Предявеният иск, подлежащ
на разглеждане е с пр. осн. чл.124 от ГПК – положителен установителен иск за
собственост на пет броя сгради, заснети в КККР на гр. П.. под номера
1-5, построени в ПИ с ИД ... При разпределяне на доказателствената
тежест ищецът следва да установи при усдловията на пълно и главно доказване твърдението
си да е собственик на имотите, както и прания си интерес от водене на иска, а ответникът – възражението си той да е
собственик на имотите.
От фактическа
страна по делото се установява, че Н. Д. е закупил недвижим имот, съставляващ
нива от 8,000дка, съставляваща парцел ., местност .., в кв. К.., гр П., така индивидуализиран
в НА №... Със Заповед № 090А-638/2009 е изменен ПУП и е образувано от този имот
нов УПИ №... Актуалният му статут е определен от Заповед №
КД-14-16-2543/29.12.2010 за изменение на КККР на гр. П., при което е оформан ПИ
.., на мястото на заличение имот... В
същата заповед са отразени сгради, построени в същия имот заснети като №. до №.,
като по отношение на собствеността е записано, че не съществува информация за
документа на собстевност.
По делото е представено копие от
нотариално заверена декларация от м.01.1997г.
на Н. Д. и съпругата му М. Д..за извършване на непарична вноска –
правото на строеж за построянате на стопанска сграда и офис със засторена площ
от около 800кв.м.върху горуописанята
бивша нива, в активите на СД „М. Д. и сие“ .
Доколкото няма твърдения, че с тази декларация е извършен реално апорт в
събирателното дружество, нито че учреденото право на строеж е реализирано,
както и предвид невъзможността само от декларацията да се установи идентичност с някоя от съществуващите в имота
сгради, то съдът не може да цени това доказателство като основание за
възникване на собственост на събирателното дружество. Отделно от това подобен
идвод би се опровергал от комантираните по-долу договори за строителство между
Н. Д. и СД „М.. Д.“ и „М.Д.“ ООД.
С Решение по гр.д.№478/2001, ПРС е
прекратен бракът между Н. Д. и М..Д., като е утвърдено споразумение по чл.99,
ал.3 от СК/отм./, в което в дял на Н. Д. е оставен процесният ПИ, съставляващ
бивша нива от 8,000дка, , индивидуализирана съобразно данните в НА №.., на
нотариус при ПРС.
Н. Д. продава на „М-Д.“ ООД процесната
земя-бивша нива, с НА №… на нотариус Св. Й..
Представено е споразумение от
03.08.2006г. между Н. Д. и „М. Д.“ ООД за това, че с договора се прехвърля
едниствено земята без сградите. Ищезцът „М.Д.“ ООД оспорва датата на този
документ, като твърди да е антидатиран, т.к. е подписан от Н. Д. като ф.л. и
като управител на дружеството.
По делото са представени и решение от
1999г. за промяна на предназначението на земята, като е зписано, че същата е
собстевност на Н. Д., който е управител на СД М-Д., разрешение за ползване на
строеж №375/ 2000, разрешение за ползване №455/2003, в който е вписано, че строежът, находящ се в
гореописанаия ПИ, е собствeност на „М-Д.“ ООД.
Същите писмени доказателства не съставляват документи за собственост , респ. не
могат да удостоверят възникване на правото на собственост нито върху земята,
нито върху сградите, построени върху нея. В същото време в констативен протокол
№794/2003г. на ДНСК е записано, че инвеститор на строежа е Н. Д.. С Протокол
№7/01.03.2000г. на АГК при Община П. е приет за узаконяване на обект
„Административно-складова база, пропуск и гаражи“ на СД „М-Д. и сие“.
Представено е Разрешение за строеж №
239/04.07.2011г., с което на „М-Д.“ ЕООД /което вече е собственик на терена/ е
разрешено преустройство и разширение на съществуващ склад в Цех за производство
на пластмасови изделия, находящ се в УПИ ... От посочения документ не се
установява за коя от сградите по КККР на гр. П.. се отнася. Не е представен
нито архитуктурния проект, нито скица или друг документ, от които да се
установи местоположението на сградата, поради което не може да се установи за коя от петте сгради
в имота става въпрос.
