Решение по дело №1080/2011 на Районен съд - Кюстендил

 

      Р Е Ш Е Н И Е

                                              

                                                                  гр. Кюстендил, 17.12.2012г.

 

                                                                                В ИМЕТО НА НАРОДА 

 

 

            КЮСТЕНДИЛСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, IX с-в, в открито съдебно заседание на шестнадесети ноември две хиляди и дванадесета година, в състав:

                                                                                

                                                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕЛИ МАРИНОВА

 

при участието на секретаря С. Х., като разгледа докладваното от съдия Маринова      гр. д.  N 1080 по описа на КРС за 2011г., за да се произнесе, взе предвид следното: 

 

            Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД и чл.92, ал.1 ЗЗД.

            Ищецът – „Глобъл трейд груп“ ЕООД твърди, че на 16.03.2009г. е сключил предварителен договор за продажба на недвижим имот с ответниците – И.Г.А.,*** N 5A, В.И.А.,***, Е.И.Г.,***, М.Т.Д.,***, В.Д.Б.,*** N 10, и М.Н.Б.,*** N 10, съгласно който ответниците, в качеството на продавачи са продали следния свой собствен недвижим имот, представляващ парцел XXIV по плана на стопанския двор на бивше ТКЗС „Шишманци“ – с. Раждавица, община Кюстендил, целият с площ от 962 кв. м., ведно с построената в същия поземлен имот – стопанска сграда – склад за зърно, представляваща едноетажна сграда с масивни стени и дървена покривна конструкция, покрита с кередмиди и желязна външна врата, без прозорци, със застроена площ от 370 кв. м., за сумата от 16 000 лв., от която сума се твърди, че е платено капаро от 5000 лв., а останалата сума до договорената цена в размер на 11 000 лв. е следвало да се изплати при сключване на окончателния договор. Поддържа, че съгласно уговореното в чл.3 от договора, окончателният договор е следвало да бъде сключен до два месеца от подписването на предварителния договор. Твърди се, че впоследствие се е установило, че ответниците – продавачи не са собственици на терена, поради което с допълнително споразумение, сключено на 29.05.2009г. ответниците са се задължили да закупят земята, описана в предварителния договор, като е уговорено, че окончателният договор ще бъде сключен веднага след като продавачите – ответници станат собственици на терена, но не по – късно от 30.10.2009г. Твърди се, че въпреки че ответниците са придобили правото на собственост върху земята, същите не са изпълнили задължението да сключат окончателен договор в нотариална форма с ищцовото дружество.  Посочва се, че съгласно чл.5 от предварителния договор страните са се уговорили, че при несключване на окончателен договор по вина на продавачите същите дължат неустойка в размер на 25 000 лв. Иска се от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен скючения предварителен договор от 16.03.2009г. за покупко – продажба на недвижим имот - представляващ парцел XXIV по плана на стопанския двор на бивше ТКЗС „Шишманци“ – с. Раждавица, община Кюстендил, целият с площ от 962 кв. м., ведно с построената в същия поземлен имот – стопанска сграда – склад за зърно, представляваща едноетажна сграда с масивни стени и дървена покривна конструкция, покрита с кередмиди и желязна външна врата, без прозорци, със застроена площ от 370 кв. м., както и да осъди ответниците да заплатят солидарно на ищеца сумата в размер на 25 000 лв., представляваща договорна неустойка поради неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор. Претендира разноски.

            Ответниците - И.Г.А., В.И.А., Е.И.Г. и М.Т.Д. са подали писмен отговор на исковата молба в срока по чл.131, ал.1 ГПК, с който се оспорват исковете като неоснователни. Правят възражение за нищожност на предварителния договор, тъй като продавачите не били собственици на терена на парцела, а само на сградата – склад за зърно.

            Останалите ответници - В.Д.Б. и М.Н.Б. не са подали писмен отговор на исковата молба в срока по чл.131, ал.1 ГПК.

         По отношение на ответника Д.П.Д. производството по делото е прекратено с влязло в сила определение на съда, тъй като същият е починал преди завеждане на исковата молба в  съда.

            Съдът, след като взе предвид доводите на страните, и като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

            Видно от приетия като доказателство по делото предварителен договор за продажба на недвижим имот от 16.03.2009г., с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 1217 по описа на нотариус Е.П. с район на действие – КРС, И.Г.А., лично и в качеството си на пълномощник на В.И.Г., Е.И.Г., М.Т.Д., Д.П.Д., В.Д.Б. и М.Н.Б. са продали на „Глобал трейд груп“ ЕООД, чрез управителя на дружеството – Д. С.А., следния свой собствен недвижим имот – поземлен имот, представляващ парцел XXIV по плана на стопанския двор на бивше ТКЗС „Шишманци“ – с. Раждавица, община Кюстендил, целият с площ от 962 кв. м., ведно с построената в същия поземлен имот – стопанска сграда – склад за зърно, представляваща едноетажна сграда с масивни стени и дървена покривна конструкция, покрита с кередмиди и желязна външна врата, без прозорци, със застроена площ от 370 кв. м., при съседи на поземления имот – шосе, парцел XXIII, черен път, парцел XII на Б.Б., за сумата от 16 000 лв., от която сума – при подписването на договора е платена в брой сумата от 5000 лв. като капаро, а останалата част – от 11 000 лв. ще получат при подписването на окончателния договор.

            Съгласно т.3 от предварителния договор от 16.03.2009г. окончателният договор ще бъде сключен в срок до 2 месеца от подписването на предварителния договор, а според т.5 от предварителния договор при несключване на окончателен договор по вина на продавачите, същите дължат неустойка в размер на 25 000 лв.

            Видно от представеното по делото допълнително споразумение към предварителния договор за продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 2542 по описа на нотариус Е.П. с район на действие – КРС, сключено между продавачите и купувача по предварителния договор, страните са се уговорили – купувачът да започне да владее стопанската сграда – склад за зърно, представляваща едноетажна сграда с масивни стени и дървена покривна конструкция, покрита с кередмиди и желязна външна врата, без прозорци, със застроена площ от 370 кв., построена в поземления имот, представляващ парцел XXIV по плана на стопанския двор на бивше ТКЗС „Шишманци“ – с. Раждавица, община Кюстендил, целият с площ от 962 кв. м., като своя собствена сграда от момента на подписване на споразумението, като може да извършва ремонти и преустройства на сградата, строителни работи и други, както и че при несключване на окончателен договор по вина на продавачите, същите дължат стойността на подобренията, както и неустойките по предварителния договор.

            Съгласно т.2 от допълнителното споразумение към предварителния договор продавачите се задължават да закупят терена, предмет на предварителния договор, а именно – поземлен имот, парцел XXIV по плана на стопанския двор на с.Раждавица, община Кюстендил, с площ от 962 кв. м., а според т.3 от него – окончателният договор ще бъде сключен веднага, след като продавачите станат собственици на терена, но не по –късно от 30.10.2009г.

            Видно от представения по делото официално заверен препис от нотариален акт за собственост на недвижим имот N 2, том I, рег. N 731, дело N 9/2000г. по описа на нотариус Д. С., Ю. Т.А., Мариика Т.Д. и В.Д.Б. са признати за собственици на следния недвижим имот, находящ се в с. Раждавица, обл. Кюстендилска, извън регулация,  придобит на публичен търг, а именно – стопанска сграда – склад за зърно N 27, построен в парцел XXIV по плана на стопанския двор на бившето ТКЗС „Шишманица“ – с. Ръждавица, обл. Кюстендилска, построен  върху 370 кв. м., ведно със земята, върху която е построен склада, при съседи на парцела, който се състои от 962 кв. м. – шосе, парцел XXIII, черен път и парцел XII – на Б.Б.

            По делото е представен и договор за продажба на недвижим имот от 05.08.2010г., вписан в СВ под N 121, том VII, вх. рег.  N 1951/09.08.2010г., съгласно който  на основание чл.45, ал.10 и чл.45а, ал.1 и ал.2 от ППЗСПЗЗ и във връзка със Заповед N PД – 46 – 137/09.07.2010г. на министъра на земеделието и храните, е сключен договор между Министерство на земеделието и храните, представлявано от С. В. С. – директор на ОД „Земеделие“ – гр. Кюстендил, в качеството на продавач, и И.Г.А., Е.И.Г., В.И.А., М.Т.Д. и В.Д.Б., в качеството на купувачи, по силата на който продавачът продава следния недвижим имот – земя, държавна собственост,  с площ от 962 кв. м., представляваща по парцеларния план на стопанския двор на с. Раждавица, община Кюстендил, област Кюстендилска, прилежаща територия към обект „Склад за зърно“, съгласно приложената скица N Ф01270/08.01.2010г., презаверена от ОСЗ – гр. Кюстендил на 04.08.2010г. в М 1:500, на имот N 069024 по КВС (идентичен с парцел N XXIV, кв.1), при граници – имот N 000284, стопански двор за сумата от 1930.20 лв., заплатена от купувачите изцяло.

            Останалите писмени доказателства по делото са ирелевантни и не следва да се обсъжат.

            По реда на чл.176, ал.1 ГПК управителят на ищцовото дружество – Д. А. е дал обяснения по делото, като е заявил, че при сключването на предварителния договор не е знаел, че продавачите не са били собственици на парцела. Анексът към предварителния договор е сключен, тъй като нотариусът, пред който сключили предварителния договор му се обадил и му казал, че скица на имота не може да бъде представена, тъй като продавачите не са собственици на терена, и им е необходим допълнителен срок, за да могат да закупят имота. Посочва, че през 2010г. не е определяна дата за сключване на сделката, но малко преди уговорената дата съгласно анекса се е обаждал на брокера, за да провери какво става, и му било казано, че има забавяне.

            По делото са разпитани като свидетели – Е.И.П., М. С. К. и В. П. П.

            Св. П. посочва, че в качеството си на нотариус и е изготвил процесния предварителен договор. Тъй като скицата на имота била с изтекъл срок на валидност било уговорено И.А. да представи актуална скица. При представянето на актуалната скица през м.април 2009г. се оказало, че собствеността върху земята е частна държавна собственост, и това наложило сключването на допълнително споразумение през м.май 2009г., за да могат междувременно продавачите да придобият правото на собственост върху земята. През лятото или есента на 2010г. И.А. представил на нотариуса договора за покупко – продажба на земята.

            Св. К., която е бивша служителка в ОД „Земеделие и гори“ – гр. Кюстендил посочва, че е работила при окомплетковането на преписката във връзка със закупуването от ответниците на процесния поземлен имот.

            Св. П. посочва, че не са й известни датите, на които е било уговорено, че следва да бъде сключен окончателен договор.

            При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът приема от правна страна следното:

            По иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД:

            Искът е неоснователен. Съображенията за това са следните:

            Съгласно чл.363 ГПК когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително и дали отчужителят е собственик на имота.

            Съдебното решение по иска по чл.19, ал.3 ЗЗД замества нотариалния акт, а съдът извършва проверките, които прави нотариуса.

            Ето защо, искът следва да се води между страните по предварителния договор за покупко – продажба. Доколкото правото по чл.19, ал.3 от ЗЗД е прехвърлимо, страни по производството могат да бъдат и универсалните и частните правоприемници на страните по предварителния договор.

            В случая, видно от предварителния договор за продажба на недвижим имот от 16.03.2009г., с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 1217 по описа на нотариус Е.П. с район на действие – КРС, както и от допълнителното споразумение към предварителния договор за продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 2542 по описа на нотариус Е.П. с район на действие – КРС, продавачи по предварителния договор са И.Г.А., В.И.А., Е.И.Г., с М.Т.Д., Д.П.Д., В.Д.Б., и М.Н.Б..

            Видно от служебно изискания от съда – препис – извлечение от акт за смърт на ответника Д.П.Д., същият е починал на 27.06.2010г., докато искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е предявен в съда на 26.04.2011г.

            При това положение, доколкото ответникът Д.П.Д. е починал преди завеждане на иска, и не са налице предпоставките за процесуално правоприемство в процеса, с влязло в сила определение от 06.07.2012г. на КРС, производството по отношение на него е прекратено.

            В тази връзка следва да се посочи, че доколкото ответниците по иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД са необходими другари, тъй като е налице еднаквост в материално – правното им положение в конкретния спор, то това обстоятелство обуславя и еднаквост на съдебното решение спрямо тях.

            В случая, дори и да се приеме, че са налице останалите предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред, предвид настъпилата преди завеждане на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД смърт на ответника Д.П.Д., който е бил страна по предварителния договор, и предвид невъзможността да бъдат конституирани като негови правоприемници наследниците му по закон по тази причина, то процесният предварителния договор не може да бъде обявен за окончателен със съдебното решение.

            Ето защо, искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да се отхвърли.

            По иска с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД:

По предявения иск за заплащане на договорна неустойка  в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно облигационно правоотношение по процесния предварителен договор,  както и валидна клауза за неустойка при неизпълнение, а в тежест на ответниците е да докажат, че са изпълнили задължението си на падежа.

            При така разпределената доказателствена тежест, съдът намира, че искът е основателен. Съображенията за това са следните:

            Между страните по делото е налице валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот от 16.03.2009г., с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 1217 по описа на нотариус Е.П. с район на действие –КРС, както и допълнително споразумение към предварителния договор за продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 2542 по описа на нотариус Е.П. с район на действие – КРС.

            Неоснователно е възражението на ответниците за нищожност на предварителния договор, тъй като продавачите не били собственици на терена на парцела, а само на сградата – склад за зърно, тъй като посоченото обстоятелство не представлява основание за нищожност на процесния договор по см. на чл.26 от ЗЗД.

            Според т.5 от предварителния договор при несключване на окончателен договор по вина на продавачите, същите дължат неустойка в размер на 25 000 лв.

            Освен това, според според т.3 от допълнителното споразумение към предварителния договор окончателният договор ще бъде сключен веднага, след като продавачите станат собственици на терена, но не по –късно от 30.10.2009г.

            В случая, от събраните по делото доказателства се установява, че на 05.08.2010г., И.Г.А., Е.И.Г., В.И.А., М.Т.Д. и В.Д.Б., в качеството на купувачи, са закупили с договор от 05.08.2010г. от МЗХ - земя, държавна собственост,  с площ от 962 кв. м., представляваща по парцеларния план на стопанския двор на с. Раждавица, община Кюстендил, област Кюстендилска, прилежаща територия към обект „Склад за зърно“, но това е станало след падежа на задължението за сключване на окончателен договор – 30.10.2009г., уговорен с т.3 от допълнителното споразумение.

            При това положение, предявеният иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД се явява основателен, поради което ответниците следва да заплатят солидарно на ищеца сумата в размер на 25 000 лв., представляваща договорна неустойка по т.5 от предварителния договор за продажба на недвижим имот от 16.03.2009г., с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 1217 по описа на нотариус Е.П. с район на действие –КРС.

            По разноските:

            Ищецът претендира разноски по делото.

            Предвид изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца разноски по делото (за държавна такса и за адвокатско възнаграждение), съразмерно с уважената част от исковете, а именно сумата в общ размер – 1300 лв. или по 216.67 лв. - всеки от тях.

            Воден от горното, съдът

Р Е Ш И:

           

            ОТХВЪРЛЯ предявения от „Глобъл трейд груп“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „6-ти септември“ N 36, представлявано от управителя Д. С.А., срещу И.Г.А., ЕГН: **********,*** N 5A, В.И.А., ЕГН: **********,***, Е.И.Г., ЕГН: **********,***, М.Т.Д., ЕГН: **********,*** N 14, В.Д.Б., ЕГН: **********,*** N 10, и М.Н.Б., ЕГН: **********,*** N 10, иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор за продажба на недвижим имот от 16.03.2009г., с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 1217 по описа на нотариус Е.П. с район на действие – КРС.

            ОСЪЖДА И.Г.А., ЕГН: **********,*** N 5A, В.И.А., ЕГН: **********,***, Е.И.Г., ЕГН: **********,***, М.Т.Д., ЕГН: **********,*** N 14, В.Д.Б., ЕГН: **********,*** N 10, и М.Н.Б., ЕГН: **********,*** N 10, да заплатят солидарно на „Глобъл трейд груп“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „6-ти септември“ N 36, представлявано от управителя Д. С.А., по иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД, сумата в размер на 25 000 лв., представляваща договорна неустойка по т.5 от предварителния договор за продажба на недвижим имот от 16.03.2009г., с нотариална заверка на подписите на страните с рег. N 1217 по описа на нотариус Е.П. с район на действие – КРС.

            ОСЪЖДА И.Г.А., ЕГН: **********,*** N 5A, да заплати на „Глобъл трейд груп“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „6-ти септември“ N 36, представлявано от управителя Д. С.А., на основание чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото в размер на 216.67 лв., съразмерно с уважената част от исковете.

            ОСЪЖДА В.И.А., ЕГН: **********,***, да заплати на „Глобъл трейд груп“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „6-ти септември“ N 36, представлявано от управителя Д. С.А., на основание чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото в размер на 216.67 лв., съразмерно с уважената част от исковете.

            ОСЪЖДА Е.И.Г., ЕГН: **********,***, да заплати на „Глобъл трейд груп“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „6-ти септември“ N 36, представлявано от управителя Д. С.А., на основание чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото в размер на 216.67 лв., съразмерно с уважената част от исковете.

            ОСЪЖДА М.Т.Д., ЕГН: **********,*** N 14, да заплати на „Глобъл трейд груп“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „6-ти септември“ N 36, представлявано от управителя Д. С.А., на основание чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото в размер на 216.67 лв., съразмерно с уважената част от исковете.

            ОСЪЖДА В.Д.Б., ЕГН: **********,*** N 10, да заплати на „Глобъл трейд груп“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „6-ти септември“ N 36, представлявано от управителя Д. С.А., на основание чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото в размер на 216.67 лв., съразмерно с уважената част от исковете.

            ОСЪЖДА М.Н.Б., ЕГН: **********,*** N 10, да заплати на „Глобъл трейд груп“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „6-ти септември“ N 36, представлявано от управителя Д. С.А., на основание чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото в размер на 216.67 лв., съразмерно с уважената част от исковете.

            Решението може да се обжалва пред ОС – Кюстендил в 2-седмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                                                  РАЙОНЕН СЪДИЯ: