Р Е
Ш Е Н И Е
№……….../………07.2019г., гр.Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, търговско отделение, в
открито съдебно заседание, проведено на пети юни през две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА МИТЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТА ПАВЛОВА
ПЛАМЕН А.
при секретар Албена Янакиева,
като разгледа докладваното от съдията А.
въззивно търговско дело №503 по
описа за 2019г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на “Арслан 2008“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Цар Симеон I“ №1 представлявано от Х К, действащо чрез адв.П.Б., с адрес: ***, против Решение №5400 от 28.12.2018г. постановено по гр.д.№12487/2018г. по описа на Районен съд Варна, с което са уважени предявените от Б.А.А., с ЕГН **********, с адрес: ***, К.А.А., с ЕГН **********, с адрес: ***, И.И.С., с ЕГН **********, с адрес: *** и Д.А.М., с ЕГН **********, с адрес: ***, със съдебен адрес:***, чрез адв.И Т и адв.Д.Т., искове с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, чл.92, ал.1 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за осъждане на жалбоподателят-ответник да заплати, следните суми: -5867лв., представляваща обезщетение /неустойка/ за виновно неизпълнение на задълженията от страна на наемателя, дължимо съгласно чл.16, ал.3 от Договор за наем от 30.07.2015г.; -1955.83лв., представляваща неизплатена наемна цена за месец юли 2016г. по договора за наем; -97.80лв., представляваща обезщетение /неустойка/ върху главница от 1955.83лв. за периода 06.07.2016г. до 16.07.2016г., дължима съгласно чл.10, ал.2 от договора за наем, ведно със законната лихва върху посочените суми, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда-12.10.2016г., до окончателно изплащане на задължението и -47.81лв., представляваща лихва за забава върху главница от 1955.83лв. за периода от 17.07.2016г. до подаване на исковата молба в съда.
В жалбата се
излага, че решението на РС Варна, е незаконосъобразно, неправилно, необосновано
и постановено при допуснати процесуални нарушения. Сочи се, че
първоинстанционния съд е формирал погрешни правни изводи, тъй като не е ценил
събраните доказателства в тяхната цялост, съвкупност и взаимовръзка. Поддържа
се, че съдът неправилно е изтълкувал разпоредбата на чл.2, ал.5 от Договор за
наем от 30.07.2015г., съответно е формирал грешен извод, че не е допустимо
прихващане от внесената от наемателя гаранционна вноска в размер на 5000 евро
за вземания различни от консумативни разходи, неустойки или вреди по имота и в
резултат е приел, че възражението на ответника за прихващане от гаранционна
вноска, е неоснователно. Поддържа се, че неправилни са и изводите на съдът, че
наемодателите имат право да задържат депозита при неплащане на наема с повече
от 30 дни, поради което задължение за връщане на гаранционната вноска не е
настъпило и не било налице насрещно задължение на наемодателите, с което да се
извърши прихващане. Сочи се, че посочената клауза от договора уреждаща правото
на наемодателите да прихващат от депозита
дължими суми при всяко неточно изпълнение на договора, съдържа примерно,
а не изчерпателно изброяване. Сочи се, че разпоредбата на чл.10, ал.2 от
договора за наем, предвиждаща право на наемодателите, при забава в плащането на
наема, да прекратят едностранно и без предизвестие договора и да задържат
гаранционната вноска, се отнася само за действащ договор за наем, а не за
изтичащ такъв. Сочи се, че гаранционната вноска служи за обезпечаване и
обезщетяване на изпълнението от страна на наемателя да заплаща наема, като
наемодателят може да задържи депозита само при предсрочното му прекратяване,
когато би могъл да претърпи някаква вреда. Твърди се, че тълкуването на разпоредбата
в смисъл, че за неплатена последна месечна вноска при изтичащ договор за наем,
наемодателите могат да задържат депозит в размер на 5 месечни вноски, означава
да им се даде възможност да се обогатят неоснователно, поради което тази клауза
би била нищожна поради накърняване на добрите нрави. Сочи се, че процесният
договор за наем е със срок на действие от 1г., считано от 01.08.2015г., като на
12.05.2016г., наемодателите са получили предизвестие, че на основание чл.15 от
договора, наемателят ще освободи наетата вещ на 01.08.2016г. Сочи се, че
обичайна практика, е последният наем и разходите по ползването на имот да се
удържат от платения депозит, поради което не са налице предпоставките за
задържане от наемодателите гаранционната вноска, тъй като в противен случай,
заплатения депозит би се превърнал в средство за обогатяване на наемодателите.
По отношение на иска за заплащане на неустойка по чл.10, ал.2 от договора за
наем в размер на 97.80лв. върху главницата от 1955.83лв. за периода
06.07.2016г.-16.07.2016г., се сочи, че не е налице неизпълнение на задължението
за заплащане на наем за м.юли, тъй като липсва забава на плащането, доколкото
наемодателите са били предварително обезпечени за това с платения депозит. Сочи
се още, че чл.2, ал.5 от договора за наем овластява наемодателите, през целия
период на действие на договора, да приспадат задължения на наемателя от
внесения като гаранция депозит. Относно иска за заплащане на неустойка за
виновно неизпълнение на задълженията от страна на наемателя в размер на
5867.49лв., се поддържа, че неправилни са изводите на съдът, че неустойката се
отнася за всяко неизпълнение на задължения по договора-в конкретния случай
неизпълнение на задълженията по чл.2 от договора за заплащане на наемната цена
и по чл.8, ал.2 от договора за предаване на имота на наемодателите, след
изтичане срока на договора в добър вид, с изплатени всички консумативни
разноски. Твърди се, че в договора липсва уговорка за всяко неизпълнение да се
дължи неустойка в размер на трикратния месечен наем, като в чл.16, ал.3 от
договора, е предвидена такава възможност само при виновно неизпълнение на
наемателя, което е станало причина за предсрочното прекратяване на договора от
страна на наемодателите. На следващо място се поддържа, че не е налице неизпълнение
на задължението за предаване на обекта във вида, в който е получен, тъй като в
договора не е предвиден специален ред за приемането или предаването на обекта.
Ето защо се сочи, че погрешно съдът, не е приел възражението на ответника за
наличие на устна уговорка с единия от наемодателите, за предаване на ключовете
в съседен търговски обект, позовавайки се на чл.18 от договора, който изисква
писмена форма на комуникация между страните. Сочи се, че по реда на чл.18 от
договора, наемателя е отправил писмено предизвестие, получено от наемодателя И.С.
на 12.05.2016г., с което наемодателите са уведомени, че съгласно чл.15 от
договора за наем, наетото помещение ще бъде освободено на 01.08.2016г. Сочи се,
че на посочената дата не се е явил никой от наемодателите, за да им бъде
предаден обекта и да се състави приемо-предавателен протокол и опис, което
представлява недобросъвестно поведение от страна на наемодателите, от което те
не следва да черпят права. Сочи се още, че с факта на предаване на ключовете на
посочено от наемодателите лице, наемателят е изпълнил задължението си да
предаде обекта съобразно постигната устна договорка между страните. Оспорват се
изводите на съдът, относно доказаността на факта, че наемателя не е предал
имота в състоянието, в което го е получил. На следващо място се поддържа, че в
нарушение на процесуалните правила, съдът не се е произнесъл по възражението на
ответника за нищожност на уговорената неустойка, поради накърняване на добрите
нрави. Поддържа се, че предвид препращащата норма на чл.288 от ТЗ при търговски
сделки, приложение намира разпоредбата на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, като
преценка за накърняване на добрите нрави при договаряне на неустойката, следва
да се направи след тълкуване на клаузите на договора поотделно и в съвкупност,
и отчитане на функциите на неустойката, за да не се превърне тя в средство за
неоснователно обогатяване на едната страна. Сочи се, че в случая е договорена
неустойка, която обезпечава изпълнението от страна на наемателя, под страх за
заплащане на обезщетение в размер на наемната цена за три месеца. Същевременно
с чл.10, ал.2 от договора, такава функция е предадена и на “гаранцията“ по
чл.2, ал.4 от същия, в размер на 5000 евро, равняващи се на 5 месечни наема,
която сума наемателят е внесъл преди сключване на договора. Твърди се, че
комбинирането на неустойката с правото на задържане на “гаранцията“ при забава
в плащане на наема с повече от 30 дни на едностранно прекратяване на договора,
води до обезпечаване и обезщетяване с общо 8 месечни наема, което при договор
за наем със срок от 12 месеца, противоречи на принципите на справедливостта и е
в нарушение на добрите нрави. Поддържа се, че така договорения размер на
неустойката излиза извън присъщите ѝ обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции и я превръща в средство за неоснователно обогатяване. Сочи се, че
според т.3 на TP №1/15.06.2010г. на ОСТК на ВКС, законът и добрите нрави не
допускат използването на договорната неустойка, като средство за несправедливо
обогатяване на кредитора, поради което е предвидената възможността за
прогласяването ѝ за нищожна на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД. Моли
се за отмяна на атакуваното решение и отхвърляне на предявените претенции,
както и за присъждане на разноски за двете инстанции.
В срока по чл.263
от ГПК въззиваемата страна, е депозирала отговор на въззивната жалба, с който
се поддържа становище за нейната неоснователност. Поддържа се, че решението на
първоинстанционния съд е законосъобразно и правилно, тъй като при
постановяването му, съдът се е ръководил от материалния и процесуалния закон.
Поддържа се, че първоинстанционният съд, е извършил задълбочен и всестранен
анализ на приетите по делото доказателства, съответно не е допуснал сочените от
насрещната страна нарушения. Твърди се, че възражението на ответника, че
претендираната и дължимата наемна цена, следва да се прихване от платената
гаранционна вноска в размер на 5000 евро, е неоснователно. Твърди се, че
съгласно чл.2, ал.5 от договора, на прихващане от гаранционната вноска подлежат
само неплатени консумативни разходи, неустойки и вреди, но не и на задълженията
за наем. Сочи се, че този извод кореспондира с уговорката за авансово плащане
до 5 число на предходния месец, за който се дължи наема и с разпоредбата на
чл.10, ал.2 от договора, според която наемодателите могат да задържат вноската
при неплащане на наема с повече от 30 дни. Твърди се, че посочената клауза
показва, че уговорката за авансово плащане касае всички месечни вноски,
включително и последната, съответно сочи на неоснователност на твърдението на
жалбоподателя, че правото на наемодателите да задържат вноската се отнася само
за действащ договор, а не за изтичащ такъв. Поддържа се, че с изтичането на 30
дневния срок, настъпва правото на наемателите да задържат депозита, респективно
отпада задължението им за връщате на същия. Сочи се, че от датата на
падежа-05.06.2016г. до датата на прекратяване на договора-01.08.2016г., поради
изтичане на срока му са изтекли 55 дни, в резултат от което основанието за
задържане на вноската, е настъпило преди прекратяване на договора. Ето защо се
поддържа, че не е настъпило задължение за наемодателите да върнат на
гаранционната вноска, съответно не е налице тяхно насрещно задължение, с което
да се извърши прихващане от страна на наемателя. Сочи се, че наемодателите не
са се възползвали от правото си да прекратят договора, тъй като срокът на същия
е изтичал. Оспорват се доводите на жалбоподателя за неоснователност на
претенцията за заплащане на неустойка в размер на 5867.49лв., като се сочи, че
според чл.16, ал.3 от договора при всяко виновно неизпълнение от страна на
наемателя, същият дължи на наемодателите обезщетение в размер на наемната цена
за три месеца, ведно с правото на последните да развалят договора. Сочи се, че
договора не съдържа клаузи, които да позволяват извод, че тази неустойка се
дължи само при неизпълнение на задължения, което е станало причина за
предсрочно прекратяване на договора. Поддържа се, че в случая освен
неизпълнението на задължението за заплащане на наемната цена, наемателят не е
изпълнил и задълженията си по чл.8, ал.2 от договора, след изтичане на срока на
договора, да предаде имота на наемодателите в добър вид с изплатени всички
консумативни разноски. Оспорват се доводите на ответника, за недоказаност на състоянието, в което е предаден имота при
сключването на договора, като се сочи, че това е без значение, тъй като
наемателя се е съгласил, след прекратяването, да го предаде в добър вид.
Поддържа се, че след като е доказано, че имота не е предаден в добър вид и е с
неплатени консумативни разноски, се касае за пълно неизпълнение на задължението
по чл.8, ал.2 от договора, съответно
дължима е неустойка за това пълно неизпълнение. Оспорват се възраженията на
жалбоподателя, че първоинстанционния съд не е обсъдил възражението му за
нищожност на уговорената неустойка, тъй като това оплакване е направено с
отговора на исковата молба под формата на възражение за прекомерност и по
същото е налице произнасяне в смисъл, че е недопустимо намаляването на
неустойката при търговска сделка, поради прекомерност съгласно чл.309 от ТЗ.
Оспорва се приложимостта към настоящия казус на постановките на TP
№1/15.06.2010г. на ОСТК на ВКС, които касае приватизационни договори, които не
са търговски, а граждански сделки. Наред с това се сочи, че според посоченото
ТР прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна, поради
накърняване на добрите нрави, а следва да се преценява към момента на
неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението
вреди, а в случая ответното дружество е било в пълно неизпълнение на няколко
свои задължения-неплащане в срок на наемна вноска, непредаване на имота в добър
вид и незаплащане на консумативни разходи. Сочи се още, че според решението на
ВКС установената в чл.309 от ТЗ изрична законова забрана за намаляване на
прекомерно голяма неустойка при двустранните търговски сделки, не би могла да
се преодолява чрез обявяване нищожността на прекомерната неустойка. Моли за
потвърждаване на обжалваното решение, ведно с присъждане на съдебни разноски за
въззивната инстанция.
В съдебно заседание въззивникът, чрез
подадена писмена молба от пълномощник, поддържа жалбата си и моли за нейното
уважаване, ведно с присъждане на разноски за двете инстанции.
Въззиваемата страна, чрез процесуалният си
представител, оспорва жалба и поддържа отговора си. Претендира разноски. С
писмени бележки доразвива доводи в подкрепа на становището си за
неоснователност на жалбата.
За да се произнесе по въззивната жалба, съдът съобрази, следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искове с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, чл.92,ал.1 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, предявени от Б.А.А., К.А.А., И.И.С.
и Д.А.М., за осъждане на “Арслан 2008“ ООД, да им заплати сумите, както следва:
-5867.49лв., съставляващи левовата равностойност на сумата от 3000 евро,
представляваща неустойка за виновно неизпълнение на задължения от страна на
наемателя, дължима съгласно чл.16, ал.3 от Договор за наем от 30.07.2015г.;
-1955.83лв., съставляващи левовата равностойност на сумата от 1000 евро,
представляваща неизплатената наемна цена за месец юли на 2016г. по договора за
наем; -97.80лв., представляваща неустойка върху наемната цена за месец юли на 2016г. за периода от
06.07.2016г. до 16.07.2016г., дължима съгласно чл.10, ал.2 от договора за наем,
ведно със законната лихва върху горепосочените суми, считано от датата на
подаване на исковата молба-12.10.2016г. до окончателното изплащане и -47.81лв.,
представляваща лихва за забава върху наема за месец юли на 2016г. за периода от
17.07.2016г. до датата на подаване на исковата молба.
В исковата молба се твърди, че между ищците и ответното дружество е сключен Договор за наем от 30.07.2015г., по силата на който първите отдават под наем на дружеството, недвижим имот-партер и първия етаж, заедно с общи помещения, с площ общо 730 кв.м., от пететажната сграда, находяща се в УПИ XVI-25-Б, кв.36, м.“ГГЦ“, зона Г-14 по плана на гр.София, с административен адрес: гр.София, бул.“Сливница“ №178, за срок от една година /от 01.08.2015г. до 01.08.2016г./, срещу месечен наем в размер на левовата равностойност на 1000 евро. Сочи се, че в изпълнение на чл.2, ал.2 от договора, наемателя заплащал в продължение на 11 месеца наемната цена, авансово до 05-то число на съответния месец. Твърди се, че ответното дружество не е заплатило последният месечен наем-за м.юли на 2016г., който е платим до 05.07.2016г., като го дължи и към момента на предявяване на иска. Твърди се, че в нарушение на чл.12, ал.1 от договора ответното дружество, не е предало процесният обект на ищците, а е оставило ключовете от него в друг търговски обект, находящ се в същата сграда, с цел да избегне среща с наемодателите. Твърди се, че наемният обект е използван от ответното дружеството за магазин, както към момента на приемането му от ищците, е бил в окаяно състояние-с разбити стени в резултат от демонтаж на климатици, със счупени стъклопакети, витрини и други. Твърди се, че на основание чл.8, ал.3 от договора, ищците описали, в присъствието на двама свидетели, състоянието на обекта. Сочи се, че в последствие ищците узнали, че в нарушение на задължението по чл.8, ал.2 и чл.11, ал.2 от договора наемателят не е платил и текущия разход за електроенергия за периода от 26.06.2016г. до 26.07.2016г. в размер на 245.42лв. Поддържа се, че според чл.16, ал.3 от договора при виновно неизпълнение на задълженията от страна на наемателя, той дължи на наемодателите обезщетение в размер на тримесечната наемна цена. Твърди се, че предвид неплащането на наемната цена за м.юли на 2016г. и неизпълнение на задълженията по чл.8, ал.2 и чл.12 от договора, а имено за връщане на имота на наемодателите в състоянието, в което е получен и с изплатени консумативни разходи, ответното дружество дължи обезщетение в размер на уговорената наемна цена за три месеца или левовата равностойност на сумата 3000 евро, която възлиза на 5867.49лв. Поддържа се, че съгласно чл.10, ал.2 от договора при забава в плащането на наемната цена до 10 дни на наемодателите се дължи обезщетение в размер на 0.5 % от наемната цена за всеки просрочен ден или по 5 евро /9.78лв./ на ден. Ето защо се твърди, че ответното дружество дължи неустойка за периода 06.07.2016г. до 16.07.2016г. /за 10 дни забава/ в размер на 97.80лв. Твърди се, че ответното дружество дължи и мораторна лихва върху неизплатената наемна цена, считано от 17.07.2016г. до датата на подаване на исковата молба-12.10.2016г., в размер на 47.81лв.
С отговора на исковата молба се признава сключването на процесният договор за наем. Оспорва се твърдението, че дължимо за последния месец наемното възнаграждение, а имено за м.юли на 2016г., не е заплатено, като се поддържа, че наемодателите са разполагали с предоставен от наемателя депозит от 5000 евро, като в чл.2, ал.5 от договора, страните са постигнали съгласие наемодателите да прихванат дължимите от наемателя суми от депозита. Оспорва се твърдението, че наемателят не е предал надлежно държането на имота, както и че същия е бил в окаяно състояние към момента на прекратяване на договора. Твърди се, че имотът е предаден на наемодателите с факта на освобождаването му и предаването на ключовете за него на лице, посочено от наемодателя Б.А.А.. Твърди се, че имотът е предаден в състоянието, в което е получен, като част от повредите, описани в представения с исковата молба констативен протокол, не са причинени от дружеството, а друга част са резултат на нормалното ползване на имота. Сочи се, че преди сключването на процесния договор, наемният имот се ползвал под наем от трето лице-“ФАР-М-ЛТД“ ЕООД, за срок от три години, като това дружество е заплатило на наемодателите сумата от 5000 евро, съставляваща гаранционна вноска-депозит, имаща за цел да обезпечи точното изпълнение на договора. Сочи се, че въпросният договор, е прекратен предсрочно няколко месеца по-късно по взаимно съгласие на страните. Твърди се, че с цел бързо и лесно решаване на последиците от прекратяването на този договор, било постигнато съгласие, платеният от “ФАР-М-ЛТД“ ЕООД депозит в размер на 5000 евро да се прехвърли в полза на новия наемател-ответното дружество, което да се ползва от него. Ето защо се поддържа, че в сключения между ищците и ответното дружество договор за наем, изрично е посочено, че депозитът платен от предишния наемател ще се ползва от новият наемател, както и че всяка дължима сума от втория ще бъде прихваната от платения депозит. Сочи се, че с предизвестие от 09.05.2016г., ответното дружество отправило уведомление до наемодателите, че прекратява наемането на имота с изтичането на срока на договора. Предизвестието е получено от наемодателя И.С. на 12.05.2016г., като при разговор с наемодателя Б.А., било уговорено ключовете за имота да бъдат оставени на Кирил Стефанов, който работил, в находящият се в съседство, собствен на наемодателите търговски обект. Сочи се още, че между страните била постигната и уговорка последната наемна цена, заедно с разходите за ел.енергия, да бъдат прихванати от платения депозит, а разликата върната по банкова сметка ***. С оглед горното се поддържа, че не е налице неизпълнение на задължения на ответника по договора за наем, като се сочи, че плащането към този момента на последната наемна вноска и на разходите за ел.енергия, е било безпредметно, предвид възможността наемодателите да се удовлетворят от държания от тях депозит, за което има и изрична писмена уговорка. Предвид факта, че депозита не е върнат на ответното дружество, се прави възражение за съдебно прихващане на вземането на ищците в размер на 1955.83лв., съставляващо левовата равностойност на дължимия наем за м.юли на 2016г., с насрещното вземане на ответното дружество в размер на 9779.15лв., представляващо левовата равностойност на невъзстановения депозит. На следващо място се сочи, че в договора не е предвиден специален ред за приемането или предаването на обекта, а само това да стане незабавно след изтичане срока, което задължение ответното дружество е изпълнило с факта на предаване на ключовете на посочено от наемодателите лице. Оспорват се констатациите в протокол от 08.08.2016г., като се твърди, че имота е върнат на наемодателите в състоянието, в което е бил към момента на наемането, тъй като движими вещи-оборудване, никога не са били предоставени на наемателя. Сочи се, че действително ответното дружество е монтирало климатици в процесния имот, като е нормално да са останали следи от премахването им при напускане на имота. Поддържа се, че дори да има овехтяване на имота, то е в резултат на нормалното му ползване, като не е налице задължение на наемателя да направи ремонт при освобождаването му. На следващо място се поддържа, че процесният договор не съдържа уговорка при неизпълнение да се дължи обезщетение в размер на трикратния месечен наем. Твърди се, че предвидена чл.16, ал.3 от договора възможност, касае само онова виновно неизпълнение на задълженията на наемателя, което е станало причина за предсрочното прекратяване на договора от страна на наемодателите. Твърди се, че посочената клауза предвижда това неизпълнение да е ясно дефинирано от наемодателите, за да е причина за прекратяване на договора и реализиране на отговорността на наемателя. Сочи се, че неизпълнението на задължение по време на действието на договор, което е станало причина за предсрочното му прекратяване, е обстоятелство, което може да причини вреди на наемодателя и за което да се предвиди неустойка. Твърди се, че тази отговорност, обаче не е идентична на отговорността за неизпълнение на задължения по изтичащ или вече прекратен договор. В условията на евентуалност се поддържа, че ако чл.16, ал.3 от договора се тълкува в смисъл, че при всяко неизпълнение на задължение на наемателя, той дължи неустойка в размер на 3000 евро, то тази неустойка е прекомерна, доколкото излиза извън обхвата на трите си функции-обезпечителна, обезщетителна и санкционна, още повече, че в случая наемодателите са се удовлетворили за последния наем от държания от тях депозит. Ето защо се поддържа, че така уговорената неустойка, е нищожна, поради накърняване на добрите нрави. По отношение на иска за заплащане на неустойка в размер на 97.80лв. върху главницата за периода 06.07.2016г.-16.07.2016г., се сочи, че същия е неоснователен, тъй като няма забава в плащането, защото наемодателите са били предварително обезпечени за това с платеният депозит. В условията на евентуалност, ако се приеме, че ответното дружество дължи претендираната неустойка, то се моли за отхвърляне на иска, след извършване на съдебно прихващане с дължимия депозит. По изложените съображения се моли за отхвърляне на иска за заплащане на лихва за забава върху наема за месец юли на 2016г. за периода от 17.07.2016г. до завеждане на исковата молба в размер на 47.81лв. и на иска за заплащане на неустойка за виновно неизпълнение на задълженията по договора в размер на 5867.49лв., съставляващи левовата равностойност на 3000 евро, или в условията на евентуалност с извършване на съдебно прихващане /компенсация/ с дължимият в полза на ответното дружество депозит.
Настоящият състав
на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и правна
страна, следното:
Жалбата, инициирала
настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана
страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима
и следва да се разгледа по същество.
Съгласно
разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда,
същото е допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на
отрицателните процесуални предпоставки.
По отношение на
неправилността на първоинстанционния съдебен акт, на основание чл.269, ал.1,
изр.2 от ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания за
неправилно формираните изводи от съда. В разглеждания случай оплакванията на
въззивника-ответник в първоинстанционното производство, съставляват оспорване
на изводите на първоинстанционния съд, относно наличието на предпоставките за
ангажиране на договорната отговорността на ответника, чрез заплащане на наемна
цена, неустойка и лихва за забава, респективно за неоснователност на възраженията
за нищожност на клаузата за неустойка и за прихващане. Така направените
оспорвания не съставляват новонаведени възражения или фактически твърдения,
поради което следва да бъдат разгледани по същество.
Видно е от
представения по делото заверен препис от Договор за наем от 30.07.2015г., че страните по делото са
сключили, договор по силата на който ищците, в качеството си на наемодатели са
предоставили на ответното дружество, в качеството на наемател, временното-за
срок от 1 година, считано от 01.08.2015г., ползване на недвижим имот-партер и
първи етаж, заедно с общите помещения, с площ общо 730 кв.м., от пететажната
сграда, находяща се в УПИ XVI-25-Б, кв.36, м.“ГГЦ“, зона Г-14 по плана на
гр.София, с административен адрес: гр.София, бул.“Сливница“ №178, за срок от
една година /от 01.08.2015г. до 01.08.2016г./, срещу задължение на дружеството
да заплаща авансово от 1-во до 5-то число на предходния месец, месечен наем в
размер на левовата равностойност на 1000 евро. В чл.2, ал.4 от договора е
предвидено, че предходният наемател “ФАР-М-ЛТД“ ЕООД, е заплатил на
наемодателите гаранционна вноска-депозит в размер на 5000 евро, като съгласно
ал.5 при неточно изпълнение на договора
от страна на наемателя, наемодателите имат право да прихващат дължими им се суми
/за консумативни разходи, неустойки или вреди по имота/ от гаранционната
вноска, за което уведомяват първия, който следва да възстанови веднага пълният
размер на депозита, като в противен случай вторите имат право едностранно и без
предизвестие да прекратят договора. На основание чл.8, ал.2 от договора
наемателят дължи предаване на имота на наемодателите, в добър вид за по
нататъшното му ползване, с изплатени всички консумативни и текущи
разходи-ел.енергия, вода, телефон, СОТ и др. Съгласно чл.10, ал.2 от договора
при забава в плащането на наема до 10 дни наемателя дължи обезщетение в размер
на 0.5 % от наемната цена на ден, като в
случай, че забавата продължи над 30 дни, наемодателите имат право да прекратят
едностранно и без предизвестие договора и да задържат гаранционната вноска,
както и да предприемат действия за възстановяване на държането на имота. В
чл.16, ал.1 от договора са предвидени хипотезите за предсрочно прекратяване на
действието му, като според б.“б“ това може да стане с едноседмично писмено
предизвестие от изправната страна при виновно неизпълнение на задълженията от
другата страна. Съгласно чл.16, ал.3 от договора при виновно неизпълнение от
страна на наемателя в условията на ал.1, б.“б“, той дължи на наемодателите
обезщетение в размер на тримесечната наемна цена. В чл.18 от договора е
предвидена писмена форма за действителност на кореспонденцията на страните по
повод взаимоотношенията им по договора.
От приетия по
делото препис от Фактура №**********/31.07.2016г., е видно, че потреблението на
ел.енергия в процесния имот през периода от 26.06.2016г. до 26.07.2016г. е на
стойност 245.42лв., като срока за нейното плащане е в границите от 31.07.2016г.
до 29.08.2016г.
По делото е
представен препис от Протокол от 08.08.2016г. за състоянието и щетите, нанесени
на обект-магазин за дрехи втора употреба, находящ се на партер и първи етаж в
пететажна сграда в гр.София, бул.“Сливница“ №178, в който в 8 позиции са
описани повреди и липси, като протокола е оформен с подписи на две лица,
различни от страните по делото.
Установява се от
приетия по делото препис от Договор за наем от 01.03.2016г., че процесния имот
е бил предмет на наемно правоотношение със срок от 3 години, като наемател по
същото е -“ФАР-М-ЛТД“ ЕООД, което дружество е заплатило на наемодателите-ищци
сумата от 5000 евро, съставляваща гаранционна вноска-депозит.
Според Споразумение
от 29.07.2015г. между “ФАР-М-ЛТД” ЕООД и ответното дружество, препис от което е
представен по делото, първото дружество прехвърля на второто, вземането си от
наемодателите по договора за наем от 01.03.2015г. в размер на 5000 евро.
Видно е от
приложения по делото препис от Предизвестие от 09.05.2016г., че ответното
дружество е уведомило наемодателите, че ще освободи наетия имот на
01.08.2016г., поради изтичане на срока на договора за наем, като според
отразяването на обратната страна на документа наемодателя И.С. е получил
предизвестието на 12.05.2016г.
Според съдържанието
на представения препис от Разписка от 08.08.2016г., Кирил Стефанов е получил
ключовете.
В
първоинстанционното производство е прието за безспорно и ненуждаещо се от
доказване обстоятелството, че месечният наем за юли 2016г. не е платен от
ответното дружество на ищците.
В показанията си
разпитания на страната на ищците свидетел Валери Николаев Пильов, сочи, че в
началото на месец август на 2016г. е участвал в изготвянето на протокол за
състоянието на процесния имот, като са констатирани счупен и залепен с тиксо
стъклопакет на входната врата, висяща на пантите си междинната, повреден
прозорец и такива с липсващи дръжки, дупки в стените в резултат от монтаж и
демонтаж на климатици, и разхвърляни части от столове
При разпитът им
допуснатите на страната на ответното дружество свидетели Янислава Миленова
Иванова и София Петрова Събинска, сочат, че през 2015г. са работили в
процесният обект, който е стопанисван от дружеството. Сочат, че към момента на
наемане на обекта входната му врата на обекта не е била в добро състояние, но е
функционирала нормално, като състоянието и е било същото и към момента на
предаването му на наемодателите. Сочат, че наемателя е монтирал климатици в
обекта, който е премахнал след напускането му, в резултат от което са останали
“следи-дупки“. Сочат още, че им станало известено, за проведен телефонен
разговор между служител на ответното дружество и един от наемодателите Б.
/Борислав/, в който е постигната уговорка при напускане на имота, ключовете за
него да бъдат предадени в съседна баничарница или в будката за вестници.
Въз основа на
горното, въззивният съд намира следното:
По претенцията за
незаплатен наем:
Съобразно
разпоредбата на чл.232, ал.2 от ЗЗД наемателя е задължен да заплаща наемната
цена и разходите, свързани с ползването на вещта. В разглеждания случай между
страните не е налице спор, че са обвързани от договор за наем на недвижим имот
при месечна наемна цена в размер на левовата равностойност на 1000 евро или
сумата от 1955.83лв., която е платима авансово от 1-во до 5-то число на
предходния месец. Не е спорно и че наемателят-ответното дружество не е заплатило
на наемодателите-ищците, наема за месец юли на 2016г. От друга страна от
съдържанието на процесния договор за наем и от писмените доказателства по повод
уреждане на отношенията, по предхождащ го договор за наем, се установи, че
наемателя разполага с вземане от наемодателите в размер на 5000 евро,
представляващи гаранционна вноска-депозит по чл.2, ал.4 от договора. Това е
така защото, след изтичане на срока на договора, обезпечително гаранционната
функция на депозита е отпаднала, съответно е отпаднало основанието за държането
на същия от наемодателите. Същевременно доводите на ищците, че предвид
забавеното плащане на наемната цена с над 55 дни и на основание чл.10, ал.2 от
договора, за тях е възникнало правото да задържат депозитната вноска,
респективно че тя не подлежи на връщане, са неоснователни. Съвкупният анализ на
клаузите на договора и конкретно на въпросната клауза, налага извода, че
правото за обезщетяване, чрез задържане на депозита, се поражда при
едновременното наличие на две предпоставки-1. допусната забава от наемателя за
плащането на наема с повече от 30 дни и 2. упражняване от наемодателите на
правото за едностранно и без предизвестие прекратяване на договора. Това е така
защото цитираната клауза има за цел да обезщети наемодателите за ползите, които
ще претърпят при предсрочно прекратяване на договора, тъй като не биха могли да
реализират очаквания ежемесечен доход до края на срокът му. Ето защо за да
произведе ефект клаузата на чл.10, ал.2 от договора, е необходимо не само да е
допусната забава от наемателя, но и наемодателите да са осъществили фактическия
състав на разваляне на договора, като твърдения и доказателства, че такива
действия са предприети не са ангажирани по делото. Обстоятелството, че наемната
цена се дължи авансово до 5 число на предходния месец, не е годно да обоснове
извод в обратна посока, а допълнително сочи на по-засилена защита на наемодателите,
като им позволява още преди започването на новият месечен срок на фактическо
ползване на имота, да предприемат действия за прекратяване на договора,
респективно да сведат до минимум вероятността да претърпят вреди от
неизправното поведение на наемателят. За тази засилена защита сочат, като
наличието на неустоечна клауза при забава, чиито срок е сравнително кратък-само
10 дни, така и предвиденото и подробно разписано право на наемодателите да
предприемат действия за възстановяване на държането на имота, включително чрез
ограничаване на достъпа до него и чрез прекъсване на комуникациите в
същия-ел.енергия, телефон, електронни връзки и т.н. В този смисъл задържането
на депозита се явява крайна мярка, имаща за цел да гарантира лесен и бърз начин
за обезщетяване на наемодателите при предсрочно прекъсване на облигационната
връзка между страните по вина на наемателя.
С оглед горното
съдът намира, че не са налице предпоставките за задържане на депозита от страна
на наемодателите, респективно че предвид изтичане на срока на договора, същия
подлежи на връщане. Тук е мястото да се посочи, че дори и да са налице вземания
на наемодателите, които подлежат на погасяване със средствата от внесеният
депозит /пр.незаплатени консумативни разходи, вреди и т.н./, то реализирането
на това право следва да се осъществи, чрез направата на нарочно волеизявление,
с конкретно посочване на основание и размер на задължението, каквото в
изявление случая не е обективирано. В резултат от което, в разглежданият казус,
са налице две еднородни, насрещни и изискуеми вземания на всяка от страните, а
имено на наемодателите сумата от 1985.53лв., представляваща падежирал и неплатен
наем за м.07.2016г. и на наемателят сумата от 9779.15лв., представляваща подлежащ
на връщане, но невъзстановен депозит. При това положение възражението на
ответното дружество за прихващане на вземането му с това на ищците до размера
на по-малкото от тях, се явява основателно, съответно претенцията за наем
неоснователна, като погасена при условията на съдебна компенсация.
За пълнота следва
да се отбележи, че доводите на ищците основани на тълкуването на чл.2, ал.5 от
договора, в смисъл, че на прихващане от гаранционната вноска подлежат само
неплатени консумативни разходи, неустойки и вреди, но не и на задълженията за
наем, са ирелевантни по отношение на възможността за съдебната компенсация,
която погасява насрещните вземания занапред, след стабилизиране на съдебното
решение, което ги установява.
По иска за
неустойка дължима на основание чл.16, ал.3 от договора:
Цитираната клауза
от договора за наем предвижда, че при виновно неизпълнение от страна на
наемателят в условията на чл.16, ал.1, б.“б“ от договора, той дължи на
наемодателите обезщетение в размер на тримесечната наемна цена. Втората
цитирана клауза визира хипотеза за предсрочно прекратяване на действието на
договора с едноседмично писмено предизвестие от изправната страна при виновно
неизпълнение на задълженията от другата страна. Систематическото и логическо
тълкуване на въпросните клаузи и на тази визирана в ал.2 на чл.16, води до
извода, че за да се породи правото на наемодателите да получат неустойка по
чл.16, ал.3 от договора, трябва да са налице кумулативно две условия-1. виновно
неизпълнение от наемателя и 2. упражняване от наемодателите на правото да
прекратят /развалят/ договора с едноседмично предизвестие. Вярно е, че в ал.3
на чл.16 от договора, не е посочено, че за дължимостта на неустойка, е
необходимо прекратяване на действието на облигационната връзка, но е налице
нарочно препращане към чл.16, ал.1, б.“б“, който изрично предвижда прекратяване
/разваляне/ на договора. Наред с това процесната клауза се намира в Раздел V
“Изменения и прекратяване на договора. Неустойки“, като всяка една от
останалите клаузи от този раздел урежда отделни хипотези на отговорност при
прекратяване на договора. Ето защо и предвид факта, че в други части от
договора /пр. чл.2, ал.5; чл.8, ал.3, чл.10, ал.2 и чл.14, ал.2/, е предвидена
съответна отговорност на наемателя, според вида на проявеното недобросъвестно
или неточно поведение, следва извода, че разпоредбата на чл.16, ал.3 от
договора е приложима само в хипотеза на упражнено право за разваляне на
договора, каквото както се посочи по-горе в случая не е налице.
Само на това
основание иска за заплащане на неустойка се явява неоснователен, но дори да не
се сподели този извод, то претенцията подлежи на отхвърляне, поради
недоказаност на твърдяното виновно неизпълнение от страна на наемателя.
Относно доводите на
ищците, че наемателят е в неизпълнение на задължението си по чл.8, ал.2 и
чл.11, ал.2 от договора, тъй като при предаване на държането на имота, същия не
е бил платил и текущия разход за електроенергия за периода от 26.06.2016г. до
26.07.2016г., следва да се има в предвид, че задължението е установено с
Фактура №**********/31.07.2016г., т.е. в последният ден на срока на договора за
наем, като срока за погасяване на задължението изтича на 29.08.2016г. В
резултат, от което ответното дружество не се е намирало в забава за плащане на
потребената ел.енергия, като едновременно с това е налице фактическа
невъзможност за плащане на потреблението към края на действие на договора.
Твърденията на
ищците, че наемателят е в неизпълнение на задълженията по чл.8, ал.2 и чл.12 от
договора, тъй като не е върнал имота на наемодателите в състоянието, в което е
получен, останаха недоказани. Това е така с оглед факта, че по делото липсват
доказателства за състоянието на имота към момента на предаването му на
наемателя, поради което не е възможна преценка на достоверността на гласните
доказателства относно констатираните липси и повреди при връщането на имота на
наемодателите. Що се касае до безспорните между страните следи и дупки от
монтаж и последващ демонтаж на климатици от страна наемателя, неизяснен по
делото, е въпроса за вида и размера на щетите предизвикани от тези действия.
Това обстоятелство препятства възможността за преценка, дали въпросните повреди
са от степен, която да обоснове приложението на значителната по размер
отговорност в размер на три наемни цени /поти 6000лв./ или същите следва да се
репарират по реда на чл.2, ал.5 вр. с
чл.8, ал.3 от договора. За пълнота следва да се отбележи, че поддържаното от
ищците становище, че имота е бил в добро състояние при сключване на договора за
наем, което се установява от обективираното в договора съгласие на наемателя да
го върне в “добро състояние“ при изтичане на срока за ползване, е
несъстоятелно. Дефиницията “добро състояние“ няма ясно очертано и приложимо във
всеки случай съдържание, а предполага субективна оценка в зависимост от
ценностната система на съответния оценяващ. В резултат, от което не може да
бъде ползвана като единен критерии за състоянието на имотите предмет на договор
за наем и в частност на процесният.
По отношения на
горните доводи и твърденията на ищците, че ответното дружество не е изпълнило
надлежно задължението за връщане на държането на имота, тъй като ключовете за
същия са предадени на трето за спора лице, следва да се има в предвид
установената по делото забава от страна на кредиторите-наематели. Крайната дата
на действие на договора за наем е ясно фиксирана и това е 01.08.2016г., като от
полученото от наемодателите на 12.05.2016г. предизвестие от 09.05.2016г. от
ответното дружество, че ще освободи наетия имот на 01.08.2016г., става ясно, че
срока на договора няма да бъде продължен. Ето защо е налице точно определен
момент за предаване на държането на имота от наемател на наемодатели. В случая
са налице две насрещни и кореспондиращи си задължения, а именно на наемателя да
предаде имота и на наемодателите да го приемат. При наличие на определен падеж,
не е необходима покана /“срока кани вместо човека“/, макар че такава е налице с
горецитираното уведомление, поради което наемодателите, е следвало да се явят
на 01.08.2016г. за получаване на държането на имота, което според данните по
делото, не е сторено. С неявяването си наемодателите, имащи качеството на
кредитори по отношение на задължението за връщане на имота, не са осигурили
необходимото съдействие, без което длъжникът-наемател не би могъл да изпълни
задължението си. С това си поведение ищците са изпаднали в забава и на
основание чл.96, ал.1 от ЗЗД рискът е преминал върху тях, а дори и длъжникът да
е бил в забава, той се освободил от нейните последици. В този смисъл
оплакванията на ищците относно ненадлежното връщане на имота от страна на
ответното дружество се явяват неоснователни.
Предвид горното
съдът приема, че претенцията за заплащане на неустойка на основание чл.16, ал.3
от договора в размер на 5867.49лв., поради виновно неизпълнение от страна на
наемателя, се явява неоснователна и като такава подлежи на отхвърляне.
По отношение на
претенциите за неустойка за забава и за мораторна върху неплатената наемна цена:
С оглед безспорният
факт, че и до момента на предявяване на исковата молба, ответното дружество не
е заплатило последният месечен наем, същото е изпаднало в забава и дължи
предвидената в чл.10, ал.2 от договора в размер на 0.5 % на ден от наемната
цена или сумата от 97.80лв. Възражението на ответното дружество, че не е налице
забава в плащането на наема, предвид предоставеният депозит, от който ищците са
могли да се удовлетворят, са неоснователни. Уговореният в чл.2, ал.4 от
договора и предоставен от страна на наемателя депозит, има гаранционно
обезпечителна функция по отношение на вземанията на наемодателите, който биха
могли да възникнат в резултат от неизправно поведение на първия. Упражняването
на възможността за облекчено удовлетворяване на вземанията, е право на ищците,
а не тяхно задължение. Наред с това упражняването на това право, следва да
стане с нарочно волеизявление, каквото в случая не е налице. В този смисъл
наличието на гаранционен депозит, не освобождава наемателят от задължението за
точно и срочно плащане на дължимата наемна цена, респективно от забавата при
неплащане на падежа. От друга страна, обаче, както вече се посочи по-горе е
налице насрещно, еднородно и изискуемо вземане на ответното дружество за
връщане от ищците на въпросната гаранционна вноска-депозит, с което вземане,
предвид наличието на възражение за прихващане, следва да се извърши компенсация
до размера на по-малкото от тях, респективно да се отхвърли иска.
Горното важи и по
отношение на иска за лихва за забава върху главница от 1955.83лв. за периода 17.07.2016г.-12.10.2016г.
в размер на 47.81лв.
Предвид неоснователността на претенциите за главници, неоснователно се явява и акцесорното искане за присъждане на законна лихва за забава на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД, считано от завеждане на исковата молба до окончателното погасяване на задължението.
В заключение
настоящия състав на въззивният съд, приема, че претенцията на ищците за
заплащане на неустойка в размер на три наема, поради неизпълнение на договорни
задължения, подлежи на отхвърляне като неоснователна, както и че предявените
претенции за заплащане на наем, на неустойка за забава и на мораторна лихва
върху наемната цена в общ размер от 2101.44лв., подлежат на отхвърляне, поради
погасяването им чрез прихващане с насрещното вземане на ответното дружество,
съставляващо подлежаща на връщане гаранционна вноска-депозит в размер на 9779.15лв.
Ето защо решението на първоинстанционния съд, се явява неправилно и
незаконосъобразно, и като такова следва да бъде отменено, вместо което да се
постанови ново, в горепосоченият смисъл.
При този изход на делото в
полза на въззиваемият, следва да се присъдят деловодни разноски за двете
инстанции, чиито размер според представените доказателства, възлиза на
1206.47лв., от които 1000лв. за заплатен адвокатски хонорар и 206.47лв. за
внесена ДТ.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ изцяло Решение №5400 от 28.12.2018г. постановено по гр.д.№12487/2018г. по описа на Районен съд Варна, вместо което
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Б.А.А., с ЕГН **********, с адрес: ***, К.А.А., с ЕГН **********, с адрес: ***,
И.И.С., с ЕГН **********, с адрес: ***
и Д.А.М., с ЕГН **********, с адрес:
***, иск за осъждане на “Арслан 2008“ ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Цар Симеон I“ №1 представлявано
от Х К, да заплати сумата от 5867.49лв., съставляващи
левовата равностойност на сумата от 3000 евро, представляваща неустойка за
виновно неизпълнение на задължения от страна на наемателя, дължима съгласно
чл.16, ал.3 от Договор за наем от 30.07.2015г., както и за присъждане на законната
лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата
молба-12.10.2016г. до окончателното им изплащане, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Б.А.А., с ЕГН **********, с адрес: ***, К.А.А., с ЕГН **********, с адрес: ***,
И.И.С., с ЕГН **********, с адрес: ***
и Д.А.М., с ЕГН **********, с адрес:
***, искове за осъждане на “Арслан 2008“ ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Цар Симеон I“ №1 представлявано
от Х К, да заплати сумата от 1955.83лв., съставляваща
левовата равностойност на 1000 евро, представляващи неизплатена наемна цена за
месец юли на 2016г. по Договор за наем от 30.07.2015г., сумата от 97.80лв., представляваща неустойка за забава при плащането
на наемната цена за месец юли на 2016г. за периода от 06.07.2016г. до
16.07.2016г., дължима съгласно чл.10, ал.2 от Договор за наем от 30.07.2015г. и сумата от 47.81лв., представляваща
лихва за забава върху наема за месец юли на 2016г. за периода от 17.07.2016г.
до 12.10.2016г., или общо сумата от
2101.44лв., поради извършено прихващане с насрещното вземане на “Арслан 2008“
ООД, с ЕИК *********, против Б.А.А.,
с ЕГН **********, К.А.А., с ЕГН **********,
И.И.С., с ЕГН ********** и Д.А.М., с ЕГН **********, за сумата от 9779.15лв., представляваща
левовата равностойност на 5000 евро, съставляващи подлежаща на връщане
гаранционна вноска-депозит по чл.2, ал.4 от Договор за наем от 30.07.2015г., като двете вземания се погасяват до размера
на по-малкото от тях.
ОСЪЖДА Б.А.А.,
с ЕГН **********, с адрес: ***, К.А.А.,
с ЕГН **********, с адрес: ***, И.И.С.,
с ЕГН **********, с адрес: *** и Д.А.М.,
с ЕГН **********, с адрес: ***, да заплатят на “Арслан 2008“
ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Цар
Симеон I“ №1 представлявано от Х К,
сумата от 1206.47лв., представляваща деловодни разноски за производството
пред двете инстанции.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.