По делото са приложени договори за
строителство от 05.10.1996г. между Н. Д. като възложител и СД „М-Д. и сие“ като
изпълнител с предмет построяване на административна сграда на три етажа за
стопанска сграда, склад и гаражи и сграда/стая/ за пазачи със застроена площ
около 900кв.м., в собствения на Д. имот, бивша нива от около 8дка,/описан
по-горе в НА за покупката му/. Страните са договорили вместо плащане на цена на
строителството, изпълнителят да ползва построените сгради за срок от 5 години,
като дължи и заплаща всички разноски и налози, свързани с вещта. Приложен е
протокол от 15.09.2000г., с който възложителят приема строежа и се удостоверява
началото на ползването му.
Представен е нов договор за
строителство от 01.08.2002г. между Н. Д. и „М.. Д.“ ООД построяване на
административно-складова база – втори етаж – складова база на един етаж със
застроена площ от 720кв.м., като вместо плащане в чл.10 от договора отново е
договорено предоставяне на ползването на построеното за срок от 5г.
С трети договор от 18.08.2004г. между
същите страни е договорено строителстовто на „Хале за складиране на опаковки за
хранителната промишленост – трети етап, разширение на втори етап – складова
база“, като вместо плащане цената на СМР е договорено отново пет годишно
ползване на построеното.
Констативни НА №.., поправен с НА №..,
на нотариус К. А., с който въз основа на представени й документи признава на
осн. чл.92 от ЗС Н. Д. за изключенителн собственик на сграда с идентификатор **************,
както и правото му на собственост върху 1/2ид.ч. от сгради с идентификатори .
до .
По делото са приложени НА №.. на
нотариус Св. К.. с райно на действие ПРС, НА №... на нотариус Св. З.с район на
действие ПРС, НА №... на нотариус К. А., с район на действие ПРС, както и НА №..
на нотариус К. А.. с район на действие ПРС, с които се учредява договорна
ипотека от „М.. Д.“ ООД върху ПИ .. по КККР, одобрена със заповед №
РД-18-48/03.06.2009г. за обезпечение на отпуснат кредит на дружеството, а Н. Д.
и М. Т.. / бившата съпруга/ учредяват ипотека върху сгради 1-5 за обезпечение
на вземанията на банката.
Съгласно Устава на дружество „К М“ АД
/ вписан в ТР 2012г./ Н. Д. е апортирал в капитала на дружеството собствеността
върху сграда 1 и 1/2ид.ч. от собствеността върху сгради 2,3,4,5. В същия смисъл е и нотариално заверената
декларация съгласие. С Договор за доброволна делба , акт№.. от ... между „К М“
АД и Н. Д. са поделени имотите, като в дял на Д. са възложени сгради 2 и 4, а
на дружеството – сгради 3 и 5.
Представен е Протокол от 16.04.2015г. и Протокол от 25.05.2015г. на СД
на „К М“ АД, от който се установява, че Н. Д. е направил апорт в капитала на
дружеството със сгради №2 и 4
По делото е приложено копие от
Декларацията по чл.17 от ЗМДТ на „М.. Д.“ ООД пред данъчните служби от 2010г.,
в която е декларирало като собствени земята и процесните пет сгради. Представен
е и договор за наем от 2009г. , с който „М.. Д.“ ООД отдава под наем на „Т.
МПД“ ООД две от сградите. Сочените документи, обаче, не удостоверяват
възникване на право на собственост, а биха били индиция за упражняване на
владеене при направеното възражение за придобивна давност, каквото по делото
няма.
По делото е приета СОЕ, съгрласно
която пазарната стойност на процесните пет сгради е 1 971 000лв.
При така установеното фактически
съдът намира, че по делото се доказва Н. Д. да е придобил правото на
собственост върху процесните четири сгради на осн. чл.92 от ЗС – по приращение,
- т.к. същият се легитимира като
собственик на земята, върху която те са построени / договор за покупка на
земята, бивша нива, от 1996г. и решение по бр.д.№ 478/2001, ПРС/. а по отношение на една / административна сграда на три етажа за стопанска сграда, склад и гаражи и сграда/стая/
за пазачи със застроена площ около 900кв.м/, за която има данни да е построена
до 2000г. е възникнало СИО, прекратено с развода между страните и е
трансформирана собствеността при равни права. От представените по делото
документи, съставляващи част от строителната документация за изграждане на
петте сгради / изграждани поетапно с договори за строителство между Н. Д. и М..
Д. ООД в периода 1996-2004г./ се установява, че същите са възникнали като
самостоятелни обекти с изграждането им до 2004 г.. Както вече бе коментирано
Разрешението за преустройство и разшеряване на съществуваща сграда от 2011г.,
издадено на „М. Д.“ ООД не удостоверява построяване на нова сграда, която да се
идентифицира с някоя от процесните, при което за това дружество / собственик на
терена към този момент/ би могло да се приеме, че е възникнало право на
собственост по приращение.
Ищцовото дружество „М.. Д.“ ООД
претендра права на собстевност върху сградите, като сочи за придобивен способ
приращението, т.к. през 2006г. закупува терена – с НА №.. на нотариус Св. Й... Счита, че щом изрично не е запазено правото на
собственост на продавача върху процесните пет сгради, то по силата на
приращението собствеността върху тях е преминала върху новия собственик на
земята.
ЗС предвижда възможност правото на
собственост върху постройка да съществува отделно от правото на собстевност
върху земята. Законодателят е въвел презумпцията на чл.92 от ЗС, че
собственикът на земята е собственик и на постройките , подобренията и
насажденията върху нея. Същата е оборима, като съществуват различни хипотези.
Разделна собственост може да се създаде както чрез учредяване на право на
строеж, така и без да е налице подобно учредяване, но при упражняване на давностно
владение от трето лице, построило сградата и владяло дългия срок от 10г. без
противопоставяне на собственика на земята. Възможно е възникване на разделна
собстевност и при транслативни сделки, при които собственикът на земята прехвърли собствеността на сградата отделно от мястото,
както и обратното – прехвърли земята, но запази собствеността върху
постройките. Съдебната практика в редица свои решения приема, че при
прехвърляне на земята купувачът придобива и собствеността върху подобренията и
сградите върху нея, освен ако същите не са изрично изключени като предмет на
сделката. В част от решенията се приема,
че това изключване следва да е изрично /Р№120/22.10.2014, гр.д.№2928/2014,
II г. о., ВКС, Р№ 529/09.07.2010г. ,гр. д. № 1129/2009 г., I г. о., ВКС / ,
а в друга – че е необходимо да се изследва волята на страните и предмета на
договора / Р № 370/06.07.2009 г., гр. д. № 994/2008г., I г. о., ВКС, Р № 659/21.III.1966 г., I г. о., ВС, Р № 271/31.I.1969 г., гр. д. №
2242/68 г., I г.о., ВС /. В последното посочено решение е развита ясно тезата,
възприемана и в последващата практика /Р№370/2009/, че при отчуждаване на
парцел, в който има построена сграда и в нотариалния акт не се съдържа изрична уговорка
за нея, то следва да се приложи законната презумпция, че се прехвърля и правото
на собственост върху сградата (арг. чл. 92 ЗС). В този случай в тежест на отчуждителя
е да установи с пълно обратно доказване, че волята на страните е била да се отчужди
само теренът, а не и сградата, т.е. да обори презумпцията по чл.93 от ЗС.
Настоящият състав намира, че
доколкото в договора за продажба на процесните пет сгради между Н. Д. и М.. Д.
