№ 486
гр. Бургас, 10.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на пети октомври през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Въззивно гражданско
дело № 20212100501079 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по постъпили две въззивни жалби с еднакво
съдържание/поради което следва общото им представяне/ от представителите на въззивника Етажна собственост
на Блок 3, находящ се в комплекс „Съни Хил“ с административен адрес в гр.Бургас, ул.Слънчеви хълмове-
СъниХил-3, както следва „Съни Хил 2“ ЕАД с ЕИК-********* и „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД с ЕИК-
********* и двете дружества с вписани седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.Рилска № 1 и
представлявани от управителя Ехуд Гдаляху Гат с упълномощен процесуален предсатвител адв.Симона Ланева с
посочен съдебен адрес в гр.Пловдив, ул.Алцеко № 16, ет.2 срещу Решение № 260226/05.02.2021г. постановено по
гр.д. № 1339/2020г. по описа на РС-Бургас, в частта, с която са отменени като незаконосъобразни решенията,
взети по т.3, т.4 и т.5 на проведеното на 25.01.2020г. Общо събрание на собствениците в Етажна собственост на
Блок 3, находящ се в комплекс „СЪНИ ХИЛ“ с административен адрес в гр.Бургас, ул.Слънчеви хълмове-
СъниХил-3.
Решението се обжалва като неправилно, незаконосъобразно, необосновано, постановено при
съществено нарушение на материалния и процесуалния закон. По-конкретно се счита, че първоинстанционния съд
неправилно е приел, че при вземането на решенията на ОС са нарушени императивни правила на ЗУЕС, тъй като
е спазена процедурата по свикването на ОС на ЕС, решенията са взети след предварително обсъждане и
дискутиране, при спазване на изискуемия кворум и съобразно обявения и приет дневен ред. Твърди се, че в случая
комплекса е от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС и поради това за него важи особен режим на управление
на общите части. Изразява несъгласие с извода в обжалваното решение, че не са спазени изискванията на чл.50 и
чл.51 от ЗУЕС, като твърди, че това е възможно само ако всички собственици изпълнят надлежно задължението
си да впишат в домовата книга броя на обитателите и ползвателите на апартаментите, а това не е сторено както от
ищцата, така и от други собственици на самостоятелни обекти в ЕС. Счита, че решението по т.3 на ОС на ЕС е
изцяло съобразено със закона, а решението в обратен смисъл е незаконосъобразно и не почива на доказателствата
по делото и съдържанието на протокола от оспореното ОС. Навира за неправилен извода на съда, че не е бил
налице изискуемия кворум при вземане на решението по т.4 от ЗУЕС и то е взето в съответствие с разпоредбата
на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС. Твърди също така и че решението по т.5 от протокола на ОС не попада в хипотезата на
чл.51, ал.1 от ЗУЕС, като допълва, че и трите отменени като незаконосъобразни решение на процесното ОС не
1
попадат в хипотезата на чл.17, ал.3 от ЗУЕС и не изискват специален кворум.
Моли се за отмяна на решението в обжалваната част и постановяване на ново, с което исковата
претенция по чл.40 ЗУЕС да бъде изцяло отхвърлена като неоснователна. Не се сочат доказателства и не са
сторени доказателствени искания. Претендират се разноските във въззивното производство.
Въззиваемата АНТ. П. К., чрез своя процесуален представител адв.Цветомир Милатов от БАК,
съдебен адрес в гр.Бургас, ул.Александър Стамболийски № 5, ет.3, ап.5 е подала отговор, с който въззивните
жалби на представителите на насрещната Етажна собственост се намират неоснователнии и се моли обжалваното
решение да бъде потвърдено като правилно, обосновано и законосъобразно. Излага насрещни твърдения по всеки
един от доводите във вззивната жалба, считайки ги за неоснователни, включително и за твърдяната че комплексът
е от затворен тип, като навежда, че ако това се установи, то решенията следва да се считат за нищожни и следва
да бъдат прогласени за такива. Не ангажира нови доказателства, няма доказателствени искания. Претендира
разноски.
Постъпила е ведно с писмения отговор и насрещна въззивна жалба от АНТ. П. К., заявена чрез
пълномощника адв.Цветомир Милатов от БАК против Решение № 260226/05.02.2021г. постановено по гр.д. №
1339/2020г. по описа на РС-Бургас, в частта, с която е отхвърлена исковата претенция на А.К. по чл.40 от ЗУЕС
да бъдат отменени като незаконосъобразни решенията, взети по т.1, т.2 и т.6 на проведеното на 25.01.2020г. Общо
събрание на собствениците в Етажна собственост на Блок 3, находящ се в комплекс „СЪНИ ХИЛ“ с
административен адрес в гр.Бургас, ул.Слънчеви хълмове-СъниХил-3. Счита, че обжалваното решение в тази му
част е неправилно, постановено в нарушение на материалния закон и процесуалните правила, поради което моли
за отмяната му в обжалваната част и постановяване на ново, с което исковата претенция да бъде уважена изцяло.
Счита, че решенията по т.1 и т.6 са незаконосъобразни, тъй като не съответстват на предварително обявения
дневен ред, обстоятелство, което обосновава с цитати от протокола от процесното ОС, поради което счита, че
следва да бъдат отменени като такива. По отношение решението по т.2, мотивира несъгласие с извода в
обжалваното решение, че е решение по целесъобразност, което не следва да бъде ревизирано от съда. Както в
отговора, посочва, че в случай, че процесният комплекс е от затворен тип, то взетите решения на ОС на ЕС са
нищожни, като в подкрепа цитира съдебна практика. Не сочи доказателства. Не са отправени доказателствени
искания. Претендира съдебни разноски.
В законния срок е постъпил писмен отговор от Етажна собственост на Блок 3, находящ се в комплекс
„СЪНИ ХИЛ“ с административен адрес в гр.Бургас, ул.Слънчеви хълмове-СъниХил-3, чрез представителя „Съни
Хил 2“ ЕАД с ЕИК-*********, с които насрещната въззивна жалба се намира неоснователна и се моли за нейното
отхвърляне. Моли, решението в обжалваната част да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Също
цитира протокола от процесното ОС и с цитатите мотивира твърдението си че решенията по т.1 и т.6 съответстват
на дневния ред на ОС. Счита за правилен извода в обжалваното решение, че решението по т.2 на ОСЕС е такова
по целесъобразност, а константната съдебна практика приема, че съдът проверява законосъобразността, но не и
целесъобразността на оспорените по чл.40 от ЗУЕС решения на ОСЕС. Не сочи доказателства. Претендира
разноски.
По делото е постъпила и въззивна частна жалба от „Съни Хил 2“ ЕАД с ЕИК-********* против
Определение № 262792/23.04.2021г., постановено по гр.д. № 1339/2020г. по описа на БРС, с което е оставена без
уважение молбата на частния жалбоподател по реда на чл.248 ГПК. Счита за неправилен извода на съда, че
ответната етажна собственост се представлява от двете дружества „Съни Хил 2“ ЕАД с ЕИК-********* и „Съни
Хил Мениджмънт“ ЕООД с ЕИК-*********, като разноските са присъдени на етажната собственост, а не се
дължат за всеки от представляващите по отделно. Частният жалбоподател твърди, че не е представляващ етажната
собственост, а е само собственик в етажната собственост и е конституиран по волята на ищеца, поради което му
се дължат отделно сторените от него разноски по делото.
Моли за отмяна на обжалваното определение по чл.248 ГПК и изменяване на Решение №
260226/05.02.2021г. постановено по гр.д. № 1339/2020г. по описа на РС-Бургас, в частта за разноските, като
бъдат присъдени сторените по делото разноски на частния жалбоподател.
В законния срок писмен отговор не е постъпил от въззиваемата АНТ. П. К., редовно уведомена за
постъпилата въззивна частна жалба чрез процесуалния си представител адв.Цветомир Милатов от БАК.
В законния срок писмен отговор не е постъпил от Етажната собственост на Блок 3 в комплекс „Съни
Хил“-Бургас, редовно уведомена за постъпилата въззивна частна жалба чрез процесуалния си представител
адв.Симона Ланева от ПАК.
2
Въззивните жалби и насрещната въззивна жалба са подадени в срока по чл.259 ГПК против акт на
съда, подлежащ на обжалване, от легитимирани лица, поради което са допустими.
Частната въззивна жалба против определението по чл.248 ГПК е подадена в срока по чл.275 ГПК
подадена е против акт на съда, подлежащ на обжалване, от легитимирано лице, поради което е допустима.
Районния съд е разгледал иск с правно основание чл.40 ЗУЕС.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и събраните по делото доказателства,
намира следното от фактическа и правна страна:
Видно от приложенията първоинстанционното производство е било образувано по искова молба от
АНТ. П. К., с която е предявена претенция по чл.40, ал.1 от ЗУЕС за отмяна на всички решения, приети на ОС на
ЕС на блок 3 в комплекс „СЪНИ ХИЛ“, в гр.Бургас, ул.“Слънчеви Хълмове - Съни Хил“ № 3, представлявана от
управителя си „Съни Хил 2“ ЕАД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Рилска“
№ 1, представляван по закон от изпълнителния директор Ехуд Гдаляху Гат, проведено на 25.01.2020г., поради
незаконосъобразност. Твърди се от ищеца, че са допуснати нарушения при свикването и провеждането на ОСЕС,
като по-конкретно посочва, че са липсвали покани за свикването му, ОС е свикано от лице нямащо такива
правомощия; събранието е проведено в почивен ден; взетите решения не съответстват на обявения дневен ред на
събранието; оспорен е кворума на ОС, включително с твърдение, че са вземани решения с по-нисък от
изискуемото по закон квалифицирано мнозинство и в нарушение на множество императивни норми.
В месечния срок ответната Етажна собственост, представлявана от управителя си „Съни Хил 2“ ЕАД
е представила писмен отговор, с който се възразява по пасивната процесуална легитимация с твърдение, че „Съни
Хил 2“ ЕАД не е управител на етажната собственост, а само собственик на обект в ЕС. Твърди се, че с решението
ОС на ЕС е възложило представителството на ЕС пред съд на „Съни Хил мениджмънт“ ЕООД с ЕИК *********.
По същество претенцията се оспорва като неоснователна. Твърди се, че процесното ОСЕС е свикано и проведено
в съответствие със закона. Допълва, че „Съни Хил“ е жилищен комплекс от затворен тип и за него важи особен
режим на управление на общите части, а общото събрание е проведено, защото част от етажните собственици
нямат сключени договори по чл.2 ЗУЕС и следва да се уреди заплащането на ползваните от тях общи части.
Представя доказателства.
Поради това възражение и по допълнителна молба на ищеца БРС е конституирал като представляват
ответната ЕС и „СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 1, представляван от управителя Ехуд Гдаляху Гат.
В едномесечния срок е постъпил и отговор от „СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД с идентично
съдържание на постъпилия вече писмен отговор от „Съни Хил 2“ ЕАД.
Досежно пасивната легитимация на ответника с приетия без възражения доклад БРС е правилно е приел,
че надлежен ответник по делото е Етажната собственост. Съобразено е, че съгласно разпоредбата на чл. 41 от
ЗУЕС ЕС се представлява от управителя на ЕС или Председателя на управителния съвет, респ.упълномощено от
тях лице. Съобразена е и разпоредбата на чл.16, ал.2 от ЗУЕС съгласно която Общото събрание се
председателства от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя, а конкретното оспорено
ОСЕС е председателствано от „Съни Хил 2“ ЕАД, представляван от Ехуд Гдаляху Гат, в същото време на това
събрание за управляващ ЕС е избрано „СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД представляван от Ехуд Гдаляху Гат,
което се посочва допълнитено от ищеца като представляващ ответната етажна собственост. По делото е наличен и
протокол от проведено ОСЕС на бл.3 от09.04.2010г., на който управляваща компания за две години е била
избрана „ВИП Мениджмънт“ ООД, чиито пълномощия са изтекли и липсват данни за последващ избор. По тези
съображения за втори представляващ ответната ЕС наред със „Съни Хил 2“ ЕАД е конституиран и „СЪНИ ХИЛ
МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД.
Не е спорно по делото, а и се установява от представения нот.акт/л. 17 по гр.д. № 1339/20г. на БРС/, че
ищцата е етажен собственик, т.к. притежава право на собственост на самостоятелен апартамент в бл.3 на
процесния комплекс.
Видно от приложена покана/л.19/, свикано е за 25.01.2020г. от 11,30ч. общо събрание на собствениците на
ЕС на блок 3 в комплекс „Съни Хил“-Бургас по реда на чл.12, ал.5 от ЗУЕС от етажния собственик „Съни хил 2“
ЕАД при следния дневен ред:
т.1 Вземане на решение за приемане на Правилник за реда и управление на ж.к. "Съни Хил". Проектът
на правилника е на разположение на всеки, който желае да се запознае с него при домакина на комплекса - г-жа
3
Лиляна Недева, всеки работен ден от 09:00 до 18:00 часа;
т.2.Определяне на лице, което да представлява етажната собственост на блока на съвместни общи
събрания с етажните собствености на останалите блокове от комплекса;
т.3.Определяне Фонд Ремонт и Обновление на сградата;
т.4.Вземане на решение за възлагане на „Съни Хил Мениджмънт ” ЕООД, ЕИК: *********, на следните
функции, а именно: организиране изпълнението на решенията на общото събрание; следене за спазването на
вътрешния ред в етажната собственост; съхраняване на протоколната книга, плановете на блок № 3 (три) от
комплекса и други; изготвяне на годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части
на блок № 3 и на комплекса, на годишния план за извършване на ремонти относно общите части на блок № 3 и
комплекса, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата и комплекса, както и отчети за
изпълнението им; представителство на етажната собственост в отношенията й с органите на местната власт и с
други правни субекти; създаване, съхраняване и поддържане на книга на етажната собственост на бл. 3; подаване
на уведомления до общинската администрация за обстоятелствата по чл. 466 от ЗУЕС и промените в тях;
предоставяне на информацията за вписаните кучета в книгата на етажната собственост на съответната областна
дирекция по безопасност на храните и на общината в 30-дневен срок от вписването в книгата на етажната
собственост; определяне идеалните части по реда на чл. 17, ал. 4 и 5 въз основа на представените данни от
собствениците и/или информацията по т. 10 - на блока и комплекса; издаване на документ на собствениците за
наличието или липсата на задължения към етажната собственост; свикване на общо събрание по реда на чл. 12 от
ЗУЕС; Представляване пред съда на собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във
връзка с общите части, както и етажната собственост по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или
обитател, който не изпълнява решение на общото събрание ши задълженията си по ЗУЕС; извършване на
всякакви действия по ремонт на общите части, вкл. за необходим, неотложен, основен ши друг ремонт, вкл. и за
превъзлагането на ремонтните дейности на трети физически или юридически лица, като определя всички
съществени и несъществени условия на договорите с тези трети лица;
т.5. Вземане на решение относно уреждане на въпроса с плащанията от собствениците, които нямат
сключен индивидуален договор за поддръжка с „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД и вземане на решение относно
участието им в поддръжката на общите части на блок№ 3 и комплекса, вкл. и определяне на дължимите от тях
суми за поддръжката и управлението на сградата и комплекса. Оправомощаване на „Съни Хил Мениджмънт”
ЕООД да събира от името на етажната собственост всички дължими от собствениците суми и да ги изразходва,
съгласно принципите, залегнали в индивидуалните договори за поддръжка или съгласно решение на Общото
събрание на етажната собственост. Вземане на решение за предприемане на действия по принудително събиране
на дължимите суми, вкл. и за завеждане на дела срещу собствениците, които не са заплатили дължимите от тях
суми за поддръжка и управление на сградата и комплекса, вкл. и за заплащане на разноски във връзка с делата и
др.
6.Други.
Приложен е по делото подписан протокол за залепване на поканата за свикване на ОС, отразени са датата
и часа на залепване на поканата.
От представения протокол за проведеното на 25.01.2020г. общо събрание се установява, че е проведено
при спадащ кворум при условията на чл.15, ал.2 ЗУЕС, като в 11,30ч. са присъствали 47,249% ид.ч. от общите
части на сградата, а в 12,30ч., когато е открито събранието са присъствали съответно 42,814%ид.ч. от общите
части на сградата. В протокола поименно са вписани етажните собственици, на обектите които са тяхна
собственост, съответно какви ид.ч. от общите части притежават. Регистрацията е поименно извършена срещу
подпис на всеки етажен собственик, съобразно приложен към протокола от събранието списък/л.62/. Избран е за
председател на ОС представителя на етажния собственик „Съни хил 2“ ЕАД, избран е и протоколчик на
събранието.
На проведеното ОС са взети следните решения:
по т.1 е приет Правилник за реда и управлението на ж.к.Съни Хил;
по т.2 е определен собственика на ап.25 К. З. да представлява етажната собственост на сградата при
съвместни общи събрания с етажните собствености на другите блокове в комплекса;
по т.3 определени са вноските във Фонд“Ремонт и обновяване“ на блок 3 в размер на 1% от МРЗ на
месец на апартамент, като сумата следва да се заплаща до 10-то число на месеца за който се дължи по сметка на
4
„Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД;
по т.4 е възложено на „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД организиране изпълнението на решенията на
общото събрание; следене за спазването на вътрешния ред в етажната собственост; съхраняване на протоколната
книга, плановете на блок № 3 (три) от комплекса и други; изготвяне на годишния бюджет за управлението,
поддържането и ползването на общите части на блок № 3 и на комплекса, на годишния план за извършване на
ремонти относно общите части на блок № 3 и комплекса, реконструкции, преустройства и други дейности в
сградата и комплекса, както и отчети за изпълнението им; представителство на етажната собственост в
отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти; създаване, съхраняване и поддържане на
книга на етажната собственост на бл. 3; подаване на уведомления до общинската администрация за
обстоятелствата по чл. 46б от ЗУЕС и промените в тях; предоставяне на информацията за вписаните кучета в
книгата на етажната собственост на съответната областна дирекция по безопасност на храните и на общината в
30-дневен срок от вписването в книгата на етажната собственост; определяне идеалните части по реда на чл. 17,
ал. 4 и 5 въз основа на представените данни от собствениците и/или информацията по т. 10 - на блока и
комплекса; издаване на документ на собствениците за наличието или липсата на задължения към етажната
собственост; свикване на общо събрание по реда на чл. 12 от ЗУЕС; Представляване пред съда на собствениците в
етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, както и етажната собственост
по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото
събрание ши задълженията си по ЗУЕС; извършване на всякакви действия по ремонт на общите части, вкл. за
необходим, неотложен, основен ши друг ремонт, вкл. и за превъзлагането на ремонтните дейности на трети
физически или юридически лица, като определя всички съществени и несъществени условия на договорите с тези
трети лица.
По т.5 е взето решение собствениците, които нямат сключен индивидуален договор за поддръжка с „Съни
Хил Мениджмънт“ ЕООД да заплащат на дружеството месечна сума в размер на сборът от 55 лв. и 0.20 лв. на
кв.м. застроена площ, която представлява такса-възнаграждение за предоставяне на услугите по поддръжка и
управление на общите части на блок №3 и общите части на целия комплекс „Съни Хил“, дължима на „Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД. Сумата следва да се заплаща по посочената в протокола „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД в
срок до 5-то число на текущия месец. Общото събрание е оправомощило „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД да
събира от името на етажната собственост всички дължими от собствениците суми и да ги изразходва, съгласно
принципите, залегнали в индивидуалните договори за поддръжка или съгласно решение на Общото събрание на
етажната собственост. Общото събрание е взело решение за предприемане на действия по принудително събиране
на дължимите суми, вкл. и да се заведат дела срещу собствениците, които не са заплатили дължимите от тях суми
за поддръжка и управление на сградата и комплекса, вкл. и за заплащане на разноски във връзка с делата и е
овластило „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД да завежда от името на етажната собственост дела за принудително
събиране на неплатените суми и да представлява етажната собственост в производствата пред съда, включително
и да заплаща от името и за сметка на етажната собственост всички разноски, свързани с делата.
По т.6 озаглавена „Други“ е взето решение да се изпрати официално предупреждение до г-н Д. Д. за
преустановяване на действията, с които нарушава спокойствието в етажната собственост, както и да се отправи
устно предупреждение до г-нЯ., живущ в бл.2 за спазване установените правила за паркиране в комплекса.
С обжалваното решение е прието, че не са налице нарушения по свикването на общото събрание, нито
разминаване между обявения дневен ред и взетите решения от ОС, поради което приетите решения по т.1 и т.2 са
законосъобразни, а по т.6 е преценено, че решението е взето по целесъобразност, която не подлежи на съдебен
контрол, поради което претенцията в тази й част е отхвърлена като неоснователна. Отменени поради допуснати
нарушения на императивни правни норми са решенията по т.3, т.4 и т.5 от процесното ОС.
На основание чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по
допустимостта – в обжалваната му част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира,
че обжалваното съдебно решение е валидно, и с оглед обхвата на обжалването – и допустимо.
При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху
първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивните жалби и насрещната въззивна, настоящата
инстанция, след преценка на събраните пред РС доказателства и тези пред настоящата инстанция, намира, че
обжалваното решение е правилно, поради което следва да бъде потвърдено.
Този състав счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа обстановка, така както е
5
изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща с доказателствения материал, и с оглед
разпоредбата на чл. 272 от ГПК, препраща своята към нея. В допълнение може да се посочи, че предявеният иск
по чл.40 ЗУЕС е допустим - ищецът като етажен собственик на самостоятелен обект на собственост в етажната
собственост на бл.3, който рамките на преклузивния срок е оспорил решенията на ОС на ЕС, взети на
25.01.2020г.. От представените писмени доказателства, приети и неоспорени от страните се установява
законосъобразно и изпълнено съгласно посочената в специалния закон ЗУЕС процедура свикване на ОС.
Съгласно разпоредбата на чл.13, ал.1 ЗУЕС, ОС на ЕС се свиква чрез покана, подписана от лицата,
които го свикват, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни
преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето
задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол. ОС може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на
поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й.
Установява се от представените в първоинстанционното производство писмени доказателства, че
процесното ОС е свикано с покана, съдържаща дневен ред, дата и място на провеждане, дата на съставяне,
подписана от посочен автор, който е етажен собственик, като свикването е по реда на чл.12, ал.5 ЗУЕС, уреждащ
възможността общо събрание да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато
е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. Доколкото е налице по делото
протокол от предходно общо събрание на етажната собственост на блок 3 от 09.04.2010г./л.87 по дело/ и не е
посочена в поканата извънредна причина, то е налице втората хипотеза на чл.12, ал.5 от ЗУЕС. За поставянето на
поканата на видно място е съставен надлежно протокол. Правилна е преценката, че с провеждането на събранието
в събота не е налице нарушение на чл.13, ал.8 от ЗУЕС, т.к. денят в който е проведено събранието не попада в
нито една от хипотезите по т.1 и т.2, касаещи забрана за провеждане на общи събрания в дни обявени за
официални празници или дни обявени за почивни с Постановление на МС. При посочените по-горе доказателства
правилен е извода в обжалваното решение, че не са налице нарушения при свикването на общото събрание.
Събранието е проведено при условията на чл.15, ал.2 ЗУЕС с един час по-късно при спадащ кворум, и по-точно
при присъствие на собствениците на самостоятелни обекти с общо процентно съотношение от 42,814%ид.ч. от
общите части на етажната собственост.
Досежно отразяването на кворума са приложени и Таблица с технически показатели и
ценообразуване за блок № 3/л.81 от делото/, Скица на ПИ с идентификатор 07079.671.339, в който имот се
намира комплекс „Съни Хил“ и нотариални актове/л. 75-80 и л. 92-114/. Доколкото в нотариалните актове са
налични отразявания за всеки от самостоятелните обекти на съответстващите % ид.ч. от общите части на
сградата, те съответстват на посоченото в протокола от оспореното ОС и не се установява техническа грешка при
изписването или грешно математическо сборуване на цифрите, то няма основание да се приеме възражението за
неправилно отразяване на процентното представителство на проведеното събрание.
Представеният протокол от процесното ОСЕС отговаря на изискванията на чл.16, ал.5 ЗУЕС
относно неговото съдържание, тъй като съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание,
дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на
самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис,
същността на изявленията, направените предложения и приетите решения.
Правилно е посочено от БРС, че от оповестяването на протокола за ищеца е възникнала възможността в
срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС да оспори писмено съдържанието му, включително достоверността на отразените в
него решения. При липса на оспорване по на протокола, той се е стабилизирал като съдържание и доказва с
обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него действия на ОС и взети
решения са извършено съобразно отразеното в него.
По-нататък в протокола са вписани датата и мястото на провеждането на ОС, дневният ред, явилите се
лица и идеалните части от ЕС, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения. Протоколът е изготвен в срока по чл.16, ал.6 ЗУЕС, подписан е от председателстващия
събранието и протоколчика и е оповестен при спазване на процедурата по чл.16, ал.7 ЗУЕС.
Не се установяват при съпоставяне различия между дневния ред при която е свикано с поканата общото
събрание и взетите на самото събрание решения.
Правилен е извода на БРС, че при преценка законосъобразността на взетите решения следва да се
приложи разпоредбата на чл.17 ЗУЕС, уреждащ начина на вземане на решенията и посочващ в кои случаи
6
законодателят е предвидил специален кворум. Така решението по т.1 от дневния ред за приемане на правилник за
вътрешния ред е прието с мнозинство повече от 50% от присъстващите на общото събрание, съобразно
разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗУЕС, а именно „За“ са гласували 42,814%ид.ч. от общите части на сградата и това
са всички присъстващи на събранието. Решението по т.2, с което общото събрание е излъчило етажен собственик
за представител при провеждане на общи събрания с етажните собствености на другите блокове в комплекса не е
незаконосъобразно, т.к. няма законова пречка за това. Настоящият съдебен състав също счита, че това е решение
по целесъобразност и като такова не подлежи на съдебен контрол, още повече, че няма пречка за провеждане на
общи за няколко етажни собствености събрания, когато следва да се разрешават общи въпроси.
За определяне на дължимите от етажните собственици вноски във фонд „Ремонт и обновяване“
законодателят е предвидил с императивната правна норма на чл. 50, ал. 2, т.1 от ЗУЕС , че се набират от
„ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните
части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната“. Видно от цитирания текст законодателя е разписал точния начин, по
който се определят вноските, а именно съобразно ид.части, а не както е разписано в оспореното решение по т.3 -
„на апартамент“, защото различните самостоятелни обекти се съотнасят с участие в различен % ид.ч. от общите
части на сградата р режим на етажна собственост. В този случай законодателят е преценил императивно да
определи начина на образуването на дължимата вноска и не е предоставил възможност на общото събрание да
преценя друго освен размера, като е поставил изискване той да не е по-нисък от 1% от МРЗ към вземане на
решението. По тези съображения правилен е извода на БРС, че решението по т.3 е незаконосъобразно, т.к.
противоречи на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС.
Правилно е отменено и решението, с което е възложено на юридическо лице, което не е етажен
собственик, дейностите посочени в т.4 от протокола от ОС, т.к. не е взето с изискуемото по закон квалифицирано
мнозинство. Това е така, защото съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС решението с което се
възлагат дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са
собственици се взема с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, а
в конкретния случай решението е взето с 42,814% ид.ч. от общите части на сградата, съгласно отразеното в
протокола от проведеното ОС.
Решението по т.5, с което всички собственици, които нямат сключени индивидуални договори със
„Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД следва да заплащат на това дружество сума в размер на сбора от 55лв. и 0,20лв.
на кв.м. застроена площ, която сума ще представлява възнаграждение за извършваните от „Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД дейности по поддръжка и управление е в пряко противоречие на императивната разпоредба
на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС. С тази норма законодателят е определил, че разходите за управление и поддържане на
общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и
членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, като в останалите алинеи на чл.51
ЗУЕС е определил изчерпателно и лимитативно изключенията и правилата за прилагането им. Отклонение от
разписаните правила досежно разпределението на тези разходи не са допуснати./в т.см.вж. Р. №
60181/20.10.2021г. по гр.д. № 86/2021г. на IV г.о., ВКС/.
Споделя се и извода в обжалваното решение, че решението по т.6 не е взето в нарушение на
разпоредбата на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС, съгласно която общото събрание на собствениците не може да приема
решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. Това е така, защото
видно от съдържанието на протокола от общото събрание е обсъждано използване на пиротехнически средства от
обитател- Д. Д., които са довели до запалване на лично имущество на етажен собственик. Това безспорно са
действия които попадат в обхвата на т. 16, § 1 от ДР на ЗУЕС даваща определение на израза „Неотложен случай“,
а именно наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на
съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях
или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи,
общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или
самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и
здравето на собствениците, обитателите и други лица.
С оглед изложеното въззивните жалби против решението на БРС, в частта с която са отменени като
незаконосъобразни решенията на ОСЕС, проведено на 25.01.2020г. по т.3, т.4 и т.5 са неоснователни.
Неоснователна е и подадената насрещната въззивна жалба против съдебното решение, в частта, с която искът по
чл.40 от ЗУЕС за незаконосъобразност на взетите решения по т.1, т.2 и т.6 от горното ОСЕС е отхвърлен.
7
По подадената частна въззивна жалба от „Съни хил 2“ЕАД против определението, с което е
отхвърлена молбата на въззивниците по чл.248 ГПК за присъждане на сторените разноски.
С обжалваното определение БРС е правилно е посочил, че страни по делото са ищецът етажен
собственик и ответната Етажна собственост, на която са присъдени разноски, съразмерно и съобразно изхода по
делото. Вярно е, че ответната ЕС е представлявана от двама представляващи „Съни хил-2“ ЕАД и „Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД, с оглед избягване са опасността ответника да е неднадлежно представляван. Правилно е
приложено правилото на чл.78, ал.3, вр.ал.1 от ГПК, съобразно което ответникът има право на възнаграждение за
един адвокат. Ответната етажна собственост е представлявана по делото от един адвокат, ангажиран от тези двете
дружества, но това не означава, че на етажната собственост следва да бъде заплатен двоен размер на
адв.възнаграждение.
С оглед изхода по делото, рзноските остават за страните така, както са направени.
На основание чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК решението не подлежи на касационно обжалване, поради което е
окончателно. Съобразно разпоредбата на чл.274, ал.3 ГПК, вр.чл.248, ал.3 ГПК не подлежи на обжалване,
решението в частта, в която същото има характер на определение досежно частната жалба по чл.248 ГПК.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260226/05.02.2021г. по гр.д. № 1339/2020г. по описа на Районен съд –
Бургас.
ПОТВЪРЖДАВА Определение № 262792/23.04.2021г. по гр.д. № 1339/2020г. по описа на Районен съд –
Бургас, постановено по реда на чл.248 ГПК.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8