ООД от 2006г. липсва изрична уговорка относно запазване собствеността върху
сградите, то следва да се приеме, че по силата на чл.93 от ЗД собственикът на
земята е станал и собственик на построеното върху нея. Доколкото , обаче,
ответникът „К М“ АД , претендира да е
правоприемник на правото на собственост върху тези сгради от Н. Д., не
може да се отрече възможността му да проведе обратно доказване и да обори
законовата презумпция. За провеждане на това
доказване по делото са събирани както писмени доказателства, така е и извършвана
експертиза. Приетата СОЕ, неоспорена от страните, установява, че пазарната стойност
на процесните пет сгради към момента на сделката е почти два милиона лева. При съпоставяне
с продажната цена по договора – 3600лв., се установява, че е налице занижаване на продажната цена с над петстотин
пъти. Вярно е, че съществува свобода в договарянето, но тази разлика между продажната
цена и стойността на процесните пет имота, съставляващи сгради, построени в продавания
недвижим имот е сериозна индиция, че същите не са включени в продажната цена на
договора, респ. не са били предмет на договаряне между страните. На следващо място,
за установяване волята на страните при сделката, е необходимо да се отчетат волеизявленията
им по повод учредяване на ипотеки върху имотите за обезпечаване на банкови кредити,
отпускани на „М.. Д.“ ООД. В посочените четири броя нотариални акта дружеството,
като кредитополучател, е учредило имотека за обезпечение на задълженията си към
банката –кредитор само и единствено върху терена -ПИ с идентификатор .. / а след изменение на КККР
– 33/, а като ипотекарни длъжници в сделката са участвали Н. Д. и М. Т.., като за
обезпечение вземането на дружеството са учредили
ипотеки върху петте сгради. Договорните ипотеки са сключани в периода 2007-2010г.,
т.е. както непосредствено след договора за продажба на ПИ ../нов./, така и години
по-късно и двете страни са правили волеизявления пред нотариус, относно собственическите
си права, като дружеството е заявявало такова само по отношение на земята, а физическите
лица – по отношение на сградите. Тези доказателства дават основание да се приеме,
че при сключване на договора за продажба страните не са договаряли и имали намерение
за прехвърляне на собствеността и върху сградите. Този извод не може да се опровергае
от представения договор за наем, при който М.. Д. ООД е отдало под наем част от
процесните сгради на дружество, с управител
Н. Д.. Това е така, т.к. М.. Д. ООД е бил ползвател на сградите на основание договорите
за строителството им / три броя от 1996 до 2004г./, като в същите договори не е
въведено ограничението да не ги отдава под наем на трети лица. Други
доказателства, които могат да внесат съмнение в тезата на ответното дружество „К
М“ АД за оборване на законовата презумпция по делото липсват.
Ответната страна „К М“ АД, изтъква и
доводи за приложение на ТР № 5/18.05.2017г., т.д.№5/2015г., ОСГК,ВКС по аналогия
за настоящия слбучай. Същите, обаче, не могат
да бъдат споделени. В сочения съдебен акт са дадени разяснения за съвсем различни
по фактически състав случаи – на провеждане на публична продан от съдебен изпълнител.
В същото решение е прието, че презумпцията
по чл.92 от ЗС не намира приложение в случаите на пубична продан , проведена от
съдебен изпълнител, ако сгради, които имат самостоятелен статут не са били предмет
на предхождащите постановлението за възлагане действия – налагане на възбрана, опис
и оценка, провеждане спрямо нея на публична продан. Този извод е направен с оглед
процесуалната същност на публичната продан, която включва поредица от процесуални
действия, имаши за цел индивидуализация, оценка и осребряване на имущество на длъжника.
В решението изрично ВКС е дал разяснение, че за придобиване право на собстевност
при провеждане на публична продан е налице отклонение от общите правила за придобиване
право на собственост.
С оглед на изложеното, съдът намира,
че по делото се провежда обратно доказване, от които може да се направи извод,
че петте процесни сгради не са били предмет на сделката по продажба на ПИ с
идентификатор . / нов ./. При това положение, независимо от факта, че липсва
изрично волеизявление на продавача Н. Д., че изключва от предмета на продажния
договор сградите, построени върху имота, може да се направи извод, че предмета
е само ПИ с идентификатор идентификатор ... Така ищецът „М.. Д.“ ООД се
легитимира като собственик единствено на този ПИ, но не и на построените върху
него сгради.
Съдът не обсъжда документите за собстевност
на ответника „К.. М..“ АД, а именно
декларации за апорт, устав на дружеството,
договори за доброволна делба, т.к. предмет на иска е не правото на
собственост на ответника, а установяване правото на собстевност на ищеца.
По изложените съображения, съдът
намира, че предявения положителен установителе иск се явява неоснователен и
недоказан, поради което и следва да бъде отхвърлен.
Първоинстанционното решение, като
постановено при същия краен резултат следва да бъде потвърдено.
По разноските пред
въззивната инстанция.
Въззиваемата страна „К М“ АД е претендирала разноски , но
по делото няма данни за сторени такива пред въззивната инстанция, поради което
и съдът няма да присъжда разноски.
С оглед на изложеното съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1257/22.10.2018г., пост. по гр.д.№629/2016,
ПОС.
Решението е постановено при участието на трето лице- помагач на страната на
въззиваемата страна Н.Д.Д., ЕГН **********.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред
ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :